ตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรกดูเหมือนจะไม่เป็นไปตามที่ผู้ประกอบการคาดหวังเอาไว้ในช่วงก่อนหน้า ด้วยสถานการณ์เศรษฐกิจที่โดยรวมแม้จะฟื้นตัวขึ้นมาบ้าง แต่ก็ยังไม่ดีพอที่จะสร้างความเชื่อมั่นให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อ โดยเฉพาะสินค้าชิ้นใหญ่อย่างที่อยู่อาศัยทำให้ยอดขายของหลายบริษัทยังไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่ตั้งเอาไว้

          "ใน 2 ไตรมาสแรกของปีตลาดยังไม่ดีเท่าที่ควรจะเป็น แต่ก็ไม่ได้แย่จนถึงขั้นอันตราย แต่ประเด็นคือยอดขายยังไม่แข็งแรง ซึ่งเราไม่ได้คาดหวังว่าจะเป็นอย่างนี้" อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าว

          ปัญหาหลักที่ทำให้ตลาดยังไม่สามารถเติบโตได้อย่างแข็งแรง เพราะเศรษฐกิจไทยซึ่งผูกติดอยู่กับเศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวน ทำให้เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ กำลังซื้อของผู้บริโภคยังไม่แข็งแรงพอ การเข้าถึงสินเชื่อทำได้ยาก ผู้บริโภคไม่เชื่อมั่นและไม่อยากจับจ่าย โดยเฉพาะสินค้าถาวรอย่างที่อยู่อาศัย

          อธิป ประเมินว่า ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบในครึ่งปีแรกยังถือว่าไปได้ไม่มีปัญหาอะไร เพราะคนซื้อคือเรียลดีมานด์ แต่สำหรับคอนโดมิเนียมในกลุ่มตลาดกลาง-ล่างยังไม่ดี เพราะไม่มีกำลังซื้อ และธนาคารเข้มงวด กลุ่มตลาดระดับกลางยังพอไปได้ ส่วนตลาดบนก็ไม่ดี เพราะเป็นตลาดซื้อเพื่อลงทุนซึ่งยังไม่ดี

          ผู้ประกอบการจะต้องระวังเรื่องสภาพคล่อง โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก ต้องลงทุนในตลาดที่มั่นใจว่าจะสามารถขายได้ การพัฒนาสินค้าและการทำตลาดจะต้องมีความแม่นยำสูง ส่วนผู้ประกอบการรายใหญ่แม้ว่าจะมีสายป่านยาว แต่การลงทุนที่มากเกินไปในสถานการณ์เช่นนี้ก็อาจจะมีปัญหาตามมาได้หากประมาท

          "รัฐบาลพยายามที่จะปฏิรูปประเทศในระยะยาว แต่สถานการณ์ตอนนี้จะต้องกลับมาแก้ปัญหาเฉพาะหน้าก่อน โดยต้องเลือกว่าจะเอาเรื่องใดมาทำ เพื่อให้เกิดการขับเคลื่อนของระบบเศรษฐกิจ และทำอย่างไรการบริโภคภายในประเทศเกิดความเคลื่อนไหว อย่างไปหวังพึ่งแค่การส่งออก ซึ่งธนาคารรัฐจะต้องเข้ามาเป็นเครื่องมือช่วยกระตุ้นในเรื่องนี้" อธิป กล่าว

          ขณะที่ ปริญญา เธียรวร ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วี.เอ็ม.พี.ซี. กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ไตรมาส 2 ยังคงชะลอตัว และไตรมาส 3 จะยังไม่มีการเติบโต เนื่องปัจจุบันสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ เอ็นพีแอลในตลาดยังมีสูงถึง 6-7% และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ขณะที่หนี้ครัวเรือนยังอยู่ในปริมาณที่สูง การปฏิเสธสินเชื่อสำหรับตลาดระดับล่างมีถึง 70% ในบางโครงการ

          การที่รัฐกระตุ้นภาคอสังหาฯ โดยการลดดอกเบี้ย รวมทั้งการเพิ่มวงเงินไม่ได้ช่วยทำให้ตลาดกลับฟื้นตัว ทั้งนี้หากสถาบันเงินยังเข้มงวดต่อการปล่อยสินเชื่อก็จะไม่เกิดผลอะไร โดยเฉพาะตลาดระดับล่างต่ำกว่า 6 ล้านบาทลงมา ทั้งนี้เห็นว่ารัฐควรออกมาตรการผ่อนปรนเกณฑ์และเงื่อนไขในการปล่อยสินเชื่อก่อนจะดีกว่า

          ในส่วนของการดำเนินธุรกิจของบริษัทนั้นจะพัฒนาโครงการตามศักยภาพของทำเล ออกแบบโปรดักต์ให้เหมาะสมและตอบโจทย์กับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ทั้งนี้บริษัทจะเน้นเรื่องของดีไซน์ นวัตกรรม ฟังก์ชั่น ครบ และการสร้างความโดดเด่นแตกต่างที่ไม่เหมือนใคร ซึ่งถือว่าเป็นกลยุทธ์ในการดำเนินงานมาโดยตลอด

