ซีบีอาร์อี เผยราคาที่ดินสุขุมวิทพุ่ง 30%  เหตุซัพพลายที่ดินจำกัด คอนโดลักชัวรีแห่ชิงทำเลไพรม์โลเกชั่น ปักธงชิงกำลังซื้อไทย-ต่างชาติฉลุย ดันราคา คอนโดลักชัวรีเฉลี่ยแตะ 3 แสนบาท/ตร.ม. ล่าสุด "เคพีเอ็น แลนด์" จับมือเคปเปลแลนด์ ทุ่ม 2.5 พันล้าน ผุดโครงการหรู รุกลูกค้าต่างประเทศ

ที่ดินใจกลางเมืองที่มีจำกัด เป็นปัจจัยสำคัญที่ดันให้ราคาที่ดิน และคอนโดหรู ระดับลักชัวรี และซูเปอร์ลักชัวรี ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง สะท้อนกำลังซื้อเศรษฐีทั้งใน และต่างประเทศ ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและซื้อเพื่อการลงทุน สวนตลาดอสังหาฯระดับกลาง ล่าง ที่ยังถูกกดดันจากภาวะเศรษฐกิจยัง ไม่ฟื้นตัวชัด ก่อหนี้ชนเพดาน ทำให้สถาบันการเงินปฏิเสธที่จะปล่อยสินเชื่อ

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการซีบีอาร์อี ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในรอบ 2 ปี ที่ผ่านมา ราคาที่ดินในโซนสุขุมวิทปรับตัว สูงขึ้นกว่า 30% นับเป็นย่านที่มีการปรับราคาสูงที่สุด เป็นรองเพียงเพลินจิต-ลุมพินี ที่มีการเติบโตกว่า 55% แต่สูงกว่าย่านสีลมสาทร ซึ่งราคาที่ดินเพิ่มขึ้นราว14% ในปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ราคาขายคอนโดมิเนียมเพิ่มต่อเนื่องโดยเฉลี่ย 15% ต่อปี จนราคาเฉลี่ย ปัจจุบันระดับลักชัวรีเพิ่มขึ้นไปมากกว่า 3 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนระดับซูเปอร์ลักชัวรี อยู่ที่ระดับราคาแตะ 4 แสนบาท/ตร.ม.

ขณะที่ ราคาเสนอขายในปัจจุบัน ของโครงการคอนโดทั่วไปในย่านอโศกที่อยู่ในระหว่างก่อสร้าง ระหว่างปี2557-2560 อยู่ที่ 2.6 แสนบาท/ตร.ม. เพิ่มขึ้นจากปี 2559 อยู่ที่2.41แสนบาท/ตร.ม. เป็นรองในย่าน ริมแม่น้ำที่ราคาเฉลี่ยสูงสุดที่ 3.3 แสนบาท/ตร.ม. โซนลุมพินีที่ราคาเฉลี่ย 2.88 แสนบาท/ตร.ม. ขณะที่ราคาเฉลี่ยของคอนโดย่านใจกลางเมืองอยู่ที่ 2.7แสนบาท/ตร.ม.

ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาจากการเติบโตของกลุ่มลักชัวรีที่ราคาต่อตร.ม. 3.2 แสนบาท/ตร.ม. ขึ้นไปที่มีอยู่ทั่วกรุงเทพฯ พบว่ามีจำนวนเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจนมีกว่า 20 โครงการแล้ว โดยแต่ละแห่งสามารถทำยอดขายในสัดส่วนที่สูง สะท้อนถึงความต้องการและความสามารถในการจับจ่ายของลูกค้าชาวไทยและต่างชาติที่ยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

นักลงทุนหน้าใหม่ดันตลาด

เนื่องจากคนไทยได้ตลาดหน้าใหม่ ที่เพิ่งเข้ามาซื้อคอนโดเป็นครั้งแรกเพิ่มขึ้น เป็นผลมาจากการเริ่มรับรู้ความได้เปรียบในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มากกว่าการออมทรัพย์ในรูปแบบอื่นๆ โดยเฉพาะด้าน Capital Gain (กำไรที่เพิ่มขึ้นจากมูลค่าของทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น) ที่เป็นข้อโดดเด่นสำหรับโครงการระดับลักชัวรีขึ้นไป เหมาะสมกับการถือครองใน ระยะยาว เนื่องจากจะเห็นการเติบโตของมูลค่าเพิ่มขึ้นแน่นอน แต่ Rental Yield หรือผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าจะอยู่ในระดับราว3-4% ต่ำกว่าโครงการระดับกลางถึงไฮเอนด์ที่อยู่ราว 5-6%

