บริษัทอสังหาฯ แห่ระดมทุน "ตุนสภาพคล่อง" ทั้ง "ออกหุ้นกู้-ขายไอพีโอ" เผยตั้งแต่ไตรมาส 2 ยอดออกหุ้นกู้รวมแล้วกว่า 3.6 หมื่นล้าน จ่อขายไอพีโออีก 4 บริษัท ขณะ "กระแสเงินสด" เพิ่มต่อเนื่อง หวังรับมือความไม่แน่นอนในระยะข้างหน้า ด้าน "นักวิเคราะห์" ประเมิน ความเสี่ยง ด้านสภาพคล่องลดลง แต่ห่วงการเติบโตระยะ ข้างหน้า หลังชะลอลงทุน

          ภาคอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นอีกหนึ่งกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ซึ่งกระทบต่อเศรษฐกิจและกำลังซื้อของประชาชนทั่วไป ทำให้หลายบริษัทต้องใช้กลยุทธ์ด้านราคาเพื่อระบาย สต็อกสินค้าที่มีอยู่ หวังตุนเงินสดรับมือกับสถานการณ์ที่ยังมีความไม่แน่นอนสูงในระยะข้างหน้า

          ช่วงที่ผ่านมา จึงเห็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ "ระดมทุน" ในรูปแบบต่างๆ ทั้งการออกขายหุ้นกู้และการนำหุ้นเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ โดยตั้งแต่ช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมาซึ่งเป็นช่วงที่สถานการณ์เศรษฐกิจย่ำแย่สุดจากวิกฤติโควิด มาจนถึงปัจจุบัน และต่อเนื่องไปยังต้นเดือนต.ค. พบว่า มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้เสนอขายหุ้นกู้และเตรียมจะเสนอขายหุ้นกู้รวมทั้งสิ้น 24 บริษัท คิดเป็น มูลค่ารวม 3.6 หมื่นล้านบาท

          สำหรับบริษัทขนาดใหญ่ที่ได้ออกเสนอขายหุ้นกู้ ไปแล้ว เช่น  แมกโนเลีย มูลค่า 6 พันล้านบาท บมจ.แลนด์แอนเฮ้าส์ (LH) มูลค่า 5.4 พันล้านบาท บมจ.อนันดาดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN) มูลค่า 5 พันล้านบาท  ส่วนบริษัทที่เตรียมออกเสนอขายในช่วงเดือนก.ย.ต่อเนื่องถึงต้นเดือนต.ค.มีจำนวน 5 บริษัท คิดเป็นมูลค่ารวมไม่น้อยกว่า 1.5 พันล้านบาท

          ด้านบริษัทที่เตรียมนำหุ้นเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ โดยได้ยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหลักทรัพย์(ไฟลิ่ง) ต่อสำนักงาน คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ไปแล้ว มีจำนวน 4 บริษัท ประกอบด้วย บมจ.ไซมิส แอสเสท เสนอขาย 290 ล้านหุ้น, บมจ.แอสเสทไวส์ เสนอขาย 206 ล้านหุ้น, บมจ.ดีเฮ้าส์พัฒนา เสนอขาย 217.2 ล้านหุ้น และ บมจ.จักรไพศาล เอสเตท เสนอขาย 82.7 ล้านหุ้น

          นอกจากนี้ หากพิจารณาฐานะการเงินและกระแสเงินสดของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จะเห็นว่า ณ สิ้นไตรมาส 2 ที่ผ่านมา เงินสดสุทธิจากการดำเนินงานของหลายบริษัทพลิกมาเป็นบวก จาก ปกติที่มักจะติดลบต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นว่าบริษัทเหล่านี้เร่งขายสินค้าออกไปเร็วขึ้น ในขณะเดียวกันก็ชะลอการลงทุนโครงการใหม่ อาทิ บมจ.แสนสิริ (SIRI) มีเงินสดสุทธิจากการดำเนินงานราว 2.4 พันล้านบาท เทียบกับช่วงสิ้นปี 2562 ที่ติดลบ 7.2 พันล้านบาท บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) หรือ AP มีเงินสดสุทธิ 1.8 พันล้านบาท จากปีก่อนที่ติดลบ 9.8 พันล้านบาท บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) มีเงินสดสุทธิ 522 ล้านบาท จากปีก่อนที่ติดลบ 1.7 พันล้านบาท

          ขณะเดียวกัน หากพิจารณาจากเงินสด ณ สิ้นไตรมาส 2 จะเห็นว่าหลายบริษัทมีตัวเลขที่ "เพิ่มขึ้น" จากช่วงสิ้นปี 2562 ทั้ง SIRI, AP, ORI, ANAN รวมถึง บริษัทอย่าง บมจ.แอล.พี.เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) บมจ.ศุภาลัย (SPALI) และบมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) สะท้อนว่าภาคอสังหาฯกำลังระดม สภาพคล่องเพื่อรับมือกับสถานการณ์ในระยะข้างหน้า

