ดัน"ไทย"ฮับการค้าอาเซียนรับกำลังซื้อ 100 ล้านคน

กลุ่มทุนค้าปลีกอสังหาริมทรัพย์เดินหน้าพัฒนา โครงการขนาดใหญ่ "มิกซ์ยูส" รวม มูลค่ากว่า 6 แสนล้าน หนุนศักยภาพไทยก้าวสู่ศูนย์กลางการค้า การลงทุน การท่องเที่ยว แห่งภูมิภาค รับกำลังซื้อ 100 ล้านคน พร้อมปูทางรับดีมานด์  5 ปีข้างหน้า ทัวริสต์โตเท่าตัวแตะ 65 ล้านคน ด้าน กนง.ห่วง "มิกซ์ยูส" ล้นตลาด หากเศรษฐกิจไม่เป็นไปตามคาด

แนวโน้มพัฒนาโครงการค้าปลีกและอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่และ เน้นรูปแบบผสมผสาน(มิกซ์ยูส) ให้มีความหลากหลายขององค์ประกอบ อาทิ ที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน พื้นที่เชิงพาณิชย์ (ค้าปลีก) โรงแรม เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ ศูนย์สุขภาพ  โรงพยาบาล สปอร์ตคอมเพล็กซ์ ศูนย์บันเทิงเอ็นเตอร์เทนเมนท์ฯลฯ สร้างพลังดึงดูด กลุ่มเป้าหมายทั้งผู้บริโภคชาวไทยและ ต่างชาติ รวมทั้ง "นักท่องเที่ยว" ตลาดใหญ่ ทั้งในเชิง "ดีมานด์" และอำนาจการใช้จ่าย

ประการสำคัญความเป็นเมกะโปรเจค และมิกซ์ยูส ยังสร้างความได้เปรียบในเชิงการแข่งขันทั้งในไทยและภูมิภาค

นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้เชี่ยวชาญตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจค้าปลีกยังมีการ ขยายการลงทุนอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะ ศูนย์การค้าขนาดใหญ่เป็นรูปแบบที่มีการเปิด ให้บริการใหม่มากที่สุด ทั้งในกรุงเทพฯ และ ต่างจังหวัด ด้วยภาวะเศรษฐกิจที่เป็นบวกมากขึ้น และมีแนวโน้มดีขึ้นต่อเนื่องในอนาคต

ทั้งนี้การพัฒนาโครงการในคอนเซปต์ มิกซ์ยูสขยายตัวมากขึ้น จากปี 2561 เป็นต้นไป ถึงปี 2568 จะมีมิกซ์ยูสทยอยเปิดบริการจำนวนมาก มูลค่ารวมกว่า 6 แสนล้านบาท

"พื้นที่ค้าปลีกจะเป็นตลาดที่กลับมามีชีวิตชีวาและมีสีสันมากขึ้นเพราะคนไทยจะกลับมาใช้จ่าย ร้านค้าต่างๆ คึกคักมากขึ้น รวมทั้งการลงทุน แม้ชอปปิงออนไลน์จะมีการยอมรับมากขึ้น แต่พื้นที่ค้าปลีกในไทยไม่ได้รับผลกระทบรุนแรงมากแบบที่เกิดขึ้นในต่างประเทศ คนไทยยังคงไปเดินเลือกซื้อสินค้าด้วยตนเอง"

ยุคมิกซ์ยูสครองเมือง

สำหรับโปรเจคที่จะเปิดบริการในปี 2561 ได้แก่  "โฟร์ซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเดนส์" มูลค่า 32,000 ล้านบาท เป็นมิกซ์ยูส คอนโดมิเนียม และโรงแรม "คณาพญา เรสซิเดนซ์" มูลค่า 7,000 เป็นคอนโดมิเนียม ค้าปลีก และ โรงแรม อภิมหาโปรเจคเมืองแห่งอนาคต "ไอคอนสยาม" รวมทั้ง แมกโนเลียส์ วอเตอร์ฟร้อนท์ เรสซิเดนส์ และ เดอะเรสซิเดนส์ แอท แมนดาริน โอเรียนทัล กรุงเทพฯ มูลค่า 50,000 ล้านบาท "วิสดอม 101" ของ บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด มูลค่า 30,000 ล้านบาท ประกอบด้วย คอนโดมิเนียม สปอร์ตคลับ อาคารสำนักงาน และค้าปลีก โปรเจคมิกซ์ยูส "ไมอามี่ บางปู" มูลค่า 5,700 โดยมีคอนโดมิเนียม และค้าปลีก

