Loading

อสังหาฯชี้ผ่อน แอลทีวี ไร้ผล แบงก์ชาติล็อกเงินดาวน์บ้านหลัง2 – อุ้มหลังแรก กู้เพิ่ม

วันที่ : 21 มกราคม 2563
อสังหาฯ ผิดหวัง แบงก์ชาติ ผ่อนเกณฑ์แอลทีวี ไฟเขียวซื้อบ้านสัญญาแรก กู้เพิ่มได้อีก 10% ซื้อของแต่งบ้าน แต่ไม่ปลดล็อกเงินดาวน์ สัญญาสอง "พฤกษา" ชี้สะท้อนยังเชื่อมีเก็งกำไร ในภาวะตลาดทรุด ทิ้งสัญญา สต็อกล้น คาดตลาดปีนี้ฟื้นยาก ขณะ "นายกฯคอนโด" ประเมินพร่องสต็อก10-15% ขณะธปท.ชี้11 เดือนหลังใช้แอลทีวี สินเชื่อบ้านหลังแรกโตดี
        "บิ๊กพฤกษา" ผิดหวัง  ประเมินปีนี้ฟื้นยาก
        อสังหาฯ ผิดหวัง แบงก์ชาติ ผ่อนเกณฑ์แอลทีวี ไฟเขียวซื้อบ้านสัญญาแรก กู้เพิ่มได้อีก 10% ซื้อของแต่งบ้าน แต่ไม่ปลดล็อกเงินดาวน์ สัญญาสอง "พฤกษา" ชี้สะท้อนยังเชื่อมีเก็งกำไร ในภาวะตลาดทรุด ทิ้งสัญญา สต็อกล้น คาดตลาดปีนี้ฟื้นยาก ขณะ "นายกฯคอนโด" ประเมินพร่องสต็อก10-15% ขณะธปท.ชี้11 เดือนหลังใช้แอลทีวี สินเชื่อบ้านหลังแรกโตดี
        ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จัดประชุมนัดพิเศษระหว่าง คณะกรรมการนโยบายการเงิน(กนง.) และคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) เมื่อวันที่ 17 ม.ค.ที่ผ่านมา เพื่อพิจารณาผ่อนคลาย กฎเกณฑ์เรื่องสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (แอลทีวี) หลังจากที่กระทรวงการคลังขอให้ ธปท. พิจารณาในเรื่องดังกล่าว เพื่อเป็นการบรรเทาภาระของประชาชน
        วานนี้ (20 ม.ค.) นายรณดล นุ่มนนท์ รองผู้ว่าการด้านเสถียรภาพสถาบัน การเงิน ธปท. กล่าวว่า ธปท.ได้ผ่อนคลายกฎเกณฑ์แอลทีวี หลังจากเริ่มบังคับใช้เมื่อเดือน เม.ย.ที่ผ่านมา เพื่อตอบโจทย์ ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริงสามารถ เข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้นและอยู่บนพื้นฐาน หลักการ และวัตถุประสงค์ของการมีมาตรการดูแลการเก็งกำไรและส่งเสริม การออมของประชาชน
        โดยกรณีซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาแรกและมีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ยังกำหนด แอลทีวีไว้ 100% ของมูลค่าหลักประกัน เช่นเดิม แต่ ธปท. ได้ผ่อนผันให้ผู้กู้สามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกัน สำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยจริง เช่น การตกแต่งบ้าน หรือซื้อเฟอร์นิเจอร์ต่างๆ
        "การกู้เพิ่ม 10% ดังกล่าว ต้องแยกสัญญาออกจากวงเงินซื้อบ้าน แต่สามารถใช้หลักประกันเดียวกันได้ เพื่อขอสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหา ซึ่งจะช่วยลดภาระให้กับผู้กู้ได้ เพราะปกติแล้วผู้กู้ที่ซื้อบ้านและจะซื้อสินค้าตกแต่งบ้านเพิ่มเติม มักไปกู้ยืมผ่านสินเชื่อบุคคลหรือบัตรเครดิตซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า ดังนั้นการผ่อนกฎเกณฑ์ดังกล่าวจึงช่วยลดภาระในส่วนนี้ลง"
