Loading

Q2 โควิดชัตดาวน์อสังหาฯ100%

วันที่ : 6 เมษายน 2563
บิ๊กPSแย้มแบงก์หนุนสินเชื่อพิเศษ ซื้อลงทุนทำเลศักยภาพปล่อยเช่ายิลด์สูง
       
          อสังหาริมทรัพย์

          นับตั้งแต่ภาวะการระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19 ในประเทศไทย ได้ทวีความรุนแรงมากขึ้น ส่งผลให้รัฐบาลต้องมีการออกประกาศใช้ พ.ร.ก.ฉุกเฉิน และล่าสุด ได้ประกาศเคอร์ฟิวห้ามการเดินทางข้ามจังหวัด ห้ามการออกนอกสถานที่อยู่อาศัย ในช่วง 22.00-04.00 น. ก็ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์รุนแรงขึ้นตามลำดับ

          ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19 เริ่มทำให้จำนวนผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ชะลอการเข้าชมโครงการและยืดเวลาการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง ในด้านผู้ประกอบการอสังหาฯ ได้มีการปรับตัว เพื่อรองรับกับพฤติกรรมผู้บริโภค ที่เปลี่ยนไป จากภาวะการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19 และการกำหนดมาตรการของภาครัฐ โดยการหันมาทำการตลาดและจัดกิจกรรมผ่านระบบออนไลน์เพิ่มมากขึ้น ในขณะเดียวกัน ผลกระทบที่มีต่อกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าที่เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการ คาดการณ์ตลาดในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2563 ไปในทิศทางที่เป็นลบเพิ่มมากขึ้น และจนถึงปัจจุบันนี้ ก็ยังไม่สามารถ บอกได้ว่าสถานการณ์ที่เป็นอยู่จะจบหรือสิ้นสุดลงได้เมื่อไหร่

          นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PS กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงปลายปี 2562 มีอัตราการขยายตัวค่อนข้างดี เนื่องจากรัฐบาลมีการปรับลดเกณฑ์ ในมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ลง (LTV) ขณะเดียวกัน ได้ผลักดันมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์มาตลอด ได้แก่ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และลดค่าจดจำนอง ให้เหลือรายการละ 0.01% ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังออกมาตรการบ้านดีมีดาวน์ ที่รัฐบาลสมทบคืนเงินดาวน์ให้แก่ผู้ซื้อ ที่อยู่อาศัยจำนวน 50,000 บาทต่อราย ซึ่งมาตรการเริ่มตั้งแต่ปลายปี 2562 และสิ้นสุดเมื่อวันที่ 31 มีนาคม 2563 ที่ผ่านมา ทำให้ในช่วงปลายปีที่ผ่านมา ลูกค้ามีการตัดสินใจซื้อที่เร็วขึ้น

          ขณะที่ในไตรมาส 1 ปี 2563 แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะได้รับผลบวกจากทั้ง 2 มาตรการ แต่หากจะเทียบกับไตรมาสแรกของปีที่แล้ว ถือว่าไตรมาสแรกของปีนี้ ตลาดโดยรวมแย่กว่าปีก่อน อย่างไรก็ตาม ในส่วนของพฤกษาฯ ยังคงสามารถทำยอดขายได้ใกล้เคียงกับเป้าหมายที่วางไว้ในช่วงต้นปี ภายหลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19 ซึ่งมีผลให้รัฐบาลออกมาตรการควบคุมการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส รวมถึงการประกาศ ใช้ พ.ร.ก.ฉุกเฉิน ทำให้การเดินทางเข้ามาเยี่ยมชมโครงการของกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหายไป

