โชคชัย สีนิลแท้

ส่องศักยภาพบางนาแหล่งงานหนุนอสังหาโต

ถนนบางนา-ตราด มีชื่อที่เรียกติดปากของทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 34 หรือชื่อเรียกอย่างเป็นทางการว่าถนนเทพรัตน เริ่มต้นที่แยกบางนาตัดกับถนนสุขุมวิท สิ้นสุดที่ถนนสุขุมวิทแยกต่างระดับหนองไม้แดง อ.เมือง จ.ชลบุรี และยังเป็นทางหลวงเอเชียสาย 19

จากการสำรวจของ Baania เมื่อเดือน พ.ย. 2560 พบว่า มีโครงการแนวราบเปิดขายทั้งบ้านจัดสรรและอาคารพาณิชย์กว่า 30 โครงการ ค่ากลางของโครงการแนวราบในปี 2560 อยู่ที่ 7.03 ล้านบาท สูงสุด 74.9 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยโครงการต่อหน่วย 4.52 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.)

ขณะที่ราคาขายช่วงปี 2555-2560 พบว่า ค่ากลางราคาโครงการแนวราบเพิ่มขึ้นจาก 5.25 ล้านบาท ในปี 2555 เป็น 7.03 ล้านบาท ในปี 2560 และค่าเฉลี่ยราคาขายต่อพื้นที่ใช้สอยปี 2560 เพิ่มขึ้นเป็น 4.52 หมื่นบาท/ตร.ม. และยังพบว่าแนวโน้มราคาตลาดโดยเฉลี่ยเติบโตขึ้นถึง 34% หรือเฉลี่ย 6.2% ต่อปี

สำหรับโครงการคอนโดบนถนนเส้นนี้เปิดขายกว่า 40 โครงการ ค่ากลางโครงการคอนโดปี 2560 อยู่ที่ 2.48 ล้านบาท สูงสุดอยู่ที่ 14.22 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยโครงการต่อหน่วยพื้นที่อยู่อาศัย 7.32 หมื่นบาท/ตร.ม.

ทั้งนี้ ได้มีการแบ่งทำเลในย่านบางนาออกเป็น 6 ส่วน เริ่มจาก 1.บริเวณศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค บางนา มีค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 6.5 หมื่นบาท/ตร.ม. เนื่องจากเป็นพื้นที่ใกล้ศูนย์ประชุมและยังมีแหล่งจ้างงานอีกหลายแห่ง รวมถึงเป็นพื้นที่ที่มีรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-สำโรง) ซึ่งมีระบบการเดินทางมาเป็นส่วนเสริมในการตัดสินใจซื้อ

2.ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลพลาซา บางนา และกำลังจะมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่แห่งใหม่อย่างเดอะบางกอกมอลล์ ค่าเฉลี่ยของราคาขายอยู่ที่ 6.1 หมื่นบาท/ตร.ม. 3.บริเวณใกล้กับสนามกีฬาและสนามกอล์ฟราชนาวี ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 5.3 หมื่นบาท/ตร.ม. ซึ่งคอนโดเปิดใหม่ตลาดแนวถนนบางนา-ตราด รวมถึงการกระจายเข้าไปอยู่ในซอยหลักๆ ของพื้นที่ ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าวัยเริ่มต้นทำงาน หรือครอบครัวขนาดเล็กที่ต้องการที่อยู่อาศัยขนาดไม่ใหญ่มาก

ด้านราคาขายคอนโดในช่วงปี 2555-2560 พบว่า ค่าเฉลี่ยต่อพื้นที่ใช้สอยเพิ่มขึ้นจากตารางเมตรละ 5.79 หมื่นบาท/ตร.ม. ในปี 2555 เป็น 7.32 บาท/ตร.ม. โดยราคาตลาดโดยเฉลี่ยเติบโตถึง 26% หรือเฉลี่ย 5.4% ต่อปี

ด้าน สุรเชษฐ กองชีพ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยผลสำรวจล่าสุดพบว่า ปัจจุบันพื้นที่ตามแนวถนนบางนา-ตราด เริ่มมีความน่าสนใจมากขึ้น ตั้งแต่พื้นที่รอบๆ สี่แยกบางนามีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้น หรือว่าโครงการขนาดใหญ่ในพื้นที่มีการเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีขึ้น จากในอดีตที่ก่อนหน้านี้อาจจะมีโครงการคอนโดไม่มากนัก แต่ด้วยการเปิดให้บริการของเส้นทางรถไฟฟ้า และการเปลี่ยนแปลงของโครงการอื่นๆ ในพื้นที่เป็นเสมือนปัจจัยบวกที่ทำให้เกิดโครงการคอนโดในเขตบางนามากขึ้น

อีกทั้งเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่ต่อขยายมาจากอ่อนนุชผ่านสี่แยกบางนาและไปยัง จ.สมุทรปราการ นั้นเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่เข้าสู่เมืองชั้นในได้โดยตรง โดยไม่ต้องมีการเปลี่ยนขบวน ทำให้พื้นที่นี้มีความน่าสนใจมากในช่วงที่ผ่านมา แต่การเปลี่ยนแปลงส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในพื้นที่รอบๆ สี่แยกบางเท่านั้นไม่ได้กระจายออกไปตามถนนบางนา-ตราดเท่าใดนัก การเปลี่ยนตามแนวถนนบางนา-ตราดนั้นอาจจะต้องรอเส้นทางรถไฟฟ้ารางเบาบางนา-สนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ เข้ามาเป็นปัจจัยสนับสนุน

