โชคชัย สีนิลแท้

'อยุธยา' ทำเลฮอต ผุดที่อยู่อาศัย รับนิคมฯ

ผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยใน จ.พระนคร ศรีอยุธยา ของบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่าทำเลนี้มีแนวโน้มเติบโตโดดเด่นรองรับนิคมอุตสาหกรรมขยายตัวต่อเนื่อง หนุนอสังหาริมทรัพย์เติบโตโดยเฉพาะโครงการแนวราบ

อนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ ในพื้นที่พระนครศรีอยุธยาพบว่ามีแนวโน้มเติบโตอย่าง น่าสนใจ เนื่องจากเป็นพื้นที่ศูนย์กลางการเชื่อมต่อการเดินทางไปยังภาคเหนือและภาคอีสาน และยังเป็น ที่ตั้งของนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ ทำให้มีผู้คนย้ายเข้ามาในพื้นที่นี้เป็นจำนวนมากและมีความต้องการที่อยู่อาศัยในทิศทางที่เพิ่มมากขึ้นจากกลุ่มอุปสงค์หลัก ทั้งกลุ่มคนในท้องถิ่น รวมไปถึงแรงงานทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติที่ย้ายมาทำงานในนิคมอุตสาหกรรม

นอกจากนี้ ยังมีแรงขับเคลื่อนจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาครัฐ และโครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม ซึ่งคาดว่าจะเร่งดำเนินการในปลายปี 2560 เข้ามาเป็นปัจจัยกระตุ้นให้เกิดการลงทุนจากบริษัทต่างๆ ในพื้นที่พระนครศรีอยุธยาเพิ่มมากขึ้นและจะก่อให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นในอนาคต

ทั้งนี้ ภาพของตลาดอสังหาฯ พื้นที่พระนครศรีอยุธยาในปัจจุบัน ส่วนใหญ่มีการพัฒนาอสังหาฯ ในรูปแบบทาวน์เฮาส์ 55% บ้านเดี่ยว 40% และคอนโดมิเนียม 5% โดยโครงการใหม่ที่เปิดขายในช่วงเดือน มิ.ย. 2559-พ.ค. 2560 มีทาวน์เฮาส์ จำนวน 503 ยูนิต สามารถขายได้แล้ว 73% บ้านเดี่ยว จำนวน 357 ยูนิต ขายไปแล้ว 51% และคอนโดมิเนียม จำนวน 294 ยูนิต ขายไปแล้ว 70% ซึ่งตลาดทาวน์เฮาส์เป็นที่ต้องการของตลาดมากที่สุด โดยเฉพาะโซนนิคมอุตสาหกรรม ทำให้มีกลุ่มแรงงานทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ รวมถึงประชาชนในท้องถิ่นต้องการซื้ออสังหาฯ เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย โดยทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ได้รับการตอบรับดี มีอัตราการดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 6.8-8 ยูนิต/เดือน/โครงการ

ขณะที่ตลาดบ้านเดี่ยว ส่วนใหญ่เน้นพัฒนาบ้านเดี่ยวระดับกลางที่ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท อัตราการดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 6.9 ยูนิต/เดือน/โครงการ ส่วนโซนและราคาอื่นๆ ที่ยังพอไปได้ คือ โซนนิคมอุตสาหกรรมที่ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท อัตราการดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 2-3 ยูนิต/เดือน/โครงการ สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมนั้นก็เริ่มมีอุปทานเข้ามาในตลาด โดยปัจจุบันมีเพียงโครงการเดียว จำนวน 280 ยูนิต

"สิ่งที่น่าสนใจอีกอย่างหนึ่งคืออสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่พระนครศรีอยุธยา นอกจากมีนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่แล้ว ยังมีผู้ประกอบการ รายใหญ่จากกรุงเทพฯ เข้าไปทำตลาดอย่างต่อเนื่อง อาทิ พฤกษา, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, วังทองกรุ๊ป โดยเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบ เนื่องจากภาพรวม ตลาดอสังหาฯ ในพื้นที่พระนครศรีอยุธยาตอบสนองในรูปแบบแนวราบยังไปได้ดี โดยเฉพาะรูปแบบ ทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท" อนุกูล กล่าว

ทั้งนี้ ปัจจัยหลักที่ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่จากกรุงเทพฯ เข้าไปลงทุนในพื้นที่นี้ มาจากการ มีประชากรย้ายถิ่นฐานเข้ามาพร้อมกับการขยายตัวของนิคมอุตสาหกรรม และยังมีปัจจัยสนับสนุนจากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม ได้แก่ โครงการทางพิเศษสายอุดรรัถยา-พระนครศรีอยุธยา เพื่ออำนวยความสะดวกในการเดินทางและขนส่งสินค้าจากกรุงเทพฯ ไปพระนครศรีอยุธยา และจังหวัดในพื้นที่ภาคกลาง โครงการรถไฟความเร็วสูงกรุงเทพฯ-เชียงใหม่ ซึ่งจะเริ่มในช่วงกรุงเทพฯพระนครศรีอยุธยาก่อน

