อสังหาฯเผยยอดปฏิเสธสินเชื่อ 40% ส่งผลกระทบตลาด เตรียมร่วมมือ บตท.ดึงนอนแบงก์แก้ปัญหา เพิ่มทางเลือกปล่อยสินเชื่อ เตือนผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการใหม่เข้าตลาด หวั่นซ้อนรีเวิร์สซัพพลาย

ปัจจุบันสถานการณ์หนี้ยังมีความน่ากังวลและส่งผลต่อการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ แม้ช่วงปลายไตรมาสแรก สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อจีดีพีลดลงเหลือ 78.6% แต่สินเชื่อกลุ่มที่อยู่อาศัยชะลอตัว สวนทางกับสัดส่วนเอ็นพีแอลบ้านซึ่งปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลต่อความเข้มงวดของธนาคารในการปล่อยสินเชื่อในกลุ่มที่อยู่อาศัย

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่าปัจจุบันมองว่าภาพรวมยอดปฏิเสธสินเชื่อธนาคาร (รีเจค) กลุ่มที่อยู่อาศัยอยู่ที่ประมาณ 40% ซึ่งกำลังส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ

ดังนั้นขณะนี้สมาคมฯอยู่ระหว่างร่วมมือกับบรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย (บตท.) เพื่อตั้งคณะศึกษาการขยายตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยไปยังนอนแบงก์ หรือสถาบันการเงินที่ไม่ใช่ธนาคารพาณิชย์ เช่น กลุ่มประกัน กลุ่มลีสซิ่งต่างๆ เพื่อแก้ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร และเพิ่มทางเลือกให้ผู้ที่ต้องการขอสินเชื่อบ้าน

สำหรับรูปแบบการดำเนินการ กลุ่มนอนแบงก์จะเป็นผู้ปล่อยสินเชื่อให้ผู้ที่ต้องการ โดยเฉพาะกลุ่มที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ แต่อัตราดอกเบี้ยที่นอนแบงก์จะเสนอให้จะสูงกว่าสินเชื่อรายย่อย MRR ทั่วไป ราว 2%

โดยหลังจากที่บริษัทลีสซิ่งนำพอร์ตสินเชื่อไปขายให้แก่ บตท.แล้ว จะนำเงินไปปล่อยสินเชื่อต่อได้ แตกต่างจากเดิมที่ บตท.ไม่สามารถซื้อหนี้จากสถาบันการเงินอื่นที่ไม่ใช่ธนาคารพาณิชย์ ขณะนี้ บตท.ก็อยู่ระหว่างแก้กฎหมายให้สามารถซื้อพอร์ตสินเชื่อจากสถาบันการเงินอื่นๆได้ คาดว่าจะได้ข้อสรุปในช่วง 3- 4 เดือนนี้

สำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ในตลาดลดลง 30% ในช่วง 5 -6 เดือนที่ผ่านมา แต่จำนวนยูนิตลดลงไม่มาก อย่างไรก็ดี ยังต้องพิจารณาร่วมกับมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเกิดปัญหารีเจ็กต์

เตือนสินค้าใหม่ชนรีเวิร์สซัพพลาย

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่าจากปัจจัยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะมีผลบังคับใช้ในปี2562 คาดว่าจะส่งผลให้เกิดรีเวิร์สซัพพลาย หรือซัพพลายย้อนกลับในตลาด โดยมีทั้งกรณีสินค้าที่นำมารีเซลใหม่ เพราะลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร

รวมทั้งกรณีที่นำสินค้ามาขายโดยเป็นผลมาจากปัจจัยเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมากระตุ้นการตัดสินใจของผู้ถือครองสินทรัพย์ เช่น สินค้าบ้านมือ2 ที่นำกลับมาขายเพราะเจ้าของไม่ต้องการถือต่อ รวมถึงบ้านพักตากอากาศเริ่มนำออกมาขายมากขึ้น

ทั้งนี้ หากมีรีเวิร์สซัพพลายเกิดขึ้นในตลาด โดยเฉพาะบริษัทที่มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่เข้าไปในตลาดต้องระมัดระวังมากขึ้น เพราะจะได้รับผลกระทบจากรีเวิร์สซัพพลายที่ปล่อยมาพร้อมกัน

"เริ่มเห็นรีเวิร์สซัพพลายมากขึ้น สำหรับบ้านพักตากอากาศหลายเซ็กเมนท์ ตั้งแต่ราคา 1 ล้านบาทต้นๆ จนถึงหลักสิบและร้อยล้านบาท ทั้งกลุ่มบ้านพักตากอากาศในต่างจังหวัด ชายทะเล ทำเลหัวหิน พัทยา และภูเก็ต แต่มองว่าหากเปรียบเทียบการลงทุนบ้านพักตากอากาศใน 3 ทำเลนี้ ภูเก็ต ยังเป็นตลาดที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนระยะยาว"

มาร์เก็ตแชร์แนวราบจ่อแซงคอนโด

นายอธิป กล่าวว่าขณะที่ภาพรวมอสังหาฯครึ่งปีหลัง ประเมินว่าปรับตัวดีขึ้น ภายใต้เงื่อนไขการลงทุนโปรเจคโครงสร้างพื้นฐานต่างๆของภาครัฐชัดเจน โดยกลุ่มบ้านจัดสรรมีแนวโน้มที่ดีเมื่อเทียบกับกลุ่มคอนโดมิเนียม

ปัจจุบันตลาดอสังหาฯตื่นตัวและมองหาพื้นที่พัฒนาโครงการใหม่ๆ สอดรับกับโครงการการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก(อีอีซี) ซึ่งเป็นพื้นที่ที่น่าสนใจมากที่สุดเมื่อเทียบกับโซนอื่นๆ ที่มีปัจจัยกดดันเรื่องเศรษฐกิจและกำลังซื้อ

ทั้งนี้ มองว่าบ้านจัดสรร ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด ปีนี้มาร์เก็ตแชร์รวมกันมีโอกาสแตะ 50% ของโครงการที่อยู่อาศัย โดย 2 ปีที่ผ่านมาโครงการแนวราบขยับมาร์เก็ตแชร์เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ดังนั้นปีนี้โครงการแนวราบจะกลับมาครองสัดส่วนที่ 55% หลังจากคอนโดมีสัดส่วนสูงกว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

โดยทั่วไปการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดยังมีมูลค่ารวมสูงอยู่ที่ประมาณ 2.5 แสนล้านบาทต่อปี ส่วนแนวราบจะมียอดโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 2.1-2.2 แสนล้านบาทต่อปี

ย้ำอสังหาฯไม่เกิดภาวะฟองสบู่

ส่วนอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาด เฉลี่ยยังคงใกล้เคียงระดับเดิมอยู่ที่ 40% เพราะธนาคารยังไม่มั่นใจปล่อยสินเชื่อ รวมถึงสภาพหนี้เสียและหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ยังอยู่ในระดับค่อนข้างสูง

"ความกังวลเรื่องภาวะฟองสบู่ในตลาดอสังหาในช่วงนี้ มองว่ายังเกิดขึ้นได้ยาก ซึ่งทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ยืนยันว่าตอนนี้ยังไม่เกิดภาวะฟองสบู่"

มองว่าภาวะฟองสบู่ คือ การเปลี่ยนแปลง ปรับขึ้นราคาอย่างผิดปกติ และปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่ที่เกิดขึ้นในบางทำเลที่เกิดขึ้นมองว่าเป็นภาวะโอเวอร์ซัพพลาย หากอัตราดูดซับในระดับเดิม แต่จำนวนซัพพลายยังเท่าเดิมไม่ได้ลดลงจากปีก่อน ถือว่าน่ากังวลที่จะเกิดสัญญาณโอเวอร์ซัพพลาย

ทั้งนี้ 3 สมาคม ประกอบด้วย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย ได้ร่วมกันการจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโดฯ ครั้งที่ 37 ระหว่างวันที่ 5-8 ต.ค.นี้ ที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ มีผู้ประกอบการร่วมงานกว่า 200 บริษัท นำเสนอที่อยู่อาศัยกว่า 1,000 โครงการ รวมมูลค่ากว่า 1 แสนล้านบาท ตั้งเป้ายอดขายภายในงาน 3,000-4,000 ล้านบาท และยอดขายเพิ่มเติมหลังจากการจัดงาน 7,000 ล้านบาท