Loading

คอลัมน์ ฟรีสไตล์เรื่องบ้าน-บ้าน: คอนโดครึ่งปีแรก เก็งกำไรตายหยังเขียด

วันที่ : 21 กันยายน 2562
 งานมหกรรมบ้านและคอนโดดูเหมือนจะสามารถ เช็กสัญญาณความเป็นไปในอนาคตอันใกล้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ว่าต่อจากนี้แวดวงอสังหาฯ จะขับเคลื่อนไปในทิศทางเช่นใด
            เมตตา ทับทิม  misstubtim@yahoo.com
            นักเก็งกำไรอสังหาฯ สบายดีม้ายยยซีรีส์ดาต้าเบสกุมารทองเดินทางมาถึงตอนสุดท้าย ว่าด้วยตลาดคอนโดมิเนียม เป็นสถิติในช่วงครึ่งปีแรก 2562 จำกัดขอบเขตในพื้นที่มหานครกรุงเทพฯ-จังหวัดปริมณฑลเท่านั้น
            เหตุผลเพราะหลายคนบอกตรงกันว่าเป็นตลาดใหญ่มหึมามหาศาล ประมาณว่าคอนโดถ้าสร้างขึ้นมา 100 ห้อง เป็นยอดขาย 70 ห้องที่กระจุกอยู่ใน กทม.-ปริมณฑล 6-7 จังหวัด เฉลี่ยจังหวัดละ 10 ห้อง
            ที่เหลือ 30 ห้องต้องไปหารเฉลี่ยกับตลาดต่างจังหวัดที่เหลืออีก 70 จังหวัด เฉลี่ยจังหวัดละ 0.428 ห้อง หรือไม่ถึงครึ่งห้อง (อันนี้คำนวณแบบศรีธนญชัยค่ะ)
            ในโลกแห่งความเป็นจริงเราไม่สามารถคำนวณแบบ ศรีธนญชัย หมายถึงหยิบตัวเลขรวม 30 ห้องแล้วมาหารเฉลี่ยด้วย 70 ต่างจังหวัด เพราะธุรกิจที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดที่มีศักยภาพหรือมีขนาดตลาดที่พอจะทำบ้านจัดสรรได้มีแค่ 20 จังหวัดเองมั้ง
            อันนี้ไม่ได้พูดเอง แต่มาจาก "REIC-ศูนย์ข้อมูล อสังหาริมทรัพย์ ธอส." เขาพูดมาอีกที ประมาณว่าจังหวัดอื่นที่เหลือขนาดธุรกิจจัดสรรเล็กน้อยมาก จนไม่คุ้มกับการทุ่มทุนจ้างคนสำรวจ
            และครึ่งปีแรก 2562 ต่างจังหวัดเปิดตัวโครงการใหม่ ลดลง -7% จำนวนหน่วยลดลง -28%
            สถานการณ์แบบนี้กระมัง ทำให้ดีเวลอปเปอร์หลายคน แอบถามว่าสนใจไปลงทุนต่างจังหวัดหรือเปล่า ส่ายหัวกัน ด๊อกแด๊ก บอกว่าชาตินี้ไม่เคยคิดจะไปลงทุนพัฒนาโครงการนอกเขต กทม.และพวก
            คำว่า กทม.และพวก ยืมศัพท์แสงทางกฎหมาย สำนวนฟ้องคดีเขาจะใช้คำว่า นาย ก.และพวก เป็นต้น ในที่นี้จึงหมายถึง กทม.และปริมณฑล เข้าใจตรงกันนะ
            กลับมาดูดาต้าเบสรัวๆ กันดีกว่า ครึ่งปีแรก 2562 กุมารทองบอกว่ามีโครงการห้องชุดเปิดตัวใหม่รวมกัน 1.04 แสนล้านบาท ฟังเดี่ยวๆ เหมือนไม่น้อย แต่ไปเทียบกับปีที่แล้ว น้อยลงแฮะ
            เทียบกับครึ่งปีแรก 2561 มูลค่าเปิดตัวลดลง -17% ส่วนจำนวนยูนิตก็ลดลง -9%
            หยิบตลาดของแพงมาบอกต่อให้อิจฉาเล่นกันดีกว่า ห้องชุดขายดีไม่ต้องเดา อยู่กลางใจเมืองกรุง ราคาเกิน 15 ล้านขึ้นไปขายดีหลุดโลก ขายดีเหมือนแจกฟรี