        ส่วนผู้ที่ซื้อบ้านสัญญาแรกในราคาที่สูงกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ธปท. ได้ผ่อนเกณฑ์การวางเงินดาวน์เหลือเพียง 10% จากเดิมต้องวางเงินดาวน์ 20%
        ผ่อนกฎสัญญาสองเล็กน้อย
        ส่วนกรณีซื้อบ้านสัญญาที่สอง ที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท หากผ่อนชำระบ้านในสัญญาแรกเกินกว่า 2 ปีขึ้นไปแล้ว การซื้อบ้านในสัญญาที่สอง ธปท. ผ่อนกฎเกณฑ์ให้วางเงินดาวน์ 10% จากกฎเกณฑ์เดิมซึ่งต้องผ่อนชำระเกินกว่า 3 ปีขึ้นไปแล้ว จึงจะสามารถวางเงินดาวน์ 10% ในการซื้อบ้านสัญญาที่สอง ขณะที่การซื้อบ้านในสัญญาที่สามขึ้นไป ยังคงใช้หลักเกณฑ์เดิม คือ ต้องวางเงินดาวน์ 30%
        นอกจากนี้ ธปท.ยังได้ปรับหลักเกณฑ์เงินกองทุน ที่ต้องดำรง สำหรับการซื้อบ้านหลังแรก ที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และการกู้สร้างบ้านบนที่ดินปลอดภาระ เพื่อสนับสนุนให้สถาบันการเงินให้ปล่อย สินเชื่อให้แก่ผู้กู้กลุ่มดังกล่าวมากขึ้น โดยลดการดำรงเงินกองทุนของแบงก์ กรณีปล่อยสินเชื่อบ้านกลุ่มนี้ลดเหลือ 35%จากเดิมที่กำหนดไว้ 75% ซึ่งการปรับเกณฑ์ดังกล่าว จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ วันที่ 20 ม.ค. 2563 เป็นต้นไป
ย้ำไม่สนับสนุนสินเชื่อเงินทอน
        ทั้งนี้ มองว่า การให้ผู้กู้ สามารถกู้เงินได้เพิ่มอีก 10%เพื่อใช้ในการตกแต่งบ้าน หรือซื้อเฟอร์นิเจอร์นั้น จะไม่เป็นการสนับสนุนให้เกิดสินเชื่อเงินทอน หรือนำเงินไปใช้ผิดวัตถุประสงค์เหมือนในอดีต เนื่องจาก จะให้แบงก์มีการลงไปดูรายละเอียดการปล่อยกู้ก้อนดังกล่าวอย่างละเอียดมากขึ้น เช่น เงินขอสินเชื่อนำไปซื้อเฟอร์นิเจอร์จริงหรือไม่ โดยอาจดูจากเอกสารการซื้อ หรือข้อมูลอื่นๆประกอบ เป็นต้น
        นายรณดล ยังกล่าวอีกว่า เชื่อว่า จากการปรับเกณฑ์แอลทีวีครั้งนี้ เชื่อว่าจะหนุนการเติบโตสินเชื่อปล่อยใหม่ให้ขยายตัวได้ต่อเนื่อง หากเทียบกับช่วง 11 เดือนที่ผ่านมา (ม.ค.-พ.ย.62) ที่สินเชื่อปล่อยใหม่ ยังขยายตัวได้ 10.8%
        สินเชื่อบ้านหลังแรกยังโตดี
        ทั้งนี้หากแยกสินเชื่อปล่อยใหม่ในข้างต้น พบว่า เป็นการเติบโตของสินเชื่อปล่อยใหม่ที่เป็นแนวราบ 17.8% และแนวสูงติดลบ 5% แต่หากเทียบสินเชื่อปล่อยใหม่ในรอบ 11 เดือน เทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน ของระบบธนาคารพาณิชย์พบว่า ขยายตัวเพียง 0.7% โดยเป็นการขยายตัวของสัญญาที่ 1 อยู่ที่ 5.6% โดยแบ่งเป็นแนวราบ 9.6% แนวสูงติดลบ 2.7% ส่วนการกู้สัญญาที่ 2 ขึ้นไป ติดลบ 20.4% โดยแนวราบติดลบ 4.6% แนวสูงติดลบ 31.6%
