อสังหาฯหนุนต่างชาติ 'เช่าที่' 50ปี ขจัดนอมินี 'ดึงลงทุน' กระตุ้นศก.
Loading

อสังหาฯหนุนต่างชาติ 'เช่าที่' 50ปี ขจัดนอมินี 'ดึงลงทุน' กระตุ้นศก.

วันที่ : 21 กรกฎาคม 2568
สมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า แนวทางขยายสิทธิเช่าระยะยาวจากเดิม 30 ปี เชื่อว่าเป็นแรงจูงใจดึงต่างชาติเข้ามา ลงทุนและอยู่อาศัยในประเทศไทยมากขึ้น โดยมองว่าระยะเวลาการเช่าระยะยาว "60 ปี" น่าจะเพียงพอแล้ว ไม่ยาวเกินไป นักลงทุน หรือลูกค้ายอมรับได้ ที่สำคัญไม่ต้องสุ่มเสี่ยงกับการถูกมองว่าเป็นการขายชาติ
    ผู้ประกอบการอสังหาฯ หนุนแก้กฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ เร่งใช้ประโยชน์สูงสุด ดึงลงทุนต่างชาติ เมกะโปรเจกต์ เพิ่มขีดแข่งขันเพื่อนบ้าน แนะขยายเช่าที่ดินระยะยาว 50-60 ปี ระบุ "เพียงพอ" ลดความเสี่ยงประเด็นทางสังคม ความมั่นคง ชี้เป็นโอกาสขจัดนอมินี ทุนสีเทา ปรับโครงสร้างอสังหาฯ เก็บภาษีเต็มเม็ดเต็มหน่วย แนะรัฐ "รอบคอบ" ทุกมิติ หวั่นเปิดทางคู่แข่งยักษ์ใหญ่ สายป่านยาว แห่ปักหมุดสะเทือน "รายเล็ก" อยู่ยากยิ่งขึ้น

   แม้พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ จะมีผลบังคับใช้มาตั้งแต่ปี 2562 แต่ยังคงเป็นประเด็นที่ถูกหยิบยกมาพูดถึงซ้ำแล้วซ้ำเล่า ซึ่งสาระสำคัญของกฎหมายนี้ คือการเพิ่มทางเลือกให้เจ้าของที่ดินสามารถสร้างมูลค่าจากทรัพย์สินของตน ผ่านการให้สิทธิกับบุคคลอื่นใช้อสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวแบบ "ใกล้เคียงเจ้าของ" และสามารถใช้เป็นหลักประกันได้ไม่ต่างจากกรรมสิทธิ์ เป็นระยะเวลา 30 ปี ซึ่งเป็นประเด็นถกเถียงกันว่าควรจะขยายระยะเวลายาวขึ้นกว่านี้หรือไม่ เพื่อดึงดูด "เม็ดเงิน ลงทุนจากต่างประเทศ" เป็นหนึ่งในเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจไทยที่อยู่ชะลอตัวอย่างหนัก

   นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า การขยายสัญญาเช่าระยะยาว พ.ร.บ. ทรัพย์อิงสิทธิ จาก 30 ปี เพิ่มขึ้นเป็น 99 ปี เป็นหนึ่งในเครื่องมือทำให้สิทธิการเช่ามีความมั่นคงมากขึ้นและเป็นสินทรัพย์ทางการเงินได้ ซึ่งจะเป็นประโยชน์อย่างมาก สำหรับคนไทยที่เช่าที่หน่วยงานของรัฐ หรือเจ้าของที่ไม่ต้องขายที่ดิน

   "ไม่ทราบว่าภาครัฐจะขยายระยะเวลาเพิ่มขึ้นกี่ปี อาจ 60 หรือ 90 ปี ภาคเอกชนยอมรับได้ ซึ่งปัจจุบันการขยายสัญญาเช่าระยะยาวพ.ร.บ. ทรัพย์อิงสิทธิ ยังไม่มีความคืบหน้าอะไร อยู่ในการพิจารณาของกรมที่ดิน ยังไม่ได้ถูกบรรจุเป็นร่างของรัฐบาล เข้าสู่วาระการประชุมของสภาผู้แทนฯ"
ข้อดีของการเช่าระยะยาวจะช่วยแก้ปัญหานอมินี โดยรองรับการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติให้ถูกต้องตามกฎหมาย สามารถนำรายได้ มาใช้ประโยชน์ เพื่อสนับสนุน การอยู่อาศัยของผู้รายได้น้อย หรือพัฒนาประเทศในด้านอื่นๆ