            ทำเลท็อป 5 เริ่มจากย่านพร้อมพงษ์-เอกมัย-ทองหล่อ, สีลม-สาทร-สุรวงศ์-บางรัก อันนี้ไม่แปลก
            แต่ที่แปลกคืออีก 3 อันดับ ประกอบด้วย บางซื่อ, รัชดาลาดพร้าว, คลองสาน
            เห็นดาต้าเบสกุมารทองแล้วกลับมานั่งนึกหาเหตุผล ทำเลบางซื่อเป็นอินเตอร์เชนจ์รถไฟฟ้า โอเค รับได้, ทำเลรัชดา-ลาดพร้าว หลายสำนักพยายาม build หรือสร้างให้เป็น new CBD-central business district แปลว่าย่านศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่
            ถ้าสีลม-สาทร-สุขุมวิทตอนต้นเป็น CBD รุ่นพี่, ทำเลรัชดา-ลาดพร้าวก็เป็น CBD รุ่นน้อง แต่จะเรียกว่าจูเนียร์ ซีบีดีก็ไม่เพราะ คำศัพท์ออกจะน่าเกลียดด้วยซ้ำไป ก็เลยเรียกขานเป็นนิวซีบีดี โอเค รับได้
            และทำเลคลองสาน ทำไมห้องชุด 15 ล้านขายดีไปได้ อ้าว ลืมไปมีไอคอนสยามอยู่ในพื้นที่ โห๋ย ถ้ายังงั้นก็ไม่แปลกอะไรเลย
คอนโดแพงมีประเด็นน่าสนใจอยู่ที่มี "หน้าใหม่-มือสมัครเล่น-ตัวจิ๊บตัวจ๊อย" โผล่มาลงทุนขายแข่งบิ๊กแบรนด์ โซนที่แข่งก็ไม่ธรรมดาอยู่ที่ "ราชดำริ-ชิดลม" ไข่แดงเศรษฐีชัดๆ
เช่น ต้นสน วัน เรสซิเดนซ์ (ชื่อยี่ห้อคอนโดไม่ต้องคิดมาก ไปหยิบๆ ยืมๆ มาจากยี่ห้อโครงการบิ๊กแบรนด์ที่อยู่ในละแวกเดียวกัน แล้วสมาส-สนธิเป็นชื่อตัวเอง อันนี้แซวเล่นค่ะ-ฮา) เดอะไพรเวท เรสซิเดนซ์ ราชดำริ เป็นต้น
            ก่อนที่จะลืมกำพืดตัวเองว่าเป็นประชาชนหาเช้ากินค่ำ เลี้ยวกลับมาดูห้องชุดราคามนุษย์เงินเดือนสามารถจับต้องได้ในชีวิตจริง
            ห้องชุด 1-2 ล้าน อยากรู้ว่าอยู่ตรงไหน แนะนำให้หยิบแว่นขยายมาส่องในแผนที่ เพราะอยู่ไกลสายตามาก ทำเลกระเด็นไปอยู่นอกเมือง
            อืมม์ ไหนๆ ก็พูดถึงนอกเมืองแล้ว นักพัฒนาที่ดินเขาก็ช่างเอาใจ มีการประดิษฐ์คำพูดขึ้นมาใหม่เพื่อหลอกให้ผู้บริโภคตายใจ ไม่เรียกว่าชานเมือง ขอบเมือง นอกเมือง แต่เรียกว่าเป็นทำเล "คอนเน็กติ้ง-connecting"จริงๆ แล้วก็หมายถึงทำเลนอกเมือง แล้วมีเส้นแบ่งบางๆ คั่นระหว่างกลางเป็นตัวเชื่อมกับทำเลเมือง (ยังไม่ใช้คำว่าในเมือง)
            นาทีนี้เขาไม่พูดถึงทำเลโดดๆ อีกต่อไปแล้ว แต่ต้องดึงเส้นทางรถไฟฟ้ามาอธิบายทำเล เช่น รถไฟฟ้าสายสีส้ม-สีชมพู โซนบางนากับรามคำแหง 209
            สำหรับคนไม่คุ้นพื้นที่ อธิบายว่าทำเลรามคำแหง 209 อยู่หลังเขาลูกที่ 15 ถ้านับจุดเริ่มต้นที่มหา'ลัยรามคำแหง แต่ถ้ามือซ้ายแตะซอย 209 มือขวายื่นออกไปก็แตะเขตมีนบุรี สุวินทวงศ์ เพราะใกล้กันนิดเดียว
