นฤมล เกษมสุข

กรุงเทพธุรกิจ

นับตั้งแต่ปี 2551 การพัฒนาคอนโดในกรุงเทพฯ เริ่มขยับขยายจากใจกลางเมือง ออกสู่รอบนอกมากขึ้น โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าบนถนนสุขุมวิท "ทองหล่อ-เอกมัยพระโขนง" ที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ทยอยปักธงจับจองเปิดโครงการ ทั้งเพื่อหลีกเลี่ยงความหนาแน่นของสุขุมวิทตอนต้น และแสวงหาโอกาสล่วงหน้า ก่อนที่ราคาจะปรับขึ้นแบบก้าวกระโดด

อุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ปีนี้ลงทุนซื้อที่ดิน เพิ่ม 7,000 ล้านบาท กระจายอยู่ทั่วกรุงเทพฯ รวมถึงย่านสุขุมวิทตั้งแต่ทองหล่อลงไป โดยหนึ่งในทำเลที่ต้องจับตามองในแง่ "ราคา"ที่ปรับตัวสูงขึ้นมากคือ "ซอยเอกมัย" ซึ่งมีหลายปัจจัยที่ส่งเสริมศักยภาพในฐานะ "คู่แฝด" ของทองหล่อ ที่ห่างกันเพียง 500 เมตร และได้รับความนิยมนำหน้าไปแล้วหนึ่งก้าว

ข้อมูลจากเทอร์ราบีเคเค ระบุว่า อัตราการเติบโตของราคาประเมินที่ดินของเอกมัยสูงราว 50% นับตั้งแต่ปี 2550 เป็นต้นมา เท่ากับทองหล่อ และจากประสบการณ์ของแสนสิริ เมื่อ 3 ปีที่แล้ว ยังสามารถซื้อดินได้ในราคาประมาณ 3 แสนบาทต่อตารางวา แต่ปัจจุบัน 1 ล้านบาท ขึ้นไป สะท้อนต่อเนื่องถึงราคาการขาย Resale ของโครงการที่มีอยู่ ที่เติบโตเฉลี่ยตามไปที่ 6-10% ต่อปี ด้วยราคาประมาณ 1-1.6 แสนบาท/ตร.ม. และสำหรับลูกค้าที่ปล่อยเช่าต่อ ทำราคาได้ราว 2.5-5 หมื่นบาท/เดือน โดยมีผลตอบแทนการลงทุนอยู่ที่ราว 5-6% ต่อปี

การบุกย่านเอกมัยของแสนสิริ ทำให้มีคอนโดรวมกันกว่า 643 ยูนิตในซอยนี้ ชิมลางด้วยโครงการ ซีล บาย แสนสิริ 374 ยูนิต ก่อนตามด้วย ทากะ เฮาส์ แบรนด์น้องใหม่ที่ซอยเอกมัย 12 มูลค่า 2,000 ล้านบาท ตั้งเป้าว่าจะมีลูกค้าไทยและ ต่างชาติ 55% ต่อ 45% โดยเฉพาะเป้าหมายพรีเมียมอย่าง "ญี่ปุ่น" เป็นผลมาจาก 2 ปัจจัยคือ เอกมัย เริ่มเป็นที่นิยมของชุมชนชาวญี่ปุ่นที่เดินทางมาทำงานในไทย และที่สำคัญคือ เป็นโครงการร่วมทุนกับบริษัท โตคิว คอร์ปอเรชั่น จำกัด จากญี่ปุ่น จัดตั้ง บริษัท สิริ ทีเค วัน โดยแสนสิริ ถือหุ้น 70% และโตคิว 30%

อุทัย กล่าวว่า การแข่งขันในย่านนี้ยังถือว่าไม่รุนแรง เนื่องจากตั้งแต่ต้นปีมีซัพพลาย 800 ยูนิต ปัจจุบันปล่อยออกไปแล้วกว่า 50% ซึ่งการตอบรับที่รวดเร็วทำให้อีก 400 ยูนิตที่เหลือไม่น่าจะเป็นปัญหา คงค้าง

"ทำเลที่นิยมของชาวต่างชาติในย่านนี้เริ่มต้นมาจากซอยสุขุมวิท 49 ก่อน เมื่อหนาแน่น จึงกระจายสู่ย่านทองหล่อทำให้ที่ดินสูงถึง 1 ล้านไปจนถึง 1.5-1.6 ล้านบาท/ตร.ว.

