วราพงษ์ ป่านแก้ว

          เช็กซัพพลายคอนโดเกาะแนวบีทีเอสสายสุขุมวิท

          รถไฟฟ้าสายสีเขียว หรือรถไฟฟ้า BTS ได้เปิด ให้บริการมาตั้งแต่ปี 2542 และถือเป็นปัจจัยสำคัญต่อการเปลี่ยนแปลงของเมืองโดยเฉพาะการเกิดขึ้นของคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้า ทำให้เกิดเปลี่ยนแปลงรูปแบบการอยู่อาศัยของคน กทม.ในรอบเกือบ 20 ปีที่ผ่านมา โดยปัจจุบันมีจำนวนคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นมากมายตามแนวรถไฟฟ้าสายนี้

          ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้สำรวจโครงการอาคารชุดที่อยู่ระหว่างการขายในรัศมี 500 เมตร จากแนวรถไฟฟ้าสีเขียว เฉพาะสายสุขุมวิท โดยจะ แบ่งออกเป็น 3 ช่วง ได้แก่ 1) ช่วงหมอชิต-แบริ่ง ซึ่งก่อสร้างเสร็จและเปิดให้บริการแล้ว 2) ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ และ 3) ช่วงหมอชิต-คูคต ซึ่งอยู่ระหว่างการก่อสร้าง

          ซัพพลายคอนโดบีทีเอสสุขุมวิท

          รถไฟฟ้าสีเขียว สายสุขุมวิท ทั้ง 3 ช่วง มีโครงการอาคารชุดที่อยู่ระหว่างการขาย ในช่วงครึ่งแรกปี 2559 จำนวน 85 โครงการ เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2558 ที่มีจำนวน 78 โครงการ มีหน่วยในผังโครงการ 3.4 หมื่นหน่วย เพิ่มขึ้น 18.1% จากช่วงเดียวกันของปี 2558 มีหน่วยขายได้สะสมจำนวน 2.5 หมื่นหน่วย เพิ่มขึ้น 18.2% และ มีหน่วยเหลือขาย 9,049 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.6% จากช่วงเดียวกันของปี 2558

          แต่หน่วยที่ขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งแรกปี 2559 มีจำนวน 4,851 หน่วย ลดลง 13% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของ ปี 2558 ซึ่งขายได้ใหม่จำนวน 5,570 หน่วย ทำให้อัตรา ดูดซับโครงการอาคารชุดในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสาย สีเขียวลดลงจาก 7% ต่อเดือน ในปีก่อน เหลือ 5.8% ต่อเดือน ในการสำรวจครั้งล่าสุด และทำให้ระยะเวลาที่คาดว่าจะขายอุปทานหน่วยเหลือขายหมดเพิ่มขึ้นจาก 8 เดือน เป็น 11 เดือน

          เมื่อพิจารณาแยกตามรถไฟฟ้าที่ก่อสร้างเสร็จและเปิดให้บริการแล้ว เปรียบเทียบกับรถไฟฟ้าที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง พบว่า โครงการอาคารชุดช่วงหมอชิต-แบริ่ง มีอัตราดูดซับสูงกว่า โครงการอาคารชุดในแนวรถไฟฟ้าที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งจะเห็นได้จากอุปทาน (Supply) หน่วยเหลือขายโครงการอาคารชุดในช่วงหมอชิต-แบริ่ง มีจำนวนลดลง 6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และหน่วยขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2559 มีจำนวนเพิ่มขึ้น 6% จึงทำให้อัตราดูซับเพิ่มขึ้นกว่าช่วงเดียวกันของปี 2558 จาก 7.3% ต่อเดือน เพิ่มเป็น 8% ต่อเดือน

          ในขณะที่ช่วงรถไฟฟ้าที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง คือช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ มีอุปทานหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้น 83% และมีหน่วยขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2559 ลดลง 9% ทำให้อัตราดูซับลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2558 จาก 5.3% ต่อเดือน ลดลงเหลือ 3.1% ต่อเดือน ส่วน ช่วงหมอชิต-คูคต แม้ว่าอุปทานหน่วยเหลือขายมีจำนวนลดลง 21% จากช่วงเดียวกันของปี 2558 แต่หน่วยขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2559 ก็ลดลงมากถึง 51% จึงทำให้อัตราดูซับลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2558 จาก 8.5% ต่อเดือน ลดลงเหลือ 6.5% ต่อเดือน

