Loading

คอลัมน์ ผ่ามุมคิด: อสังหาฯ ปัจจัยเสี่ยงรุมเร้าเก็งไม่ถูกก็ดับ

วันที่ : 20 กุมภาพันธ์ 2563
ดีเวลอปเปอร์ไทยปรับตัวแรง หวั่นอาฟเตอร์ช็อกจากสถานการณ์ภายในและภายนอกประเทศ ขณะที่อสังหาฯใหญ่เจ้าตลาดแนวราบ ภายใต้ปีกทุนยักษ์ "แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (โกลเด้นแลนด์)" โดย นายแสนผิน สุขี ระบุ ตลาดขณะนี้อยู่ในภาวะซึมเซา แรงกดดันสูงตั้งแต่ต้นปี
          ดีเวลอปเปอร์ไทยปรับตัวแรง หวั่นอาฟเตอร์ช็อกจากสถานการณ์ภายในและภายนอกประเทศ ขณะที่อสังหาฯใหญ่เจ้าตลาดแนวราบ ภายใต้ปีกทุนยักษ์ "แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (โกลเด้นแลนด์)" โดย นายแสนผิน สุขี ระบุ ตลาดขณะนี้อยู่ในภาวะซึมเซา แรงกดดันสูงตั้งแต่ต้นปี ส่งผลกำลังซื้อถดถอย สะท้อนจากตัวเลขส่งออก การผลิตตกต่ำสุดในรอบหลายปี ท่ามกลางซัพพลายที่อยู่อาศัยยังมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นนับ 20% และคงค้างรอระบายจำนวนมาก เชื่อทุกเจ้าพยายามดิ้น อย่างไรก็ตาม ทุกวิกฤติมีโอกาสกำหนดทิศทางการดำเนินธุรกิจผ่านกลยุทธ์ Back To Basic กระจายทุกโปรดักต์ทุกทำเล จ่อสวนกระแส ผุดคอนโดฯ แห่งแรก (เทกโอเวอร์) หลังชี้ยุคนี้ต้องครบเครื่อง ไม่มีใครกินพื้นที่นาน พร้อมเปรียบตลาดปีนี้เป็น "สนามข้อสอบยาก" ใครเก็งข้อสอบถูกก็ชนะ.

          อสังหาฯข้อสอบยาก

          ภาพรวมตลาดอสังหาฯไทยปี 2563 ในมุมของดีเวลอปเปอร์นั้น มองว่า เปรียบเสมือนสนามสอบที่เต็มไปด้วยข้อสอบยาก คนเก่งเท่านั้นที่จะผ่านได้ เนื่องจากปัจจัยต่างๆ ไม่เอื้อ โดยเฉพาะมาตรการทางการเงิน เช่น LTV, DSR (อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้) ส่งผลลูกค้ากู้ยากขึ้น เมื่อประกอบกับสถานการณ์ภายนอก ทั้งทิศทางค่าเงินบาท, สงครามการค้า และ โรคระบาด (โควิด-19) ย่อมส่งผลให้กำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยลดลง สะท้อนจากตลาดส่งออกรถยนต์ ที่พบมีตัวเลขต่ำสุดในรอบ 2 ปี กลายเป็นความกังวลของธุรกิจต่างๆ เพราะเมื่อไหร่ที่ธุรกิจดังกล่าว ซึ่งถือเป็นดัชนีตัวชี้วัดเศรษฐกิจไทยมาทุกยุคทุกสมัย ถดถอย เงียบเหงาลงนั้น ลูกจ้างในโรงงานไม่มีเงินพิเศษถือเป็นความเสี่ยง และเมื่อมาเจอกับภาคการส่งออกที่ทรุด การผลิตในประเทศตกต่ำ จึงกลายเป็นแรงกดดันสูงมายังภาคอสังหาฯ ทำให้คาดว่าตลอดทั้งปี สถานการณ์อาจแย่กว่าปีที่ผ่านมา สวนทางกับซัพพลายที่พบว่า ยังมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นอยู่ มีของเหลือในตลาดจำนวนมากและอาจมากขึ้นอีก จากผู้ประกอบการรายใหม่ต้องการนำที่ดินออกมาพัฒนาโครงการเพื่อหนีภาษีที่ดิน ทำให้ทุกบริษัทพยายามบริหารจัดการสินค้าของตัวเอง ฉะนั้น ในการสร้างการเติบโตนั้นต้องปฏิวัติตนเองทุกด้าน เก็งกลุ่มลูกค้า กลุ่มโปรดักต์ และทำเลให้ถูกต้อง