เขตบางนา ที่มีพื้นที่ครอบคลุมถนนบางนา-ตราด ส่วนที่อยู่ในกรุงเทพมหานครเป็นเขตที่มีโครงการบ้านจัดสรรไม่มากนัก อาจจะเป็นเพราะว่าราคาที่ดินที่เริ่มปรับตัวสูงขึ้นมาหลายปีต่อเนื่องคือ ณ ตอนนี้ก็ไม่ต่ำกว่า 2.5 แสนบาท/ตารางวาแล้ว เพิ่มขึ้นจากก่อนหน้านี้ 3-4 ปีประมาณ 2 เท่า แม้ว่าพื้นที่ที่มีขนาดใหญ่เหมาะแก่การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรนั้นจะอยู่ไกลออกไปและราคาที่ดินก็ต่ำกว่านี้มากนัก แต่ก็เริ่มมีความไม่เหมาะสมและพื้นที่อื่นๆ ใน จ.สมุทรปราการ ก็มีศักยภาพเพียงพอในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร

อีกทั้งราคาที่ดินยังคงต่ำกว่าในกรุงเทพ มหานครมากนัก ดังนั้น ณ ปัจจุบันพื้นที่เขตบางนามีบ้านจัดสรรที่เปิดขายอยู่ประมาณ 340 ยูนิต ขายไปได้ประมาณ 78% โดยประมาณ 37% ของจำนวนบ้านจัดสรรทั้งหมดนั้นเป็นทาวน์เฮาส์ ราคาขายของบ้านจัดสรรที่เปิดขายมากที่สุดคือช่วงราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท/ยูนิต ซึ่งคิดเป็น 61% ของจำนวนบ้านจัดสรรทั้งหมด

สำหรับตลาดคอนโดที่เป็นตลาดยอดนิยม หรือว่าเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ให้ความสำคัญมากกว่าบ้านจัดสรร แต่โครงการเกือบทั้งหมดอยู่ในพื้นที่รอบๆ สี่แยกบางนาทั้งริมถนนสุขุมวิทและถนนย่อยหรือซอยแยกต่างๆ ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าในพื้นที่ จำนวนคอนโดทั้งหมดในพื้นที่อยู่ที่ประมาณ 9,430 ยูนิต ขายไปได้ประมาณ 90% โดยเฉพาะโครงการที่มีราคาขายไม่สูงมากเกินไป แม้จะอยู่ไกลออกไปจากสถานีรถไฟฟ้า

แต่ก็เป็นที่สนใจของผู้ซื้อที่อาจจะเป็นระดับกลางหรือต่ำกว่านั้นเป็นส่วนใหญ่ ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 9 หมื่นบาท/ตร.ม. หรือยูนิตละไม่เกิน 3 ล้านบาท เช่นเดียวกับบ้านจัดสรรโดยคอนโดประมาณ 65% เปิดขายในระดับราคานี้ เพราะถ้าราคามากกว่านี้ผู้ซื้อก็อาจจะเลือกซื้อบ้านจัดสรรในทำเลที่ห่างออกไปดีกว่า

พื้นที่ตามแนวถนนบางนา-ตราด ในช่วงที่ไกลออกไปจากสี่แยกบางนาอาจจะมีความน่าสนใจในบางพื้นที่ เช่น พื้นที่รอบๆ เซ็นทรัลพลาซา บางนา ก่อนหน้านี้กลุ่มเซ็นทรัลทุ่มเงินกว่า 1,200 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงศูนย์การค้าแห่งนี้ ทำให้ศักยภาพของพื้นที่โดยรอบมากขึ้น รวมไปถึงโครงการส่วนต่อขยายของเมกาบางนา ที่มีทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน และพื้นที่ศูนย์การค้าที่มีขนาดใหญ่มากขึ้น

อีกทั้งก่อนหน้านี้ ก็มีโครงการขนาดใหญ่ของทั้งทุนจีนที่ร่วมมือกับไทย เช่น โครงการ Trust City หรือโครงการ The Forestias ของบริษัท แมกโนเลียฯ แต่นอกจากเซ็นทรัลพลาซา บางนา แล้วโครงการที่เหลือนั้น อยู่นอกกรุงเทพมหานครทั้งหมด แต่ก็มีผล กระทบต่อพื้นที่โดยรอบเช่นกัน และเป็นการแสดงให้เห็นว่าพื้นที่ตามแนวถนนบางนาตราดนั้นมีศักยภาพในการพัฒนาต่อเนื่องในอนาคตเพียงแต่อาจจะไม่ได้ต่อเนื่องทั้งเส้นทางเท่านั้น