ปี  2562  "หลังสวน วิลเลจ" มูลค่า 40,000 ล้านบาท เปิดบริการมีทั้งคอนโดมิเนียม โรงแรม ค้าปลีก เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ กลุ่มบริษัท แกรนด์ยูนิแลนด์ จำกัด พัฒนาพื้นที่ค้าปลีก โรงแรม "แอมไชน่าทาวน์" มูลค่า 3,000 ล้านบาท

ปี 2563 มีโครงการคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก "เดอะเซนต์ เรสิเดนเซส" มูลค่า 4,000 ล้านบาท โปรเจคใหญ่ "สามย่านมิตรทาวน์" ของโกลเด้นแลนด์ มูลค่า 8,500 ล้านบาท ประกอบด้วย คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน เซอร์วิส อพาร์ทเม้นต์ และค้าปลีก ที่ดินสถานทูต ออสเตรเลีย ของ ศุภาลัย พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม และอาคารสำนักงาน มูลค่า 17,000 ล้านบาท ยังมี "ที่ดินบางกอกโดม" ภายใต้กลุ่มบีทีเอสและจีแลนด์ พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน และพื้นที่ค้าปลีก มูลค่า 7,350 ล้านบาท "แปลงที่ดิน 3 ไร่บนถนนรัชดาภิเษก" ของกลุ่มอนันดาฯ และมิตซุย พัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ และพื้นที่ค้าปลีก มูลค่า 2,605 ปิดท้ายด้วย โครงการ "ทรัสซิตี้" ของ ไฮดู กรุ๊ป กับกลุ่มบริษัท เบสท์ กรุ๊ป จำกัด มูลค่าถึง 100,000 ล้านบาท แจ้งเกิดเมืองส่งเสริมการค้าและศูนย์แสดงสินค้าระดับโลกใหญ่และครบวงจรที่สุด

แจ้งเกิดเมกะโปรเจคแสนล้าน

ในปี 2564 "สิงห์ คอมเพล็กซ์" ของ กลุ่มสิงห์ เอสเตท มูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท เตรียมเปิดบริการโปรเจคมิกซ์ยูส คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์แสดงสินค้า และประชุม รวมทั้งพื้นที่ค้าปลีก โครงการ "ออริจิ้น 24" มูลค่า 4,000 ล้านบาท ประกอบด้วย โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก

ปี 2565 โครงการพัฒนาของกลุ่มซิตี้เรียลตี้ มูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท ประกอบด้วยอาคารสำนักงาน และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ โปรเจคใหญ่มูลค่า 90,000 ล้านบาท "เดอะ ฟอเรสเทียส์" ภายใต้ บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด พร้อมด้วยพื้นที่ค้าปลีก อาคารสำนักงาน ศูนย์สุขภาพ โรงแรมระดับ 4 ดาว และ 5 ดาว พื้นที่กิจกรรมสำหรับชุมชน พื้นที่อยู่อาศัยแบบคอนโดมิเนียม บ้านสกายวิลล่า กลุ่มออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มีโครงการที่อยู่อาศัย โรงแรม ค้าปลีก เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ "ออริจิ้น ทองหล่อ" มูลค่า 11,000 ล้านบาท โครงการ "ยูซิตี้ พญาไท" มูลค่า 10,000 ล้านบาท มีองค์ประกอบโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก

ยังมีมิกซ์ยูสที่ดินดุสิตธานี มูลค่า 36,700 ล้านบาท เปิดบริการปี 2567 ไม่ห่างกัน กลุ่มเจ้าสัวเจริญ พัฒนา "วันแบงค็อก" มูลค่า 120,000 ล้านบาท ทยอยเปิดบริการปี 2568 ภายในโครงการประกอบด้วย คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน โรงแรม ค้าปลีก ศูนย์แสดงสินค้าและการประชุม

ที่ดินหายาก-โครงการใหญ่ลดลง

"แม้โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่จะมีโครงการใหม่ต่อเนื่อง แต่มีจำนวนไม่มากเพราะที่ดินขนาดใหญ่หายาก ที่ดินเช่าในเมืองก็มีการพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่เกือบหมดแล้ว ถ้าจะมีโครงการใหม่ก็เป็นการพัฒนาบนที่ดินเช่าหรือที่ดินที่อยู่นอกเมือง"