  เสนอเช่า "60ปี" ไม่เสี่ยงขายชาติ

  นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า แนวทางขยายสิทธิเช่าระยะยาวจากเดิม 30 ปี เชื่อว่าเป็นแรงจูงใจดึงต่างชาติเข้ามา ลงทุนและอยู่อาศัยในประเทศไทยมากขึ้น โดยมองว่าระยะเวลาการเช่าระยะยาว "60 ปี" น่าจะเพียงพอแล้ว ไม่ยาวเกินไป นักลงทุน หรือลูกค้ายอมรับได้ ที่สำคัญไม่ต้องสุ่มเสี่ยงกับการถูกมองว่าเป็นการขายชาติ ทั้งเป็นโอกาสที่ดีในการปรับและวางโครงสร้างอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาวเพื่อดึงคนเก่ง ผู้ซื้อ คุณภาพสูงเข้าสู่ระบบ ขจัด "นอมินี" ดึงธุรกิจนอกระบบเข้ามาอยู่ในระบบ เพื่อจัดเก็บภาษีอย่างถูกต้อง

  "ประเทศไทยมีฐานะเป็นบ้านหลังที่สองของคนทั่วโลก เราไม่ได้ให้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแม้แต่ตารางนิ้วเดียว แต่ให้สิทธิในการเช่าระยะยาวไม่เกิน 60 ปี เท่านั้น ถือเป็นจุดที่สมดุล วิธีนี้เป็นการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันให้กับประเทศไทย"
ขณะนี้ คนจีนที่ต้องการเข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทยยอมรับได้กับสัญญาเช่าระยะยาวมากขึ้น เพราะ ไม่อยากทำผิดกฎหมาย หลังจาก มีการจับกลุ่มนอมินีจีนสีเทา การขยายสัญญาเช่าระยะยาวจะช่วยให้ชาวจีนที่ต้องการอยู่อาศัยในไทยไม่ต้องพึ่งนอมินีอีกต่อไป

   นอกจากนี้ รัฐยังสามารถนำเม็ดเงิน ที่จะเข้ามาในระบบ ยกตัวอย่าง 1 ล้านล้านบาท อาจมีรายได้เฉลี่ย 20,000-30,000 ล้านบาท/ปี มาจัดตั้ง "กองทุนสนับสนุนบ้านสำหรับ ผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง" โดยเฉพาะ กลุ่มที่ต้องการบ้านหลังแรก ซึ่งจะช่วยให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพได้ง่ายขึ้น รวมทั้งการควบคุม การอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ในประเทศไทย โดยไม่จำเป็นต้องใช้เงิน สนับสนุนจากรัฐบาลมาอุดหนุน

  50ปี "เพียงพอ" ดึงดูดไม่เสี่ยงทางสังคม

  นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า สมาคมฯ เห็นด้วยว่า ควรจะต้องนำ พ.ร.บ. ทรัพย์อิงสิทธิ ออกมาใช้งาน เพราะมีมาตั้งแต่ปี 2562 ซึ่งประเด็นที่หลายฝ่ายให้ความสนใจคือควรขยายระยะเวลาเช่าจากเดิม 30 ปี ให้มีระยะเวลายาวขึ้น

  "ทุกคนในวงการเห็นด้วยเพื่อแก้ปัญหานอมินี เพราะเป็นผลเสียกับประเทศ ดังนั้นถ้าเราควบคุมด้วยการปล่อยเช่าระยะยาวน่าจะเป็นประโยชน์มากกว่า เพราะคนต่างชาติที่เข้ามาอย่างถูกต้องจะได้สบายใจ"

   ทรัพย์อิงสิทธิ ในมุมมองของ สมาคมฯ เห็นด้วยว่าจะช่วยแก้ไขปัญหาในเรื่องการหลบเลี่ยงด้วยการใช้นอมินีจดบริษัทแล้วมาซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัย ซึ่งควรแบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มผู้อยู่อาศัย กลุ่มพาณิชยกรรม และกลุ่มเกษตรกรรม

  โดยกลุ่มเกษตรกรรมไม่ควรมีการเช่าระยะยาว ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมสามารถขยายได้ถึง 50 ปี เพื่อสร้างสมดุลระหว่างผลตอบแทนกับความมั่นคงของสังคม ประเมินว่าการให้เช่าระยะเวลา 50 ปี สร้างผลตอบแทนระดับ 10-15% ซึ่งมากเพียงพอ ส่วน 70-90ปี มองว่าไม่คุ้มค่าเพิ่มขึ้นมากนัก
 
   "รอบคอบ" มองครบทุกมิติ

   เมื่อเทียบการแข่งขันกับประเทศเพื่อนบ้านที่ให้เช่าที่ดินระยะยาวเฉลี่ย 50-70 ปี เช่น มาเลเซีย เวียดนาม ไต้หวัน ซึ่งประเทศไทยยังจำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะ 2 มิติหลัก มิติดึงดูดต่างชาติเข้ามาช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ และมิติความมั่นคงของสังคม

   "ดังนั้นต้องเปรียบเทียบว่า อะไรที่เป็นตัวเลขที่ดึงดูดต่างชาติ และไม่ยาวจนให้เกิดความเสี่ยง ทางด้านสังคม"

    สมาคมฯ มองการขยายระยะเวลา เช่าจาก 30 ปี เป็น 50 ปี เพราะประเมินว่าระยะเวลาดึงดูดเพียงพอ เทียบคู่แข่งอย่าง มาเลเซีย อินโดนีเซีย เวียดนาม รวมทั้งจีน ไต้หวัน ในกลุ่มนี้ ให้เช่าระยะยาวเฉลี่ย 50-70 ปี