        "เราพบว่าหลังจากมีการใช้เกณฑ์ แอลทีวี มาตรฐานการให้สินเชื่อของธนาคารพาณิชย์รัดกุมมากขึ้น โดยเฉพาะสินเชี่อปล่อยใหม่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป สะท้อนค่าเฉลี่ย LTV ratio ที่ปรับลดลง โดยไตรมาส 3 ปี 62 มาอยู่ที่ 81.7%ในสัญญาที่สอง จากไตรมาสที่ผ่านมา ที่อยู่ราว 83.1% ขณะที่ LTV Ratioสัญญาแรกเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 88.7% ในไตรมาส 3 ปี 62 จาก 88.5% สะท้อนว่าผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาแรกไม่ได้รับผลกระทบ"
        นายรณดลกล่าวว่าการปรับเกณฑ์ดังกล่าว ก็ไม่ได้ช้าเกินไป เพราะที่ผ่านมา หากดูการเติบโตของสินเชื่อปล่อยใหม่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ยังขยายตัวได้ อีกทั้งหากดูเกณฑ์แอลทีวี ของธปท.ที่ออกมา ถือว่าไม่ได้เข้มข้นเท่าต่างประเทศ ที่มีการให้วางเงินดาวน์สูงถึง 30-40%แต่ของไทยกำหนดเงินดาวน์เพียง 10% เท่านั้น หากชำระสัญญาแรกไปแล้วเกิน 2 ปี ซึ่งถือว่าเกณฑ์นี้สมเหตุสมผล
        หนี้เสียบ้านยังพุ่งต่อเนื่อง
        อย่างไรก็ตาม หากดูหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือเอ็นพีแอล ของที่อยู่อาศัยพบว่า ล่าสุดสิ้นเดือน พ.ย. เอ็นพีแอลอยู่ที่ 3.7% ซึ่งพบว่าปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จากสิ้นปี 2561 ที่อยู่ราว 3.25% ซึ่งเชื่อว่าระยะถัดไป ยังมี แนวโน้มที่เอ็นพีแอลสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังมีทิศทางปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องได้ต่อ
        "จุดประสงค์ของธปท.คงไม่ได้ต้องการให้เอ็นพีแอลสินเชื่อที่อยู่อาศัยลดลงอย่างเดียว เพราะการทำให้เอ็นพีแอลลดต้องดูหลายองค์ประกอบ ดังนั้นคงไม่ใช่แค่มาตรการนี้ ที่จะตอบโจทย์ว่าเอ็นพีแอลจะขึ้นหรือลงเท่านั้น แต่ปัจจัยขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจด้วย แต่หากดูเอ็นพีแอลสัญญาที่สอง พบว่า แม้เอ็นพีแอลต่ำกว่าสัญญาแรก แต่พบว่า เอ็นพีแอลสัญญาสองมีอัตราการเติบโตเร็วขึ้น ดังนั้นก็เป็นเหตุผลว่าทำไมต้องให้คนกู้สัญญาสองต้องมีเงินออม"
        "พฤกษา"ผิดหวังชี้ไม่ช่วยตลาด
        นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า รู้สึกผิดหวังกับธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ไม่ปลดล็อกสัญญาสองทั้งหมด โดยยังเชื่อว่าในตลาดอสังหาฯยังคงมีการเก็งกำไรอยู่อีก ทั้งๆที่ทุกวันนี้ไม่มีการ เก็งกำไรแล้ว เพราะปัจจุบันมีทิ้งสัญญา มีแต่สต็อกที่เหลือขาย ฉะนั้นสิ่งที่ควรทำ คือ การออกมาตรการที่เข้ามาช่วยให้เศรษฐกิจในประเทศฟื้นตัวมากกว่า
        "เชื่อว่า หลังจากนี้แบงก์ชาติจะถูกกดดันอย่างต่อเนื่อง เพราะการผ่อนคลายกฎเกณฑ์แอลทีวีที่ออกมาไม่ได้ช่วยทำให้ตลาดกระเตื้องขึ้นอย่างที่คิด ตลาดอสังหาฯปีนี้คงจะไม่โตอย่างที่หวังไว้ เพราะไม่ปัจจัยสนับสนุน หรือเอื้ออำนวยต่อการ กระตุ้นตลาดฟื้นตัว"
