Loading

ปั้น'อสังหาฯ&อาหาร'พลิกกำไรในมือ เตชะอุบล

วันที่ : 1 ธันวาคม 2562
สำรวจอาณาจักร "ตระกูลเตชะอุบล" ผ่านเจ้าของตัวจริง ! "เสี่ยโต-อภิชัย เตชะอุบล" เดินหน้าปั้น 2 พอร์ตธุรกิจ"อสังหาฯ & อาหาร" หวังปีหน้าพลิกกลับมา "เทิร์นอะราวด์" ท่ามกลางเศรษฐกิจชะลอตัว
          ดาริน โชสูงเนิน

          กรุงเทพธุรกิจ

          สำรวจอาณาจักร "ตระกูลเตชะอุบล" ผ่านเจ้าของตัวจริง ! "เสี่ยโต-อภิชัย เตชะอุบล" เดินหน้าปั้น 2 พอร์ตธุรกิจ"อสังหาฯ & อาหาร" หวังปีหน้าพลิกกลับมา "เทิร์นอะราวด์" ท่ามกลางเศรษฐกิจชะลอตัว

          ถือเป็นการกลับมาปรากฏตัวอีกครั้งของ "เสี่ยโต-อภิชัย เตชะอุบล" เจ้าของตัวจริงอาณาจักร บมจ. เจซีเค อินเตอร์เนชั่นแนล หรือ JCK (เดิม บมจ.ไทยพัฒนาโรงงานอุตสาหกรรม หรือ TFD) ประกอบธุรกิจโรงงานสำเร็จรูปหรือแวร์เฮาส์ ในนิคมอุตสาหกรรม และพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และ บมจ. เจซีเค ฮอสพิทอลลิตี้ หรือ JCKH (เดิม บมจ. ฮอท พอท หรือ HOTPOT)ประกอบธุรกิจอาหารเป็นหลักแบรนด์ฮอทพอท ไดโดมอน ร้านอาหารจีน Zheng Dou ร้านอาหารอิตาเลียน Signor Sassi เป็นต้น

          ตลอดปี 2562 ผลดำเนินงานของทั้ง JCK และ JCKH ยังไม่ "สวยหรู" หรือเพราะเหตุนี้ "มูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด" (Market Cap) หุ้น JCK และ JCKH จึงมาไกลสุดแค่ระดับ 2,512.03 ล้านบาท และ 187.58 ล้านบาท (ตัวเลข ณ 26 พ.ย.2562) จากปี 2561 อยู่ที่ 3,199.08 ล้านบาท และ 331.40 ล้านบาท  แม้ตัวเลขผลประกอบการยังไม่เป็นที่ถูกใจ ! สะท้อนผ่าน "ขาดทุนสุทธิ" ในปี 2560 ไตรมาส 3 ปี 2562 ของ JCK และ JCKH ซึ่ง JCK มีขาดทุนสุทธิ 470.96 ล้านบาท ก่อนจะพลิกกำไรสุทธิ 74.36 ล้านบาท กลับมาขาดทุนสุทธิ 394.78 ล้านบาท ขณะที่ JCKH มีขาดทุนสุทธิ 222.30 ล้านบาท 69.56 ล้านบาท 151.15 ล้านบาท ตามลำดับ

          ทว่า การขยายการลงทุนในช่วงที่ผ่านมา ทีมบริหารใช้เวลาส่วนใหญ่ในการปรับโครงสร้างธุรกิจให้เข้าที่เข้าทางเพื่อเดินหน้า ลงทุนในปี 2562 ก่อนจะเข้าสู่ฤดูเก็บเกี่ยวในปีถัดไป !

          โรงแรมอนันตรา สาทร กรุงเทพฯ เป็นสถานที่นัดเจอ สส. บัญชีรายชื่อ (ปาร์ตี้ลิสต์) ของพรรคประชาธิปัตย์ ลำดับ 18 "อภิชัย เตชะอุบล" ในฐานะประธานกรรมการบริหาร บมจ. เจซีเค อินเตอร์เนชั่นแนล หรือ JCK เพื่ออัพเดทแผนธุรกิจ "กรุงเทพธุรกิจ BizWeek" ฟังว่า ปัจจุบันมีการลงทุนแบ่งเป็น 2 พอร์ตธุรกิจหลักคือ "ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และ ธุรกิจร้านอาหาร"

          เมื่อถามลึกถึงแผนธุรกิจของ 2 บริษัท เจ้าของตัวจริง ตอบว่า สำหรับพี่ใหญ่อย่าง "เจซีเค อินเตอร์เนชั่นแนล" ที่ประกอบด้วย ธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรม TDF อย่าง โรงงานสำเร็จรูป (แวร์เฮาส์) ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงานให้เช่า ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว

          ในธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรม TDF นั้น  ตั้งอยู่ในพื้นที่ภาคตะวันออก ซึ่งตอนนี้กำลัง ได้รับ "ผลบวก" จากนโยบายการลงทุนขนาดใหญ่ของรัฐบาลภายใต้การลงทุน "โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก" (EEC) โดยในปี 2563 ธุรกิจพัฒนานิคมฯ จะเป็น "เรือธง" ! ของบริษัท สู่เป้าหมายตัวเลขผลประกอบการของ JCK พลิก "เทิร์นอะราวด์" อีกครั้ง

          สอดคล้องกับ ล่าสุด คณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้มีมติให้ขยายพื้นที่อุตสาหกรรม EEC จาก 45,000 ไร่ เป็น 70,000 ไร่ นั้น ส่งผลให้จำนวน "ที่ดินรอการพัฒนา" (Landbank) ของบริษัทซึ่งเป็นนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา ขยับเพิ่ม จาก 2,000 ไร่ เป็น 5,000 ไร่

          โดยปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐาน เฟส 2 คืบหน้ากว่า 90% ในจำนวนพื้นที่ 850 ไร่ ซึ่งหลังโครงการ EEC มีความชัดเจนมากขึ้น ทำให้ตอนนี้ลูกค้ามีความมั่นใจในการลงทุนมากขึ้น โดยเฉพาะลูกค้าต่างชาติเริ่มเห็นสัญญาณของ "ทุนต่างชาติ" ไหลเข้าลงทุนในเมืองไทย อาทิ ประเทศญี่ปุ่น จีน และไต้หวัน ประกอบกับประเด็น "สงครามการค้า" (Traed War) ระหว่างจีนและสหรัฐยังยืดเยื้อไม่แน่นอน ขณะที่ ฮ่องกง

          ประสบกับปัญหาความวุ่นวายภายในอีกด้วย  สารพัดปัญหาดังกล่าวคาดว่าจะทำให้ JCK มีรายได้จากการขายที่ดินมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งในปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างรอเซ็นสัญญาขายที่ดินกับลูกค้า 200 ไร่ ซึ่งแบ่งเป็นลูกค้าที่วางเงินมัดจำจำนวน 100 ไร่ และอยู่ระหว่างการเจรจาอีก 100 ไร่ คาดว่าบริษัทจะสามารถโอนที่ดินได้ไตรมาส 1 หรือ 2 ปี 2563 คิดเป็นรายได้ราว 2,000 ล้านบาท โดยลูกค้าส่วนใหญ่เข้ามาจะไม่ใช่ลงทุนในอุตสาหกรรมหนักแต่จะเป็นชิ้นส่วนรถยนต์อิเล็กทรอนิกส์ เป็นต้น

          อย่างไรก็ตาม ปี 2563 นิคมอุตสาหกรรมมีแนวโน้มที่ดี ซึ่งบริษัทคาดว่าจะขายที่ดินเฟส 2 หมด และปี 2564 จะลงทุนพัฒนาที่ดินในนิคมฯ TFD เฟส 3 จำนวน 1,000 กว่าไร่

          "ปัจจุบันมีลูกค้าสนใจติดต่อขอซื้อที่ดิน เราเยอะ ประกอบกับเรื่องเทรดวอร์เป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้ประเทศเรามีความน่าสนใจมากขึ้น โดยเฉพาะคนจีนที่เข้ามาเป็นส่วนใหญ่ ตอนนี้ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นจีน จากเดิมเป็นญี่ปุ่น 80%"

          เขา บอกต่อว่า สำหรับเมืองไทยยังมีความ "น่าสนใจลงทุน" ในสายตานักลงทุน เพราะว่าเมืองไทยยังมีความได้เปรียบในเรื่องของโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภคที่พร้อมมากกว่า แม้ว่าปัจจุบันเมืองไทยจะมี "ต้นทุนค่าแรง" ที่สูงกว่าประเทศเพื่อนบ้าน แต่นักลงทุนยังพอรับได้ แต่หากรัฐบาลมีการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำอีก ประเด็นนี้จะส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการแน่นอน

          "ส่วนตัวมองว่าหากขึ้นค่าแรงอีกตอนนี้จะเป็นการซ้ำเติมผู้ประกอบการให้แย่ลง ซึ่งเราจะขึ้นค่าแรงได้ก็ต่อเมื่อเศรษฐกิจแข็งแรง แต่ทุกวันนี้เศรษฐกิจเมืองไทยและทั่วโลกไม่ได้แข็งแรง หรือพูดง่ายๆ อยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อ ตอนนี้สิ่งที่ เราต้องทำคือการพยายามดึงดูดนักลงทุนเข้ามาลงทุนในประเทศให้มากที่สุด"