    อย่างไรก็ดี การดึงดูดทุนต่างชาติ "ไม่ใช่" แค่ปัจจัยขยายเวลาเช่าที่ดินระยะยาวเพียงอย่างเดียว แต่ไทยต้องพร้อมเป็นประเทศที่มีความปลอดภัย นอกเหนือจากมีวัฒนธรรมที่น่าอยู่ ผู้คนเป็นมิตร รวมทั้งต้องมีงานที่เหมาะกับกลุ่มเป้าหมายที่ต้องการดึงดูดต่างชาติเข้ามาทำงานและอยู่อาศัยในประเทศ เช่น กลุ่มวิศวกร การแพทย์ที่ใช้เทคโนโลยีชั้นสูง ดังนั้น ระยะเวลา 50ปี สามารถดึงดูดคนเข้ามาได้แล้วไม่จำเป็นต้องถึง 90 ปี

    ส่วนการลงทุนในเชิงพาณิชยกรรม และอุตสาหกรรม หรือการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ ผลตอบแทนจากการเช่าระยะเวลา 30-50 ปี จะได้ผลตอบแทน 10-15% หากเช่าระยะเวลา 50-70 ปี ได้ผลตอบแทน เพิ่มขึ้น 5% เท่ากับว่าระยะเวลา 70-90 ปี ได้ผลตอบแทนเพิ่ม 1.8-2% ดังนั้นจุดสมดุลทั้งการอยู่อาศัย และพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรม น่าจะอยู่ที่ 50 ปี เช่นกัน

    ดึงเม็ดเงินต่างชาติ-กระตุ้นศก.

   นายภวรัญชน์ อุดมศิริ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การขยายระยะเวลาในการเช่ายาวขึ้นจากเดิม 30 ปี เป็นการช่วยกระตุ้นตลาดต่างชาติทั้งการลงทุนและอยู่อาศัย

   "ชาวต่างชาตินิยมเช่าระยะยาว หากได้สิทธิเช่าระยะยาว 60 ปี กับราคาขายปัจจุบัน เชื่อว่า ต่างชาติยอมรับได้ หากมีมาตรการดังกล่าวจะยิ่งช่วยให้แรงซื้อจากต่างชาติเข้ามามากขึ้น ที่ผ่านมามีหลายฝ่ายพยายามผลักดัน แต่แรงต้านเยอะจึงยังไม่มีความคืบหน้า ยิ่งต่างชาติเข้ามาลดลงอาจมองว่าไม่คุ้ม"

   อย่างไรก็ตาม จากแนวโน้มเศรษฐกิจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ฟื้นตัว การพิจารณาแนวทางดังกล่าวเพื่อดึงต่างขาติเข้ามาช่วยกระตุ้นตลาดและเศรษฐกิจไทย และแก้ปัญหานอมินีจึงเป็นอีก ทางเลือก

   เช่าระยะยาวหนุนเมกะโปรเจกต์

   นายวุฒิพล ถาวรธวัช กรรมการผู้จัดการ บริษัท เออร์เบิน ฮอสพิทาลิตี้ กรุ๊ป จำกัด หรือ UHG ผู้บริหารอาคารสำนักงานแบรนด์ "ฮิลล์" พื้นที่ ค้าปลีกและโรงแรม "เดอะ ควอเตอร์" กล่าวว่า แนวคิดที่รัฐบาลจะขยายระยะเวลาเช่าที่ดินจาก 30 ปี เป็น 99 ปีนั้น น่าจะตอบโจทย์สำหรับโครงการขนาดใหญ่ หรือ เมกะโปรเจกต์ ในแง่การลงทุนที่คุ้มค่ามากขึ้น ไม่ต้องกังวลการต่อสัญญาหลังครบ 30 ปี ซึ่งมีผลต่อการตัดสินใจลงทุน โดยเฉพาะต่างชาติ

   "หากเช่าได้ยาวขึ้นจะกล้าลงทุนมากขึ้น ยกตัวอย่าง หากลงทุนกาสิโน 30 ปี ไม่น่าจะคุ้มทุน เพราะต้อง ใช้เวลานาน และระหว่างทางมีความเสี่ยงที่ธุรกิจล้มลุกคลุกคลานพอสมควรกว่าจะลงตัว ซึ่งแนวทางเช่าระยะยาวทำให้นักลงทุนมีทางเลือกมากขึ้น"

    อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้ประกอบการรายเล็กยอมรับว่ามีความกังวล หากขยายระยะเวลาในการเช่ายาวนานขึ้นจะทำให้มีคู่แข่งที่เป็นชาวต่างชาติ รวมทั้งคนไทยที่มีสายป่านยาวเข้ามาแข่งขันมากขึ้น ซึ่งภาครัฐต้องพิจารณาอย่างรอบคอบเช่นกัน
ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาคเอกชน อื่นๆ