          "นอกจากนี้การประกาศปิดห้างสรรพสินค้า และตลาดสด ร้านค้าในพื้นที่ กทม. ได้ส่งผลให้มีพนักงานระดับล่าง และกลุ่มพ่อค้า แม่ค้า ต้องหยุดกิจการและขาดรายได้ ส่งผลให้กำลังซื้อของกลุ่มตลาดระดับล่างหายไปจำนวนมาก ขณะเดียวกันขอความร่วมมือให้บริษัทเอกชน ส่งเสริมให้พนักงานทำงานที่บ้าน "Work From Home" เพื่อลดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส ส่งผลให้จำนวนผู้เข้าเยี่ยมชมโครงการที่อยู่อาศัยลดลงอย่างมาก"

          ทั้งนี้ แม้ว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่างราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทจะมีการชะลอตัวลงค่อนข้างมาก จากการหายไปของกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าใน ตลาดดังกล่าว แต่ก็ยังมีกลุ่มที่อยู่อาศัยบางกลุ่มที่ยัง สามารถขยายตัวได้ เช่น คอนโดมิเนียมระดับราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งอยู่ในทำเลที่เหมาะแก่การลงทุน และมีผลตอบแทนจากการเช่าที่ดี เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมา ตลาดหุ้นตราสารหนี้ รวมถึงอัตราดอกเบี้ยเงินฝากในกลุ่มสถาบันการเงิน ให้ผลตอบแทนต่ำ ทำให้กลุ่ม นักลงทุนหันมาให้ความสนใจในการลงทุนในภาค อสังหาฯในบางทำเล ที่ยังสามารถสร้างผลตอบแทน ได้ดี ซึ่งในส่วนของพฤกษาฯ คอนโดฯ ระดับราคา 1 ล้านบาทต้นๆ ภายใต้แบรนด์ "พลัมคอนโด" ในทำเลใกล้มหาวิทยาลัยรังสิต และมหาวิทยาลัยกรุงเทพ เป็น 2 โครงการที่ได้รับการตอบรับจากกลุ่มลูกค้า นักลงทุนเป็นอย่างดี

          เนื่องจากทั้งสองทำเลมีความต้องการเช่า ของกลุ่มนักศึกษา โดยทั้ง 2 โครงการ มีอัตราการ เช่าสูงถึง 70% ขณะที่ผลตอบแทนจากการเช่าอยู่ที่ 5% (ยิลด์) ซึ่งถือว่าเป็นผลตอบแทนที่ดีกว่าการ ลงทุนในกลุ่มหุ้น หรือผลตอบแทนจากอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก นอกจากนี้สถาบันการเงิน ยังให้การสนับสนุนสินเชื่อสำหรับนักลงทุนในอัตราพิเศษ สำหรับซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพ และให้ผลตอบแทนจากการเช่าที่ดี นอกจากกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านในทำเลศักยภาพที่เหมาะกับการ ซื้อเพื่อลงทุนแล้วกลุ่มตลาดบ้านระดับราคา 5-10 ล้านบาท ก็เป็นอีกหนึ่งกลุ่มสินค้าที่ยังมีอัตราการขยายตัวที่ดี

          "คาดว่าตลาดรวมอสังหาฯ ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ จะหดตัวและติดลบต่อเนื่อง ส่วนการหดตัวจะรุนแรงมากแค่ไหน ต้องจับตาดูมาตรการการแก้ปัญหาการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19 ของภาครัฐที่จะออกมา"

          โมเดล PS เน้นบริหารเงินสด ชูการตลาดออนไลน์

          สำหรับแนวทางการปรับตัวของพฤกษาฯ ใน ช่วงนี้ คือ เน้นการบริหารจัดการกระแสเงินสด โดย ในไตรมาส 2 นี้บริษัทจะไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ แต่จะเน้นการขายสต๊อกบ้านที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ และสต๊อกบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างให้ไวขึ้น เพื่อ สร้างรายได้เข้ามาอย่างต่อเนื่อง ขณะเดียวกันก็มีการจัดแคมเปญการตลาด เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของลูกค้า ซึ่งแคมเปญและกิจกรรมการตลาดส่วนใหญ่ จะเป็นแคมเปญ Marketing Online เนื่องจากลูกค้าไม่สามารถเดินทางเข้าชมโครงการได้ ขณะเดียวกัน บริษัทได้นำระบบบริหารจัดการในการลดต้นทุน ด้านการตลาดและการขายเข้ามาช่วย เพื่อลดค่าใช้จ่าย หรือตัดค่าใช้จ่ายในส่วนที่ไม่จำเป็นออกไป เช่น การลดค่าใช้จ่ายในการจ้างพนักงานรักษาความปลอดภัย ในบางโครงการแล้วเปลี่ยนมาใช้กล้อง CCTV ในการ ดูแลความปลอดภัยในโครงการ การปิดทางเข้าและออกโครงการให้เหลือช่องทางเข้าออกเพียง 1 ช่องทาง ต่อโครงการ ซึ่งเป็นการตอบรับกับนโยบาย การป้องกันและควบคุมการแพร่ระบาดของเชื้อ COVID-19 ของรัฐบาล ขณะเดียวกันก็ยังช่วยลดจำนวนการใช้พนักงานรักษาความปลอดภัยในแต่ละโครงการได้อีกด้วย นอกจากนี้ ยังมีการเปิดประตูเข้าออกภายในโครงการเป็นเวลา ซึ่งก็ช่วยลดต้นทุนในการดูแลด้านความปลอดภัยให้แก่ลูกบ้านได้อีกทาง

          "ก่อนหน้านี้ พฤกษาฯ มีการนำระบบออนไลน์เข้ามาช่วยในการขายและการตลาดค่อนข้างมากอยู่แล้ว โดยลูกค้าที่มีการซื้อขายผ่านระบบออนไลน์ของบริษัทมีสัดส่วนประมาณ 50% ของยอดขายทั้งหมด แต่ในปัจจุบันภายหลังจากที่มีการแพร่ระบาดของเชื้อ COVID-19 ทำให้บริษัทให้น้ำหนักกับการขายและ การตลาดผ่านระบบออนไลน์มากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะหลังการประกาศ พ.ร.ก.ฉุกเฉิน ซึ่งส่งผลให้จำนวนลูกค้า ที่เข้าเยี่ยมชมโครงการลดลงอย่างมาก ทำให้บริษัท หันมาทำตลาดผ่านระบบออนไลน์เกือบ 100% ผลักดันให้ในปัจจุบัน บริษัทมีสัดส่วนลูกค้าที่ซื้อที่อยู่อาศัย สูงถึง 80% และจากแนวโน้มดังกล่าว คาดว่าในภาวะการแพร่ระบาดของเชื้อ COVID-19 จะสามารถควบคุมได้อย่างเบ็ดเสร็จเด็ดขาดแล้ว แต่พฤกษาฯยังเชื่อว่าสัดส่วนลูกค้าที่ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของบริษัทจะ ยังคงมีสัดส่วนอยู่ที่ระดับ 70-80% ซึ่งสอดคล้องกับแนวโน้มในการทำตลาดในอนาคต" นายปิยะ กล่าว

          ในสถานการณ์ปัจจุบัน แนวทางการแก้ปัญหาของผู้ประกอบการทุกราย ต้องเน้นในเรื่องของการ รักษาสภาพคล่อง หรือกระแสเงินสดของบริษัทไว้ให้ดี เพื่อให้รอดพ้นจากภาวะที่เป็นอยู่ ขณะเดียวกัน ก็ต้องติดตามสถานการณ์ตลาดอย่างใกล้ชิด ก่อนกำหนดทิศทางของธุรกิจอีกครั้ง ทั้งนี้โดยส่วนตัวแล้ว เห็นว่าทิศทางของการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสเริ่มดีขึ้น สังเกตได้จากจำนวนผู้ติดเชื้อ ที่ไม่ได้มีตัวเลขสูงแบบก้าวกระโดด หากรัฐบาลยังสามารถควบคุมสถานการณ์ และลดจำนวนของผู้ติดเชื้อได้ลงไปเรื่อยๆ หรือสามารถควบคุมสถานการณ์โดยรวมของการแพร่ระบาดได้ เร็วขึ้น ก็จะมีโอกาสที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาฟื้นตัวได้เร็วขึ้นเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ในช่วงนี้ สิ่งสำคัญที่ผู้ประกอบการควรทำคือ การประคองตัวให้รอดพ้นจากช่วงภาวะวิกฤตนี้ไปก่อน

          ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกช่วงเดือนมกราคม-กุมภาพันธ์ ถือว่าตลาดยังสามารถไปได้ เนื่องจากได้รับผลบวกจาก 2 มาตรการรัฐ แต่อย่างไรก็ตาม ภาวะตลาดในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ต้องยอมรับว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความเกี่ยวพันกับการขยายตัวทางเศรษฐกิจ ซึ่งหากพิจารณาแล้ว เมื่อเทียบกับเศรษฐกิจในช่วงที่แย่หรือว่าปัจจุบัน เศรษฐกิจของประเทศอยู่ในภาวะแย่ยิ่งกว่าช่วงเศรษฐกิจหดตัวในภาวะปกติ ประกอบกับการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19 ทำให้กลุ่มลูกค้าไม่สามารถออกจากบ้านได้ ซึ่งเป็นการตัดโอกาสของลูกค้าที่จะเข้าไปเยี่ยมชมโครงการ ขณะเดียวกันก็เป็นการตัดกำลังซื้อของลูกค้าไปด้วยในตัว ทำให้กิจกรรมการตลาดต่างๆ ลดลง และหันไปจัดกิจกรรมการตลาดผ่านระบบออนไลน์มากขึ้น และคาดว่าในเดือนเมษายนนี้ เมื่อรัฐเข้มงวดมาตรการควบคุมการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19 จะทำให้กิจกรรมทางการตลาดแทบจะเป็น 0% หากสถานการณ์การแพร่ระบาดยังรุนแรงมากขึ้น การทำกิจกรรมทางการตลาดการขายจะปรับไปสู่ระบบออนไลน์ 100%

          "สำหรับการประกาศเคอร์ฟิวของรัฐบาล เชื่อว่าจะไม่ส่งผลกระทบมากกว่าในช่วงก่อนหน้านี้ เพราะการประกาศเคอร์ฟิวห้ามการเดินทาง ออกจากที่พักอาศัย ในช่วง 22.00-04.00 น. ก็ไม่แตกต่างจากการประกาศใช้ พ.ร.ก.ฉุกเฉิน เพราะการห้ามประชาชนออกจากบ้านในช่วงดังกล่าว ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อการขายหรือการ ตัดสินใจเข้าชมโครงการของลูกค้า เนื่องจากเป็นช่วงปิดทำการอยู่แล้ว แต่ประกาศเคอร์ฟิวอาจมีผลกระทบต่อบางธุรกิจหรือบางอุตสาหกรรมเท่านั้น ส่วนผล กระทบที่จะเกิดกับธุรกิจอสังหาฯ คงไม่มากไปกว่าเดิม"

          ในช่วงที่ผ่านมา ยอดขายของบริษัทเกิดจากการขายและการตลาดผ่านระบบออนไลน์เป็นหลัก ไม่ว่า จะเป็นการลงทะเบียน หรือการเข้าชมโครงการผ่านระบบออนไลน์ รวมไปถึงการโอนที่อยู่อาศัยของลูกค้าบางส่วน อย่างไรก็ตาม ในการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยให้กับลูกค้านั้น ยังไม่สามารถดำเนินการผ่านระบบออนไลน์ได้ 100% แต่จะเป็นการดำเนินการผ่านระบบออนไลน์และออฟไลน์ควบคู่กันไป เนื่องจากในขั้นตอนการจัดการเอกสาร ยังต้องมีการเซ็นเอกสารประกอบการทำธุรกรรมที่กรมที่ดินด้วย

          ดร.เกษรา กล่าวว่า สำหรับสถานการณ์ตลาด อสังหาฯในช่วงไตรมาสแรกของปี 2563 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 4 ของปี 2562 ถือว่าในช่วงไตรมาสแรก ตลาดอสังหาฯ ยังสามารถไปได้ดี โดยเฉพาะในช่วงเดือนมกราคม-กุมภาพันธ์ เนื่องจากลูกค้ายังได้รับอานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯ การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และลดค่าจด จำนอง มาตรการโครงการ "บ้านดีมีดาวน์" ทำให้ในช่วงไตรมาสแรกนี้ตลาดยังสามารถไปได้ แต่อย่างไรก็ตาม เทียบตลาดในช่วงไตรมาสแรกของปี 2562 และปี 2563 ต้องยอมรับว่าตลาดยังคงติดลบ หรือหากเทียบปี ต่อปีแนวโน้มก็ยังคงติดลบอยู่ ส่วนในช่วงไตรมาส ที่ 2 ของปี 2563 นี้ คาดว่าสถานการณ์จะแย่กว่าเดิม ส่วนจะแย่หรือติดลบมากกว่าช่วงที่ผ่านมามากน้อยเท่าไหร่นั้น ขึ้นอยู่กับการควบคุมและลดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสของรัฐบาลว่าจะสามารถควบคุมได้รวดเร็วมากน้อยแค่ไหน ซึ่งในส่วนนี้ยังคงต้องจับตาดูสถานการณ์กันต่อไป

          สำหรับแนวทางในการปรับตัวของเสนาฯ ในปัจจุบัน ซึ่งเป็นภาวะที่ยังไม่สามารถดำเนินกิจกรรมการตลาดแบบออฟไลน์ได้ เสนาฯ ได้มีการตั้งศูนย์ COVID-19 เพื่อเข้ามาดูแลลูกค้า พนักงานและสังคมในทุกมิติ ขณะเดียวกัน ในด้านการตลาดนั้นเพื่อให้ลูกค้ามีความสะดวก และช่วยลูกค้า บริษัทได้ลดเงื่อนไขเพื่อช่วยเหลือลูกค้าให้ลูกค้าสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น เช่น การจัดแคมเปญอยู่ฟรีจนจบ COVID-19 โดยเปิดให้ลูกค้ากลุ่มซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง สามารถเข้าอยู่ในโครงการฟรีโดยไม่ต้องเสียค่าผ่อน ซึ่งแคมเปญนี้ คาดว่าจะจบประมาณไตรมาส 3 ของปี

          "การตั้งศูนย์โควิด เพื่อดูแลลูกค้าและพนักงานในทุกมิติ รวมถึงการดูแลสังคมในช่วงที่ไม่สามารถทำการตลาดแบบออฟไลน์ได้นี้ ศูนย์โควิดได้มีการ ให้บริษัทที่ดูแลนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร นิติบุคคล คอนโดมิเนียมเข้าไปดูแลลูกค้าตั้งแต่ในเรื่องของการตรวจโรคให้กับลูกค้า การเฝ้าระวังช่วยเหลือลูกค้าในโครงการ ให้ความรู้เกี่ยวกับการแพร่ระบาดของเชื้อ COVID-19 ส่วนในการดูแลด้านสังคมนั้น ที่ผ่านมา เสนาฯ ได้บริจาคเงินช่วยเหลือโรงพยาบาลรามาธิบดี และในช่วงที่พนักงานไม่สามารถทำตลาดได้ ซึ่งเป็นช่วงที่ว่างก็ส่งเสริมให้พนักงานช่วยกันทำหน้ากากอนามัย เพื่อบริจาคให้กับโรงพยาบาลด้วย" ดร.เกษรา กล่าว.
ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาคเอกชน อื่นๆ