Loading

รายงาน: เอกซเรย์ตลาดบ้านมือ2รุ่งหรือร่วง

วันที่ : 12 กรกฎาคม 2563
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผย ทิศทางตลาดบ้านมือสอง ปี 63 ไม่เเตกต่างจากบ้านใหม่
          อุมาภรณ์ ขวัญเมือง

          ภาคอสังหาริมทรัพย์ นับเป็นอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ของประเทศ จากมูลค่าที่เกิดขึ้นในแต่ละปีนับแสนล้านบาท นอกจากจะถูกผลักดันโดยตลาดบ้านใหม่หลักร้อยโครงการ นับหมื่นหน่วยในแต่ละปี กลุ่มบ้านมือ2 ที่ไม่มีตัวเลขจัดเก็บแน่ชัด แต่เคยมีสถิติสูงสุดนับ 4 แสนหน่วย หลังเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่เมื่อปี 2554 โดยมีจุดเด่นในแง่ทำเล และขนาดที่เหนือกว่าบ้านใหม่นั้น มองว่ามีความสำคัญต่ออุตสาห กรรมไม่แพ้กัน มูลค่ามหาศาลใกล้เคียงกัน ทั้งนี้ ในสภาวะที่ตลาดที่อยู่อาศัยใหม่ กรุงเทพมหานคร-ปริมณฑล หดตัว ตามแรงถ่วงทิศทางเศรษฐกิจไทย หวั่นซึมยาวไม่ต่ำกว่า 2 ปีเนื่องด้วยพิษโควิด-19 บางส่วนมองนับเป็นโอกาสของ "ตลาดบ้านมือ2" ซึ่งมักมีราคาถูกกว่าบ้านใหม่ 30-50% เพราะสามารถตอบสนองกับดีมานด์ ซึ่งมีกำลังซื้อไม่มากได้ดี โดยคนกลุ่มนี้มักถูกจำกัดการเข้าถึงวงเงินสินเชื่อมูลค่าสูง จากเกณฑ์ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน และมาตรการเหล็กการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ทำให้ปัจจุบันผู้ซื้อบางราย เริ่มมองหาบ้านราคาถูกลง ท่ามกลางความจำเป็นต้องปรับตัวตามวิถีใหม่ (New Normal) สะท้อนจากสมาคมนายหน้าอสังหา ริมทรัพย์ อกผายไหล่ผึ่ง ระบุ กลุ่มนายหน้า ซึ่งมักเกี่ยวกันกับการขายบ้านมือ2 เฉพาะมีรายได้เพิ่มขึ้นถ้วนหน้าในช่วงโควิด การันตรีตลาดรุ่ง

          "โควิด"ดันขายบ้าน

          โดยนายประวิทย์ อนุศิริ นายกสมาคมนายหน้าอสังหา ริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า ตลอดช่วงสถานการณ์โควิด-19 กลุ่มนายหน้าไม่ได้รับผลกระทบเหมือนอาชีพอื่นๆ แต่กลับมีรายได้เพิ่มขึ้น จากเปอร์เซ็นต์การขายเฉลี่ย 3% ต่อยูนิต เนื่องจากมีผู้ต้องการขายทรัพย์ออก และต้องการซื้อเกิดขึ้นสูงกว่าช่วงปกติ ทั้งยังพบว่าช่วงดังกล่าว มีนายหน้าขายบ้านมือ2 เข้าสู่ตลาดมากขึ้น โดยประเมินว่า หลังสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลาย ตลาดอสังหาฯ จะมีความต้องการกลุ่มคนที่ทำหน้าที่เป็นสื่อกลางในการซื้อ-ขาย มากขึ้นอีก 30-40% โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านมือ2

