นฤมล เกษมสุข

กรุงเทพธุรกิจ

ชื่อชั้นของ"นริศ เชยกลิ่น" ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.สิงห์ เอสเตท ธุรกิจพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ของตระกูล "ภิรมย์ภักดี" (กลุ่มบุญรอดบริวเวอรี่) อดีตเขาคือรองกรรมการผู้จัดการใหญ่สายงานการเงิน บัญชีและบริหารความเสี่ยง บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา (ซีพีเอ็น) ธุรกิจของตระกูลจิราธิวัฒน์ ซึ่งมีผลงานโดดเด่นในการดูแลหุ้นซีพีเอ็นในช่วงหลังจากวิกฤติต้มยำกุ้ง

เมื่อเขาต้องเข้ามานั่งกุมบังเหียน สิงห์ เอสเตท ในปี 2558 ย่อมอยู่ในความคาดหวัง ของผู้คน ในการสร้างบิ๊กเซอร์ไพรส์ให้กับธุรกิจ ย่างเข้าสู่ปีที่ 4 ของการดำเนินการ ซึ่งเกิดจากการ ควบรวมธุรกิจของบริษัท รสา พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ "RASA" เข้ากับกิจการทั้งหมดของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มบริษัท บุญรอดบริวเวอรี่ จำกัด

นริศ ให้สัมภาษณ์พิเศษ"กรุงเทพธุรกิจ" ว่า มีเป้าหมายตั้งแต่เริ่มก่อตั้งบริษัทเมื่อ4 ปีที่แล้วในการเป็น"พรีเมียร์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ อินเวสต์เม้นท์ โฮลดิ้ง คัมปานี" หรือการมุ่งสร้างความเข้มแข็งทาง การเงินด้วยการ "เพิ่มมูลค่า" ให้กับสินทรัพย์ทุกโครงการที่ลงทุน ด้วยการนำสู่การรีไซเคิลในตลาดเงินตลาดทุนไทย ตามรูปแบบที่เหมาะสมกับโครงการแต่ละรูปแบบ

จากกลยุทธ์การลงทุนที่ตั้งโจทย์ชัดใน 3 เรื่องคือต้องสร้างการเติบโตเร็ว เพิ่มมูลค่า และความยั่งยืนทางธุรกิจในระยะสร้างรากฐาน 4 ปีที่ผ่านมา สะท้อนผ่านรายได้ในปี 2560 อยู่ที่ 6,220.62 ล้านบาท เติบโตต่อเนื่อง

โดยธุรกิจในก้าวเดินต่อไปสู่ปี 2563 จะเปิดมุมมองความเข้าใจให้กับภายนอกให้ลึกซึ้ง ขึ้นว่า บริษัทพร้อมตอบรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายไม่ได้จำกัดตัวเองเพียงการสร้างที่อยู่อาศัย เพื่อฉีกนิยาม ตัวเองจากบริษัทอสังหาฯทุกรายที่อยู่ในตลาด

ดังนั้นหากวางโครงสร้างสิงห์เอสเตทเป็นโฮลดิ้งคัมพานี แล้วผลักดันบริษัทย่อย (ณ วันที่ 31 ม.ค. 2561 มีบริษัทในกลุ่มรวม 27 บริษัท) ให้แตกหน่อออกมาและสามารถพัฒนาโครงการที่ดีได้ จะย้อนกลับมาเป็น การเติบโตยั่งยืนให้กับเงินที่บุญรอดลงทุน โดยวางเป้าหมายว่าเงินปันผลที่บุญรอด จะได้จากสิงห์เอสเตทและบริษัทลูกในเครือจะกลับมาสร้างรายได้หลักในสัดส่วน 20% เมื่อเทียบกับรายได้จากทั้งเครือภายในปี2563

ซีอีโอสิงห์เอสเตท ขยายความว่า โครงสร้างในรูปแบบโฮลดิ้งจะรับรู้รายได้จากการ เข้าไปถือหุ้นธุรกิจในเครือที่แยกออกเป็น 3 ส่วนหลัก ได้แก่ ธุรกิจโรงแรมและรีสอร์ท (Hospitality) ธุรกิจที่พักอาศัย(Residential)และธุรกิจอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก

