กทม.ขึ้นชั้นเมืองใหญ่เอเชีย

จับตาอีก 6 ปี มหานครกรุงเทพฯเปลี่ยน 3 เท่า โครงสร้างพื้นฐานคมนาคมดัน MEGA MOVE บีทีเอสชี้รถไฟฟ้าเปิดครบ 11 สาย ยกระดับเทียบเมืองใหญ่เอเชีย ค่ายอสังหาฯ แห่ผุดคอนโดฯย่านซีบีดีเมืองชั้นใน ดันราคาที่ดินแพงเว่อร์

รัฐบาลและกระทรวงคมนาคมเร่งผลักดันโครงการระดับเมกะโปรเจ็กต์หลายโครงการโดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ครอบคลุมพื้นที่ให้บริการทั้งในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานคร และปริมณฑล รวมถึงในอนาคตยังมีเส้นทางขยายออกไปสู่จังหวัดต่างๆ ที่น่าสนใจคือรถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน อู่ตะเภา-สุวรรณภูมิ-ดอนเมือง อีกทั้งเชื่อมกรุงเทพมหานครกับพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก ช่วยสร้างอานิสงส์ต่อระบบเศรษฐกิจ และชีวิตความเป็นอยู่ของคนไทยอีกไม่เกิน 10 ปีข้างหน้า

งานสัมมนาทิศทางอสังหาริมทรัพย์ปี2561 "MEGA MOVE: พลิกโฉมมหานครกรุงเทพฯ" เอกชนที่ให้บริการระบบขนส่งมวลชนอย่าง บีทีเอส และบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ซึ่งมี ศุภาลัย และออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ รวมถึงธนาคารออมสิน ต่างเชื่อมั่นว่าโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมเฉพาะรถไฟฟ้าที่เปิดบริการมากว่า 10 ปี สร้างการเปลี่ยนแปลงให้กับเมืองและความเป็นอยู่มาแล้วระดับหนึ่ง หลังจากปี 2562 เป็นต้นไปจะเห็นการพลิกโฉมอย่างชัดเจนยิ่งขึ้น

นายสุรพงษ์ เลาหะอัญญา กรรมการผู้อำนวยการใหญ่ บริษัทระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพ จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า วันนี้รถไฟฟ้าในกรุงเทพฯที่ให้บริการมี 4 สาย คือสีเขียว สีน้ำเงิน แอร์พอร์ตเรลลิงค์ และสีม่วง ระยะทางประมาณ 100 กิโลเมตร โดยมีผู้ใช้บริการรถไฟฟ้าปัจจุบันราว 6% ของระบบขนส่งมวลชนทั้งหมด แต่จำนวนเส้นทางรถไฟฟ้าต่อประชากรยังมีจำนวนน้อยเพียง 10% เมื่อเทียบกับเมืองใหญ่อย่างญี่ปุ่นหรือสิงคโปร์ที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าต่อประชากรสูงถึง 30-40% ถ้าโครงข่ายรถไฟฟ้าเปิดให้บริการครบ 11 สายทาง จะมีระยะทางเพิ่มราว 500 กิโลเมตร ก็จะเทียบเท่าเมืองใหญ่ 2 ประเทศ ส่วนในช่วงปลายปีนี้จะมีการเตรียมพื้นที่เพื่อเข้าก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพู สายสีเหลือง ที่บีทีเอสได้รับสัมปทาน คาดว่าอีก 5 ปีจะมีระยะทางเพิ่มอีกกว่า 150 กิโลเมตร

พื้นที่ชุมชนเมืองจะขยายกลุ่มและพื้นที่ออกไปนอกเขตชั้นในเมืองมากขึ้น ผู้คนยังเดินทางเข้ามาในเมืองเพียงแต่ยังพักอาศัยเกาะแนวรถไฟฟ้า ประการสำคัญรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสายสีเหลืองไม่ได้คาดหวังว่าจะมีผู้ใช้บริการเท่าบีทีเอส คาดหวังว่าจะอยู่ในระดับ 1-2 แสนคนเท่านั้น แต่หากมองสายที่บีทีเอสรับผิดชอบภายในระยะ 5 ปีนี้คาดว่าปริมาณผู้โดยสารจะเพิ่มจาก 8 แสนคนต่อวันเป็น 1.5 ล้านคนต่อวันจากปัจจุบันผู้ใช้บริการบีทีเอส วันทำงานประมาณ 7 แสนคน และวันศุกร์ประมาณ 8 แสนคนต่อวัน