"ยุโรป-ญี่ปุ่น"ลูกค้าหลักลักชัวรี

ส่วนตลาดต่างชาติลูกค้าหลักสำหรับโครงการระดับลักชัวรีขึ้นไป ยังเป็นชาวยุโรปและญี่ปุ่นเป็นส่วนใหญ่ โดยตลาดจีนที่เข้ามาในเซกเมนต์นี้ยังมีส่วนน้อย โดยปัจจัยที่เลือกซื้ออันดับแรกยังมาจากโลเกชั่นที่ต้องอยู่ในระดับไพรม์โลเกชั่น มีสิ่งแวดล้อม ระบบขนส่งมวลชนและสิ่งอำนวยความสะดวก ต่อไลฟ์สไตล์ที่ครบครัน "การแข่งขันสำหรับกลุ่มลักชัวรีมีสูงมาก แต่การพัฒนาให้ขายได้จริงก็ไม่ง่าย เพราะลูกค้าจะเน้นไพรม์โลเกชั่นเท่านั้น โดยในสุขุมวิท อัตราการขายได้อยู่ที่ราว 69.8% แต่ยอดขายยูนิตแตะระดับ 1 หมื่นขึ้นไป สูงกว่าในโซนใจกลางเมืองอื่นๆ"

"ย่านซีบีดี"ดีมานด์พุ่ง  ดังนั้นจึงสังเกตได้ว่าแม้กำลังซื้อคอนโดระดับลักชัวรีขึ้นไปจะยังสูง แต่ก็มีข้อจำกัดเรื่องขอบเขตทำเลที่จะอยู่ในโซนซีบีดีเท่านั้น ไม่ขยับออกไปอยู่โซนขอบนอก จึงเป็นเหตุผลหลักที่ทำให้ที่ผ่านมาราคาที่ดินในย่านสุขุมวิทปรับตัวสูงขึ้น

เคพีเอ็นฯผุดคอนโดหรู"ฌา"

ด้านนายระวี ธาตุนิยม ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัทเคพีเอ็น แลนด์ จำกัด  ธุรกิจพัฒนาอสังริมทรัพย์ของกลุ่ม "เคพีเอ็น" กล่าวว่า จากศักยภาพการเติบโตของโครงการระดับลักชัวรีในสุขุมวิทดังกล่าว บริษัทจึงเตรียมพัฒนาโครงการระดับลักชัวรี แห่งใหม่ โดยใช้แบรนด์ใหม่ "ฌา" อโศก (SHAA ASOKE)) ถือเป็นโครงการที่เป็นอาคารสูงลำดับที่ 5 แต่จะเป็นโครงการแรกที่อยู่ภายใต้บริษัทร่วมทุนเคพีเอ็น-เคปเปล อัลลายซ์แอนซ์ ซึ่งเป็นการลงทุนกับบริษัทเคปเปลแลนด์ จำกัด

สำหรับโครงการนี้มีมูลค่า 2,500 ล้านบาท  ใช้พื้นที่ราว 1 ไร่มีจำนวน 143 ยูนิต เลือกทำเลที่ตั้งในซอยสุขุมวิท 19 ซึ่งเป็น ศูนย์รวมของระบบรถไฟฟ้าเอ็มอาร์ที และบีทีเอส สามารถเดินทางเชื่อมต่อสุขุมวิท-อโศกเพชรบุรีได้สะดวก และมีสิ่งแวดล้อมที่ดี

แต่อาคารนี้จะเน้นการขายในระดับราคาที่จับต้องได้สำหรับลักชัวรี คือ เริ่มต้น ตั้งแต่ 10 ล้านบาทไปจนถึง 36 ล้านบาท ซึ่งเป็นห้องประเภทดูเพล็กซ์ 2 ชั้น ขณะที่ราคาเฉลี่ยทั้งโครงการอยู่ที่ 3.2 แสนบาท/ตร.ม.

นอกจากนั้น การร่วมมือกับพันธมิตรต่างชาติเป็นครั้งแรกเนื่องจากต้องการ ขยายฐานตลาดไปสู่ลูกค้าต่างประเทศ ซึ่งบริษัทเคปเปลเป็นผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่มีความเชี่ยวชาญทั้งในสิงคโปร์และ ต่างประเทศ ดังนั้นในโครงการนี้คาดว่าจะแบ่งสัดส่วนลูกค้าราว30%เป็นชาวต่างชาติเทียบกับลูกค้าคนไทย

มั่นใจลงทุนอสังหาฯระยะยาว

นายแซม มูน ตง ประธานเจ้าหน้าที่สายงานด้านการลงทุนส่วนภูมิภาคบริษัท เคปเปลแลนด์ จำกัด กล่าวว่า ยังมั่นใจการลงทุน อสังหาฯในไทยในแง่การลงทุนระยะยาว  เนื่องจากไทยมีจุดเด่นหลายเรื่องที่น่าสนใจ  อาทิ เศรษฐกิจพื้นฐานและการเมืองที่มีเสถียรภาพ กฎหมายและกฎระเบียบด้านส่งเสริมการลงทุน การลงทุนของต่างชาติ การเคลื่อนย้ายเงินทุนมีความชัดเจนและไม่เป็นอุปสรรค