          "ทุกบริษัทมีของเหลือ ฉะนั้นอยู่ที่การบริหารจัดการ ทั้งขาย สร้าง โอน ต้องสมดุลกัน เพื่อให้เกิดความสม่ำเสมอ เงินไม่จม สำคัญสุด คือ ทักษะ ต้องเล็งสถานการณ์ให้ถูก ถึงจะฝ่ามรสุมไปได้"

          โมเดลต่อสู้เชิงธุรกิจ

          นายแสนผิน ยังระบุว่า ส่วนการดำเนินธุรกิจของบริษัทปีนี้ ยังคงตั้งเป้าการเติบโตรายได้ 1.9 หมื่นล้านบาท ยอดขาย 3.3 หมื่นล้านบาท ผ่าน 19 โครงการใหม่ มูลค่าร่วม 2.5 หมื่นล้านบาท มุ่งเป้ากลุ่มโครงการแนวราบทั้งหมด โดยเฉพาะกลุ่มราคากลาง-ล่าง ที่มียอดขายดีกว่าทุกกลุ่มในช่วงปีที่ผ่านมา สะท้อนถึงกลุ่มเรียลดีมานด์แข็งแกร่ง ในกลุ่มบ้านหลังแรก

          ฉะนั้น ขั้นแรกบริษัทจะเฟ้นหาที่ดิน ที่มีความเหมาะสมกับเรียลดีมานด์ในตลาด ไม่ใช่การซื้อสุดยอดที่ดิน ที่มีราคาแพงติดถนนใหญ่อย่างในอดีต เพราะตลาดตอบรับในราคา 2-3 ล้านบาทเท่านั้น โดยเฉพาะในกลุ่มทาวน์เฮาส์ ซึ่งจะใช้กลยุทธ์กระจายสินค้าตามแนวรถไฟฟ้า เหนือ ตะวันออก และใต้ของ กทม.

          ขณะที่กลุ่มนีโอโฮม(บ้านแฝด) ที่บริษัทเป็นผู้บุกเบิกตลาดกลุ่ม 5-10 ล้านบาท ปีนี้จะรุกหนักมากขึ้น เพื่อรับการเปลี่ยนแปลงจากความต้องการของกลุ่มลูกค้า ทั้งยังช่วยลดต้นทุนในการพัฒนาด้วย เนื่องจากปีที่ผ่านมาได้รับการตอบรับสูง เป็นสินค้าที่ทดแทนบ้านเดี่ยวราคาแพงได้อย่างดี ส่วนกลุ่มบ้านเดี่ยวนั้น จะเน้นบ้านขนาดใหญ่ขึ้น ระดับราคา 8-15 ล้านบาท นอกจากนี้ ตลาดต่างจังหวัด ก็ยังให้ความสำคัญ โดยเฉพาะในจังหวัดหัวเมืองใหญ่ ทำเลใกล้ห้าง ซึ่งปีนี้เตรียมเปิดใหม่ 2 โครงการ เชียงใหม่ และอ่างศิลา(ชลบุรี) อีกทั้งยังมีที่ดินรองรับการพัฒนาอีกหลายจังหวัด เช่น ภูเก็ต ขอนแก่น อุดรธานี เป็นต้น ทั้งหมดเป็นกลยุทธ์สำคัญ ที่บริษัทจะใช้ต่อสู้ในเชิงธุรกิจสำหรับปีนี้

          "จากปัจจัยราคาที่ดิน ขณะที่ตลาดตอบรับเรื่องราคาที่ไม่แพง และทำเลต้องสะดวก เรามองว่าปีนี้เป็นปีทองบ้านหลังแรก และเราจะชนะผ่านการตวง วัด ส่วนผสมทางธุรกิจที่ลงตัวแบบมืออาชีพ"

          กลยุทธ์ครบเครื่อง

          อย่างไรก็ตาม ภาวะที่ตลาดคอนโดฯ ถดถอย เพราะลูกค้าชาวต่างชาติหายไปจำนวนมาก มีซัพพลายที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และรอระบายขายออกไม่น้อย โดยบางโครงการผู้ประกอบการเกิดปัญหาสภาพคล่องเก็งตลาดผิดพลาดนั้นเป็นช่วงต่ำสุด ที่มีจังหวะแทรกอยู่ เพราะเชื่อคอนโดฯ ยังเป็นโปรดักต์จำเป็นสำหรับกลุ่มคนเมือง ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลที่เดินทางสะดวก เพียงแต่ต้องอยู่ในระดับราคาที่ลูกค้ายุคนี้สามารถเข้าถึงได้"
 
ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาคเอกชน อื่นๆ