ผุดคอมมูนิตี้มอลล์  คาดเสนอผลศึกษา ให้บอร์ดอสค.ไฟเขียว ต.ค.นี้

4 ค่ายอสังหาฯ เล็งชิงประมูล พัฒนาคลังสินค้าอคส.ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ลักษณะ"รัฐ-เอกชน"ร่วมทุน ประเมินมูลค่าโครงการเบื้องต้นกว่า 2.6 พันล้าน สัญญาเช่า 30 ปี เนรมิตรคอมมูนิตี้มอลล์-ศูนย์เรียนรู้ คลังแสดงสินค้าเกษตร คาดดันรายได้อคส.ไม่ต่ำกว่า 600 ล้าน

พ.อ.ดิเรก ดีประเสริฐ รองประธานกรรมการองค์การคลังสินค้า (อคส.) เปิดเผยถึงความคืบหน้าโครงการพัฒนา คลังสินค้าธนบุรี 1 กรุงเทพฯ ซึ่งอยู่ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ให้กลายเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ รูปแบบศูนย์การค้าขนาดเล็ก(คอมมูนิตี้มอลล์) ผสมกับศูนย์การเรียนรู้และคลังแสดงสินค้าทางการเกษตร โดยจะพัฒนาเต็มพื้นที่ของโครงการ บนที่ดิน 7,884 ตารางวา หรือเกือบ 20 ไร่ มูลค่าที่ดินตามราคาตลาด 1,419 ล้านบาท เพื่อสร้างมูลค่าพื้นที่ให้อคส.มีรายได้เลี้ยงตัวเอง

โดยรูปแบบของโครงการ ประกอบด้วย อาคารพาณิชย์สูง 4 ชั้น มีพื้นที่จัดแสดงจำหน่ายสินค้าทางการเกษตร ศูนย์สาธิตการเรียนรู้ด้านการเกษตร และจะต้องทำสิ่งที่เป็นเอกลักษณ์โดดเด่นสอดคล้องกับพื้นที่เพื่อให้เป็นแลนด์มาร์ค และคอมมูนิตี้ มอลล์ เป็นต้น

ขณะนี้ ได้ให้สำนักงานศูนย์วิจัยและให้คำปรึกษาแห่งมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ (Thammasat University Research and Consultancy Institute) ศึกษาวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการ เบื้องต้นจะดำเนินการพัฒนาโครงการด้วย วิธีรัฐ-เอกชนร่วมทุน (PPP) พร้อมกับศึกษาผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (EIA) หลังได้ข้อสรุป จะใช้เวลาก่อสร้าง 2 ปี

โดยระยะเวลาสัญญาเช่าพื้นที่ 30 ปี จะทำให้ อคส.มีรายได้จากค่าเช่าพื้นที่ประมาณ 40 ล้านบาทต่อปี รวมรายได้ตลอดสัญญาไม่ต่ำกว่า 600 ล้านบาท

"ให้ อคส. มีรายได้เลี้ยงตัวเองสนับสนุนเกษตรกรต่อเนื่อง โดยปัจจุบัน อคส.มี รายได้จากค่าเช่าคลังสินค้าที่บริหารจัดการอยู่รวมประมาณ 70 ล้านบาท เฉพาะ คลังสินค้าธนบุรี 1 มีรายได้กว่า10 ล้านบาทต่อปี โครงการนี้คาดว่าจะทำให้ อคส.มี รายได้เพิ่มขึ้นปีละ40ล้านบาท"

อย่างไรก็ตาม ต้องรอให้มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์  จัดทำผลการศึกษาให้แล้วเสร็จ จากนั้นจะรวบรวมข้อคิดเห็นต่างๆ จากการทำประชาพิจารณ์ 2 ครั้งก่อน นำโครงการเสนอต่อคณะกรรมการ (บอร์ด) อคส.อีกครั้งภายใน เดือนต.ค.นี้ และเสนอให้สำนักงาน คณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ (สคร.) ต่อไป

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ผลการศึกษาระบุว่า จากการสอบถามความสนใจด้านการลงทุนในโครงการนี้ ไปยังภาคเอกชนไป 7 ราย พบว่ามี 4 รายที่แสดงความสนใจ ประกอบด้วย บมจ.แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ ธุรกิจอสังหาฯของกลุ่มพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ,บริษัทนารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ,บริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัด , บมจ.ยูนิเวนเจอร์ ธุรกิจอสังหาฯของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี

โดยพ.อ.ดิเรก ยังระบุคุณสมบัติของผู้ที่จะเข้าร่วมการลงทุนจะต้องมีทุนจดทะเบียน ไม่ต่ำกว่า 500 ล้านบาท เพื่อแสดงถึงศักยภาพของผู้ดำเนินโครงการ รวมถึงมีการเปิดเวทีรับฟังความคิดเห็นของประชาชนในพื้นที่ พบว่าส่วนใหญ่เห็นด้วยกับโครงการนี้ เพราะมองเห็นโอกาสในการนำ ความเจริญมาสู่ชุมชนในพื้นที่ธนบุรี และเห็นว่าควรเก็บรักษาอาคารเก่า และการออกแบบโดยคำนึงถึงชุมชน ควรมีรถโดยสารบริการรับส่งไป-กลับสถานีรถไฟฟ้า

นอกจากนี้ พื้นที่ธนบุรีเป็นศูนย์รวมกล้วยไม้ ควรนำความโดดเด่นด้านกล้วยไม้ เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของโครงการ เป็นต้น

สำหรับรายละเอียดของผลศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนในโครงการดังกล่าว พบว่า มูลค่าที่ดินจากกรมธนารักษ์อยู่ที่รวม 654 ล้านบาท (ตารางวา ละ 82,971 บาท ) ต่ำกว่าราคาตลาดที่มีมูลค่า 1,419 ล้านบาท (ตารางวาละ 1.8 แสนบาท)

ผลศึกษายังระบุว่าต้องพัฒนา ความร่วมมือให้เอกชนร่วมลงทุน เนื่องจากเป็นโครงการที่ใช้เงินลงทุน เกินกว่าพันล้านบาท ซึ่งภาครัฐอาจ มีข้อจำกัดเรื่องงบประมาณ และต้องการลดการก่อหนี้สาธารณะในระยะยาว การเปิดให้เอกชนร่วมทุนทำให้ไม่ต้องแบกรับความภาระทางการเงินทั้งหมด อีกทั้งภาคเอกชนจะมีความเชี่ยวชาญในการดำเนินโครงการมากกว่า ภาครัฐ

ทั้งนี้ จากการประเมินเบื้องต้น ยังพบว่ามูลค่าโครงการรวมอยู่ที่ 2,612 ล้านบาท แบ่งเป็น ค่าก่อสร้างอาคาร รวม 1,251 ล้านบาท ค่าที่ดิน 1,246 ล้านบาท ต้นทุนค่าสร้างงานภูมิทัศน์ 40 ล้านบาท และค่าใช้จ่ายก่อนดำเนินโครงการ 74 ล้านบาท