จับตากลุ่มทุนยักษ์ใหญ่รุมทึ้งแชร์อสังหาฯ จ่อผุดโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ 33 โครงการมูลค่ารวมกว่า 1.1 ล้านล้านบาท ภายใน 5 ปี เชื่อเปลี่ยน กทม.อย่างสิ้นเชิง แนะรัฐดันไทยเป็นศูนย์กลางภูมิภาค หวังดึงกำลังซื้อจากต่างชาติ ด้านบิ๊กอสังหาฯเชื่อมั่น อสังหาฯไทยปี 61 เติบโต

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) และนายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า ปัจจุบันการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก เกิดกระแสทุนขนาดใหญ่ไหลบ่าเข้าสู่ธุรกิจอสังหาฯเป็นจำนวนมาก กลุ่มทุนส่วนใหญ่มาจากธุรกิจอื่น อาทิ เครื่องดื่ม ศูนย์การค้า กลุ่มทุนจากต่างประเทศเป็นต้น โดยกลุ่มทุนที่เข้ามาล่าสุด คือ กลุ่มคิงเพาเวอร์ เข้ามาซื้อทรัพย์สินในโครงการมหานครกว่า 14,000 ล้านบาท เนื่องจากมองว่าธุรกิจอสังหาฯเป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่ให้ผลตอบแทนสูงเมื่อเทียบกับธุรกิจอื่น และด้วยเม็ดเงินลงทุนจำนวนมหาศาล ทำให้การลงทุนมักเป็นโครงการขนาดใหญ่ รูปแบบผสมผสานหรือมิกซ์ยูส ที่ประกอบด้วยโครงการหลายประเภท อาทิ โรงแรม อาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ศูนย์การค้า เป็นต้น

ทั้งนี้ จากการรวบรวมข้อมูลพบว่า ภายใน 5 ปีหลังจากนี้มีกลุ่มทุนประกาศพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่จำนวน 33 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 1.1 ล้านล้านบาท นับว่าเป็นการลงทุนจำนวนมหาศาลเป็นประวัติศาสตร์ จากปกติที่การลงทุนภาคอสังหาฯจะอยู่ที่ประมาณ 7-8 แสนล้านบาทเท่านั้น ทั้งนี้คาดว่าภายหลังโครงการเหล่านี้แล้วเสร็จจะสร้างการเปลี่ยนแปลงให้แก่กรุงเทพฯเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะในด้านภูมิสถาปัตย์ของเมือง

โครงการที่พัฒนาออกมาส่วนใหญ่จะเป็นโครงการระดับไฮเอนด์ ลักชัวรี ซึ่งหากโครงการเหล่านี้สร้างเสร็จออกสู่ตลาดก็เชื่อว่ากลุ่มลูกค้าที่เป็นชาวไทยคงไม่เพียงพอต่อสินค้าที่ออกมา ดังนั้นจึงต้องพึ่งรัฐบาลในการผลักดันประเทศไทยให้เป็นศูนย์กลางหรือฮับของภูมิภาค เมื่อไทยกลายเป็นฮับแล้ว จะมีชาวต่างชาติเข้ามาลงทุน ทำงานและอยู่อาศัยในไทยเพิ่มมากขึ้นเกิดความต้องการและ กำลังซื้ออสังหาฯ ทั้งที่อยู่อาศัย โรงแรม อาคารสำนักงาน สถานที่จับจ่ายใช้สอย การท่องเที่ยว

"ตลาดอสังหาฯในปีนี้ยังคงเป็นเวทีของผู้เล่นรายใหญ่ที่มีความได้เปรียบในเรื่องของต้นทุนทางการเงิน ประกอบกับต้นทุนที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ผู้เล่นรายใหญ่มีความได้เปรียบ" นายประเสริฐกล่าว

คาดตลาดคอนโดฯ ปี 61 โต 5%

นายประเสริฐกล่าวต่อว่า สำหรับภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2561 นี้เชื่อว่าจะมีอัตราการเติบโตที่ดีโดยเฉพาะในช่วงเดือนมีนาคม ที่มีการเติบโตอย่างเห็นได้ชัด ส่วนหนึ่งจากการจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ขณะที่เดือนมกราคม-กุมภาพันธ์ ตลาดยังไม่ฟื้นตัวเท่าใดนัก แม้ว่าในช่วงไตรมาส 4 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ไม่มาก ส่วนหนึ่งมาจากการเร่งเปิดขายโครงการไปในช่วงปลายปี 60 เพื่อให้ทันฤดูขาย แต่อย่างไรก็ตามเชื่อว่าผู้ประกอบการจะเร่งเปิดขายโครงการใหม่ในช่วงไตรมาส 2 เป็นต้นไป