          ราคา 1-3 ล้าน ดันสต๊อกเพิ่ม 17%

          โครงการอาคารชุดในแนวรถไฟฟ้าสีเขียว สายสุขุมวิททั้ง 3 ช่วง แยกตามราคาขายต่อหน่วย พบว่า ไม่มีอุปทานหน่วยเหลือขายในราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทเลย โดยหน่วยเหลือขายในช่วงครึ่งแรกปี 2559 มีจำนวนเพิ่มขึ้น 17.6% จากช่วงเดียวกันของปี 2558 เป็นการเพิ่มขึ้นของหน่วยเหลือขายในระดับราคา 1-2 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 987 หน่วยเป็น 2,560 หน่วย และในระดับราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้น จาก 2,077 หน่วย เป็น 2,691 หน่วย ขณะที่ใน ระดับราคาขายตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไป มีอุปทานหน่วยเหลือขายลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2558

          เช่นเดียวกันกับจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งแรก ของปี 2559 ซึ่งลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 12.9% เป็นการลดลงของยอดขายได้ใหม่ในทุกระดับราคา ยกเว้นราคา 1-2 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายได้ใหม่ เพิ่มขึ้น

          อย่างไรก็ตาม แม้ว่าหน่วยขายได้ใหม่ระดับราคา 1-2 ล้านบาทและ 2-3 ล้านบาท มีจำนวนเพิ่มขึ้น แต่อุปทานหน่วยเหลือขายใน 2 ระดับราคานี้ก็เพิ่มขึ้นมากด้วย ทำให้อัตราการดูดซับของ 2 กลุ่มระดับราคานี้ต่ำกว่าระดับราคา ตั้งแต่ 3 ล้าบาทขึ้นไป

          หมอชิต-แบริ่งราคาขายแพงสุด

          ในแนวรถไฟฟ้าสีเขียวช่วงหมอชิต-แบริ่ง มีราคาขายเฉลี่ย 1.45 แสนบาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) โดยโครงการที่มีราคาต่ำสุด 6.23 หมื่นบาท/ตร.ม. ราคาสูงสุด 4.88 แสนบาท/ตร.ม. ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ มีราคาขายเฉลี่ย 6.77 หมื่นบาท/ตร.ม. โครงการที่มีราคาต่ำสุด 4.74 หมื่นบาท/ตร.ม. ราคาสูงสุด 1.06 แสนบาท/ตร.ม. ช่วงหมอชิต-คูคต มีราคาขายเฉลี่ย 9.46 หมื่นบาท/ตร.ม. โครงการที่มีราคาต่ำสุด4.2 หมื่นบาท/ตร.ม. ราคาสูงสุด 1.89 แสนบาท/ตร.ม.

          สำหรับโครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่ในแนวรถไฟฟ้าสีเขียว สายสุขุมวิทในรัศมี 500 เมตร ในช่วงครึ่งหลังปี 2559 มีอีกจำนวน 18 โครงการ มีหน่วยในผังจำนวนรวม 7,097 หน่วย มูลค่ารวม 3.47 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นโครงการที่เปิดขายในแนวรถไฟฟ้าสีเขียวช่วงหมอชิต-แบริ่ง ซึ่งเป็นช่วงที่เปิดให้บริการแล้วมากที่สุด 12 โครงการ มีหน่วยในผังโครงการจำนวน 5,179 หน่วย (สัดส่วน 73% ของหน่วยในผังทั้งหมดที่เปิดขายใหม่) มูลค่ารวม 3.15 หมื่นล้านบาท (สัดส่วน 91% ของมูลค่าทั้งหมด)

          รองลงมาเป็นโครงการที่เปิดขายใหม่ในแนวรถไฟฟ้า สีเขียวช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ จำนวน 3 โครงการ 1,364 หน่วย (สัดส่วน 17%) มูลค่า 2,180 ล้านบาท (สัดส่วน 6% ของมูลค่าทั้งหมด) และเป็นโครงการที่เปิดขายใหม่ในแนวรถไฟฟ้าสีเขียว ช่วงหมอชิต-คูคต จำนวน 3 โครงการ มีหน่วยในผังเปิดขายใหม่น้อยที่สุดเพียง 554 หน่วย (สัดส่วน 17%) มูลค่า 1,020 ล้านบาท (สัดส่วน 3%)

          จากข้อมูลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จะพบว่า แม้บางพื้นที่คอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า บีทีเอสสายเหนือ-ใต้ หรือสายสุขุมวิท จะมีความเสี่ยงต่อภาวะล้นตลาดแต่โดยภาพรวมแล้ว คอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าบีทีเอสก็ยังมีการพัฒนาและการซื้อขายเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง และจะยังเป็นตัวชี้นำการพัฒนาในพื้นที่เมืองต่อไปในอนาคต

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์