Loading

คอลัมน์ CLASSICAUSIRIS: เก็งกำไรกลุ่มอสังหา ลุ้นมาตรการหนุน

วันที่ : 29 พฤษภาคม 2563
ลุ้นมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ
          ถึงกับต้องจับตาอีกครั้งกับราคาหุ้นกลุ่มอสังหา โดยเฉพาะอสังหาด้านที่อยู่อาศัย ด้วยความร้อนแรงของราคาหุ้นในวันจันทร์ที่ผ่านมา (25 พ.ค.63) พร้อมกับ Story ที่นักลงทุนรอคอยนั่นคือ มาตรการกระตุ้นอสังหา จากภาครัฐ หลังจากก่อนหน้านี้ภาครัฐได้ออกมาตรการเยียวยาและช่วยเหลือประชาชนและธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ไปบางส่วนแล้ว...ถึงตากลุ่มอสังหาผงาด

          ปัจจุบันภาครัฐก็มีมาตรการกระตุ้นอสังหามาตั้งแต่ปลายปี 2562 แล้ว เช่น

          1. การลดค่าธรรมเนียมการโอน ทั้งบ้านและคอนโดจาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% มีผลบังคับใช้ถึง 24 ธ.ค. 63

          2. สำหรับมาตรการที่หมดอายุไปแล้วเมื่อวันที่ 31 มี.ค. 63 คือโครงการที่มีชื่อว่า "บ้านดีมีดาวน์" เป็นการกระตุ้นอสังหาผ่านการช่วยเหลือผู้กู้ในการดาวน์บ้านและคอนโด รายละ 50,000 บาท ตั้งเป้าหมายผู้รับสิทธิ์ไว้ที่ 100,000 ราย วงเงิน 5 พันล้านบาทนั้น เบื้องต้นรัฐบาลตัดสินใจไม่ต่ออายุโครงการ เพราะมีผู้ใช้สิทธิ์น้อย และไม่ค่อยได้รับความสนใจจากประชาชนมากเท่าที่ควร เนื่องจากกำหนดโควตาลงทะเบียนขอรับสิทธิ์ไว้ที่ 500,000 รายแต่กลับมีผู้ลงทะเบียนขอรับสิทธิ์ราว 120,000 รายเท่านั้น

          3. นอกจากมาตรการกระตุ้นอสังหา 2 ข้อดังกล่าว ยังมีแคมเปญจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่กำหนดให้ผู้กู้ซื้อบ้านสามารถ Fixed ดอกเบี้ย 3 ปีแรกไว้ที่ 2.50% ต่อปีและจะปรับขึ้นหลังจากนั้น แคมเปญนี้สำหรับการกู้ซื้อบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท หมดเขต 24 ธ.ค. 63

          อย่างไรก็ตาม ธุรกิจอสังหาก็ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 อย่างหนักหน่วง ซึ่งทำให้ความต้องการอสังหาลดลง แม้ว่าจะมีมาตรการต่างๆออกมาช่วยก็แบกไม่ไหว ส่งผลให้ภาพรวมผลการดำเนินงาน Q1/63 กำไรสุทธิของทั้งกลุ่มอสังหามีแนวโน้มลดลงทั้ง QoQและ YoY

          แต่การลดลงของกำไรสุทธิของกลุ่มอสังหา ไม่ได้เกิดจากฝั่งความต้องการซื้ออสังหาที่ลดลงเท่านั้น ทางฝั่งผู้ประกอบธุรกิจอสังหาเอง ก็มีแนวโน้มที่จะปล่อยที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงไปด้วย ผมมองว่าผู้ประกอบการได้ประเมินผลกระทบจากโควิด-19 ไว้แล้ว บวกกับการที่ตลาดอสังหาเข้าสู่ภาวะซบเซาจากมาตรการ LTV ที่มีผลบังคับใช้มาตั้งแต่ปี 62 ด้วย ทำให้ผู้ประกอบการปล่อยโครงการใหม่น้อยกว่าปกติ โดยลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 40%YoYและจำนวน Units ขายใหม่ลดลง 30%YoY (ตามรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ อ่านเพิ่มเติมได้ที่ลิงค์ด้านล่างนะครับ)

          ทั้งหมดก็เป็น Recap สั้นๆ สำหรับภาพรวมธุรกิจอสังหาใน Q1/63 ต่อไปเราจะวิเคราะห์สิ่งที่เกิดขึ้นกับราคาหุ้นอสังหาด้านที่อยู่อาศัยในช่วงวันจันทร์ที่ผ่านมาว่ามีปัจจัยอะไรที่เข้ามากระทบ และสัญญาณแบบนี้ควร Take Action อย่างไรกับหุ้นและ Single Stock Futures จะซื้อ จะถือ หรือจะขาย วันนี้เรามีคำตอบให้ครับ

          ลุ้นมาตรการกระตุ้นอสังหา

          น่าจะเป็นคำตอบที่มีความเป็นไปได้มากที่สุดที่ทำให้ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาดันตัวขึ้นในวันจันทร์ที่ผ่านมา เนื่องจากในปัจจุบันภาครัฐออกมาตรการช่วยเหลือทั้งประชาชนและผู้ประกอบการที่ได้รับผลกระทบในภาคธุรกิจต่างๆไปบ้างแล้วจึงมีแนวโน้มที่ภาครัฐจะออกมาตรการช่วยเหลือผู้ประกอบการอสังหา หรือส่งเสริมให้เกิดความต้องการซื้ออสังหาเพิ่มขึ้นด้วย

