คอลัมน์อสังหาประเด็นร้อน

         ปลายปี 2561 โครงการบ้านล้านหลังของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดตัวได้อย่างเปรี้ยงปร้าง เมื่อมีผู้ขอจองสิทธิ์สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำเพื่อซื้อบ้านในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท สูงถึง 1.27 แสนราย ภายในวันเดียว!

         เรียกได้ว่าเป็นปรากฏการณ์ที่ชี้ให้เห็นว่าความต้องการซื้อบ้านของผู้มีรายได้น้อยยังมีอยู่มหาศาลแค่วันเดียววงเงินที่ขอจองสิทธิ์กู้ก็พุ่งทะยานทะลุหลักแสนล้าน ในขณะที่ธอส.เตรียมวงเงินกู้ไว้เพียง 50,000 ล้านบาท และเตรียมขอรัฐบาลขยายวงเงินเพิ่มเป็นเฟสที่ 2 เพราะเกรงว่าจะปล่อยกู้ไม่พอ แต่พอเอาเข้าจริงๆ โครงการบ้านล้านหลังกลับต้องมาติดกับดักของความเหลื่อมล้ำในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เมื่อสภาพตลาดในชีวิตจริงบ้านที่ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทมีไม่เพียงพอต่อความต้องการของประชาชนผู้มีรายได้น้อย

         โดยเฉพาะในพื้นที่กทม. ปริมณฑล และจังหวัดใหญ่ๆ ที่ต้นทุนที่ดินแพงเกินกว่าที่จะพัฒนาบ้านในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทได้ แม้ธอส.จะพยายามผลักดัน สนับสนุนสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการที่พอจะพัฒนาบ้านราคาถูกๆ แต่ดูเหมือนว่ากำลังการผลิตก็ยังห่างไกลจากเป้าหมายที่รออยู่

         ขณะเดียวกันผู้มีรายได้น้อยที่มาขอสิทธิ์กู้ซื้อบ้าน ส่วนหนึ่งก็มีคุณสมบัติไม่เพียงพอต่อการขอสินเชื่อ ผนวกกับภาวะเศรษฐกิจและพิษจากวิกฤติโควิด-19 ทำให้ผู้จองสิทธิ์สินเชื่อบ้านล้านหลังอีกจำนวนไม่น้อยที่ไม่พร้อมจะมีบ้านในช่วงเวลานี้

          ส่งผลให้โครงการบ้านล้านหลังยังไม่สามารถเดินหน้าได้ตามที่คาดหวังกันเอาไว้ โดยตลอดช่วงเวลากว่า 1 ปี ที่เริ่มคิกออฟโครงการมา ตัวเลขล่าสุด ณ วันที่ 15 มิถุนายน 2563 พบว่า มีผู้ติดต่อยื่นคำขอกู้แล้ว 29,813 ราย วงเงิน 21,970 ล้านบาท และ ธอส. อนุมัติสินเชื่อให้ลูกค้าแล้ว 28,278 ราย วงเงินกู้ 20,106 ล้านบาท

         ธอส.ปลดล็อคปล่อยกู้ 'บ้านล้านหลัง'

        ด้วยเหตุนี้ธอส.จึงชงเรื่องให้คณะรัฐมนตรี อนุมัติปรับหลักเกณฑ์และเงื่อนไข โดยขอปรับเพิ่มราคาซื้อขายและวงเงินกู้ที่อยู่อาศัยเป็นไม่เกิน 1.2 ล้านบาท จากเดิม 1 ล้านบาท เพื่อเพิ่มโอกาสให้ประชาชนได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยวงเงินกู้ 1.2 ล้านบาท จะผ่อนชำระเริ่มต้นเพียงแค่ 4,500 บาท/เดือน

        นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธอส. กล่าวว่า การปรับเพิ่มราคาซื้อขายและวงเงินกู้ที่อยู่อาศัยเป็นไม่เกิน 1.2 ล้านบาทเพื่อให้เหมาะสมกับราคาซื้อขายของอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันและช่วยเพิ่มโอกาสให้ประชาชนมีทางเลือกในการหาซื้อที่อยู่อาศัยตามโครงการดังกล่าวได้มากขึ้น

        และยังกระตุ้นให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีความต้องการที่จะลงทุนก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท อย่างเป็นรูปธรรม โดยที่ผู้ประกอบการสามารถขอสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการอัตราดอกเบี้ยต่ำ(MLR -ไม่เกิน 1.25% ต่อปี) กับธอส.ได้อีกด้วย