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า โครงการที่อยู่อาศัยจะกระจายออกไปตามชานเมือง เพราะราคาที่ดินยังไม่แพง ทำห้องขนาดกว้างขึ้นเพื่ออาศัยนอนแล้วใช้บริการรถไฟฟ้าเข้ามาทำงานในเมือง ส่วนในเมืองรูปแบบอาคารจะเป็นแนวสูงมากขึ้นโดยปัจจุบันราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงทยอยปรับเพิ่มขึ้น ประกอบกับพฤติกรรมของผู้คนในสังคมจะเริ่มเปลี่ยนมาใช้บริการรถไฟฟ้าเพิ่มมากขึ้น สภาพการจราจรติดขัดจะทำให้ประชาชนทิ้งรถแล้วหันมาใช้บริการรถไฟฟ้าแทน เมืองจะเริ่มปรับโฉมไปการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีจะเริ่มเห็นภาพชัดเจนมากขึ้น

"สำหรับตลาดของไทยนั้นสิ่งที่ผลักดันการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ได้ดีที่สุดก็คือโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม มี รถไฟฟ้า ทางด่วน รวมถึงถนนตัดใหม่โดยอีก 6-7 ปีข้างหน้าจำนวนสถานีรถไฟฟ้าจะเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดด เริ่มจากปี 2562 เป็นต้นไป"

ที่ดินข้นต่อเนื่องหยุดยาก

ดังนั้นสิ่งที่เกิดขึ้นตามการเติบโตของรถไฟฟ้าคือ การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินและที่อยู่อาศัย โดยราคาต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด และขึ้นต่อเนื่อง หยุดยาก อีกปัจจัยคือผังเมืองกรุงเทพฯ ได้กำหนดพื้นที่การใช้ประโยชน์เป็นโซนสีต่างๆ โดยพื้นที่สีแดงสร้างคอนโดมิเนียมได้ อยู่ใจกลางเมือง กับพื้นที่สีน้ำตาล โดยให้ FAR สร้างพื้นที่อาคารได้จำนวนมาก ถึงจะคุ้มค่า เหตุนี้การพัฒนาคอนโดมิเนียมจึงกระจุกอยู่กลางเมือง พื้นที่อื่นๆ ก็ไม่เอื้อแม้จะราคาต่ำอยู่ที่ 5 หมื่นบาท/ตารางวา และติดถนนใหญ่ก็ตาม

"ที่น่าสนใจก็คือช่วงหลังวิกฤติต้มยำกุ้งเมื่อ 20 ปีก่อน ที่ดิน NPA เกิดขึ้นมากมาย ตอนนั้นศุภาลัยซื้อที่ดินเกือบ 40% เป็นที่ดิน NPA เพราะราคาไม่สูง มาพัฒนาโครงการ แต่ปัจจุบันทรัพย์ที่ได้มาง่ายๆ ราคาต่ำที่ว่านี้แทบจะไม่เหลือแล้ว เพราะไม่มีวิกฤติหนักๆ มานาน จึงหันไปซื้อพื้นที่ที่มีการพัฒนามาก่อนมาพัฒนาโครงการแทน สูงถึง 60% ซึ่งราคาสูงกว่าพื้นที่ว่างเปล่าไม่มีการพัฒนาก่อน

วถีคนกรุงเปลี่ยน3เท่า

นายไตรเตชะมองว่า วันนี้รถไฟฟ้าทำให้คนกรุงเทพฯเดินทางได้สะดวกสบายขึ้น เพราะนอกจากมี บีทีเอส และเอ็มอาร์ที

ที่กระจุกอยู่กลางเมือง ยังมีแอร์พอร์ตเรลลิงค์ สายสีม่วง และสายสีเขียวที่ขยายไปถึงบางหว้าท่าพระ วิ่งออกไปสู่ชานเมือง  อีกไม่นานจะมีสายใหม่ๆ เพิ่มขึ้นๆ กลายเป็นเครือข่ายที่สมบูรณ์กลายเป็นใยแมงมุมขั้นต้น มีจำนวนสถานีและจุดตัดสำคัญมากขึ้น ความสะดวกสบายจะเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด แม้ตอนนี้การใช้ชีวิตคนกรุงเทพฯจะเปลี่ยนไปมาก แต่ของจริงยังมาไม่ถึง จะหนักกว่านี้มาก เชื่อว่าวันหน้าจะเปลี่ยนชีวิตคนในกรุงเทพฯถึง 3 เท่าส่งผลให้การทำงานของ ดีเวลอปเปอร์เปลี่ยนไปทำให้สินค้าที่ออกสู่ตลาดและถึงมือผู้บริโภคเปลี่ยนไปเช่นกัน ดีเวลอปเปอร์ต้องปรับตัวเพื่อพัฒนาสินค้าที่ดีถึงมือผู้บริโภค