          ส่วนปัจจัยเสริมที่สำคัญอีกทางหนึ่งก็คือภาคธนาคาร หลังจากที่ ธปท. ได้ประกาศลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงเหลือเพียง 0.50% จากการประชุม กนง. เมื่อวันที่ 20 พ.ค. ที่ผ่านมา ทำให้ธนาคารพาณิชย์ต่างพากันลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ทุกประเภทลงอีก 0.40% เพื่อส่งเสริมให้เกิดความต้องการด้านสินเชื่อของทั้งภาคธุรกิจและประชาชนทั่วไป สิ่งที่ต้องลุ้นต่อไปก็คือ การลดดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารจะส่งเสริมให้เกิดความต้องการกู้ยืมเพิ่มขึ้นจริงหรือไม่ ซึ่งต้องรอผลการดำเนินงาน Q2/63 ของกลุ่มธนาคารว่าพอร์ตสินเชื่อเป็นอย่างไร และถ้าพอร์ตสินเชื่อโตขึ้นจากการกลับมาของความต้องการซื้ออสังหา ก็จะเป็นปัจจัยหนุนต่อภาพรวมตลาดอสังหาต่อไป

          สรุปแล้วในตอนนี้หุ้นกลุ่มอสังหา มีเพียงปัจจัยบวกจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่ในระดับต่ำ อาจส่งผลให้เกิดความต้องการซื้ออสังหามากขึ้น ส่วนตัวผมมองว่า Q3/63 อสังหาน่าจะฟื้นกลับมาได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับปัจจัยสำคัญที่เราจะต้องติดตาม ได้แก่

          1. ภาครัฐจะออกมาตรการกระตุ้นอสังหาเพิ่มเติมหรือไม่

          2. ธปท. จะผ่อนคลายมาตรการ LTV ลงในช่วงที่เกิดสถานการณ์โควิด-19 หรือไม่ ข้อนี้มองว่าเป็นไปได้ยาก เพราะภาพรวมหนี้ครัวเรือนต่อ GDP บ้านเราอยู่ในระดับที่สูงราวๆ 80% ทำให้โอกาสที่ ธปท. จะผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราวยากมาก

          3. สถานการณ์โควิด-19 จะลดลง จนทำให้ธุรกิจอสังหามีแนวโน้มฟื้นตัวหรือไม่

          4. หากการระบาดของโควิด-19 ลดลง อาจทำให้ผู้ประกอบธุรกิจอสังหากลับมาเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นจาก Q1/63 ประเด็นก็คือจะเกิดการแข่งขันราคาของอสังหาในแต่ละพื้นที่หรือไม่ และหากเกิดการแข่งขันราคาจะส่งผลต่อความต้องการซื้ออสังหาอย่างไร ต้องติดตามกันต่อไปผ่านผลการดำเนินงานแต่ละไตรมาสของกลุ่มอสังหาหลังจากนี้

          ทั้ง 4 ปัจจัยด้านพื้นฐานที่เราต้องติดตามนี้ หากผลออกมาในแง่บวกก็จะซัพพอร์ตราคาหุ้นอสังหาในลำดับต่อไป แต่ในทางตรมข้ามหากออกมาแง่ลบ หรือไม่มีมาตรการใดๆ กระตุ้นภาคอสังหา อาจทำให้ราคาหุ้นทั้งหมดในกลุ่มอสังหาที่ขึ้นมาก่อนหน้านี้กลับสู่แนวโน้มขาลงเหมือนเดิม

          อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในหุ้น หรือซื้อขาย Single Stock Futures สิ่งสำคัญที่เราจะต้องวิเคราะห์เพื่อหาจังหวะเปิดสถานะก็คือปัจจัยทางเทคนิค โดยผมจะใช้ LH เป็น Case Study เนื่องจากด้านพื้นฐานมี Market Share ของกำไรสุทธิมากที่สุดในกลุ่ม และมี Market Cap มากที่สุดในกลุ่มอสังหาด้านที่อยู่อาศัย ประกอบกับข้อมูลการซื้อขาย LH Futures มีสถานะคงค้าง (OI) เพียงพอต่อการเข้า-ออก ส่วนทางเทคนิคมีแนวโน้มเป็นขาขึ้นจากการทะลุแนวต้านและกำลังอยู่ในการทดสอบแนวรับ จึงมี คำแนะนำ Long หรือ ซื้อ

          ราคาหุ้น LH มีการทรงตัวในกรอบขาขึ้น มีแนวรับ 7 บาท แนวต้าน 7.40 บาท และถัดไปที่ 7.70 บาท คีย์สำคัญคือการทะลุ 7 บาทขึ้นมาพร้อมวอลุ่มในวันจันทร์ที่ผ่านมา เราจึงกำหนด Stop Loss เมื่อหลุด 7 บาท ส่วนการเปิดสถานะ Long จะอยู่ในช่วงราคา 7.10-7.15 บาทซึ่งเป็นแนวรับย่อยใน Timeframe 1 ชั่วโมง และกำหนดเป้าหมายทำกำไรที่ 7.50-7.70 บาท

          หมายเหตุ : ราคาหุ้น ณ วันที่ 28 พ.ค. 63

          ขอบคุณข้อมูลดีๆ จาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Information Center)

          หัวข้อ: REIC เผย COVID-19 ส่งผลไตรมาสแรกที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ลดลง 30% YoY ใกล้เคียงเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ปี 2554