        นายประเสริฐ ยังมองว่า มาตรการที่ออกมาสะท้อนแนวคิดที่ไม่ปรับเปลี่ยนไปตามความเปลี่ยนแปลงและสถานการณ์ของเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ทำให้ยากต่อการที่รัฐบาลขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้ตามนโยบายที่วางไว้
        "โนเบิล"จี้ต้องปลดล็อกสัญญาสอง
นายธงชัย บุศราพันธ์ ประธานกรรมการ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม และกรรมการผู้จัดการบมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่า การผ่อนคลายกฎเกณฑ์แอลทีวีที่ธปท.ออกมานั้น ไม่ได้ช่วยให้ตลาดอสังหาฯดีขึ้น จากเดิมที่คิดว่า ธปท. จะปลดล็อกแอลทีวีสัญญา2 จะช่วยให้เกิดผลดีในแง่จิตวิทยาโดยรวมกับตลาดอสังหาฯ
        "ความจริงเป็นเรื่องที่ดีหากธปท. จะผ่อนเกณฑ์แอลทีวี เพื่อกระตุ้นให้คนออกมาใช้จ่ายและลงทุนมากขึ้น เพราะถ้าทุกคนเซฟไปเรื่อยๆ เศรษฐกิจไม่โต เงินบาทแข็งขึ้นเรื่อยๆ แม้โนเบิลจะไม่ได้รับผล กระทบตรง เพราะขายที่อยู่อาศัยในระดับราคาตั้งแต่ 5ล้านบาทขึ้นไป แต่ผลกระทบ เกิดขึ้นทำให้ตลาดชะลอตัวทำให้คนที่มีเงินรู้สึกว่าไม่น่าจะลงทุน ทางจิตวิทยามีผล กระทบอยู่พอสมควร ส่งผลกระทบให้ตลาดหดตัว แม้เงื่อนไขการปลดล็อกไม่กระทบต่อบริษัทโดยตรง แต่ในเชิงจิตวิทยามีผล อยู่พอสมควร"
        ชี้ไม่กระตุ้นยอดขายสัญญาสอง
        นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า การผ่อนเกณฑ์แอลทีวีดังกล่าวถือเป็นการผ่อนปรนเล็กน้อย ไม่ส่งผลกับตลาดอย่างที่ควรจะเป็น เนื่องมาจากสัญญาแรก ที่ให้กู้ได้ 100% พร้อมเงินกู้เพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งอีก 10% เป็นตลาดที่ไม่ได้รับผลกระทบอยู่แล้ว
        โดยกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ แอลทีวีเป็นหลัก คือกลุ่มลูกค้าสัญญาที่2 โดยการที่ธปท.ปรับลดระยะเวลาทำสัญญา 2 ไม่มีผลกับตลาดเลย เพราะความเป็นจริงผู้ที่กำลังผ่อนสัญญาที่1เพื่อไปซื้อบ้านซึ่งเป็นสัญญาที่2ไม่มีใครขายบ้านสัญญาที่1ก่อนแล้วค่อยไปซื้อบ้านสัญญาที่ 2 ผู้ซื้อจึงยังมีภาระผ่อนบ้านซื้อบ้านหลังแรกเป็นหลัก ทำให้ไม่มีเงินดาวน์ 10% การปรับเกณฑ์จึงมีผลกับตลาดอย่างมากก็3-5% เท่านั้น
        ประเมินพร่องสต็อก10-15%
        นางสาวอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า การปรับเกณฑ์แอลทีวีบางส่วนจะช่วยทำให้ตลาดฟื้นได้บางส่วน ก็ยังดีกว่าธปท.ไม่ทำอะไรเลยตลาดอาจจะติดลบต่อเนื่อง แต่หากปรับกฎเกณฑ์บางส่วนน่าจะช่วยพร่องสต็อกไปได้ประมาณ 10-15% เพื่อเข้ามาช่วยพยุงสถานการณ์ที่ตลาดชะลอตัว จากกำลังซื้อทั้งต่างชาติและคนไทยที่ชะลอตัว