          ขณะที่แผนการเดินหน้าขยายการลงทุนพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษในจังหวัดนครพนม หลังจากได้เข้าทำสัญญาเช่าที่ดินราชพัสดุ จากกรมธนารักษ์ รวม 2 แปลง เนื้อที่ประมาณ 1,335 ไร่ เป็นระยะเวลา 50 ปี เพื่อสร้างโอกาสและรองรับการขยายธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และหรือนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งเป็นธุรกิจหลักของบริษัทในระยะยาว
          "เราเห็นศักยภาพการเติบโตของจังหวัดนครพนมในอนาคต ซึ่งมีพรมแดนเชื่อมต่อประเทศลาว เวียดนาม และจีน สามารถพัฒนาและยกระดับพื้นที่ดังกล่าวในฐานะศูนย์กลางการขนส่ง และโลจิสติกส์ การท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรม และอุตสาหกรรมแปรรูปต่างๆ ที่สำคัญของประเทศ โดยรูปแบบจะเป็นไปในลักษณะของโครงการมิกซ์ยูส (Mixed-use) ซึ่งน่าจะตอบโจทย์ ผู้ใช้บริการได้อย่างครบวงจร"

          ขณะที่ ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ภายใต้ บริษัท เจซี เควิน ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ไม่ว่าจะเป็น คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงานให้เช่า ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว โดยจะเน้นลงทุนทำเลในกรุงเทพฯ กลางเมือง เป็นหลักนั้น ในปีหน้าบริษัทจะไม่ลงทุนเปิดโครงการคอนโดมิเนียมเพิ่ม ต้องยอมรับว่าธุรกิจอสังหาฯ ตอนนี้ "เหนื่อยมาก!" แต่

          บริษัทจะมาลงทุนซื้อตึกเก่าและนำมาปรับปรุงใหม่เพื่อขายแทนการเปิดโครงการใหม่ๆ

          ทว่า บริษัทยังมีโครงการขายต่อเนื่องอย่าง "โครงการคอนโดมิเนียม อาร์ติซาน รัชดา" ซึ่งเป็นคอนโดฯ High Rise สูง 34 ชั้น 4 อาคาร มีทั้งหมด 1,337 ยูนิต ในอาคาร Mixed Use ที่มีทั้งส่วน Commercial Area และ พื้นที่สำนักงานแบบ Freehold มูลค่ากว่า 6,800 ล้านบาท โดยเป็นการร่วมทุนระหว่าง JCK กับพันธมิตรจีน กลุ่มบริษัท คันทรี่ การ์เด้น กรุ๊ป

          โดยปัจจุบันการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์เกือบ 100% และมียอดขาย (Pre-Sale) ในสัดส่วน 90%แล้ว คาดว่าจะปิดการขายและเริ่มทยอยโอนในปีหน้า หลังได้รับการตอบรับ จากลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีน เป็นอย่างดี เนื่องจากโครงการตั้งอยู่ในใจกลางรัชดาภิเษก ใกล้สถานีรถไฟใต้ดิน MRT ซึ่งถือเป็นทำเลทองที่มี "ความต้องการ" (ดีมานด์) ที่อยู่อาศัยสูงมาก

          "ทำให้บริษัทเริ่มรับรู้รายได้จากโครงการ ดังกล่าวตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2563 เป็นต้นไป และคาดว่าน่าจะโอนได้หมดภายในไตรมาส 3 ปี 2563 ผลักดันรายได้และกำไรเติบโตอย่างก้าวกระโดด"

          "เจ้าของ JCK" กล่าวต่อถึง มองภาพรวมสถานการณ์อสังหาฯ ว่า ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมในระดับราคาเกินกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไป ที่ล้นอยู่ในตลาด (ซับพลาย) ไม่ต่ำกว่า 300,000 ยูนิต ซึ่งปัจจุบันกำลังรัฐออกมามาตรการออกมาช่วยเหลือ สะท้อนผ่านในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการหันมาลงทุนในคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ (Hi End) กันมาก

          "หากรัฐบาลแก้ปัญหาไม่ตรงจุดปีหน้าผู้ประกอบการอสังหาฯ คงจะแย่ มองว่า นโนบายตอนนี้เป็นการเกาไม่ถูกที่ ทำให้ยังไม่หายคัน"

