หลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ "แบงก์ชาติ" แสดงความเป็นห่วงการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์และความหละหลวมในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ จากกรณีสินเชื่อเงินทอน จึงมีปรับปรุงเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ หรือมาตรการ "แอลทีวี" ออกมาบังคับใช้

          ผลจากการบังคับใช้มาตรการแอลทีวี 3 เดือน ตั้งแต่เดือนเมษายน-มิถุนายน ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายนที่ผ่านมา แบงก์ชาติระบุว่า การกู้ซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาแรกไม่ได้รับผล กระทบ สินเชื่อที่อยู่อาศัยครึ่งปีแรก 2562 ยังเติบโต 14.2% โดยไตรมาสแรก มีการเร่งปล่อยสินเชื่อก่อนมาตรการแอลทีวีบังคับใช้ ทำให้สินเชื่อโตถึง 27.9%

          ขณะที่ไตรมาสที่ 2 สินเชื่อเติบโตเพียง 2.4%

          ทั้งนี้ พบว่า การกู้สัญญาแรกเติบโตดีที่ 14% แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 17.9% และคอนโดมิเนียม 5.7% แต่การกู้ซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 ขึ้นไป ติดลบ 13% การกู้ซื้อบ้านเดี่ยวยังโต 3.3% แต่คอนโดมิเนียม ติดลบถึง 24.8% อาจจะสะท้อนได้ว่าความต้องการเก็งกำไรหรือการลงทุนในคอนโดมิเนียมหายไป หลังจากที่ต้องจ่ายเงินดาวน์มากขึ้น

          อย่างไรก็ตาม มาตรการแอลทีวี แม้ว่าจะสกัดกลุ่มที่เก็งกำไรได้ แต่มีกลุ่มที่โดนหางเลขไปด้วย คือ "ผู้กู้ร่วม" ที่อาจจะเคยขอกู้สินเชื่อไปแล้วก่อนหน้านี้ โดยเฉพาะกลุ่มที่กู้เพื่อช่วยเหลือคนในครอบครัว แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์หรืออยู่อาศัยเอง ได้รับผลกระทบไปด้วย ต้องจ่ายเงินดาวน์มากขึ้น

          เป็นประเด็นที่เอกชนในวงการอสังหา ริมทรัพย์เรียกร้องมาโดยตลอด โดยสะท้อนให้เห็นปัญหานี้ว่ามีลูกค้ากลุ่มนี้ในตลาด

          ในที่สุด เมื่อสุดสัปดาห์ที่ผ่านมา รณดล นุ่มนนท์ รองผู้ว่าการด้านเสถียรภาพสถาบันการเงิน ของแบงก์ชาติ ออกมาเผยว่า แบงก์ชาติได้ผ่อนปรนการนับสัญญากรณีกู้ร่วม เพราะจากการติดตามหลังออกมาตรการแอลทีวีและได้รับฟังความคิดเห็น ข้อเสนอแนะของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์

          ดังนั้น ถ้าผู้กู้ร่วมไม่มีชื่อเป็นกรรมสิทธิ์ จะผ่อนปรนเสมือนยังไม่เป็นผู้กู้ในครั้งนั้น เนื่องจากไม่ได้มีวัตถุประสงค์เก็งกำไรที่อยู่อาศัย เพียงแค่ช่วยเหลือกันภายในครอบครัว ซึ่งจะช่วยบรรเทาผลกระทบของผู้กู้ร่วมที่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยให้ได้รับสินเชื่อตามความเหมาะสมมากขึ้น

          ถือว่าสอดคล้องกับที่แบงก์ชาติเคยระบุไว้ว่า มาตรการที่ออกมาจะมีความยืดหยุ่นและพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนให้เหมาะสม

          ความเห็นจากหนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไตรเตชะ ตั้งมติธรรมกรรมการผู้จัดการบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ประเมินว่า การผ่อนปรนมาตรการแอลทีวีผู้กู้ร่วม จะส่งผลดีให้ลูกค้าที่เคยกู้ร่วม แต่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์เป็นของตนเอง ทำให้มีกู้สินเชื่อได้อย่างเหมาะสมมากขึ้น เชื่อว่าคนกลุ่มนี้มีศักยภาพในการขอสินเชื่ออยู่แล้วจึงสามารถที่จะมาช่วยกู้ร่วมได้ สำหรับลูกค้าโดยทั่วไปของบริษัทจะมีกลุ่มลูกค้าที่กู้ร่วมราว 20% ของลูกค้าแต่ละโครงการ

          การผ่อนปรนมาตรการแอลทีวีผู้กู้ร่วมกลุ่มนี้ที่เคยขอกู้ไปแล้ว หากอยากมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองจะสามารถกู้ได้มากขึ้น ซึ่งมีโอกาสที่จะส่งผลดีต่อยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ของบริษัท กลุ่มสินค้าที่จะได้รับผลดีคือ ราคา 2-3 ล้านบาท ส่วนสินค้าที่ราคาสูงมักจะไม่ใช้สินเชื่อ หรือส่วนใหญ่เป็นการกู้เดี่ยว

          "ดังนั้น โดยรวมแล้วการผ่อนปรนมาตรการแอลทีวี จึงเป็นผลบวกแน่นอน และทำให้บรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาดีขึ้น แม้ว่าอาจจะไม่คึกคักตามภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศก็ตาม" ไตรเตชะ ให้ความเห็น