ทั้งนี้ โดยคาดว่าภาพรวมตลาดคอนโดฯ ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2561 จะมีอัตราการเติบโตที่ประมาณ 5% มีจำนวนประมาณ 109,500 ยูนิต มูลค่ารวม 450,000 ล้านบาท สำหรับตลาดคอนโดฯในต่างจังหวัด โอกาสการเติบโตยังมีน้อย เนื่องจากตลาดส่วนใหญ่มีขนาดเล็ก ยกเว้นหัวเมืองสำคัญ EEC ได้แก่ ชลบุรี ระยอง เมืองท่องเที่ยวเช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต ที่ยังมีการเติบโตได้ดี

เชื่อปี 61 ทาวน์เฮาส์ทวงแชมป์

นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัดและนายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษา สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหา- ริมทรัพย์ปี 2561 ว่า สถานการณ์ตลาดทาวน์เฮาส์หรือทาวน์โฮมมีแนวโน้มการขยายตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องจากปีก่อนหน้า โดยในช่วงไตรมาสแรกของปี 61 นี้ มีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นจำนวนมาก  ขณะที่กลุ่มบ้านเดี่ยวมีการเปิดตัวเป็นอันดับที่สอง ทำให้ในไตรมาส 1/61 จำนวนการเปิดตัว โครงการใหม่กลุ่มสินค้าที่อยู่อาศัยแนวราบมีอัตราการเติบโตสูงกว่าคอนโดฯ ถึง 17% เพราะผู้ประกอบการคอนโดฯชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา แม้ว่าผู้ประกอบการจะคาดการณ์ว่าในปี 61 นี้ ตลาดโดยรวมจะกลับมาขยายตัวสอดคล้องกับทิศทางเศรษฐกิจของประเทศ และกำลังซื้อของลูกค้าที่ฟื้นตัวกลับมา แต่ในช่วงต้นปีนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯยังไม่โหมเปิดตัวโครงการคอนโดฯออกมาอย่างที่คาดการณ์เอาไว้ ส่วนหนึ่งน่าจะเกิดจากในตลาดยังมีสต๊อกตกค้างในปริมาณที่มาก

"จากการเก็บข้อมูลยอดโอนที่อยู่อาศัยในปีที่ผ่านมาพบว่า กลุ่มทาวน์เฮาส์ เป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มียอดโอนสูงที่สุดในตลาด แม้ว่าจำนวนโครงการทาวน์เฮาส์ที่เปิดตัวใหม่ในช่วงก่อนหน้าจะมีจำนวนที่น้อยกว่าจำนวนห้องชุดที่เปิดใหม่ ทั้งนี้ การที่ทาวน์เฮาส์มียอดโอนสูงกว่า คอนโดฯ เกิดขึ้นจาก 2 ส่วน คือการโอนทาวน์เฮาส์ใหม่ และทาวน์เฮาส์มือสอง โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์มือสองมีปริมาณการโอนในแต่ละปีสูงมาก เนื่องจากโครงการใหม่ๆนั้นมีราคาสูงขึ้น ทำให้ผู้บริโภคเลือกซื้อทาวน์เฮาส์มือสองเพิ่มมากขึ้น" นายอิสระกล่าว

อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาแผนการเปิดตัวโครงการคอนโดฯ ใหม่ๆ ในปี 61 ที่ผู้ประกอบการรายใหญ่และราย กลางรวมถึงรายย่อยที่เข้าสู่ตลาดคอนโดฯ ในช่วงก่อนหน้า แล้ว ถือว่ามีจำนวนยูนิตเกิดใหม่สูงมาก แต่เมื่อพิจารณาถึงการตัดสินใจเปิดตัวโครงการใหม่จริงๆ ของผู้ประกอบการแล้ว ถือว่ามีน้อยกว่าคาดการณ์ ซึ่งน่าจะเกิดจากความระมัดระวังของผู้ประกอบการในตลาด ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ดี

ด้านนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า สัญญาณการกลับมาของตลาดอสังหาฯเห็นมาตั้งแต่ปลายปี 2560 และคาดว่าในปีนี้ตลาดโดยรวมน่าจะเติบโตประมาณ 5-10% เนื่องจากกำลังซื้อยังคงแข็งแกร่ง โดยเฉพาะผู้บริโภคในเขตกรุงเทพฯ/ปริมณฑล และเป็นปีที่มีจำนวนคอนโดฯ ใหม่สร้างเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุดปีหนึ่ง อย่างไรก็ตาม การเติบโตเกิดขึ้นเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาด ที่มีเงินทุนในการพัฒนาและเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง เรียกความสนใจจากผู้ซื้อ