อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

จากปัจจัยบวกหลายๆ ประการ ส่งผลให้ ภาพรวมของภาวะเศรษฐกิจในปี 2561 มีทิศทางที่ดีกว่าปีก่อนค่อนข้างมาก ซึ่งก็ส่งผลดีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกัน ทั้งนี้สังเกตได้จากเหล่าบรรดาบิ๊กอสังหาฯ ตั้งแต่รายใหญ่  รายกลาง และรายเล็ก แห่เปิดแผนปั้นโครงการทั้งแนวราบและสูงหวังชิงส่วนแบ่งการตลาด

สุรเชษฐ กองชีพ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ในช่วง 2 เดือน แรกของปี 2561 แผนธุรกิจในปีนี้ที่ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ประกาศออกมาล้วนมีความต้องการรายได้ที่มากขึ้นกว่า ปีก่อนหน้านี้แทบทุกราย โดยคาดว่าจะมีการเปิดขายโครงการใหม่ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมของผู้ประกอบการรายใหญ่ มูลค่ารวมกันประมาณ 4 แสนล้านบาทหรืออาจจะมากกว่านี้ เมื่อรวมกับโครงการของบริษัทขนาดกลางและขนาดเล็กนอกตลาดหลักทรัพย์

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงเป็นตัวขับเคลื่อนให้ตลาดที่อยู่อาศัยขยายตัวต่อเนื่อง และยังคงมีส่วนแบ่งในตลาดมากสุดต่อไป ด้วยปัจจัยต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นความได้เปรียบกว่ารายเล็กหรือผู้ประกอบการหน้าใหม่ที่เพิ่งเข้าสู่ ตลาดอสังหาฯ เนื่องจากปัจจุบันทางธนาคารค่อนข้างเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อของผู้ประกอบการที่อาจจะต้องมีขั้นตอนและการตรวจสอบ ส่งผลให้การดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการรายกลางหรือรายเล็กและหน้าใหม่ต้องประสบกับภาวะชะงักงันเพราะการเงินที่ไม่ต่อเนื่อง

สำหรับที่ผ่านมาจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ส่งผลให้ยอดขายโครงการของผู้ประกอบการบางรายไม่เป็นไปตามเป้า ทำให้ธนาคารพิจารณาปล่อยสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการลดลงจากที่ตกลงกันไว้ แต่รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์มีช่องทาง การออกหุ้นกู้ในตลาดหลักทรัพย์เข้ามา เป็นทางเลือกเพื่อนำมาใช้ในช่วงที่ผ่านมา ดังนั้น ช่องว่างของรายใหญ่และผู้ประกอบการระดับรองลงไปจึงยิ่งกว้างมากขึ้น

ขณะที่ผู้ประกอบการรายกลาง ที่เพิ่ง เข้าสู่ตลาดได้ไม่นาน มีการเปิดขายโครงการ ใหม่มากขึ้นในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เพื่อสะสมยอดการรับรู้รายได้ในอนาคต รวมไปถึงมูลค่าของบริษัทให้มากขึ้น เพื่อเตรียมความพร้อมในการเข้าสู่ตลาดหลักทรัพย์แบบที่เห็นบางบริษัททำได้สำเร็จก่อนหน้านี้ และคาดว่าปีนี้ตลาดอสังหาฯ จะมีความคึกคักมากขึ้นจากแนวโน้มที่จะมีโครงการเปิดขายใหม่มากกว่าอย่างเห็นได้ชัด

ด้านภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในช่วง 2 เดือนแรกปีนี้ ตลาดมีความเคลื่อนไหวค่อนข้างคึกคักใกล้เคียงกับปีก่อนหน้านี้ โดยมีคอนโดเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ราว 6,000 ยูนิต ใกล้เคียงกับปีก่อนหน้านี้ ที่มีอยู่ราว 6,380  ยูนิต และอีกมากกว่า 3,000 ยูนิต ที่มีแผนจะเปิดขายในเดือน มี.ค.นี้ ซึ่งคาดว่าในไตรมาสแรกจะมีคอนโด เปิดขายมากกว่า 1 หมื่นยูนิต ขึ้นไป

ในส่วนของบ้านจัดสรรอาจจะดูจำนวนที่แน่นอนไม่ได้แบบตลาดคอนโดมิเนียม เพราะผู้ประกอบการจะพัฒนาโครงการแบบทยอยสร้างทยอยขายไปเรื่อยๆ โดยจำนวนยูนิตรวมของบ้านจัดสรรที่มีแผนเปิดขายโครงการใหม่ในช่วง 2 เดือนแรกของปีนี้อยู่ที่ราว 852 ยูนิต เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2560 ซึ่งมีประมาณ 2,000  ยูนิต

"เหตุที่ตัวเลขแตกต่างกันค่อนข้างมาก เพราะส่วนใหญ่เลือกเปิดขายโครงการใหม่ในจังหวัดปริมณฑลมากกว่า  เนื่องจากราคา ที่ดินที่ต่ำกว่าและการเดินทางที่สะดวกสบายมากขึ้น ประกอบกับบ้านจัดสรรยังคงเป็นตัวเลือกลำดับแรกของคนไทยที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ยิ่งในทำเลที่ราคาคอนโดใกล้เคียงกับราคาบ้านจัดสรร" สุรเชษฐ กล่าว

ด้านทำเลคอนโดมิเนียมที่ได้รับความสนใจยังคงอยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง และรถไฟฟ้าใต้ดินนอกพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ โดยระดับราคาขายเริ่มต้น ไม่เกิน 3 ล้านบาท/ยูนิต ยกเว้นผู้ประกอบการ บางรายที่มีศักยภาพและมีชื่อเสียงในการพัฒนาโครงการระดับหรูพื้นที่ที่ได้รับ ความสนใจในปีที่แล้ว เช่น พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายทางทิศเหนือยังคงเป็นทำเลยอดนิยมต่อไป ในปีนี้ รวมไปถึงพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และเส้นทางที่จะเริ่มก่อสร้างในปีนี้ เพราะคอนโดมิเนียมต้องอยู่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าจึงจะได้รับความสนใจ

ขณะที่ตลาดบ้านจัดสรรนั้น พื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกและในจังหวัดปริมณฑล โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวเส้นทางถนนที่สามารถเดินทางเข้ากรุงเทพฯ สะดวก ยังคงเป็นทำเลที่น่าสนใจ แม้ว่าในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินจะปรับเพิ่มขึ้น ทำให้บ้านจัดสรรในทำเลเหล่านี้มีราคาขายสูงขึ้นต่อเนื่องก็ตาม

อย่างไรก็ดี ในส่วนของกำลังซื้อก็อาจจะดีขึ้นกว่าปีที่แล้ว แต่ก็ยังต้องขึ้นกับความเชื่อมั่นของคนไทยที่มีต่อภาวะเศรษฐกิจของประเทศในระยะยาว ซึ่งผู้ประกอบการบางรายมีช่องทางและวิธีการขายของตนเองที่สามารถสร้างอัตราการขายได้สูง

อย่างไรก็ตาม ต้องจับตากำลังซื้อชาวต่างชาติที่จะเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของตลาดอสังหาฯ ในไทย โดยเฉพาะกำลังซื้อจากคนจีนจะมากขึ้นกว่าที่ผ่านมา เพราะความต้องการซื้อของคนจีนที่เพิ่มขึ้น ต่อเนื่อง