          ด้าน วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ มองว่า ภาพรวมการโอนอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ดีขึ้นเล็กน้อย เพราะปัจจุบันกลุ่มนี้มีอยู่ประมาณครึ่งหนึ่งของผู้ที่ขอสินเชื่อ ทำให้ผู้กู้กลุ่มนี้ได้กลับเข้ามากู้ในสัญญาแรกได้อย่างน้อย 30,000 ราย ซึ่งจะช่วยเรื่องการโอนได้ระดับหนึ่ง ส่งผลให้การขยายตัวของอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลัง 2562 จะดีขึ้นจากครึ่งปีแรกประมาณ 5% แต่หากเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนก็ยังคงติดลบอยู่

          เดิมนั้นมีการคาดการณ์กันว่าในปีนี้ยอดโอนจะลดลงจากปี 2561 ประมาณ 17-20% แต่เมื่อแบงก์ชาติผ่อนคลายเกณฑ์แอลทีวีลงเชื่อว่าในพื้นที่ กทม.และปริมณฑลจะติดลบน้อยลงคือประมาณ 10% ขณะที่ต่างจังหวัดจะติดลบเพียง 4.8% และหากคิดเป็นภาพรวมของทั้งประเทศจะติดลบประมาณ 7.7%

          ฟากเสียงนายแบงก์ ณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา ให้ข้อมูลว่า ธนาคารมีลูกค้าที่ขอกู้สินเชื่อบ้านที่เป็นสัญญากู้ร่วมราว 50% ของลูกค้าที่เข้ามา การผ่อนปรนมาตรการแอลทีวี คาดว่าจะส่งผลดีต่อผู้กู้ร่วม แต่ขณะนี้ยังไม่ได้มีการประเมินตัวเลข เพราะแบงก์ชาติเพิ่งผ่อนปรนเกณฑ์ต้องรอติดตามตัวเลขและความต้องการขอกู้สินเชื่อที่เข้ามา ธนาคารจะต้องลงรายละเอียดมากขึ้น คนที่เคยกู้ร่วมเมื่อจะมากู้ใหม่ต้องไปดูรายละเอียดในสัญญาหรือโฉนดเพื่อประเมินให้แอลทีวีให้เหมาะสม

          ทั้งนี้ ประเมินว่า ปีนี้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในระบบธนาคารพาณิชย์จะขยายตัวราว 3% จากปีก่อนที่ขยายตัวสูง 7% ขณะที่ยอดคงค้างสินเชื่อคาดว่าจะทรงๆ ตัว ไตรมาสแรกเติบโตสูงจากการเร่งปล่อยก่อนมาตรการแอลทีวีบังคับใช้ ทำให้ไตรมาสที่สองชะลอตัวมาก

          "ส่วนช่วงที่เหลือของปียังต้องติดตาม เพราะแบงก์ชาติผ่อนปรนแอลทีวี แต่ขณะนี้ความต้องการที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยทั้งภาวะเศรษฐกิจและความสามารถในการชำระหนี้ ซึ่งรัฐบาลจะมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจออกน่าจะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้ผู้บริโภคและความต้องการที่อยู่อาศัยและมีการขอกู้เพิ่มได้" ณัฐพล ให้ความเห็นขณะที่ อธิป พีชานนท์ ประธานสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร หนุนว่า เป็นเรื่องดีที่แบงก์ชาติผ่อนปรนตามข้อเสนอที่เอกชนเรียกร้องมาโดยตลอด แต่อยากเสนอให้ ธปท. พักการใช้มาตรการแอลทีวีออกไปก่อน เพราะในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ไม่มีคนเข้ามาเก็งกำไรตามที่ ธปท. กังวล

          "ทั้งนี้ ได้เสนอให้ ธปท. ทบทวนมาตรการ แอลทีวี ไม่ควรใช้มาตรการเดียวกันกับทุกประเภทโครงการ ทั้งแนวราบและแนวสูง หากกังวลเรื่องเก็งกำไร ควรคุมเฉพาะแนวสูง ในส่วนของแนวราบไม่มีการเก็งกำไรอยู่แล้ว นอกจากนี้ ควรพิจารณาเรื่องการใช้ราคาประเมินในการขอสินเชื่อจากที่ใช้ราคาซื้อขายจริงในตลาด เพราะอาจทำให้เกิดช่องว่างที่จะกู้เกินจริงและปัญหาเดิมวนกลับมา"อธิป เสนอถึงแบงก์ชาติ

          ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ประกอบกับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% และธนาคารพาณิชย์ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายย่อยชั้นดี หรือ MRR ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงของดอกเบี้ยบ้าน ลงมา 0.25% เช่นกันทำให้ MRR ของธนาคารส่วนใหญ่ที่อยู่ที่ 7.12% มาอยู่ที่ 6.87% คาดว่าจะช่วยลดภาระคนให้คนที่ผ่อนชำระบ้านอยู่ หรือกำลังจะมีการกู้สินเชื่อบ้านได้

          ส่วนท้ายที่สุดการผ่อนเกณฑ์ "แอลทีวี" จะส่งผลดีมากน้อยเท่าไร ทั้งฝั่งยอดขายบ้าน สินเชื่อ ยังต้องติดตามตัวเลขที่จะออกมา

          แต่อย่างน้อยก็ช่วยผ่อนคลายบรรยากาศที่ตึงเครียดให้เบาบางลง และคาดว่าจะมีแรงหนุนต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลังได้