เทรนด์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในยุคที่ดินแพงหายาก กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว การลงทุนในรูปแบบโครงการผสมผสาน หรือมิกซ์ยูส น่าจะเป็นอีกโมเดลที่ตอบโจทย์ ในขณะเดียวกันได้พิสูจน์แล้วว่าการสร้างที่อยู่อาศัยใกล้ห้าง หรือโรงแรม จะดึงดูดลูกค้าได้มากกว่าที่จะสร้างแบบสแตนด์อโลน

   "สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์" รักษาการ ผู้ช่วยผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า จากการสำรวจโครงการอสังหาฯที่มีพื้นที่อาคารรวมตั้งแต่ 10,000 ตร.ม.ขึ้นไป และใช้ประโยชน์อาคารตั้งแต่ 2 ประเภท หรือเรียกว่ามิกซ์ยูส เป็นการลงทุนจาก ผู้พัฒนารายเดียวหรือบริษัทร่วมทุน ประกอบด้วย อาคารชุดพักอาศัย ศูนย์การค้า สำนักงาน โรงแรม ในพื้นที่กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี ที่อยู่ระหว่างการขายหรือให้เช่า พบว่าอยู่ทำเลศูนย์กลางธุรกิจเก่า ปทุมวัน พญาไท ราชเทวี สาทร บางรัก สีลม เพลินจิต ชิดลม สยาม ประตูน้ำ ราชดำริ พระราม 4 คลองเตย ลุมพินี และศูนย์กลางธุรกิจใหม่ห้วยขวาง จตุจักร ดินแดง สุขุมวิท อโศก พระราม 9 รัชดา มี 139 โครงการ พื้นที่ก่อสร้างรวม 20.6 ล้าน ตร.ม. พื้นที่ขายหรือให้เช่า 9.8 ล้าน ตร.ม. พื้นที่ขายหรือให้เช่าสำเร็จแล้ว 7.01 ล้าน ตร.ม. มีอัตราการขายหรือเช่ารวมสูงถึง 81% ยังมีพื้นที่เหลือขายหรือให้เช่าอยู่ที่ 2.03 ล้าน ตร.ม.

   เมื่อวิเคราะห์สูตรผสมมิกซ์ยูสจะมีการพัฒนาอสังหาฯ 5 ประเภท ได้แก่ สำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก อาคารชุดพักอาศัย โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ รวม 322 โครงการย่อย โดยตลาดรวมยัง "แข็งแรง" โดยเฉพาะสำนักงาน ค้าปลีก อาคารชุด การเหลือขายรวมเพียง 19% ถือว่าอยู่ในระดับดี ไม่ได้มีสต๊อกล้นตลาด โดยปี 2568 มี 139 โครงการ เพิ่ม 6.9% เปิดใหม่ช่วงสำรวจ 1 โครงการ ลดลง 85.7% อยู่ระหว่าง ขายหรือเช่า 138 โครงการ เพิ่ม 12.2%

   ในนี้มีมิกซ์ยูสประเภทสำนักงาน 94 โครงการ พื้นที่ขายหรือเช่ากว่า 3.59 ล้าน ตร.ม. ทำสัญญาแล้ว 2.59 ล้าน ตร.ม. เหลือ 998,593 ตร.ม. อัตราการเช่า 72% ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยตลาดมิกซ์ยูสที่ 81% ยังมีพื้นที่เหลือเช่า "จำนวนมากที่สุด" เมื่อเทียบกับประเภทอื่น สอดคล้องแนวโน้มตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ อาคารเก่าเช่าออกช้า อาคารใหม่ (LEED) ได้ผู้เช่ามากกว่า ความเสี่ยงเพิ่มขึ้นในอาคารอายุ 20-30 ปี ที่ไม่ได้รีโนเวตตามมาตรฐาน ESG หรือกรีน ซึ่งแนวโน้มสำนักงานเกรดเอ หรือ LEED ปรับขึ้นค่าเช่าได้ เกรดบีหรือซีให้เช่าช้าลง อาจลดราคาหรือปรับปรุงอาคารใหม่

