บิ๊กอสังหาฯ ชี้ตลาดคอนโดมิเนียมต่างจังหวัดเริ่มเข้าสู่ภาวะสมดุลหลังผู้ประกอบการชะลอเปิดโครงการ ด้านเอพีระบุตลาดยังชะลอตัว ผู้ประกอบการรายใหญ่หันกลับมารุกตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล คาดปี 60 แข่งเดือด

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) และนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดปัจจุบันเริ่มเข้าสู่ภาวะสมดุล จากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านทำให้ยอดขายคอนโดมิเนียมปรับลดลงอย่างมาก ผู้ประกอบการชะลอแผนการลงทุนในต่างจังหวัด ส่งผลให้ซัปพลายเข้าสู่ภาวะสมดุล จากเดิมที่ในหลายทำเลสินค้าล้นตลาด

อย่างไรก็ตาม การที่ผู้ประกอบการจากส่วนกลางที่ไปลงทุนยังต่างจังหวัด  ต่างชะลอการลงทุนหรือยกเลิกโครงการตามหัวเมืองใหญ่ หันกลับมาลงทุนในส่วนกลาง ซึ่งจะส่งผลให้ตลาดส่วนกลางมีการแข่งขันสูงมากขึ้น ผู้ประกอบ การรายใหญ่แข่งขันกันเอง ส่วนรายเล็กก็หันไปพัฒนาโครงการขนาดเล็กที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่สามารถพัฒนาแล้วคุมทุนได้

เอพีมุ่งบุกตลาดคอนโดฯกรุงเทพฯ

ด้านนายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการสายงานคอนโด 1 บริษัทเอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดยังไม่ฟื้นตัวเท่าที่ควรหลังจากชะลอตัวอย่างมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา แต่ที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงได้รับการตอบรับที่ดี ซึ่งต้องรอคงต้องรอสักระยะหนึ่งตลาดคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดจึงจะฟื้นตัว ซึ่งการลงทุนในช่วงก่อนหน้านี้เกิดจากเทรนด์การเปิดเออีซี การขยายตัวของหัวเมืองต่างจังหวัด กลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือขายต่อ เมื่อตลาดชะลอตัวกลุ่มนี้จึงไม่รับโอน สำหรับโครงการในต่างจังหวัดของบริษัทมีที่ จ.อุดร ปัจจุบันเหลือขาย 10% โดยยอดขายในช่วงหลังเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยจริงหรือซื้อให้ลูกหลานอย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดฯ ต่างจังหวัดมีปัญหา ก็เช่นเดียวกับการพัฒนาในเมืองหากพัฒนาคอนโดฯออกมาแพงเกินไป ก็จะไม่สามารถแข่งกับตลาดบ้านแนวราบที่อยู่โดยรอบตัวเมืองได้ เพราะใช้เวลาเดินทางไม่นาน

"การเปิดเออีซีแม้ว่าจะเริ่มแล้วแต่ยังไม่ผลักดันให้ตลาดที่อยู่อาศัยเติบโต ขณะที่เขตเศรษฐกิจพิเศษในช่วงที่มีการโปรโมตมีความคึกคักมากราคาที่ดินในเขตเศรษฐกิจพิเศษปรับขึ้นสูงมาก แต่ปัจจุบันเงียบไปส่วนหนึ่งอาจมาจากการลงทุนยังไม่มีความคืบหน้าเท่าที่ควร ขณะที่ตลาดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ยังสามารถขยายตัวได้อีกอย่างมาก ทำให้บริษัทหันมาเน้นการลงทุนในกรุงเทพฯเป็นหลัก" นายวิทการกล่าว

นายวิทการ กล่าวต่อว่า ตลาดในต่างจังหวัดยังไม่มีที่ไหนดีขึ้น ตลาด ในกรุงเทพฯ จึงเป็นตลาดที่มีโอกาสสูง สามารถขยายตัวไปได้อีกมาก ตราบใดที่กรุงเทพฯ ยังเป็นเมืองศูนย์กลางเดียวของไทย แหล่งงาน การพัฒนาต่างๆ ยังกระจุกตัวอยู่ในเมือง ทำให้ประชาชนต่างมุ่งหน้าเข้ามาหางานในกรุงเทพหรือเขตปริมณฑล ความต้องการที่อยู่อาศัยก็ย่อมมีเพิ่มมากขึ้นเช่นกัน และยังสามารถขยายไปได้อีกมาก ขณะระบบรถไฟฟ้าหรือแมสทรานซิสของไทยยังถือว่าเป็นเพียงการเริ่มต้นหากเทียบกับญี่ปุ่น ที่มีเมืองขนาดใหญ่หลายเมือง เช่น โตเกียว โอซาก้า ฮอกไกโด เป็นต้น การเติบโต การพัฒนา แหล่งงานกระจายไปยังเมืองต่าง