          "บริษัทไม่ได้ตั้งเป้าว่าแต่ละปีพัฒนากี่โครงการ แต่จะพัฒนาต่อเมื่อเห็นว่าเหมาะสมโดยจะไม่พัฒนาโครงการที่ใหญ่เกินตัว แม้พื้นที่ที่พัฒนาจะมีขนาดใหญ่ก็สามารถแบ่งเป็นโครงการ แยกเป็นเฟส มีหลายๆ โครงการอยู่ในที่เดียวกันได้เป็นการลดความเสี่ยง ซึ่งผู้ประกอบการหลายหลายเร่งพัฒนาแต่ไม่ได้คำนึงว่าถ้าขายไม่ออกจะทำอย่างไร การพัฒนาโครงการอสังหาฯ ในปัจจุบันต้องมีความระมัดระวัง โดยเฉพาะรายกลางและเล็กต้องปรับตัวอย่างมาก" ปริญญา กล่าว

          ด้าน พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ภาครวมตลาดอสังหาฯ ในช่วงไตรมาส 3 น่าจะดีขึ้น เพราะจะมีโครงการเปิดใหม่เป็นจำนวนมาก ขณะที่ไตรมาสแรกและไตรมาส 2 มีการเปิดตัวโครงการน้อย แต่ทางบริษัทกลับเห็นว่าเป็นช่องทางในการชิงส่วนแบ่งในตลาด จึงได้เปิดตัว 4 โครงการใหม่ มูลค่ากว่า 8,400 ล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังรุกทำตลาดผ่านช่องทางต่างๆ เพื่อสร้างการรับรู้ต่อเนื่อง รวมไปถึงการออกแคมเปญโปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ

          "ผู้ประกอบการจะต้องปรับตัวมากขึ้น จะต้องมีการพัฒนาสินค้าให้ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ไม่ว่าจะเป็นเรื่องนวัตกรรม การดีไซน์รูปแบบห้องใหม่ๆ เป็นต้น โดยเชื่อว่าตั้งแต่ต้นปี 2561 คอนโดตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจะกลับมาคึกคักเนื่องจากราคาที่ดินเริ่มขยับ ขณะที่โครงการรถไฟฟ้าเริ่มก่อสร้างและบางโครงการทยอยเปิดให้บริการ" พีระพงศ์ กล่าว

          หากไม่มีปัจจัยลบมาซ้ำเติม คาดว่าตลาดในช่วงครึ่งปีหลังน่าจะปรับตัวดีขึ้นกว่าในครึ่งปีแรก แต่การแข่งขันในตลาดก็จะสูงขึ้นด้วยเช่นกัน

          ยอดปฏิเสธสินเชื่อฉุดตลาดบ้าน

          แม้จะมองว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ แย่ แต่ละบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ยังมีผลประกอบการเป็นบวก แต่ อนันต์ อัศวโภคิน อดีตประธานกรรมการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ยังกังวลปัญหาเรื่องยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่สูง ซึ่งเป็นหนึ่งในปัญหาหลักที่ทำให้ตลาดอสังหาฯ ไม่โตอย่างที่ควรจะเป็น และดูเหมือนว่ายอดการปฏิเสธสินเชื่อจะยังไม่ได้ลดลงเหมือนที่หลายคนต้องการ

          "ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินยังไม่ได้ลดลงแต่กลับเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการบางรายมียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ขณะที่ตลาดรวมมีค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 40-50%" อธิป กล่าว

          ปัญหาหลักคือ ธนาคารเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น แม้ทุกครั้งธนาคารจะออกมาปฏิเสธว่าไม่เคยเข้มงวดก็ตาม แต่ความจริงคือธนาคารได้ปรับเงื่อนไขที่เกี่ยวกับคุณสมบัติผู้กู้ให้เข้มงวดกว่าเดิม เช่น กลุ่มที่เป็นเอสเอ็มอี เป็นสตาร์ทอัพ กลุ่มอาชีพอิสระ ตอนนี้ไม่ปล่อยเลย หรือปล่อยยากมาก ทั้งที่เป็นกลุ่มที่รัฐบาลสนับสนุนให้คนทำงานประจำออกมาทำ

          นอกจากนี้ หลักเกณฑ์ของเครดิตบูโรที่ให้คงบัญชีผู้ที่เคยมีปัญหาเครดิตเอาไว้ 3 ปี แม้ว่า ธนาคารจะแจ้งว่าขอพิจารณาเป็นกรณีไป แต่ส่วนใหญ่ก็ไม่ปล่อยกู้ให้ ปัญหาเหล่านี้ทำให้จำนวนยอดปฏิเสธสินเชื่อยังคงอยู่ในระดับสูง และเป็นปัญหาเรื้อรังในตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในขณะนี้

          ธนาคารรัฐที่ทำหน้าที่ปล่อย สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยตรงอย่างธนาคารอาคารสงเคราะห์ควรจะเข้ามาช่วยเหลือ โดยการผ่อนเกณฑ์ที่เข้มงวดลงบ้าง หรือถ้ามองว่าผู้กู้มีความเสี่ยง ก็สามารถใช้อัตราดอกเบี้ยที่บวกเพิ่มความเสี่ยงไปแล้วมาใช้ ซึ่งอัตราดอกเบี้ยจะสูงกว่าดอกเบี้ยปกติ ถ้า 3 ปีแล้วไม่มีปัญหาค่อยปรับเป็นอัตราดอกเบี้ยปกติ ก็จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เดินต่อไปได้

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์