   ด้านมิกซ์ยูสประเภทพื้นที่ค้าปลีก มี 115 โครงการ พื้นที่ขายหรือเช่ากว่า 2.17 ล้าน ตร.ม. ทำสัญญาแล้วกว่า 1.78 ล้าน ตร.ม. เหลือ 390,663 ตร.ม. อัตราการเช่า 82% ถือว่ายังแข็งแรง โดยเฉพาะทำเลไพรม์ ชุมชนหนาแน่น มีพื้นที่เหลือ 18% อยู่ในระดับดี จากการกลับมาของนักท่องเที่ยวช่วยเพิ่มจำนวนคนเดินเข้ามาในพื้นที่ โดยกลุ่มค้าปลีกที่ดี ได้แก่ คอมมูนิตี้มอลล์, มิกซ์รีเทล และ Dining ด้านกลุ่มเสี่ยงเป็นพื้นที่เช่าขนาดใหญ่ที่พึ่งผู้เช่ารายใหญ่

   ฝั่งมิกซ์ยูสประเภทอาคารชุดพักอาศัย มี 59 โครงการ พื้นที่ขายกว่า 2.915 ล้าน ตร.ม. เป็นหน่วยในผัง 41,217 หน่วย เหลือขาย 5,066 หน่วย อัตราการขายอยู่ที่ 88% สูงที่สุดและเป็นอัตราการขายระดับ "สูงมาก" สะท้อนถึงดีมานด์ที่ยังแข็งแรงในทำเลดี แม้เศรษฐกิจชะลอ โดยเฉพาะ "ตลาดอาคารชุด" ในมิกซ์ยูสและใกล้สถานีรถไฟฟ้าขายดีมาก ขณะที่ราคามีแนวโน้มจะปรับเพิ่มขึ้น จากดีมานด์ของต่างชาติและคนทำงานรุ่นใหม่ ขณะที่โครงการที่เสี่ยง คือโครงการไม่ติดรถไฟฟ้า อยู่แบบสแตนด์อโลนที่จะขายยากด้วยสภาพตลาดในปัจจุบัน

   สำหรับมิกซ์ยูสประเภทโรงแรม มี 53 โครงการ พื้นที่ขายหรือเช่ากว่า 1.098 ล้าน ตร.ม. หน่วยในผัง 16,761 หน่วย เหลือขาย 5,890 หน่วย อัตราการขายหรือเช่า 65% ถือว่าต่ำที่สุด เนื่องจากที่ผ่านมาโรงแรมเป็น กลุ่มที่ฟื้นช้าสุด การลงทุนโรงแรมต้องมีดีมานด์นักท่องเที่ยว 25-30 ล้านคนต่อปี ปัจจุบันดีขึ้นแต่ยังไม่เท่าช่วงก่อนโควิด นักลงทุนรอความชัดเจนของอุปสงค์นักท่องเที่ยวจีน แนวโน้มปี 2569 จะฟื้นตัวเร็วขึ้น ส่งผลดีโรงแรมในมิกซ์ยูส จะได้ประโยชน์มากกว่าตึกสแตนด์อโลน ขณะที่ทำเลไพรม์ระดับลักชัวรี่กลับมาดี แต่ระดับกลางยังฟื้นช้า

   ด้านมิกซ์ยูสประเภทเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ มี 1 โครงการ 163 หน่วย คงเหลือ 28 หน่วย อัตราการขาย 83% แม้เป็นตลาดเฉพาะ แต่เติบโตดี จากชาวต่างชาติเป็น expat และพนักงานที่บริษัทเช่าให้ โดยทำเลศูนย์กลางธุรกิจเติบโตดีมากและปล่อยเช่าง่าย

   "ปัญหาโครงการมิกซ์ยูสคือพัฒนายาก ใช้เงินลงทุนสูงและเลียนแบบได้ยาก ส่วนใหญ่เป็นรายใหญ่ ส่วนรายเล็กและรายกลางไม่กล้า เพราะทุนไม่หนาพอ การทำมิกซ์ยูสต้องมีที่ปรึกษา มีแบรนเดดเรสซิเดนซ์มาบริหาร สำหรับคอนโด ภาพรวมมิกซ์ยูสยังโตได้ เพราะได้เปรียบกว่าอสังหาฯที่เป็นสแตนด์อโลน คอนโด มีโอกาสขายได้ดี เจ้าตลาดที่ทำมิกซ์ยูส คือเซ็นทรัลพัฒนา มีศูนย์การค้า ออฟฟิศ โรงแรมและคอนโด อีกรายกลุ่มเฟรเซอร์สและ MQDC" สิทธิเพ็ญกล่าว