วิลาสิณี เดชอมรธัญ รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ  เปิดเผยว่า สาเหตุที่เลือกพัฒนาโครงการแรกใน จ.พระนครศรีอยุธยา เนื่องจากเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูง โดยอยุธยาเป็นศูนย์กลางการ เดินทางไปยังภาคเหนือและภาคอีสาน มีประชากรตามสำเนาทะเบียนบ้านกว่า 8 แสนคน และประชากรแฝงที่เข้ามาทำงานอีกกว่า 3 แสนคน เนื่องจาก ที่ตั้งของนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ถึง 5 แห่ง ทำให้มีผู้คนย้ายเข้ามาในพื้นที่เป็นจำนวนมาก และมีความต้องการที่อยู่อาศัย ทั้งยังเป็นเมืองท่องเที่ยวที่ อยู่ใกล้กรุงเทพฯ อีกด้วย

สำหรับซัพพลายในพระนครศรีอยุธยา ส่วนใหญ่ เน้นเปิดโครงการทาวน์เฮาส์ จำนวน 3,072 ยูนิต คิดเป็น 55% ของส่วนแบ่งการตลาดทั้งหมด รองลงมาคือบ้านเดี่ยว 2,249 ยูนิต คิดเป็น 40% ปัจจุบันเหลือขายประเภทละ 700 กว่ายูนิต และคอนโดมิเนียม 294 ยูนิต คิดเป็นส่วนแบ่ง 5% ของส่วนแบ่งการตลาดทั้งหมด

บริษัทจึงได้พัฒนาแบรนด์แนวราบใหม่ รูปแบบมิกซ์โปรดักต์ ประกอบด้วย บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ อยู่ภายในโครงการเดียว ภายใต้ชื่อ "อณาสิริ" เจาะกลุ่มลูกค้าระดับราคาเฉลี่ย 1-3 ล้านบาท ทั้งนี้โครงการตั้งอยู่ อ.เมือง บนเนื้อที่ 40 ไร่ จำนวนทั้งหมด 318 ยูนิต ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว จำนวน 74 ยูนิต ราคา 3.99-5 ล้านบาท บ้านแฝด จำนวน 102 ยูนิต ราคา 2.99-3.5 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ จำนวน 142 ยูนิต ราคา 1.89-2.3 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,000 ล้านบาท คาดว่าจะ ปิดการขายภายใน 2 ปี

พระนครศรีอยุธยา เป็นหนึ่งในพื้นที่รองรับ การขยายตัวของ กทม.ทางฝั่งเหนือ รวมถึงรองรับแหล่งงานขนาดใหญ่ที่ยังมีกำลังซื้อซ่อนอยู่ มหาศาล

รัฐ-เอกชนขยายลงทุนฟื้นกำลังซื้อ

รายงานประมาณการ เศรษฐกิจ จ.พระนคร ศรีอยุธยา จากสำนักงานคลังจังหวัดพระนครศรีอยุธยา ประมาณการเศรษฐกิจจังหวัดในปี 2560 จะขยายตัว 3.6% มาจากการขยายตัวของภาค ด้านการผลิตและการลงทุนของภาคเอกชนเป็นสำคัญ

ทั้งนี้ การลงทุนของภาคเอกชน คาดว่าจะขยายตัว 3.9% ฟื้นตัวจากปีก่อนที่หดตัว 5% โดยพื้นที่อนุญาตก่อสร้างรวมขยายตัวและจำนวนรถยนต์เพื่อการพาณิชย์จดทะเบียนใหม่เพิ่มขึ้น รวมถึงการบริโภคภาคเอกชนเพิ่มขึ้น ส่วนภาคบริการมีแนวโน้มขยายตัวดีต่อเนื่อง มาจากการที่นักท่องเที่ยวชาวไทยและต่างชาติเดินทางเข้ามาในจังหวัดเพิ่มขึ้น

สำหรับแนวโน้มการจ้างงานในปี 2560 คาดว่าจะมีจำนวนการจ้างงาน จำนวน 4.97 แสนคน เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้านี้ 6,687 คน ขณะที่ใน ปี 2561 คาดว่าเศรษฐกิจของจังหวัดจะขยายตัว 4% เป็นผลมาจากการลงทุนของภาคเอกชน ที่ขยายตัว 4.8% มาจากการขยายพื้นที่อนุญาตก่อสร้างรวม และจำนวนรถยนต์เพื่อการพาณิชย์จดทะเบียนใหม่เพิ่มขึ้น การใช้จ่ายภาครัฐเพิ่มขึ้น การขยายตัวของภาคอุตสาห กรรม ที่มีทุนจดทะเบียนอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น รวมถึงภาคบริการจำนวน นักท่องเที่ยวที่สูงขึ้น

