เริ่ม10ล้านบาท/ยูนิตขายหมดไวในไม่กี่เดือน ดันยอดเปิดตัววิลล่าสมุยแซงหน้าภูเก็ต

     "ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคใต้" โดยเฉพาะเกาะสมุย พะงัน และภูเก็ตกำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่หลังยุคโควิด-19 โดยพบกระแสดีมานด์จากกลุ่มลูกค้าชาวอิสราเอลหลั่งไหลเข้ามาจับจองและลงทุนอย่างต่อเนื่อง จนดันยอดขายวิลล่า-คอนโดฯเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

     นักท่องเที่ยวอิสราเอลพุ่ง 2 แสนยึดทำเลทอง "สมุย"

     ประภาพร บุญขจรกุล รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ซาวิลล์ (ประเทศไทย) จำกัดเปิดเผยว่า แม้กลุ่มนักท่องเที่ยว และผู้พำนักระยะยาวชาวอิสราเอลจะยังไม่ติด 10 อันดับแรกในไทย แต่ตัวเลขการเข้ามาในพื้นที่ ภาคใต้ขยายตัวขึ้น

     ยกตัวอย่าง เกาะสมุย ที่มีชาวอิสราเอลเติบโตอย่างก้าวกระโดดจากเดิมประมาณ 70,000 คน พุ่งสูงขึ้นเป็นกว่า 200,000 คน ในปัจจุบัน

    "ปัจจุบันอาจเรียกได้ว่าเกาะสมุย รวมไปถึงพื้นที่ใกล้เคียงอย่างเกาะพะงัน กลายเป็นย่านที่อยู่อาศัยยอดนิยมของ ชาวอิสราเอลไปแล้วอย่างชัดเจน เนื่องจากอินไซด์ชาวอิสราเอลชอบอยู่รวมกันเป็นชุมชน"

      ทุนอิสราเอลรุกคืบทำวิลล่าขายกันเอง ขายหมดไวใน 1 เดือน

      พฤติกรรมของกลุ่มทุน และผู้ซื้อ กลุ่มนี้ ไม่เพียงแค่เช่าระยะยาวเท่านั้น แต่ยังผันตัวมาเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Developer) เอง หลัก ๆ ทำ 2 วิธีการ

   1. การทำสัญญาเช่าระยะยาว (Lease hold) กับเจ้าของที่ดินคนไทย (แบบถูกกฎหมาย 100%)

      หลังจากเช่าที่ดินกับคนไทย ก็จะนำที่ดินมาพัฒนาโครงการวิลล่า ขายคนชาติเดียวกันเองในแบบ Leasehold (ซื้อไม่ขาดอยู่ได้ไม่เกิน 30 ปี) โดยมีสัญญายืดหยุ่นตั้งแต่ 10-30 ปี

     ส่งผลให้สามารถทำราคาวิลล่าต้นทุนต่ำลงอยู่ที่ประมาณ 8-10 ล้านบาท/ยูนิต (สำหรับซื้อ Leasehold ระยะเวลา 10 ปี) ขณะที่วิลล่าวิวภูเขาขายขาดทั่วไปมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 14-17 ล้านบาท

   2. ซื้อขาดที่ดิน ถือกรรมสิทธิ์แบบ Freehold

      ใช้บริษัทนิติบุคคลในการซื้อ โดย "บางราย" อาจใช้นอมินีคนไทยมาถือหุ้น 51% ก่อนนำมาพัฒนาวิลล่า

      สำหรับทำเลวิลล่ายอดนิยมของชาวอิสราเอลในสมุยมักกระจายอยู่ในโซนดังนี้

     * แม่น้ำ

    * บ่อผุด

    * เชิงมน

     ขนาดโครงการวิลล่าที่ชาวอิสราเอลพัฒนามักมีจำนวน 10-45 ยูนิต/แห่ง (โครงการค่อนข้างใหญ่) และมักขายหมดได้อย่างรวดเร็ว อาทิ บางโครงการที่มี 25 ยูนิตสามารถปิดการขายได้ภายในเวลาเพียงเดือนเดียวเท่านั้น

