อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

เริ่มต้นปี 2561 นักษัตรปีจอที่หลายๆ ธุรกิจรวมทั้งอสังหาริมทรัพย์ได้วาดหวังให้เป็นปีที่ดีมีอัตราการเติบโตกว่าปีที่ผ่านมา ด้วยเพราะเห็นถึงปัจจัยบวกในหลายๆ ประการ ซึ่งส่งสัญญาณมาตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว โดยมองว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะโตหลังชะลอตัวมา 4 ปี แต่ยังมีปัจจัยเสี่ยงที่ต้องจับตาเช่นกัน

อิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ตลาดรวมอสังหาริมทรัพย์ทั้งแนวราบและแนวสูงในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2561 แนวโน้มการเปิดตัวใหม่จะเพิ่มขึ้น โดยคอนโดเพิ่มขึ้นประมาณ 10% จากปี 2560 ที่มีการเปิดตัวราว 6.4-6.5 หมื่นหน่วย หรือเพิ่มขึ้นราว 15% จากปี 2559 หลังจากตลาดชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2557

สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบคาดว่าจะมีการเติบโตไม่น้อยกว่า 10% จากปี 2560 ที่มีการเปิดตัวราว 4 หมื่นหน่วย ลดลงราว 14% จากปี 2559 ที่อยู่ราว 4.9 หมื่นหน่วย สำหรับในส่วนภูมิภาคคอนโดโดยรวมจะยังไม่ฟื้นตัวนักจะขายได้เป็นบางโครงการ ขณะที่แนวราบยังไปได้แบบทรงตัว

อย่างไรก็ดี ตลาดอสังหาฯ ปี 2561 ยังเติบโตล้อไปกับเศรษฐกิจอีกทั้งผู้ประกอบการมีการปรับตัวและใช้ข้อมูลมากขึ้น ทั้งนี้ ปัจจัยที่ยังเป็นบวกก็คืออัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ยังต่ำ แม้จะมีแนวโน้มปรับขึ้นแต่ก็เชื่อว่าไม่มาก และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ ส่วนปัจจัยตัวแปรที่ต้องจับตาคือ ราคาน้ำมันที่ยังผันผวนเพราะจะมีผลต่อต้นทุน

ขณะเดียวกัน ราคาพืชผลเกษตรยังคงมีผลต่ออสังหาฯ ภูมิภาค อีกทั้งราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง รวมทั้งปัญหาการขาดแคลนแรงงานด้านฝีมือและแรงงานทั่วไปที่ภาคอสังหาฯ ยังอาศัยแรงงานต่างด้าวถึง 80% ซึ่งรัฐจะต้องทบทวนโดยเร็วก่อนที่มาตรการขยายเวลาแรงงานต่างด้าวสิ้นสุดลงในเดือน มี.ค. 2561

ด้านปัญหาการเมืองมองว่าจะไม่รุนแรง เพราะรัฐบาลชุดปัจจุบันได้วางรากฐานไว้ดีไม่ว่าจะเป็นเรื่องโครงข่ายคมนาคม พื้นที่เศรษฐกิจพิเศษ และกฎหมายภาษี

ส่วนปี 2560 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในแง่จำนวนหน่วยทั้งแนวราบและสูงจะ ลดลงไม่ถึง 9% โดยอยู่ราว 1.6 แสนหน่วย จากปี 2559 ที่มีอยู่ราว 1.7 แสนหน่วย ส่วนมูลค่าโดยรวมทั้งแนวราบและสูงลดลงราว 6% มีมูลค่าราว 3.6 แสนล้านบาท จากปี 2559 มูลค่าอยู่ที่ 4 แสนล้านบาท ด้านราคาเฉลี่ยกลับเพิ่มขึ้น โดยปี 2560 อยู่ที่ 2.3 ล้านบาท จากปีก่อนหน้าอยู่ที่ 2.4 ล้านบาท