          นายแมนพงศ์ เสนาณรงค์ รองผู้จัดการ หัวหน้าสายงานผู้ออกหลักทรัพย์ ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) กล่าวว่า การเข้ามาระดมทุนของ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็ก ที่พัฒนาโครงการเพื่อขายในพื้นที่ต่างจังหวัด เพราะก่อนที่จะเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 รัฐบาลมีนโยบายการที่จะกระจายความเจริญออกไปภูมิภาค เมืองรอง ซึ่งปกติ ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องใช้เงินทุนสูงในการดำเนินธุรกิจ ดังนั้นผู้ประกอบการ บางส่วนจึงต้องเข้ามาระดมทุนในตลาดหุ้น

          นายสรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโส บล.กสิกรไทย เปิดเผยว่า ช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา บริษัทในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ใช้กลยุทธ์แบบเดียวกัน แต่จะเข้มข้นแตกต่างกันไปตามจุดยืนของแต่ละบริษัท โดย 2 กลยุทธ์หลัก คือ การเร่งระบายสินค้าเพื่อให้ได้กระแสเงินสดเข้ามา และการชะลอการลงทุนใหม่ ทั้งในส่วนของการซื้อที่ดินเพิ่มเติมหรือก่อสร้างโครงการใหม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม

          หากพิจารณาในส่วนของงบลงทุน (CAPEX) ของหลายบริษัท จะเห็นว่าลดลงเยอะมาก ทำให้ ค่าใช้จ่ายก่อนการพัฒนาโครงการลดลงไปด้วย เช่นกัน รวมถึงการปรับกลยุทธ์การตลาดเพื่อ ลดต้นทุน ทำให้กระแสเงินสดของแต่บริษัทในไตรมาส 2 เป็นบวกเกือบทุกราย แต่ก็จะมีบางบริษัท ที่ภาพเป็นตรงกันข้าม อย่าง SPALI ซึ่งหนี้สินต่อทุน เพิ่มขึ้นจากเดิม ขณะที่เงินสดสุทธิจากการดำเนินงาน พลิกมาเป็นติดลบ 3.9 พันล้านบาท เนื่องจากมีหลายโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง  "ขณะนี้ผู้ประกอบการหลายบริษัทก็วิ่งเข้าหาสถาบันการเงินมากขึ้น รวมถึงเบิกมาเป็นเงินสำรองเก็บไว้ พร้อมลดการออกหุ้นกู้ ทำให้ความเสี่ยงในการชำระคืนหนี้หุ้นกู้ลดลง และความเสี่ยงเรื่องของสภาพคล่องก็น่าจะลดลงไปบ้าง และปัจจุบันบริษัท ขนาดใหญ่บางรายก็ออกหุ้นกู้เพื่อทดแทนของเก่าได้บ้าง ทำให้ความเสี่ยงในเรื่องของสภาพคล่องและการผิดนัดชำระหนี้ลดลง แต่ก็อาจจะยอมแลกกลับการที่มีสินค้าขายลดลงในอนาคต"

          แม้สภาพคล่องโดยรวมของบริษัทอสังหาฯ จะเพิ่มขึ้น แต่ปัญหาอย่างหนึ่งคือ แนวโน้มการเติบโตอาจจะไม่ดี เนื่องจากการชะลอซื้อที่ดินบางส่วนเพื่อพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็ก ที่อาจจะไม่ได้มีการตุนที่ดินไว้ก่อนหน้านี้ ขณะเดียวกัน การเร่งขายในไตรมาส 2 อาจจะเป็นการดึงเอาดีมานด์ในอนาคตมาก่อนก็เป็นได้

          ก่อนหน้านี้ นายเศรษฐา ทวีสิน กรรมการ ผู้จัดการใหญ่ บมจ.แสนสิริ ทวีตข้อความผ่าน @Thavisin ถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาฯขณะนี้ ว่า ถ้าใครบอกว่าตลาดอสังหาฯยังไปได้ คนนั้นพูดไม่จริงแน่นอน ทุกวันนี้แสนสิริยอดโอนสูงเป็นประวัติการณ์ไม่ใช่เพราะตลาดดี แต่เพราะจัด โปรโมชั่นเพื่อเร่งขายเร่งโอน เพราะอยากได้เงินสดในการรับมือ worst case scenari" พร้อมกับ ระบุถึงผลกระทบของตลาดอสังหาฯ ที่จะมี ผลพ่วงมาจากปัญหาเศรษฐกิจในประเทศ หากรัฐไม่เร่งแก้ไขโดยด่วน