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีปัญหาเรื่องที่ดินที่มีราคาสูงมาก และหายาก อย่างไรก็ตาม แม้ว่าราคาที่ดินจะพุ่งสูงขึ้นเป็นเป็นล้านบาทต่อตารางวา แต่ก็ยังมีตลาดดูดซับไปได้ ซึ่งผู้ประกอบการต้องอาศัยความเชี่ยวชาญในการหาที่ดินเพื่อมาพัฒนา เพราะหากราคาที่ดินสูงเกินไปก็จะไม่สามารถพัฒนาคอนโดฯขายในราคาที่ตลาดสามารถดูดซับได้ ซึ่งในปัจจุบันผู้ประกอบการทุกรายต่างมาพัฒนาอยู่ในเมือง ซึ่งจะทำให้เกิดการแข่งขันที่ดุเดือดกว่าที่ผ่านมาอย่างแน่นอน

"ปัจจัยลบสำคัญของการพัฒนาคอนโดฯคือราคาที่ดิน หลายคนตกม้าตายตรงที่ราคาที่ดินแพงเกินไป ก่อนหน้านี้การซื้อที่ดินสถานทูตอังกฤษของกลุ่มเซ็นทรัลราคาตารางวาละล้านถือว่าแพงมาก แต่ปัจจุบันที่ดินที่เข้ามาเสนอขายต่ำกว่า 1 ล้านบาท/ตร.ว.แทบจะไม่มีให้เห็น ส่วนใหญ่อยู่ที่ราคา 1-1.5 ล้านบาท ซึ่งเป็นเรื่องธรรมดาไปแล้ว อยู่ที่ว่าผู้ประกอบ การจะพัฒนาอย่างไรให้ลูกค้ารู้สึกคุ้มค่า เพราะคอนโดฯราคาเกินกว่า 1.5-2 แสนบาท/ตร.ม.การทำตลาดก็ยากมากแล้วเพราะกำลังซื้อยังไม่สูงถึงขั้นนั้น

ปัจจุบันราคาที่ดินในบางแปลงสูงมากจนไม่สามารถนำมาพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยได้ ในอดีตราคาที่ดินจะอยู่ที่ประมาณ 30% ขึ้นไปกรณีที่อยู่ในทำเลนอกเมือง ขณะที่ดินทำเลกลางเมืองต้นทุนที่ดินจะมีสัดส่วนกว่า 50 % ของต้นทุนการพัฒนา แต่ปัจจุบันหลายโครงการต้นทุนที่ดินเกินกว่า 60%

ทั้งนี้ ตลาดคอนโดฯที่ยังมีกำลังซื้อ และยังขายได้ในปัจจุบันราคาไม่เกิน 1.5 แสน แต่ต้องอยู่ในทำเลดี กลางเมือง หากเป็นระดับราคา 50,000-60,000 บาทที่อยู่ในทำเลรอบนอกเมืองปัจจุบันตลาดยังชะลอตัว ส่วนสินค้าของบริษัทในทำเลรอบนอกเมืองได้แก่ ทำเลรัตนาธิเบศร์ รัชดา-วงศ์สว่าง ซึ่งยังขายไปได้เรื่อยๆ แต่ไม่หวือหวามาก

การเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมในปัจจุบันจะต้องดูจังหวะและโอกาสหาช่วงที่มีการเปิดตัวเยอะเราก็จะไม่เปิด หรือต้องตั้งราคาที่เหมาะสมกับช่วงเวลาที่เปิด ซึ่งจะทำให้เกิดความน่าสนใจ ต้องดูจังหวะและเวลา ซึ่งปัจจุบันนี้การเปลี่ยนแปลงเร็วมาก มักเกิดเรื่องไม่คาดฝันขึ้นตลอดเวลา จะเห็นว่าในปัจจุบันการเปิดขายคอนโดฯของผู้ประกอบการลดน้อยลง แต่เชื่อว่าเมื่อมีแผนลงทุนแล้วผู้ประกอบการจะต้องผลักดันโครงการให้สำเร็จ แต่ที่เป็นปัญหาให้โครงการใหม่เกิดยากมากจากราคาที่ดินที่สูงมากเกินไปจนไม่สามารถนำมาพัฒนาในราคาที่เหมาะสมได้

นายวิทการ กล่าวต่อว่า การพัฒนาคอนโดฯ หลังจากนี้ผู้ประกอบการจะต้องออกแบบฟังก์ชันการอยู่อาศัยให้ตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัย ทำอย่างไรให้อยู่สบาย เพราะต้องยอมรับว่าในอนาคตขนาดคอนโดฯจะเล็กลงเรื่อยๆ ใครที่ออกแบบให้อยู่อาศัยสบายจะได้รับการยอมรับ นอก จากนี้ การที่ห้องชุดมีขนาดเล็กลง ผู้บริโภคจะออกมาใช้พื้นที่ส่วนกลางมากขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการจะต้องออกแบบพื้นที่ส่วนกลางสำหรับให้ลูกบ้านได้มาใช้ร่วมกัน การพัฒนาจะต้องผสมผสานระหว่างการดีไซด์สเปชและการพัฒนาที่เกิดจากการดีไซด์เทคโนโลยี

ที่มา : ผู้จัดการรายวัน 360 องศา