        นอกจากนี้ ยังมีออปชั่นให้กับผู้ประกอบการที่จะพัฒนาโครงการในราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท โดยคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน ได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมบัญชีประเภทกิจการที่ให้การส่งเสริมการลงทุน กำหนดให้กิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยได้รับสิทธิประโยชน์เฉพาะการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลเป็นระยะเวลา 3 ปี

        สำหรับที่อยู่อาศัยที่ขอรับการส่งเสริมตั้งอยู่ในกรุงเทพมหานคร นครปฐม นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ และสมุทรสาคร ต้องจำหน่ายราคาต่อหน่วยไม่เกิน 1.2 ล้านบาท (รวมค่าที่ดิน) และกรณีที่ตั้งอยู่ในจังหวัดอื่นต้องจำหน่ายราคาหน่วยละไม่เกิน 1 ล้านบาท

         สำหรับโครงการบ้านล้านหลัง กำหนดกรอบวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับลูกค้ารายย่อย จำนวน 50,000 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยแบ่งเป็น กรณีรายได้ไม่เกิน 25,000 บาท/คน/เดือน ปีที่ 1-ปีที่ 5 อัตราดอกเบี้ยคงที่ 3% ต่อปี ฟรีค่าธรรมเนียม ได้แก่ 1.ฟรีค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ 2.ฟรีค่าประเมินราคาหลักประกัน 3.ฟรีค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และ 4.ฟรีค่า จดทะเบียนนิติกรรมจำนอง กรณีรายได้เกิน 25,000 บาท/คน/เดือน อัตราดอกเบี้ยปีที่ 1- ปีที่ 3 คงที่ 3% ต่อปี

        ที่สำคัญการปรับเงื่อนไขครั้งนี้ ไม่ได้จำกัดเฉพาะคนที่จองสิทธิ์ในโครงการบ้านล้านหลังที่จะได้อัตราดอกเบี้ยพิเศษนี้เท่านั้น คนทั่วไปก็สามารถยื่นกู้ซื้อบ้านในราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท ก็จะได้สิทธิดอกเบี้ยพิเศษนี้เช่นกัน

        แน่นอนว่า การปรับเงื่อนไขย่อมทำให้ win win กับทุกฝ่าย ไม่ว่าจะเป็นผู้ขอกู้ ผู้ให้กู้ และผู้พัฒนาโครงการ แต่จะได้ผลดีในระดับใด ก็ต้องขึ้นอยู่กับซัพพลายที่จะออกมา และดีมานด์ที่รออยู่จะ match กันได้แค่ไหน

        เช็คซัพพลายบ้านราคาไม่เกิน 1.2 ล.

        หากมองในฝั่งซัพพลายบ้านราคา 1-1.2 ล้านบาท ในตลาดถือว่ายังมีอยู่น้อยมาก จากตัวเลขของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ล่าสุด พบว่า ณ สิ้นปี 2562 บ้านราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ใน 26 จังหวัดที่ทำการสำรวจไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมทาวน์เฮ้าส์หรือแม้กระทั่งบ้านเดี่ยวบ้านแฝด

        มีสินค้าเหลือขายอยู่ในตลาดแค่ 8,479 หน่วย หรือประมาณ 6-7% ของจำนวนผู้จองสิทธิ์สินเชื่อโครงการบ้านล้านหลังตั้งแต่เริ่มต้นจำนวน 1.27 แสนรายเท่านั้น ในจำนวนดังกล่าวเป็นคอนโด 7,013 หน่วย เป็นบ้านแนวราบ 1,466 หน่วย

         หากนับเฉพาะพื้นที่กทม. และปริมณฑล มีบ้าน-คอนโด ราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท อยู่จำนวน 5,650 หน่วย เกือบทั้งหมดเป็นคอนโดมิเนียม 5,546 หน่วย ที่เหลืออีก 104 หน่วย เป็นบ้านแนวราบ และถ้าเจาะเฉพาะกทม. จะพบว่า บ้านราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท มีเพียง 806 หน่วยและเป็นคอนโดทั้งหมด

         ส่วนจังหวัดปริมณฑลที่ทำการสำรวจ ได้แก่ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ และสมุทรสาคร พบว่า ปทุมธานีมีบ้าน-คอนโดราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท มากสุดที่จำนวน 3,177 หน่วย ซึ่งทั้งหมดเป็นคอนโดมิเนียม รองลงมาเป็นสมุทรปราการจำนวน 1,360 หน่วย ส่วนนนทบุรีมีจำนวน 303 หน่วย และสมุทรสาครมีเหลือขายแค่ 4 หน่วยเท่านั้น