(Commercial) ซึ่งจะทำให้กลุ่มสิงห์เอสเตท ขึ้นแท่นสู่การเป็นนักลงทุนและรับบริหารโรงแรมรายใหญ่ของประเทศได้ไม่ยาก เพราะจากเดิมวางเม็ดเงินลงทุนต่อปีราว 2 หมื่นล้านบาท หากสามารถรีไซเคิลทรัพย์สินออกมา เป็นเงินทุนต่อเนื่องหลังจากปี 2564 คาดว่าจะมี งบประมาณลงทุนได้ถึง 3-4 หมื่นล้านบาทต่อปีถือเป็นสัดส่วนที่ใหญ่มากสำหรับตลาดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยทุกรูปแบบ

"เราตั้งโจทย์ตั้งแต่ต้นว่า จะเป็นบริษัทซึ่งทำทุกอย่างที่เป็นพร็อพเพอร์ตี้เพื่อให้เลือกลงทุนเหมาะสมกับที่ดินแต่ละแห่ง ดังนั้นจึงจะมีทั้งบ้าน คอนโดมิเนียม โรงแรม ออฟฟิศรวมถึงการมองธุรกิจศูนย์การค้า ไว้ด้วย แต่ด้วยการแข่งขันจากการค้าออนไลน์เป็นอุปสรรคจึงต้องชะลอกลุ่มนี้ไปก่อนจนกว่าจะมีทางออกในการแข่งขันที่เหมาะสม รวมถึงนิคมอุตสาหกรรมที่ยังอยู่ในตัวเลือกแผนระยะยาวเช่นกัน"

หลังจากที่ส่ง"เนอวานาไดอิ"เป็นหัวหอก ในการรุกธุรกิจที่พักอาศัยด้วยการจดทะเบียน ในตลาดหลักทรัพย์ และมีไฮไลท์อย่างโครงการ ดิเอสอโศก และโครงการบันยันทรี เรสซิเดนซ์ ริเวอร์ไซด์ กรุงเทพฯ เตรียมทยอยรับรู้รายได้ในไตรมาสสุดท้ายปีนี้เป็นครั้งแรก

ในช่วงปลายปีนี้เช่นกันจะเห็นการ ก่อร่างเป็นบริษัทโฮลดิ้งชัดเจนขึ้นเมื่อนำธุรกิจอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกเข้า "กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)  พร้อมเลือกอาคารซันทาวเวอร์ส ซึ่งสร้างรายได้เต็มที่แล้วเข้ามาเป็นลำดับแรก

"ลักษณะเด่นของธุรกิจออฟฟิศคือ อยู่ได้ตลอดหากมีผลกระทบทางเศรษฐกิจอย่างมากก็เพียงปรับค่าเช่าลดลงมาแต่ในภาวะเศรษฐกิจดีก็ยังปรับราคาขึ้นได้ต่อเนื่อง อย่างไรก็ยังไปได้แน่นอน แม้ว่าในแง่ผลตอบแทนอาจต่ำแต่ความเสี่ยงก็ต่ำไปด้วย เป็นจุดที่เราต้องการมาสร้างสมดุลให้กับ ธุรกิจอื่นที่มีขึ้นมีลงเยอะ"

ในอนาคตเมื่อสิงห์คอมเพล็กซ์ในย่านอโศก (หัวมุมถนนอโศกมนตรีและเพชรบุรีตัดใหม่) เปิดใช้งานเต็มพื้นที่ ก็จะผลักดันเข้าระดมทุนตามมาวิธีนี้จะทำให้มีเงินทุนสำหรับไปสร้างอาคารสำนักงานใหม่ๆ ต่อเนื่อง โดยขณะนี้กำลังมีแผนจะขึ้นโครงการใหม่ อีกแห่งในย่านใกล้เคียงกับซันทาวเวอร์ส ถนนวิภาวดี-รังสิต เช่นกัน

ต่อด้วยปลายปีจะรีแบรนด์ใหญ่ด้านคอร์ปอเรทของธุรกิจโรงแรมและรีสอร์ท ภายใต้ "บริษัท เอส โฮเตล แอนด์รีสอร์ท (SHR)"ปูทางเข้าสู่การจดทะเบียนในตลาด หลักทรัพย์ต้นปี2562 และมีเป้าหมายเป็นเจ้าของโรงแรมรวมกว่า 5,000 ห้องภายในปี 2563 จากปัจจุบันมีอยู่แล้ว 37 แห่งรวมกว่า 4,249 ห้อง กระจายใน 5 ประเทศที่เป็นดาวเด่นท่องเที่ยว

