อสังหาริมทรัพย์

        แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 จะยังเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจที่ฟืนตัวช้า หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ความเข้มงวด ในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้น รวมถึงกำลังซื้อที่ยังเปราะบาง จนทำให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่และหันมาระบายสต๊อกที่มีอยู่เป็นหลัก

        แต่ในอีกด้านหนึ่ง "ราคาที่ดิน" โดยเฉพาะในพื้นที่ศักยภาพของกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้อัตราการเติบโตจะเริ่มชะลอลงจากช่วงหลายปีก่อน

       ปัจจัยสำคัญที่ยังช่วยพยุงราคาที่ดิน คือข้อจำกัดด้านอุปทานโดยเฉพาะที่ดินในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และพื้นที่ตามแนวรถไฟฟา ซึ่งมีจำนวนจำกัดและแทบไม่มีแปลงใหม่เข้าสู่ตลาด ขณะที่ความต้องการใช้ประโยชน์ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง ทั้งจากผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม และโครงการมิกซ์ยูส ส่งผลให้ที่ดินในทำเลศักยภาพยังคงมีมูลค่าเพิ่มแม้ภาวะตลาดโดยรวมจะชะลอตัว

    ขณะเดียวกัน พฤติกรรมของผู้ซื้อที่เปลี่ยนไปหลังยุคโควิด-19 ก็กลายเป็นอีกแรงขับเคลื่อนสำคัญของตลาด ผู้บริโภคให้ความสำคัญกับการเดินทางที่สะดวก การเชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชน และการใช้ชีวิตในเมืองมากขึ้น ส่งผลให้โครงการที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟายังคงได้รับความสนใจ เนื่องจากช่วยลดต้นทุนการเดินทาง เพิ่มความสะดวกในการใช้ชีวิต และยังสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับสินทรัพย์ในระยะยาว จึงทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงแข่งขันกันสะสมแลนด์แบงก์ในทำเลดังกล่าว

    นอกจากนี้ การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ โดยเฉพาะการขยายโครงข่ายรถไฟฟาสายใหม่ ยังเป็นปัจจัยสำคัญที่สร้างความคาดหวังต่อการเติบโตของเมืองในอนาคต ส่งผลให้ราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟาหลายสายปรับตัวเพิ่มขึ้น แม้บางโครงการจะยังอยู่ระหว่างก่อสร้างหรืออยู่ในแผนพัฒนา เนื่องจากนักลงทุนและผู้ประกอบการประเมินว่าการเข้าถึงระบบคมนาคมจะช่วยยกระดับศักยภาพของทำเลในระยะยาว

    ในทางกลับกัน ที่ดินในพื้นที่ชานเมืองหรือทำเลที่ยังไม่มีโครงสร้างพื้นฐานรองรับ แม้จะมีราคาถูกกว่าและมีที่ดินเหลืออยู่จำนวนมาก แต่การปรับตัวของราคายังค่อนข้างจำกัด เนื่องจากอุปทานยังมีอยู่มาก ขณะที่อุปสงค์ยังไม่เติบโตในอัตราเดียวกับพื้นที่ใจกลางเมืองหรือแนวรถไฟฟา ส่งผลให้การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในแต่ละทำเลมีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน

    ทั้งนี้ ข้อมูลล่าสุดของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) สะท้อนภาพดังกล่าวได้อย่างชัดเจน แม้ว่าดัชนีราคาที่ดินกรุงเทพฯและปริมณฑลในไตรมาส 2 ปี 2569 จะเริ่มอ่อนตัวลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน แต่เมื่อพิจารณาเป็นรายทำเลกลับพบว่า พื้นที่ที่ได้รับอานิสงส์จากโครงข่ายรถไฟฟาและการขยายตัวของเมืองยังคงมีการเติบโตของราคาสูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด สะท้อนว่าปัจจัยด้าน"ทำเล" และ "โครงสร้างพื้นฐาน" ยังคงเป็นตัวกำหนดมูลค่าที่ดินมากกว่าภาวะชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม

   ดัชนีราคาที่ดินเริ่มชะลอ แต่ยังอยู่ในช่วงขาขึ้น

    โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผยว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ประจำไตรมาส 2 ปี 2569 อยู่ที่ 440.9 จุด ลดลง 1.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า หลังจากไตรมาสแรกของปีปรับเพิ่มขึ้น 1.4% สะท้อนว่าการเคลื่อนไหวของราคาที่ดินในระยะสั้นเริ่มชะลอตัวลง

    อย่างไรก็ตาม หากเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ดัชนีราคาที่ดินยังเพิ่มขึ้น 6.2% แสดงให้เห็นว่าภาพรวมของ ตลาดยังอยู่ในทิศทางขาขึ้น แม้อัตราการเติบโตจะไม่ร้อนแรงเท่าช่วงปี 2568

    เมื่อพิจารณาข้อมูลย้อนหลัง พบว่า ดัชนีราคาที่ดินในปี 2568 เคลื่อนไหวค่อนข้างผันผวน โดยไตรมาส 1 อยู่ที่ 433.0 จุด ก่อนลดลงเหลือ 415.2 จุด ในไตรมาส 2 จากนั้นกลับมาฟื้นตัวเป็น 447.2 จุด ในไตรมาส 3 และปิดปีที่ 443.0 จุด ในไตรมาส 4 ส่วนปี 2569 ดัชนีขยับขึ้นเป็น 449.1 จุด ในไตรมาสแรก ก่อนอ่อนตัวลงมาอยู่ที่ 440.9 จุด ในไตรมาส 2