         ในต่างจังหวัดมีบ้านและคอนโดไม่เกิน 1.2 ล้านบาทรวมกันแค่ 2,829 หน่วยเท่านั้น ซึ่งในแต่ละจังวัดมีบ้าน-คอนโดเหลือขายในราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาทอยู่ในหลักไม่เกิน 100-200 หน่วยเท่านั้น

         ยกเว้นพื้นที่ภาคตะวันออกที่มีบ้าน-คอนโดเหลือขายราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท มากที่สุดในภูมิภาคจำนวน 1,797 หน่วย ซึ่งน่าจะเป็นที่อยู่อาศัยที่รองรับแรงงานในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ โดยมีอยู่มากในจังหวัดชลบุรี ฉะเชิงเทรา และระยอง ตามลำดับ

         นายวิชัย วิรัตกพันธุ์ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ให้ความเห็นว่า การปรับเงื่อนไขโครงการบ้านล้านหลังจะไปสอดคล้องกับเกณฑ์ของบีโอไอ ที่ขยายการส่งเสริมบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาทในพื้นที่กทม.และปริมณฑล

         ส่วนในต่างจังหวัดยังส่งเสริมบ้านในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ซึ่งจะได้รับสิทธิประโยชน์เฉพาะการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลเป็นระยะเวลา 3 ปี ทำให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนา low-cost คอนโด ได้มากขึ้น ซึ่งถือเป็นการผ่อนคลายขึ้นมาอีกระดับหนึ่ง และจะทำให้คนที่เข้าโครงการบ้านล้านหลังสามารถเลือกซื้อบ้านในมากขึ้นด้วย

        เอกชนพร้อมลุยผุดคอนโด low-cost

        ด้วยดีมานด์ที่มีอยู่ในโครงการบ้านล้านลังและการผ่อนปรนเงื่อนไขในการปล่อยกู้และสนับสนุนสินเชื่อให้ผู้ประกอบการรวมถึงสิทธิประโยชน์ด้านภาษีจากบีโอไอก็อาจจะทำให้ผู้ประกอบการให้ความสนใจในการพัฒนาโครงการราคาถูกมากยิ่งขึ้น

         ซึ่งตอนนี้ก็มีผู้ประกอบการเตรียมแผนลงทุนรองรับอยู่ส่วนหนึ่ง อาทิ โครงการรีเจ้นท์โฮม ของบริษัท รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ ที่เตรียมยื่นขอบีโอไอพัฒนา low-cost คอนโด รวม 50,000 หน่วย ภายในปี 2563-2565 โดยในปี 2563 จะพัฒนาโครงการในทำเลแยกบางนา และวุฒากาศ ส่วนแผนปี 64 เปิดโครงการบริเวณกล้วยน้ำไท พระราม 4 และยังมีอีกหลายทำเลที่กำลังเจรจาซื้อที่ดินอยู่

         ขณะที่บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ พัฒนาโครงการในราคาที่ต่ำกว่าล้านในปีนี้ 3 โครงการ คือ 1. เสนา คิทท์ เพชรเกษม-พุทธมณฑล สาย 7 มูลค่าโครงการ 192 ล้านบาท ปัจจุบันราคาอยู่ที่ 31,520 บาทต่อ ตร.ม. หรือราคาเริ่ม 788,000 บาท 2. โครงการเสนา คิทท์ เทพารักษ์-บางบ่อ (อยู่ระหว่างการเปิดตัวโครงการ) และ 3. โครงการ เดอะ คิทท์ รังสิต-ติวานนท์ มูลค่าโครงการ 490 ล้านบาท ราคาเริ่ม 930,000 บาทเป็นต้น

         นอกจากนี้ ยังมีโครงการเคหะชุมชน และบ้านเอื้อาทรของการเคหะแห่งชาติที่มีคอนโดราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท เปิดขายอยู่หลายโครงการเช่นกัน

         คงต้องติดตามกันตอนจบว่า ในเวลาอีกปีกว่าๆ ของโครงการจะสามารถสร้างโอกาสให้กับผู้มีรายได้น้อยได้มีที่อยู่อาศัยเป้นของตนเองได้มากน้อยแค่ไหน และถ้าจะว่ากันจริงๆ โครงการนี้อาจจะเป็น role model ให้รัฐบาลได้นำไปศึกษาปัญหาอุปสรรคต่างๆ ถ้าอยากจะสร้างสวัสดิการเพื่อให้คนไทยได้มีบ้านกันจริงๆ