แต่ปัจจุบันเอกมัยเริ่มเทียบเคียง ขึ้นมา ทั้งการมีไลฟ์สไตล์ของร้านค้า ร้านอาหาร สถานบันเทิง และที่ตั้งที่มี ถนนเชื่อมต่อกันโดยตรง มีทางออกสู่ สุขุมวิทและเพชรบุรีตัดใหม่ เป็นจุดกลาง ที่เชื่อมระหว่างกรุงเทพฯ ชั้นในและ ชั้นนอก และการมีจุดแข็งเรื่องพันธมิตรอย่างโตคิว ที่ใหญ่กว่าแสนสิริ 10 เท่า จะนำความเชี่ยวชาญมาเสริมให้โครงการ น่าสนใจยิ่งขึ้น"

ขณะเดียวกัน เมื่อพูดถึงทำเลที่มี ซอยเชื่อมต่อเป็นสายเดียวกันจากทองหล่อและเอกมัย  จึงไม่อาจมองข้าม "พระโขนง" และปัจจุบัน หากนับตั้งแต่ย่านทองหล่อ ไปจนถึงสุขุมวิทตอนปลาย แสนสิริ พัฒนา ไปแล้ว 6 โครงการ 2,122 ยูนิต ด้วยแบรนด์ ที่หลากหลาย เช่น เดอะ ไลน์ วางตำแหน่งคอนโดติดรถไฟฟ้าหรือห่างไม่เกิน 500 เมตร, เดอะ เบส มีราคาระดับรองลงมาที่ราว 1 แสนบาท ต้นๆ ต่อตร.ม.

ล่าสุดเปิดตัวแบรนด์ "เฮาส์" ที่นำร่องกับ 2 โครงการแรกไปแล้ว ที่สุขุมวิท 77 หรือ T77 ได้แก่ ฮาสุ เฮาส์ มีตลาดท้องถิ่น 55% และที่เหลือเป็นต่างชาติ โดยมีลูกค้าจากฮ่องกง สูงสุด 20% ส่วน โมริ เฮาส์ มีตลาด ท้องถิ่น 50% ตามด้วยฮ่องกง 38% และจีน 4%

"โครงการที่เอกมัยวางราคาไม่เกิน 2 แสนบาท/ตร.ม.ได้  ส่วนพระโขนง อยู่ที่ 1 แสนกลางๆ ซึ่งในระยะยาวมองว่า ราคาที่ดินในทำเลทองของกรุงเทพฯ เมื่อไต่ไปถึง 2 ล้านปลายๆ ต่อตารางวาแล้ว การจะขึ้นไปที่หลัก 3 ล้านบาท มักจะยากขึ้น ดังนั้น อนาคตการพัฒนาในย่านสุขุมวิทตอนปลายคงจะคล้ายคลึงกัน"

ส่วนโครงการล่าสุด ทากะ เฮาส์ บนที่ดิน 3 ไร่ ตั้งเป้ายอดขายช่วง พรีเซลล์ 1,000 ล้านบาท หรือกว่า 50% โดยนอกเหนือจากการทำตลาดในประเทศแล้ว ยังถอดประสบการณ์จากการขายแบรนด์นี้ใน 2 โครงการแรกซึ่งได้รับผลตอบรับดีจากต่างชาติ ด้วยการเปิดตัวแบบ Global Launch พร้อมกันทั้งไทยและ ญี่ปุ่น, ฮ่องกง, จีน, สิงคโปร์, ไต้หวัน วันที่ 16-17 ก.ย. ราคาเริ่มต้น 4.49 ล้านบาท

สำหรับปีนี้ แสนสิริ ตั้งเป้าเปิดตัวคอนโด 8 โครงการ จากอสังหาฯทั้งหมด 19 โครงการ โดยตั้งแต่ต้นปีเปิดคอนโดไปแล้ว 2 แห่ง และไตรมาส 4 จะเปิดอีก 4 โครงการรวมมูลค่า 1.9 หมื่นล้านบาท

ด้านการขายช่วงครึ่งปีแรกมียอดกว่า 1.58 หมื่นล้านบาท และตั้งเป้าในครึ่งปีหลัง 1.4 หมื่นล้านบาท