แนวโน้มทรงตัว ปัจจัยลุ้น-ปัจจัยกดดันสูสี

          CBRE นำเสนอรายงานตลาดคอมเมอร์เชียลในเขตกรุงเทพฯโค้งท้ายปี 2562 ต่อด้วย เทรนด์ปี 2563 ใน 3 ตลาดหลักอย่างธุรกิจสำนักงานให้เช่าหรือออฟฟิศ บิลดิ้ง ธุรกิจรีเทล และธุรกิจโรงแรม

          ทั้งสามตลาดบนการแข่งขันทำเลใจกลางเมือง พบว่า แม้มีดีมานด์ ต่อเนื่องแต่ภาพรวมเศรษฐกิจปีชวดไม่ได้สดใสมากนัก ปีนี้อาจประคองตัว ให้ทรงตัวหรือเติบโตได้เล็กน้อย ในขณะที่มีการลงทุนโครงการใหม่และอยู่ระหว่างก่อสร้างทยอยเติมซัพพลายในตลาดตั้งแต่ปี 2563-2566

          ออฟฟิศเกรด A-B แย่งลูกค้า

          "รุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ" หัวหน้า แผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ระบุว่า ในช่วง 4 ปีหน้ามีพื้นที่สำนักงานใหม่ เพิ่มขึ้นในตลาดเป็นจำนวนมาก คาดว่าอัตราพื้นที่ว่างในอาคารสำนักงานเก่าจะ สูงขึ้น ผู้เช่ามีแนวโน้มย้ายจากอาคาร เกรดบีไปเกรดเอเพราะมีค่าเช่าไม่ต่างกัน มากนัก เจ้าของอาคารจำเป็นต้องเสนอเงื่อนไขการเช่าที่น่าสนใจ พร้อมกับปรับปรุงอาคารตนเองเพื่อแข่งขันในตลาดที่มีการแข่งขันสูงได้

          อานิสงส์จากสำนักงานเกรดบีเริ่มมีพื้นที่ว่างสูงขึ้น กดดันค่าเช่าไม่ให้สามารถปรับราคาเพิ่มได้มากนัก โดยปี 2562 มีการเพิ่มค่าเช่าเฉลี่ย 3-5% เท่านั้น

          ในด้านซัพพลายใหม่ พบว่า ตลาดสำนักงานให้เช่ามีดีมานด์เฉลี่ย 200,000 ตารางเมตร/ปี ช่วงไตรมาส 3/62 มี พื้นที่ใหม่เพิ่ม 125,000 ตารางเมตร และอีก 70,000 ตารางเมตร ที่คาดว่าก่อสร้างแล้วเสร็จภายในสิ้นปี 2562 ขณะที่ในช่วงปี 2563-2566 มีการลงทุนเพิ่มอีก 1 ล้านตารางเมตร ที่อยู่ระหว่าง การก่อสร้าง ส่วนใหญ่ทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้า

          ด้านผู้เช่าหลักในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ธุรกิจโคเวิร์กกิ้งสเปซมีบทบาทสำคัญ ล่าสุดกลุ่มเซ็นทรัลโดยซีพีเอ็นจับมือ กับคอมมอนกราวนด์เพื่อเข้ามา แข่งขันในตลาดโคเวิร์กกิ้งสเปซ โดยใช้ประโยชน์จากพื้นที่ค้าปลีกที่มีอยู่

          โคเวิร์กกิ้งฯ-ออนไลน์บุกรีเทล

          "จริยา ถ้ำตรงกิจกุล" หัวหน้าแผนกพื้นที่ค้าปลีกซีบีอาร์อี ประเทศไทย นำเสนอตลาดรีเทลปี 2562 รับผล กระทบจากปัจจัยลบทั้งความเชื่อมั่น ผู้บริโภคอยู่ในระดับต่ำ หนี้ครัวเรือนสูง ถึง 78.7% กำลังซื้อครัวเรือนลดลง