          เช่นเดียวกับ นางสาวสุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์คอนซัลติ้ง จำกัด ผู้ให้บริการเว็บไซต์ TERRABKK.COM ซึ่งเป็นเว็บสื่อกลางซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ที่ผ่านมาเว็บไซต์ให้บริการฝากขายทั้งโครงการใหม่และบ้านมือ2 แต่พบว่าผู้ใช้งาน ซึ่งไม่ใช่เพียงกลุ่มผู้มีกำลังซื้อต่ำ แต่สัดส่วนกลุ่มคนที่ค่อนข้างมีกำลังซื้อสูง ก็มีการค้นหากลุ่มบ้านมือ2 เพิ่มขึ้น มากกว่าบ้านใหม่อย่างต่อเนื่อง สะท้อนถึงการเติบโตของตลาดบ้านมือ2ในปัจจุบันได้อย่างดี โดยส่วนหนึ่งคาดมาจากทรัพย์ที่เข้ามาในตลาดมากขึ้น โดยพบว่าปี 2562 มีทรัพย์ประกาศขายผ่านเว็บไซต์ตนเอง เพิ่มขึ้นกว่า 90% เฉลี่ยปีละประมาณ 2 แสนหน่วย สะสม 6 ปี รวม 1 ล้านหน่วย โดยปัจจุบันมีทรัพย์ที่รอการซื้อ-ขาย จำนวน 3.5 แสนหน่วย ซึ่งเพิ่มขึ้นมาจากปี 2562 ถึง 2 เท่าตัว แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 2.56 แสนทรัพย์ ( 40% ขาย 60% เช่า ) ,บ้านเดี่ยว 3.2หมื่นหน่วย (72% ขาย 28% เช่า ),ทาวน์เฮ้าส์ 2.2 หมื่นหน่วย ( 65% ขาย 35% เช่า) และที่ดินอีก 2.2 หมื่นหน่วย ขณะเดียวกัน พบการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านมือ2 ณ ช่วงไตรมาส 1 ของปีนี้ ไม่ได้ลดต่ำลงเหมือนกลุ่มบ้านใหม่ โดยเฉพาะในกลุ่มทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว มีการโอนฯสูง อีกทั้งยังพบว่า การซื้อ- ขาย ปัจจุบันสามารถปิดดีลได้เร็วขึ้น จากเดิมเฉลี่ย 6 เดือน เหลือเพียง 2-3 เดือนเท่านั้น เมื่อมีนายหน้าจำนวนมากเข้ามาเป็นตัวกลาง ทำให้ตลาดอสังหาฯคึกคัก มีการหมุนเวียน เปลี่ยนมือได้เร็วขึ้น"

          มือ2ไม่ต่างบ้านใหม่

          ขณะที่นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ฐานะรักษาผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เผย "ฐานเศรษฐกิจ" ในต่างมุมว่า ตลาดบ้านมือ2 ปี 2563 น่าจะมีทิศทางไม่ได้แตกต่างจากตลาดบ้านใหม่เท่าไหร่นัก และอาจจะอยู่ในภาวะแย่กว่าด้วยซ้ำไป เนื่องจากขณะนี่มีโครงการที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมอยู่จำนวนมาก โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม ที่ต่างมีการออกโปรโมชัน ลดราคาลงแรงมากกว่า 30-40% เข้ามาดึงดีมานด์ความต้องการของกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อไม่สูงนักออกไปเป็นจำนวนมาก ซึ่งเดิมที มักกระจุกตัวอยู่ในตลาดบ้านมือ2 ส่วนกลุ่มบ้านจัดสรร แม้ไม่ได้มีการลดราคา เพื่อแข่งขันเหมือนในตลาดคอนโดฯ แต่อย่างไรก็ตาม การซื้อบ้านจัดสรรต่อจากผู้อื่นในลักษณะมือสองนั้น ส่วนหนึ่งผู้ซื้อเองก็จำเป็นต้องมีเงินสำรองเช่นกัน เพื่อสำหรับการซ่อมแซมต่อเติมบ้านที่อาจไม่ได้อยู่ในสภาพสมบูรณ์ตามความต้องการ ต่างจากบ้านใหม่ ซึ่งมักให้เฟอร์นิเจอร์พื้นฐานระดับหนึ่งรองรับไว้แล้ว สามารถเข้าอยู่อาศัยได้ทันที

          "คนที่มีกำลังซื้อไม่มาก ส่วนใหญ่พบ ไม่ว่าจะขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านใหม่ หรือ บ้านมือ2 ก็มักจะถูกปฎิเสธเหมือนกัน มองว่าตลาดบ้านมือ2 ปีนี้คงไม่สดใส เพราะเศรษฐกิจทั่วประเทศชะลอตัว กำลังซื้อยิ่งตกต่ำ แม้แต่บ้านราคาถูกก็ได้รับผลกระทบ

          อย่างไรก็ตามเมื่อย้อนกลับไปดูข้อมูลการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ พบว่ายอดการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือ2ในแต่ละปี มีสัดส่วนไม่น้อยกว่าบ้านใหม่ แสดงถึงความต้องการต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่ผู้ซื้อบางส่วนยังให้ความสำคัญกับทำเล ซึ่งบ้านใหม่ไม่สามารถทดแทนได้