    ด้าน "วสันต์ คงจันทร์" กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด สะท้อนว่า การพัฒนามิกซ์ยูสยังมีอสังหาฯบางประเภทที่ตลาดมีซัพพลายมากและแข่งขันสูง ไม่ว่าสำนักงานที่โอเวอร์ซัพพลาย แข่งลดราคากันสูงมาก เช่น อยู่ฟรี 6 เดือน เช่นเดียวกับช้อปปิ้งมอลล์ ส่วนคอนโดที่ผ่านมาดูดีขายได้ราคา แต่ด้วยสภาพตลาดปัจจุบัน จึงยังดูไม่ค่อยดี แต่ที่ยังไปได้ดีคือโรงแรมมี อัตรการเข้าพักและราคาห้องที่สูงขึ้น ได้อานิสงส์นักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะโรงแรมในมิกซ์ยูสใจกลางเมือง ทำให้มีนักลงทุนต่างชาติสนใจซื้อโรงแรมคึกคัก

   "ต่างจังหวัดจะไม่มีพัฒนามิกซ์ยูส ส่วนใหญ่เป็นคอมมูนิตี้มอลล์ ยกเว้นเซ็นทรัลพัฒนาที่ทำศูนย์การค้าอยู่แล้ว และต่อยอดพัฒนาโรงแรม บ้าน และคอนโดติดห้าง ถือว่าประสบความสำเร็จ" วสันต์กล่าว ขณะที่ผลสำรวจของ "ดีดีพร็อพเพอร์ตี้" ระบุว่า มิกซ์ยูสเป็นโครงการอสังหาฯที่รวมโครงการที่อยู่อาศัยและเพื่อพาณิชยกรรมไว้บนพื้นที่เดียวกัน เน้นใช้ประโยชน์เต็มประสิทธิภาพ ตอบโจทย์ด้านที่อยู่อาศัย แหล่งช้อปปิ้ง ย่านการค้า สถานที่ทำงาน และพื้นที่พักผ่อน ส่วนใหญ่อยู่ทำเลซีบีดีของกรุงเทพฯหรือย่านธุรกิจ หรือพื้นที่รอบนอกของเมืองที่เป็นศูนย์กลางธุรกิจขนาดใหญ่ของทำเลนั้นๆ ทำให้ทำเลที่มีมิกซ์ยูสมีศักยภาพเติบโต ดึงดูดผู้บริโภค

   ยังพบว่าจาก 5 ทำเลใกล้โครงการมิกซ์ยูสในกรุงเทพฯ ที่มีความต้องการซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยเติบโตมากสุด ได้แก่ แขวงคลองตันเหนือ เขตวัฒนา, แขวงคลองตัน เขตคลองเตย, แขวงคลองเตยเหนือ เขตวัฒนา, แขวงสีลม เขตบางรัก และแขวงจอมพล เขตจตุจักร โดยทำเล "แขวงคลองตันเหนือ เขตวัฒนา" น่าจับตามองมากที่สุด สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มเติบโตในย่านใกล้เคียงทำเลซีบีดี

   ถือเป็นโอกาสที่น่าสนใจสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุนที่มองหาที่อยู่อาศัยครบจบในที่เดียว ไม่เพียงเท่านั้นการพัฒนามิกซ์ยูสขนาดใหญ่ยังเติมเต็มศักยภาพการเติบโตของทำเลในอนาคตอีกด้วย เหมือนกับที่หลายโครงการพัฒนาจนสำเร็จมาแล้ว ไม่ว่าไอคอนสยาม สามย่านมิตรทาวน์ วันแบงค็อก และดุสิตเซ็นทรัลพาร์ค