          สถิติ ณ ไตรมาส 3/62 มีพื้นที่ค้าปลีก ในกรุงเทพฯ 7.8 ล้านตารางเมตร เพิ่มเฉลี่ย ปีละ 4.39% โครงการโดดเด่น ได้แก่ เดอะ มาร์เก็ต แบงคอก, ดองกิ มอลล์, สามย่าน มิตรทาวน์ และเซ็นทรัล วิลเลจ

          ขณะที่เทรนด์ "รีเทลเทนเมนต์- retailtainment" ได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ปีนี้เริ่มเห็นโคเวิร์กกิ้งสเปซเข้าไปใช้พื้นที่ขนาดใหญ่ในโครงการ ค้าปลีกย่านซีบีดีหรือย่านศูนย์กลางธุรกิจมากขึ้น คาดหวังว่าการผนึกกำลังจะช่วยเพิ่มปริมาณลูกค้าในวันธรรมดา รวมถึง เติมเต็มพื้นที่ว่างขนาดใหญ่ในโซน ที่ได้รับความนิยมน้อยกว่า

          นอกจากนี้ จากภาวะแข่งขันสูงทำให้ร้านค้าปลีกบางรายยอมลดขนาดร้านสแตนด์อะโลนเพื่อให้เหมาะกับห้างสรรพสินค้า คอมมิวนิตี้มอลล์ และ ซูเปอร์สโตร์

          พื้นที่รีเทลยังได้รับอานิสงส์จากธุรกิจออนไลน์ที่นิยมเปิดโชว์รูมและเป็นจุด "คลิกและรับ" ดังนั้น ผู้พัฒนาพื้นที่รีเทลโครงการใหม่ ๆ จำเป็นต้องลงทุนเทคโนโลยีมารองรับเพื่อสร้างการเป็นจุดขายโครงการ

          โรงแรมทะลักกรุง 4.9 หมื่นห้อง

          "อรรถกวี ชูแสง" หัวหน้าแผนกธุรกิจโรงแรม ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า ซัพพลายโรงแรมในย่านใจกลางกรุงเทพฯยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ภายในสิ้นปี 2562 มีจำนวน 49,000 ห้อง กลุ่มโรงแรมระดับหรูอยู่ระหว่างก่อสร้างและเติมซัพพลายอีก 1,600 ห้อง ภายใน 3 ปีต่อจากนี้

          ขณะที่โรงแรมโฟร์ซีซั่นส์ กรุงเทพฯ ณ แม่น้ำเจ้าพระยา, โรงแรมคาเพลลา กรุงเทพ, โรงแรมคิมป์ตัน มาลัย กรุงเทพ และโรงแรมสินธร เคมปินสกี้ มีกำหนดเปิดบริการในปี 2563

          ปัจจัยบวกมาจากภาคการท่องเที่ยว ฟื้นตัวเร็ว สถิติ 9 เดือนแรกปี 2562 นักท่องเที่ยวต่างชาติเยือนไทยมี 32.5 ล้านคน เพิ่มขึ้น 4.3% ในส่วน นักท่องเที่ยวจีนเริ่มกลับเข้ามาเยือนไทยเพิ่มขึ้น 17.3% ในช่วงไตรมาส 3/62 รวมทั้งมาตรการ VOA-Visa on Arrival ทำให้เพิ่มนักท่องเที่ยวชาวอินเดีย 26.7% เทียบกับปี 2561

          ด้านอัตราการเข้าพักเฉลี่ยช่วง 9 เดือนแรกปี 2562 อยู่ที่ 77.8% ลดลง 2% เทียบกับปีก่อน ค่าห้องเฉลี่ยที่ขายได้จริง (ADR) ลดลง 1.8% ต่อปีอยู่ที่ 3,386 บาท

          ปัจจัยกดดันตลาดโรงแรมน่าจะเป็น เรื่องเงินบาทแข็งค่า เป็นความท้าทาย สำคัญสำหรับอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว เนื่องจากนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาในประเทศไทยมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น