            ถัดมา ห้องชุดราคา 2-3 ล้านที่มียอดขายดี กุมารทองบอกว่าอยู่ที่ย่านบางซื่อ, อ่อนนุช-ศรีนครินทร์ และปู่เจ้าสมิงพรายเทพารักษ์
            ส่วนห้องชุดราคา 3-5 ล้าน ยังเป็นเอกสิทธิ์ของคนเป๋าหนัก ทำเลได้เห็นโซนรัชดา-ลาดพร้าว, สยาม-จุฬา และวิภาวดี-ดินแดง
            อันนี้ละไว้ในฐานเข้าใจว่าไซซ์ห้องไม่ได้วิลิศมาหรากว้างขวางอะไร ห้องชุดเริ่มต้นหลัก 20 กว่าๆ ตารางเมตรขึ้นไป ถ้าชอบทำเลก็แนะนำให้กัดฟันซื้อโดยเน้นดูพื้นที่ส่วนกลางมาเปรียบเทียบกันก็แล้วกัน
            เวลาพูดถึงตลาดคอนโด มีเจ้ากรรมนายเวรติดมาด้วยคือลูกค้านักเก็งกำไร เป็นสินค้าที่อยู่อาศัยเกือบจะประเภทเดียวเลยมั้งที่มีลูกค้าซื้อเพื่อเก็งกำไร จนแบงก์ชาติต้องออกมาตรการ LTV-loan to value
            LTV เป็นมาตรการบังคับเงินดาวน์แพงในกรณีขอสินเชื่อซื้อห้องชุด เดิมดาวน์แค่ห้องละ 10% แถมไม่ต้องมีเงินก้นถุงก็ได้เพราะแบงก์แกล้งปล่อยกู้ 100%
            ปรากฏว่าแบงก์ชาติดัดสันดาน อุ๊ย แรงไป แบงก์ชาติดัดหลังห้ามปล่อยกู้ 100% กับบังคับซื้อหลังที่ 2 ดาวน์ 20% หลังที่ 3 เป็นต้นไปดาวน์ 30% เริ่มใช้ 1 เมษายน 2562
            เดิมต้นทุนเก็งกำไรแทบจะไม่มี (กู้ 100%) หรืออย่างมากดาวน์ล้านละ 1 แสน กลายเป็นดาวน์ล้านละ 2-3 แสน
            ในงานสัมมนาครบรอบ 15 ปี ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เมื่อวันที่ 17 กันยายน 2562 แบงก์ชาติขึ้นเวทีและสรุปตัวเลข 3 เดือนแรก             (เมษายน-พฤษภาคม-มิถุนายน 2562) ยอดปล่อยสินเชื่อซื้อคอนโด หลังที่ 2 ร่วงผล็อย -48%
            เคยปล่อยกู้ผ่าน 100 ห้อง บัดนี้เหลือ 52 ห้องเงินโอนลูกค้าต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยเมืองไทย ไตรมาส 1/62 ติดลบ -16.4% มาจากปัญหาเทรดวอร์
            ไตรมาส 2/62 ติดลบมากขึ้นเป็น -30.4% เป็นเพราะ อสังหาฯ ไทยราคาแพงขึ้น
            และตัวเลข 2 เดือน (กรกฎาคม-สิงหาคม 2562) ต่างชาติโอนเงินน้อยลงจนเหลือ -49.3% เคยโอนข้ามประเทศ 100 บาท เหลือ 50.7 บาท             คราวนี้แพ้ภัยตัวเอง โฟกัสตลาดจีนเพราะโดนรัฐบาลจีนสกัดการขนเงินออกนอกประเทศ
            นาทีนี้ ลูกค้านักเก็งกำไรคอนโดยังแข็งแรงสบายดีหรือไม่ how are you today ?
            เวลาอ่านสำเนียงปกติอังกฤษอเมริกัน อ่านว่า ฮาว อาร์ ยู ทู-เดย์ แต่ถ้าใจร้ายหน่อยก็อ่านออกสำเนียงอังกฤษออสเตรเลียน อ่านว่า ฮาว อาร์ ยู ทู-ดาย ...how are you to-die (ฮา)
ข่าว reic จากสื่อสิ่งพิมพ์ อื่นๆ