     สมุยเปิดตัวพูลวิลล่าแซงภูเก็ตจ่ายเงินซื้อด้วยคริปโตฯ

     ด้านสถิติครึ่งปีแรก 2569 พบว่า ยอดการเปิดตัววิลล่าในเกาะสมุยแซง ภูเก็ตไปแล้ว

   1. วิลล่าสมุย เปิดตัวใหม่ 70-80 โครงการ จำนวน 800 ยูนิต

   2. วิลล่าภูเก็ต เปิดใหม่ 40-50 โครงการ จำนวน 700 ยูนิต จากปกติแล้วภูเก็ตจะมีดีมานด์วิลล่าไม่เกิน 1,000 ยูนิตต่อปี แต่เพียงครึ่งปีแรกกลับพุ่งสูงถึง 700 ยูนิตแล้ว คาดว่าสภาวะดีมานด์ต่างชาติล้นทะลักนี้จะดำเนินต่อไปอีก 3-5 ปี

      นอกจากนี้ ยังพบรูปแบบชำระเงินซื้อวิลล่าที่เปลี่ยนไป โดยเริ่มมีการซื้อขายผ่านบิตคอยน์ และดิจิทัลโทเคน เพิ่มมากขึ้น ซึ่งเงินเหล่านี้ไหลออกประเทศโดยที่คนไทยไม่ได้อะไรเลย

      วิลล่าเมืองท่องเที่ยวผลตอบแทนเช่าสูง 8-10%

      ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ชาวอิสราเอล สนใจซื้ออสังหาฯในไทยมาจากผล ตอบแทนการลงทุน (Yield) ค่อนข้างสูง ทำให้นักลงทุนที่ต้องการทั้งการอยู่อาศัยเองและการเก็งกำไรสนใจ

    โดยเฉพาะวิลล่าในเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตและสมุย มีผลตอบแทนการเช่ารายวัน (Daily Yield) สูงถึง 8-10%

    ส่วนคอนโดมิเนียมระดับ Affordable ถูกนำมาปรับรูปแบบปล่อยเช่ารายวันและรายเดือน สร้างรายได้สูงถึง 60,000-70,000 บาทต่อเดือน

    นอกจากกลุ่มอิสราเอลแล้ว อีกกลุ่มที่น่าจับตาคือ "ตะวันออกกลาง" ที่ย้ายเข้ามาจากภาวะสงคราม โดยมุ่งเป้าไปที่ อสังหาริมทรัพย์แบบสร้างเสร็จพร้อมอยู่ (Ready-to-move)
 
   "แม้สถานการณ์ความขัดแย้งในบางช่วงจะสงบลง แต่ปริมาณการติดต่อสอบถามกลับไม่ได้ลดลง โดยนักลงทุนบางรายแสดงความต้องการซื้อเหมาทีเดียวถึง 10 ยูนิต"

     แนะรัฐบาลควบคุมเก็บภาษีต่างชาติ

     จากกรณีชาวอิสราเอลเข้ามามีบทบาทในอสังหาฯสมุย-พะงัน-ภูเก็ต ประภาพร ให้ความเห็นว่าระบบการกระจายอำนาจของไทยอาจทำให้การกำกับดูแลในระดับท้องถิ่นมีความหย่อนยาน ขณะที่หน่วยงานส่วนกลางเข้าไปตรวจสอบได้ยาก

    จึงมีข้อเสนอแนะถึงรัฐบาลให้เร่งออกมาตรการควบคุมการถือครองอสังหาริม ทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างเป็นรูปธรรม พร้อมทั้งพิจารณา การจัดเก็บภาษีต่างชาติเพิ่มเติม เพื่อนำรายได้เข้าสู่ระบบท้องถิ่น และป้องกันการกว้านซื้อที่ดินจนส่งผล กระทบต่อคนในพื้นที่ในระยะยาว