อุปสรรคดังกล่าวจึงคาดว่าโครงการรูปแบบนี้จะมีจำนวน "ลดลง" หรืออาจเป็นมิกซ์ยูส ที่มีขนาดไม่ใหญ่มาก เช่น โครงการคอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่ค้าปลีกในตัว หรืออาคารสำนักงานที่มีพื้นที่ค้าปลีก อาจมีโครงการขนาดใหญ่บ้างที่รอความชัดเจนของผังเมืองและด้านอื่นๆ ก่อนเปิดตัว เช่น โครงการของกลุ่มทีซีซี ย่านเกษตร-นวมินทร์ ซีคอนซิตี้ของกลุ่มซีคอน บนถนนศรีนครินทร์ ฟิวเจอร์พาร์คซิตี้ ย่านรังสิตที่มูลค่าการลงทุนหลัก100,000 ล้านบาทรวมทั้งโครงการ เมกาซิตี้ ย่านบางนา

นักท่องเที่ยวหนุนตลาดขยายตัว

นายฉัตรชัย ตวงรัตนพันธ์ ผู้อำนวยการสมาคมผู้ค้าปลีกไทย กล่าวว่า ประเทศไทยเป็นตลาดที่มีศักยภาพสูงของธุรกิจค้าปลีกและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจาก "ดีมานด์" ที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะ ปริมาณนักท่องเที่ยวต่างชาติที่จะเติบโต เท่าตัวใน 5 ปีข้างหน้า จาก 35 ล้านคน คาดการณ์เพิ่มเป็น 65 ล้านคน สนับสนุน การบริโภคสินค้าและบริการภายในประเทศขยายตัวตาม จากกำลังซื้อชาวไทยราว 67 ล้านคน

"ปัจจุบันขนาดตลาดประเทศไทยใหญ่กว่า 100 ล้านคน ขยายตัวสูงตามการเพิ่มขึ้นของนักท่องเที่ยว ทำให้เค้กในตลาดขยายตัว สินค้าและบริการมีโอกาสเติบโตสูง"

สำหรับโครงการมิกซ์ยูส มีความได้เปรียบในความหลากหลายและครบวงจรในสถานที่เดียวรองรับความต้องการของกลุ่มลูกค้าชาวไทย ต่างชาติ นักท่องเที่ยว รวมถึงนักลงทุนแขนงต่างๆ ที่มุ่งหน้าสู่ประเทศไทยศูนย์กลางอาเซียน สอดรับแนวทางของภาคเอกชนในการมุ่งผลักดัน ไทยก้าวสู่ศูนย์กลางการค้า การลงทุน การท่องเที่ยวและการชอปปิงแห่งภูมิภาค

กนง.หวั่น'มิกซ์ยูส'ล้นตลาด

การประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปลายเดือน ธ.ค.ที่ผ่านมา ได้แสดงความเป็นห่วงภาวะอุปทานล้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส ผ่านรายงานนโยบายการเงินว่า ผลกระทบของการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทมิกซ์ยูส ซึ่งมีพื้นที่อยู่อาศัยและพื้นที่เชิงพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า อยู่ในบริเวณเดียวกัน แม้ระยะสั้น 1-3 ปีข้างหน้ายังไม่น่า กังวล เพราะโครงการส่วนใหญ่อยู่ระหว่างก่อสร้าง และอุปสงค์ของอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ยังรองรับอุปทานที่เพิ่มขึ้นได้ แต่ระยะปาน 4-5 ปีข้างหน้า หลังก่อสร้างเสร็จ อาจทำให้อุปทานที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก เร่งขึ้นมาก

หากภาวะเศรษฐกิจขณะนั้นไม่เป็นไปตามที่ผู้ประกอบการคาดไว้ และไม่สามารถปรับแผนการเปิดโครงการให้สอดคล้องกับวัฏจักรของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ทัน อาจก่อให้เกิดปัญหาอุปทานล้นตลาด ส่งผลต่อเนื่องไปยังสถาบันการเงินที่ปล่อยสินเชื่อได้ เนื่องจากผู้ประกอบการกลุ่มนี้พึ่งพาแหล่งเงินทุนส่วนใหญ่จากธนาคารพาณิชย์