"การไปลงทุนในโรงแรมเยอะเพราะศักยภาพในตลาดยังไปได้มีผลตอบแทน สูงกว่าออฟฟิศในแง่การเป็นสินทรัพย์ที่ให้ ผลตอบแทนสม่ำเสมอ(Recurring Income) เช่น โรงแรมใหม่ที่ซื้อเข้าพอร์ตมีผลตอบแทนที่จะได้จากการลงทุนปีแรก(Initial Yield) 8% ขณะที่ออฟฟิศไม่ถึง7%แต่การได้มา ซึ่งสินทรัพย์ เช่น ซื้อกิจการใหม่ๆ จะมองว่า จะเสริมมูลค่าเพิ่มให้ตัวมันได้อย่างไร เช่น ขยายห้อง,เพิ่มห้องยกระดับจาก 3 ดาวเป็น 4 ดาวหรือจาก 4 ดาวเป็น 5 ดาวก็จะยิ่งสร้าง รายได้เพิ่มมากขึ้นอีกจากการมีเซกเมนต์คุณภาพชัดเจนแต่ด้วยธรรมชาติของโรงแรมที่มีขึ้นลงทั้งตามฤดูกาลและขึ้นลงตามภาวะเศรษฐกิจด้วยการให้น้ำหนักกับออฟฟิศที่มีรายได้มั่นคงกว่าควบคู่กันจึงยังเป็นสิ่งจำเป็น"

หากธุรกิจโรงแรมสามารถเติบโตด้วย ตัวเองได้ นริศ กล่าวว่า การมีโรงแรม 100 แห่ง ทั่วโลกก็มีความเป็นไปได้และมองว่า การเติบโตจะมีแพทเทิร์นไม่ต่างจากเชน โรงแรมในไทยที่เดินอยู่คือต้องมีทั้งการ ลงทุนเอง การมอบหมายให้เชนรับบริหาร และการพัฒนาแบรนด์เองเพื่อก้าวสู่การ รับบริหารในอนาคต

ส่วนกลยุทธ์การระดมทุนเน้นกระจายความเสี่ยง ยังจะนำมาใช้กับโครงการ "ครอสโร้ดส์" ที่มัลดีฟส์ซึ่งมีพื้นที่การพัฒนา 9 เกาะและมี 9 โรงแรมตามแผนโดย สิงห์เอสเตทมีแผนที่จะเก็บความเป็นเจ้าของไว้บางส่วนและขายให้กับนักลงทุนที่สนใจ บางส่วน เช่น ในเฟสแรกประกอบด้วย 2 โรงแรม มีแผนจะเก็บ 2 แห่งแรกไว้เองแต่อีกโครงการที่เป็นโรงแรมระดับ 6 ดาวมีการเจรจาขอซื้อกิจการจากกลุ่มทุนอื่นที่สนใจเรียบร้อยแล้ว

นอกจากนั้นตลอดการสร้างตัวตนที่ผ่านมา สิงห์เอสเตทประกาศรุกตลาดฉีกแนวคู่แข่งด้วยการปั้นโครงการ"เจาะตลาดบนเพียงอย่างเดียว" หลีกเลี่ยงการลงไปจับตลาดฐานล่าง ที่มีการแข่งขันกันสูง ซึ่งนริศกล่าวว่า เป็นความแตกต่างที่ยังไม่มีธุรกิจประเภทเดียวกัน รายใดในประเทศชัดเจนเท่า

"ไม่เสียดายตลาดแมสเพราะเราไม่สามารถทำทุกอย่างได้และทำในสิ่งที่ไม่ใช่ความถนัดได้การทำของราคาถูกให้ปริมาณเยอะ ใครๆ ก็ทำได้แต่กำไรของตลาดพรีเมียมในระยะยาว เป็นสิ่งที่ดีกว่าเมื่อเทียบกับตลาดแมส"

"ดันบริษัทย่อยแตกหน่อ พัฒนาโครงการที่ดี  จะย้อนกลับเป็นการเติบโตให้กับเงินที่บุญรอดลงทุน"