    ในแง่การเปลี่ยนแปลงรายไตรมาส โดยไตรมาส 2/69 มี การปรับตัวลดลง 1.8% หลังจากไตรมาสแรกขยายตัว 1.4% ขณะที่ในปี 2568 ดัชนีเคยหดตัว 4.1% ในไตรมาส 2 และ 0.9% ในไตรมาส 4 แต่กลับมาขยายตัวถึง 7.7% ในไตรมาส 3 ขณะที่เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ดัชนีไตรมาส 2 ปี 2569 เพิ่มขึ้น 6.2% สูงกว่าไตรมาสแรกที่เพิ่มขึ้น 3.7% แต่ยังต่ำกว่าการเติบโตในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 ซึ่งเคยขยายตัวสูงถึง 14.3% ในไตรมาส 3 และ 10.4% ในไตรมาส 4

    ภาพรวมดังกล่าวสะท้อนว่า แม้ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อน แต่แรงส่งของตลาดเริ่มชะลอลงตามภาวะเศรษฐกิจ การลงทุนของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ระมัดระวังมากขึ้น และกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัว ไม่เต็มที่ ส่งผลให้การปรับขึ้นของราคาที่ดินในระยะสั้นเริ่มทรงตัวหรืออ่อนตัวลงในบางพื้นที่ แม้ทำเลที่ได้รับอานิสงส์จากโครงสร้างพื้นฐาน และโครงข่ายคมนาคมใหม่จะยังเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยพยุงมูลค่าที่ดินในระยะยาว

ทำเลศักยภาพยังนำตลาด

    เมื่อพิจารณา 5 ทำเลที่มีอัตราการปรับขึ้นของราคาที่ดินสูงสุดในไตรมาส 2 ปี 2569 พบว่าหลายพื้นที่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลยังมีการเติบโตของราคาที่ดินอย่างโดดเด่น โดยได้รับแรงหนุนจากการขยายตัวของเมือง การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน และการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์

    ทำเลที่มีการเติบโตสูงสุด อันดับ 1 ได้แก่ พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ โดยราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 36.3% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นับเป็นอัตราการขยายตัวสูงสุดของทุกพื้นที่ที่สำรวจ อันดับ 2 คือ บางเขน-สายไหม-ดอนเมือง-หลักสี่-มีนบุรี-หนองจอก-คลองสามวา-ลาดกระบัง ซึ่งราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 21.1% สะท้อนการเติบโตของพื้นที่กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกและตอนเหนือที่ได้รับอานิสงส์จากการขยายโครงข่ายคมนาคมและโครงการที่อยู่อาศัย

    อันดับ 3 ได้แก่ เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 17.2% ตามด้วย อันดับ 4 จังหวัดสมุทรสาคร เพิ่มขึ้น 16.0% และอันดับ 5 เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก เพิ่มขึ้น 11.8% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

    ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่า พื้นที่รอบกรุงเทพฯ และจังหวัดปริมณฑลยังเป็นทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตของราคาที่ดิน จากแรงหนุนของการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การขยายเส้นทางคมนาคมและการเติบโตของชุมชนเมือง แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมยังเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ชะลอตัว

   รถไฟฟ้ายังเป็นตัวเร่งราคาที่ดิน

   สำหรับดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาตามแนวเส้นทางรถไฟฟาในไตรมาส 2 ปี 2569 พบว่า 5 เส้นทางที่มีการปรับขึ้นของราคาที่ดินสูงที่สุด ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ที่รถไฟฟาเปิดให้บริการแล้ว หรืออยู่ระหว่างการพัฒนา ซึ่งยังได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาโครงการและนักลงทุนอย่างต่อเนื่อง

   โดย REIC ระบุว่า ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟายังคงปรับตัวเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวรถไฟฟาสายใหม่และพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาในอนาคต

   อันดับ 1 ได้แก่ รถไฟฟาสายสีเขียว ช่วงคูคต-ลำลูกกา ซึ่งยังอยู่ในแผนพัฒนา มีดัชนีราคา 360.6 จุด เพิ่มขึ้น 17.6% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สูงที่สุดในกลุ่ม สะท้อนความคาดหวังของตลาดต่อการขยายเส้นทางรถไฟฟาและการเติบโตของพื้นที่ฝั่งเหนือของกรุงเทพมหานคร

   อันดับ 2 คือ รถไฟฟาสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี ซึ่ง เปิดให้บริการแล้วมีดัชนีราคา 318.5 จุด เพิ่มขึ้น 9.7% แสดงให้ เห็นว่าการเปิดเดินรถช่วยหนุนมูลค่าที่ดินตามแนวเส้นทาง อย่างต่อเนื่อง

   อันดับ 3 ได้แก่ รถไฟฟาสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี ซึ่งอยู่ระหว่างการก่อสร้าง มีดัชนีราคา 488.5 จุด เพิ่มขึ้น 7.4%

   ขณะที่อันดับ 4 คือ รถไฟฟา BTS สายสุขุมวิท และ Airport Rail Link ซึ่งเปิดให้บริการแล้ว มีดัชนีราคา 504.2 จุด และ 459.9 จุด ตามลำดับ เพิ่มขึ้น 7.3% เท่ากัน

   ส่วนอันดับ 5 คือ รถไฟฟาสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรงซึ่งเปิดให้บริการแล้ว มีดัชนีราคา 451.2 จุด เพิ่มขึ้น 6.3% เมื่อ เทียบกับปีก่อนหน้า

   ข้อมูลดังกล่าวยืนยันว่า การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะระบบราง ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนมูลค่าที่ดิน ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยพื้นที่ที่มีโครงการรถไฟฟาเปิดให้บริการ อยู่ระหว่างก่อสร้าง หรืออยู่ในแผนพัฒนา ยังคงได้รับความสนใจจากนักลงทุน และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่าง ต่อเนื่อง แม้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจ และกำลังซื้อก็ตาม .