ซัพพลายแข่งเดือด

พลิกโฉมย่านวิทยุเพลินจิต-พระราม 4 มหานครโมเดลฮ่องกงท้าชนสิงคโปร์ กรมที่ดินยันโอนแล้วที่ 23 ไร่ สถานทูตอังกฤษให้กลุ่มเซ็นทรัลลุยมิกซ์ยูส ปิดดีล 2.02 ล้านบาทต่อตร.ว. ชี้แนวโน้มซัพพลายเดือด

ตามคาดหมายที่ กลุ่มเซ็นทรัล คว้าที่ดินสถานทูตอังกฤษเนื้อที่ 23 ไร่ไปครองหลังปิดดีลอย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2561 จากการแถลงของกระทรวงต่างประเทศอังกฤษ ว่าได้ขายที่ดินของสถานทูตอังกฤษประจำประเทศไทยในราคา 420 ล้านปอนด์ (ราว 1.86 หมื่นล้านบาท) ให้กับฮ่องกงแลนด์ ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ บริษัท จาร์ดีน แมธทีสันฯ เป็นดีลการซื้อที่ดินที่มีราคาสูงที่สุดในไทย และเป็นการขายสินทรัพย์ที่แพงที่สุดของกระทรวงการต่างประเทศอังกฤษให้กับ เซ็นทรัลกรุ๊ป ซึ่งก่อนหน้านั้นเมื่อปี 2549 กลุ่มเซ็นทรัล ได้ที่ดิน 9 ไร่ ของสถานทูตอังกฤษ พัฒนาเป็นห้างเซ็นทรัลเอมบาสซีในปัจจุบัน

แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่ากระทรวงต่างประเทศอังกฤษ โอนกรรมสิทธิ์ ให้กับกลุ่มเซ็นทรัลเรียบร้อยแล้วราคาตารางวาละราว 2.02 ล้านบาทเศษ ซึ่งสำนักงานที่ดินกรุงเทพ มหานคร ยืนยันว่า เมื่อเร็วๆ นี้ ได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจำนวน 23 ไร่ ระหว่างกระทรวงต่างประเทศ อังกฤษและกลุ่มเซ็นทรัลเป็นที่เรียบร้อยแล้ว อย่างไรก็ดีมองว่า อนาคตที่ดินสถานทูต จะถูกพัฒนาเป็นอาคารสูงและย่านพาณิชยกรรมขนาดใหญ่ (มิกซ์ยูส) ที่มีความหนาแน่นขึ้น สอดคล้องกับการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เหมาะสม ขณะที่เจ้าหน้าที่สถานทูตอังกฤษออกมาระบุว่า อีก 1-2 เดือนข้างหน้าจะย้ายสถานทูตไปอยู่ยังอาคารเอไอเอ สาทร และมีการรื้อย้ายอาคารต่างๆ ออกไป

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ดเอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด หรือ CBRE  วิเคราะห์ ว่า  อนาคต อันใกล้เพลินจิตจะมีการพัฒนารูปแบบมิกซ์ยูสที่น่าสนใจและถือเป็นโครงการแห่งเดียวในเพลินจิต ของกลุ่มเซ็นทรัล ร่วมทุนกับทุนฮ่องกง (ฮ่องกงแลนด์) จากเดิมการพัฒนาตึกสูงไม่ค่อยเกิดขึ้นเนื่องจากที่ดินเหลือให้พัฒนาจำกัด แต่ไม่ทราบว่า จะเริ่มพัฒนาเมื่อใด แต่ที่น่าสนใจคือ โครงการดังกล่าวหากก่อสร้างจะชนกันกับ โครงการวันแบงค็อก มูลค่า 1.2 แสนล้านบาทของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี บนถนนพระราม 4 ที่สำคัญโครงการตั้งอยู่ใกล้กัน หากสร้างไม่พร้อมกัน น่าจะไม่กระทบอะไร หากเปิดขายพร้อมกัน จะเกิดการแข่งขันอย่างแน่นอน แต่ต่างกันตรงที่ พื้นที่ของกลุ่มเซ็นทรัลเป็นเจ้าของในกรรมสิทธิ์ที่ดิน (ฟรีโฮลด์) ส่วนของเจ้าสัวเจริญ เป็นที่การเช่าสิทธิ์ (ลีสโฮลด์)

อย่างไรก็ดี นางสาวอลิวัสสา กล่าวอีกว่า "ประเมินว่าคงไม่เกิดโอเวอร์ซัพพลาย เพราะความต้องการคอนโดมิเนียมไฮเอนด์ อาคารสำนักงานเกรดเอ แหล่งช็อปปิ้ง ยังต้องการสูง ทั้งต่างชาติ และนักลงทุนไทย ส่วนที่ดินสถานทูตออสเตรเลีย ย่านสาทรซึ่งศุภาลัย ได้ที่ดินไปพัฒนามิกซ์ยูส 7 ไร่เศษ ทำเลห่างกันชัดเจน รอง รับลูกค้าคนละกลุ่ม มองว่าไม่กระทบ ต่อการแข่งขันระหว่าง ที่ดินสถานทูตอังกฤษของค่ายเซ็นทรัลกับ วันแบงค็อก เจ้าสัวเจริญ"

ด้านนายสุรเชษฐ กองชีพ นักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ทำเลสถานทูตอังกฤษเพลินจิต เซ็นทรัลจะได้รูปแบบการลงทุนโครงการในสไตล์เหมือนฮ่องกง เนื่องจากร่วมทุนกับฮ่องกง ซึ่งอยู่ ท้ายถนนวิทยุ ขณะที่ต้นถนนวิทยุจะเป็นพระราม 4 โครงการวันแบงค็อก โดยนำโนว์ฮาว จากประเทศสิงคโปร์มาพัฒนา

แม้จะเป็นมิกซ์ยูสเหมือนกัน แต่รูปแบบต่างกัน วันแบงค็อก นำโนว์ฮาวพัฒนามาจาก สิงคโปร์ ประกอบด้วย โรงแรม สำนักงาน ค้าปลีก ขณะที่กลุ่มเซ็นทรัล ร่วมทุนกับฮ่องกง รูปแบบการพัฒนาจะเป็นแนวฮ่องกงขายขาด ประกอบด้วย คอนโดมิเนียม สำนักงาน ค้า ปลีกที่จะเชื่อมกับ เซ็นทรัล เอ็มบาสซี และเซ็นทรัลชิดลมเข้าด้วยกัน

สำหรับราคาที่ดินสถานทูตอังกฤษ ซื้อขายตารางวาละ 2.02 ล้านบาท เนื่องจากเป็นที่ดินผืนใหญ่ 23 ไร่จึงมีมูลค่าที่สูงที่สุดในประเทศ แต่หากคิดเป็นตารางวา แปลงหลังสวนของค่ายเอสซีแอสเสท ประมูลได้ราคาจะสูงที่สุดในประเทศ