ค้าปลีก-ศูนย์วัสดุก่อสร้างแห่ผุด

ระยะ 10 ที่ผ่านมา พื้นที่บริเวณบางนาเติบโตอย่างเห็นได้ชัด และรวดเร็ว ตั้งแต่สี่แยกบางนา ไปจนถึงบริเวณเส้นถนนบางนา-ตราด ตัดเส้นถนนกาญจนาภิเษก เราจะเห็นห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ โรงแรม หมู่บ้าน คอนโด และบริการอื่นๆ เกิดขึ้นมากมาย ศักยภาพของทำเลบางนา

ที่ดินผืนใหญ่บริเวณสี่แยกบางนา หากขับรถตรงไปบางนา-ตราด ด้านซ้ายมือจะเห็นพื้นที่ขนาดใหญ่ที่ปรับเตรียมไว้สำหรับโครงการมิกส์ยูซขนาดใหญ่ของกลุ่มเดอะมอลล์ ที่ใช้ชื่อว่าเดอะ แบงค็อก มอลล์ (Bangkok Mall) โครงการนี้จะเป็นปรากฏการณ์ครั้งยิ่งใหญ่ที่พลิกโฉมสี่แยกบางนา เพราะเป็นโครงการพัฒนาพื้นที่พาณิชยกรรม ขนาดใหญ่ และโครงการพัฒนาสถานีขนส่งสาธารณะ ตั้งอยู่บนถนนเทพรัตน ช่วงกิโลเมตรที่ 0-1 ตรงข้ามศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค บริหารงานโดยกลุ่มเดอะมอลล์

เรียกได้ว่าเป็นอภิมหาโปรเจกต์โครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย และเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ รวมถึงยังเป็นหนึ่งในศูนย์การค้าที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในโลก ภายในโครงการจะประกอบไปด้วยอาคารศูนย์การค้า คอนโด อาคารที่อยู่อาศัยให้เช่า หรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ อาคารสำนักงานให้เช่า อีกทั้งยังได้วาง รูปแบบโครงการในเบื้องต้นว่าเป็นโครงการแบบ City within the City หรือเมืองในเมืองที่สมบูรณ์แบบ โดยมีพื้นที่รวมทั้งโครงการ 6.5 แสนตารางเมตร (ตร.ม.) บนพื้นที่ 100 ไร่ เงินลงทุนกว่า 2 หมื่นล้านบาท กำหนดการก่อสร้างภายในครึ่งปีหลังปี 2561 และมีกำหนดเปิดให้บริการภายในปี 2565

บริเวณสี่แยกบางนายังมีศูนย์นิทรรศการและการประชุมขนาดใหญ่ ไบเทค (BITEC) ที่ตั้งอยู่บนพื้นที่รวม 170 ไร่ หรือ 2.75 แสน ตร.ม. เป็นพื้นที่จัดงาน 31.5 ไร่ หรือ 50,400 ตร.ม. ซึ่งไบเทคได้เพิ่มเติมส่วนของฮอลล์และห้องประชุมด้วยพื้นที่อีกไม่ต่ำกว่า 1 หมื่น ตร.ม. เพื่อรองรับการแสดงสินค้าที่เพิ่มขึ้น

นอกจากนี้ ยังได้เพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น อาคารสำนักงาน ภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค ห้างสรรพสินค้าประเภทวัสดุก่อสร้าง และเริ่มเห็นคอมมูนิตี้มอลล์เริ่มผุดแซมในพื้นที่ชุมชน ในบริเวณบางนายังมีศูนย์การค้าแนวราบขนาดใหญ่ที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ คือ ศูนย์การค้าเมกาบางนา ที่รวมร้านค้าแบรนด์ดังจากทั่วโลก โดยศูนย์การค้ามีพื้นที่ใช้สอยทั้งหมด 3 ชั้น พื้นที่ 4 แสน ตร.ม. ปัจจุบันบริษัท สยามฟิวเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ เจ้าของโครงการเตรียมขยายเฟส 2 อีกกว่า 150 ไร่ จาก 254 ไร่ ในเฟสแรก ด้วยเงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 1 หมื่นล้านบาท โดยในเฟสนี้จะมีส่วนของที่อยู่อาศัย (เรสซิเดนเชียล) โรงแรม 3 ดาว ออฟฟิศและสวนสนุก ซึ่งรูปแบบจะมีทั้งการเช่าพื้นที่และหาพันธมิตรร่วมทุน เพื่อรองรับการเติบโตที่รวดเร็วของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก

ในอนาคตรถไฟทางคู่ขนานขนาดเบา บางนา-สุวรรณภูมิ จะเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสุขุมวิท (อ่อนนุช-แบริ่ง) โดยมีระยะทาง 15.3 กิโลเมตร สายบางนา-สุวรรณภูมิ จำนวน 12 สถานี ขณะนี้อยู่ระหว่างการศึกษาผลกระทบในด้านต่างๆ

"เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่ต่อขยายมาจากอ่อนนุชผ่านสี่แยกบางนาและไปยังสมุทรปราการนั้นเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่เข้าสู่เมืองชั้นในได้โดยตรงโดยไม่ต้องมีการเปลี่ยนขบวนทำให้พื้นที่นี้มีความน่าสนใจมาก"