          หากรัฐไม่มีมาตรการออกมาช่วย ผู้ประกอบการอสังหาฯ ปีหน้าอาจจะ "หนาว"ไม่แน่อาจจะมีอสังหาฯ รายใหม่ๆ ที่จะเจริญรอยตาม บมจ.เพซ ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอร์เรชั่น หรือ PACE บ่งชี้ว่าปีนี้ อุตสาหกรรมอสังหาฯ ไม่ได้เติบโต ปัจจุบัน ผู้ประกอบการต่างๆ ใช้กลยุทธ์การ "รัดเข็มขัด" แปลว่า ไม่มีการเปิดโครงการใหม่แต่เน้นการขายโครงการเก่าให้หมด ดังนั้น เมื่อผู้ประกอบการอสังหาฯ ไม่เปิดโครงการใหม่ ธุรกิจเกี่ยวเนื่องก็ขายของไม่ได้เช่นกัน

          "ฉะนั้น รัฐต้องเข้ามาช่วยธุรกิจอสังหาฯ สถานการณ์ไม่ค่อยดี อย่างกรณี PACE ก็ต้องช่วยพยุงเขา เพราะเมื่อมีปัญหารายหนึ่งเดี๋ยวจะมีรายต่อไปตามมา

          ในฟากฝั่งของ "ธุรกิจอาหาร" ภายใต้ และบมจ. เจซีเค ฮอสพิทอลลิตี้ หรือ JCKH ประกอบด้วย แบรนด์ ฮอทพอท, ไดโดมอน, ร้านอาหารจีน Zheng Dou, ร้าน อาหารอิตาเลียน Signor Sassi เป็นต้น "เจ้าของ JCKH" บอกว่า ผลประกอบการยังขาดทุนแต่เป็นการขาดทุนลดลง! นั้นถือเป็นสัญญาณที่ดีขึ้นแล้ว

          สำหรับแผน ธุรกิจในปีหน้า บริษัทจะเพิ่มแบรนด์อาหารที่มีกำไร และขยายสาขา อย่าง ร้านอาหารจีน Zheng Dou ปัจจุบันมีอยู่ 4-5 สาขา โดยปีหน้าคาดว่า ธุรกิจอาหารจะกลับมาเทิร์นอะราวด์ หลังจาก ครึ่งปีหลังจะนำธุรกิจอาหารที่มีกำไรใส่เข้าไปเรื่อยๆ

          ขณะที่ แบรนด์ ฮอทพอท จะไม่มีการขยายสาขาเพิ่มเนื่องจากมีจำนวนสาขามากแล้ว ซึ่งหลังจากเข้ามาเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ก็มีการปรับระบบภายในใหม่ทั้งหมด เนื่องจากธุรกิจเดิมขาดทุนหนักมาก จากการเร่งขยายสาขาจำนวนมากเกินไป โดยไม่ดูโลเคชั่น ที่เปิด ทำให้สาขาที่เปิดขาดทุนแทบ ทุกสาขาเพราะมีรายได้เข้ามาไม่พอจ่ายกับค่าเช่า หลังจากซื้อกิจการเข้ามาบริหารปรับลดจำนวนสาขาลงกว่า 40-50 สาขา จาก 150 กว่าสาขา แต่ตอนนี้ธุรกิจร้านฮอทพอทเริ่มอยู่ตัวแล้ว

          อีกหนึ่งแบรนด์ที่ผ่านมาถูกทอดทิ้งมานาน "แบรนด์ไดโดมอน" ปีหน้าบริษัทจะทำการตลาดเพื่อปลุกแบรนด์ไดโดมอนขึ้นมาใหม่ โดยจะมีการทยอยขยายสาขาเพิ่มขึ้นจากปัจจุบันมีอยู่ 4-5 สาขา มองว่าแบรนด์ไดโดมอนเป็นแบรนด์ปิ้งย่างในตำนานที่คนอายุ 30 ปีขึ้นไปต้องรู้จักเป็นอย่างดี หากสามารถนำแบรนด์กลับมาเป็นที่นิยมได้จะเป็นแบรนด์ที่มีศักยภาพขยายไปตลาดเมืองจีนได้ต่อไป !

          ท้ายสุด "อภิชัย" ทิ้งท้ายไว้ว่า ปีหน้าธุรกิจนิคมฯ จะเป็นหัวหอกในการสร้างรายได้ ขณะที่ธุรกิจอาหารหากสามารถตั้งไข่ได้อนาคตไม่ต้องห่วงวิ่งไกลแน่นอน เพราะยังไงคนก็ยังต้องกินทุกวัน ไม่จำเป็นต้องขยายสาขามาก แต่ขอให้เป็นแบรนด์ที่ถูกใจผู้บริโภคเท่านั้น!

          ปีหน้าธุรกิจนิคมฯ จะเป็นหัวหอกในการสร้างรายได้ ขณะที่ธุรกิจอาหารหากสามารถตั้งไข่ได้อนาคตไม่ต้องห่วงวิ่งไกลแน่นอน
 
ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาคเอกชน อื่นๆ