อย่างไรก็ตามปัจจัยสนับสนุนเศรษฐกิจในปี 2561 จ.พระนครศรีอยุธยา ได้แก่ 1.การใช้จ่ายภาครัฐ จากการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานคมนาคมขนาดใหญ่ และจากงบประมาณรายจ่าย ประจำปี 2560 ที่ตั้งงบขาดดุลไว้ถึง 3.9 แสนล้านบาท ทั้งยังมีการจัดสรรงบประมาณช่วงกลางปีเพิ่มเติมอีก 1.9 แสนล้านบาท ที่จะเน้นการกระตุ้นเศรษฐกิจระดับฐานรากและกระจายไปยังพื้นที่ต่างๆ ทั่วประเทศ ทั้งโครงการพัฒนากลุ่มจังหวัด และงบประมาณที่จัดสรรให้กองทุนหมู่บ้านเพิ่มอีก 4,908 ล้านบาท รวมถึงมีการอนุมัติให้เอกชนร่วมทุน หรือ PPP Motorway 2 เส้นทาง คือ บางปะอิน-โคราช และบางใหญ่-กาญจนบุรี 2.รายได้จากภาคการท่องเที่ยว ยังมีแนวโน้มที่จะขยายตัวในเกณฑ์ดี 3.รายได้ภาคเกษตรที่ฟื้นตัวและภาระหนี้ตามมาตรการรถคันแรกที่ทยอยหมดลง ทำให้กำลังซื้อเริ่มกลับมา 4.มาตรการของภาครัฐ อาทิ มาตรการแก้ปัญหาหนี้นอกระบบและการจัดสวัสดิการภาครัฐเพื่อช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยที่มีส่วนทำให้การบริโภคขยายตัว

ขณะที่ปัจจัยเสี่ยงเศรษฐกิจในปี 2561 ของ จ.พระนครศรีอยุธยา ที่ต้องติดตามอย่างต่อเนื่อง 1.สถานการณ์อุทกภัยและภัยพิบัติทางธรรมชาติที่ยังเป็นปัจจัยเสี่ยงต่อการขยายตัวของการผลิตภาคการเกษตร 2.ความล่าช้าการดำเนินโครงการภาครัฐ เนื่องจากภาครัฐ เร่งผลักดันให้เกิดการลงทุน โดยเฉพาะ การลงทุนใน ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ EEC จึงได้มีการปลดล็อกกฎระเบียบต่างๆ เพื่ออำนวยความสะดวกให้เกิดการลงทุนอย่างเป็นรูปธรรมโดยเร็ว แต่ยังมีกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนอีกหลายประเด็นที่อยู่ระหว่างการดำเนินการพิจารณา อาทิ สิทธิประโยชน์ทางภาษี วีซ่าการทำงานของต่างด้าว การลงทุนโครงสร้าง พื้นฐานของภาครัฐ ซึ่งหากมีความล่าช้าและไม่แน่นอนอาจมีผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน 3.การจัดระเบียบและแก้ปัญหาแรงงานต่างด้าว ยังคงต้องรอ ความชัดเจน โดยเฉพาะประเด็นกฎหมายลูกที่จะมีรายละเอียดของงานที่อนุญาตหรือห้ามมิให้แรงงานต่างด้าวทำ อาจส่ง ผลกระทบให้เกิดวิกฤตแรงงานโดยเฉพาะ ผู้ประกอบการเอสเอ็มอี ที่ต้องพึ่งพาแรงงานต่างด้าวสูง 4.นโยบายการกีดกันทางการค้าของสหรัฐ เศรษฐกิจประเทศคู่ค้าสำคัญ โดยเฉพาะจากยุโรปและญี่ปุ่นที่การฟื้นตัวยังเปราะบาง ผลกระทบจากเงินบาทที่แข็งค่า อีกทั้งความขัดแย้งและความรุนแรงที่เกิดขึ้นในหลายภูมิภาคที่อาจส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนและการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก

นอกจากนี้ จำนวนนักท่องเที่ยวในปี 2560 คาดว่าจะขยายตัว 6.0% ต่อเนื่องจากปีก่อนที่ขยายตัว 3.2% เนื่องจากจังหวัดมีการจัดกิจกรรม ส่งเสริมการท่องเที่ยวอย่างต่อเนื่อง และ เป็นจังหวัดที่ใกล้กรุงเทพฯ การคมนาคมสะดวก ส่งผลให้นักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาตินิยมเดินทางเข้ามา ท่องเที่ยว โดยปี 2561 คาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวจะขยายตัว 5.8%