ทำเลฝงธนฯจะพลิกโฉม

นายธนากร ธนวริทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) บริษัทอสังหาฯรายกลาง มองว่า รถไฟฟ้าสร้างโอกาสในการพัฒนาอสังหาริม ทรัพย์อย่างมาก บริษัทได้ร่วมทุนกับบริษัทพัฒนาที่ดินญี่ปุ่นซึ่งเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้สามารถขยับทำเลการพัฒนาโครงการเข้าไปในพื้นที่ไข่แดงได้ ซึ่งบริษัทและพันธมิตรมองทำเลสุขุมวิท โดยที่ยังคงเน้นตลาดที่บริษัทมีความถนัดและมีฐานลูกค้าคือคอนโดโลว์ไรส์ เจาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติเป็นหลักแต่ไม่ลืมลูกค้าไทยที่เป็นคนรุ่นใหม่สร้างตัวให้รวยเร็ว

ทำเลฝั่งธนบุรีก็จะมีการเปลี่ยนแปลง เมื่อโครงการไอคอนสยามเปิดให้บริการ ก็มีการจับจ่ายเพิ่ม  หากจะทำให้พลิกโฉมไปจากเดิม คงต้องใช้เวลาส่วนรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ประเมินว่าสายสีส้ม น่าสนใจที่สุด ทำเลที่มีศักยภาพ คือแยกลำสาลี  ราคาที่ดินไม่แพง  แต่สามารถตั้งราคาต่อหน่วยขาย ใกล้เคียงกับเส้นบีทีเอสได้

ออมสินชี้แนวโน้มหนี้เสียเพาม

นายชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้อำนวยการ ธนาคารออมสินกล่าวว่า หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้(เอ็นพีแอล) ของสินเชื่อผู้ประกอบการค่อนข้างทรงตัวที่ระดับ 4.14% แต่ในส่วนของสินเชื่อที่อยู่อาศัยเติบโตอย่างต่อเนื่อง ล่าสุดอยู่ที่ระดับ 3.23% จากเดิมที่สินเชื่อบ้านจะประมาณ 1-2% เนื่องจากดอกเบี้ยต่ำมาก ซึ่งระดับหนี้เสียยังเป็นข้อกังวลของสถาบันการเงิน ส่วนใหญ่มาจากปัญหาความสามารถในการชำระหนี้ของผู้มีรายได้น้อยเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม แม้ผู้ประกอบการจะมองว่า หนี้เสียที่เพิ่มขึ้นจะเป็นภาระของสถาบันการเงินโดยตรง ไม่เกี่ยวกับผู้ประกอบการ แต่หากแนวโน้มยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเช่นนี้ ก็จะไม่เป็นผลดีกับผู้ประกอบการเองด้วย เนื่องจากสถาบันการเงินเองจะนำไปคำนวณต้นทุน

ดังนั้น ผู้ประกอบการต้องช่วยสถาบันการเงินในการคัดกรองลูกค้าที่มีความสามารถในการผ่อนชำระได้ แต่ขณะนี้ที่สังเกตเห็น คือ ผู้ประกอบการบางราย เริ่มช่วยลูกค้าให้กู้ได้ ด้วยการช่วยกันสร้างตัวเลขต่างๆ ทั้งสร้างราคา สร้างค่าใช้จ่าย เพื่อให้ลูกค้ากู้ได้มาก ซึ่งบางรายมากกว่า 100% ของราคาซื้อขายด้วยซ้ำ ซึ่งหากยังเป็นเช่นนี้ ความเชื่อใจของสถาบันการเงินที่มีต่อผู้ประกอบการก็จะค่อยๆ ลดลง จากเดิมที่เชื่อราคาซื้อขายไม่ประเมินราคา ก็ต้องไปประเมินราคา หรือถ้าลูกค้าโครงการใดเป็นเอ็นพีแอล สถาบันการเงินเองก็จะจำไว้ และไม่เชื่อผู้ประกอบการรายนี้ แล้วจะค่อยๆ ขึ้นดอกเบี้ย จนถึงจุดหนึ่งที่ผู้ประกอบการจะขายสินค้าได้น้อยลง

"นับจากปี 2562 โครงสร้างพ่นฐานด้านคมนาคมจะลักดันการเตํบโตของอสังหาฯเมืองไทย"