สุรเชษฐ กองชีพ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ โดยรวมในปี 2561 คาดว่าจะเติบโตขึ้นจากปี 2560 ซึ่งผู้บริโภคมีความเชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจโดยรวม อีกทั้งการลงทุนโครงการระบบขนส่งมวลชนรถไฟฟ้าสายต่างๆ มีความชัดเจนโดยบ้านแนวราบ 3-5 ล้านบาท และคอนโดระดับราคา 8 หมื่นบาท/ตารางเมตร ยังเป็น กลุ่มที่มีความต้องการมากที่สุด

อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินยังเป็นปัจจัยสำคัญที่จะผลักดันให้ผู้บริโภคไปอยู่ชานเมือง ขณะที่ผู้ประกอบการจะพัฒนาได้เฉพาะแนวสูง เพราะที่ดินหายากราคาแพง

ทั้งนี้ เทรนด์ปี 2561 จะมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุมากขึ้น โดยจะเริ่มเห็นบางโครงการผู้ประกอบการมีสินเชื่อผู้สูงวัยหรือสินเชื่อรีเวอร์ส มอร์ทเกจ ซึ่งเป็นอีกเทรนด์ที่หลายดีเวลอปเปอร์ให้ความสนใจ แต่ต้องติดตามเพราะยังเป็นเรื่องใหม่สำหรับคนไทย

ด้าน เลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ นนทบุรี กล่าวว่า จากการคาดการณ์จีดีพีปีนี้จะสามารถเติบโตกว่า 4% ประกอบกับการลงทุนภาครัฐในเรื่องโครงสร้างพื้นฐานที่มีความชัดเจนโดยเฉพาะรถไฟฟ้าที่จะเริ่มก่อสร้างในอีกหลายสายทาง รถไฟความเร็วสูง รวมทั้งการเร่งรัดโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรืออีอีซี ซึ่งสร้างความเชื่อมั่นให้เอกชนลงทุนพัฒนาตามส่งผลให้เกิดเงินหมุนเวียนประชาชนมีกำลังซื้อมากขึ้น คาดว่าตลาดอสังหาฯ จะโตได้ประมาณ 5-10%

สำหรับปีนี้ตลาดคอนโดจะมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องจากปีที่แล้วเพราะราคาที่ดินแพงมีการปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 10-15% ขณะที่รายได้ปรับเพิ่มเฉลี่ย 3-5% ซึ่งราคาที่ดินเพิ่มเป็น 3 เท่าของรายได้ทำให้โอกาสในการซื้อบ้านแนวราบในราคา 1.5-3 ล้านบาท เป็นเรื่องยาก ขณะที่รัฐได้มีการลงทุนขยายโครงข่ายคมนาคมขนส่ง โดยเฉพาะรถไฟฟ้าไปยังชานเมืองมากขึ้น ดังนั้นจะเห็นคอนโดติดรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้น โดยระดับราคาคอนโดแนวรถไฟฟ้าสายใหม่รัศมี 500 เมตร จะอยู่ประมาณยูนิตละต่ำกว่า 2 ล้านบาท

"ใน กทม.และปริมณฑล ราคาที่ดินเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ไม่สามารถสร้างทาวน์เฮาส์ได้ แม้ขณะนี้จะมีการเสนอในมีการปรับเกณฑ์การใช้ประโยชน์ที่ดินด้านที่อยู่อาศัยในผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ซึ่งตอนนี้อยู่ระหว่างดำเนินโครงการ วางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) โดยเสนอให้ขนาดบ้านเดี่ยวต่ำสุด 40 ตารางวา (ตร.ว.) จากเดิม 50 ตร.ว. ส่วนบ้านแฝดปรับเป็น 30 ตร.ว. จากเดิม 35 ตร.ว. และบ้านแถว/ตึกแถว ปรับเป็น 14 ตร.ว. จากเดิม 16 ตร.ว. ก็ตามแต่ทำเลดีหายาก ขณะที่กำลังซื้อเอื้อมไม่ถึง" เลิศมงคล กล่าว