วงการอสังหาฯ หวั่น หนี้เสียพุ่ง ซ้ำรอยต้มยำกุ้ง ระบุหลายโครงการเริ่มมีปัญหาการเงิน เดินสู่การขายโครงการ เหตุแบงก์เข้มปล่อยสินเชื่อ  นายกฯอสังหาริมทรัพย์ไทย ชงรัฐหนุนมาตรการ "เพื่อนพยุงเพื่อน" เว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ3.3 % เปิดทางซื้ออสังหาฯที่ไปไม่รอด พัฒนาต่อ

          แหล่งข่าวในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ขณะนี้สถานการณ์ในตลาด อสังหาฯ หลายบริษัทเริ่มมีปัญหาสภาพคล่อง กระแสเงินสด (Cash flow) เนื่องจากต้องเงินกู้จากธนาคารมาพัฒนาโครงการ แต่เมื่อภาวะเศรษฐกิจโลก และเศรษฐกิจไทย ชะลอตัว จากพิษโควิด ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยกู้มากขึ้น ทำให้นักพัฒนาอสังหาฯไม่มีเงินหมุนในระบบก่อสร้าง และเริ่มมีปัญหาในการชำระหนี้จากเงินที่กู้ยืมมาพัฒนาโครงการก่อนหน้านี้

          ขณะเดียวกัน ลูกค้าบางส่วนยังชะลอการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ในโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมโอนฯ ทำให้วงรอบ การหมุนเงินของนักพัฒนาอสังหาฯต้องหยุดชะงัก

          "ลูกค้าโอนฯไม่ได้ เพราะการขอ สินเชื่อกับแบงก์ไม่ผ่าน ขณะที่บริษัท อสังหาฯบางรายไม่มีเงินทุนสำรองมากพอ จึงเริ่มมีบางโครงการ จำเป็นต้องตัดใจขายโครงการ เพื่อลดภาระทางการเงิน" แหล่งข่าว กล่าว โดยปฏิเสธที่จะเปิดเผยชื่อโครงการที่กำลังประสบปัญหาอยู่ในขณะนี้

          แหล่งข่าว ยังประเมินว่า ปัจจุบัน มีนักพัฒนาอสังหาฯ ที่มีเงินเหลือไม่ได้ ทำเฉพาะธุรกิจอสังหาฯอย่างเดียวอย่าง เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี อภิมหาเศรษฐีแถวหน้าของไทย ฉายาเจ้าพ่อน้ำเมาและราชาเทกโอเวอร์เมืองไทย อาจจะเข้ามาซื้อสินทรัพย์เหล่านี้เก็บไว้ หรืออาจเข้าเป็นเทคโอเวอร์บริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ ก็เป็นไปได้    โดยขณะนี้มีนักพัฒนาอสังหาฯ บางราย ที่ต้องการขยายพอร์ตสินค้า ทั้งที่เป็นคอนโดมิเนียม และแนวราบ (บ้านจัดสรร ทาวน์เฮ้าส์) จึงนำเสนอว่า ภาครัฐควรเข้ามาช่วย ในการซื้อขายทรัพย์ในโครงการอสังหาฯเหล่านี้ ซึ่งยังสร้าง ไม่เสร็จ แล้วถือครองไม่เกิน 5 ปีจะต้อง เสียภาษีธุรกิจเฉพาะซึ่งต้องเสียภาษีไป-กลับ สองรอบ รวม 6.6%

          "ตามหลักการคนที่ต้องจ่ายภาษี 3.3% ครั้งแรก จะเป็นคนขายที่มีรายได้กลับเข้ามา แต่เวลาเจรจากันคนขายอาจลดราคาขายให้แล้วให้คนซื้อจ่ายให้ด้วย แต่พอเวลาที่ขายต่อให้ลูกค้าภายใน 5 ปี ก็ต้องเสียภาษีอีก 3.3% ทำให้เป็นเงื่อนไขที่คนซื้อลังเลที่จะซื้อ เพราะกลายเป็นต้นทุนที่เพิ่มขึ้น หากรัฐยกเว้นให้ช่วงนี้จะช่วยให้นักพัฒนาอสังหาฯสามารถประคับประคองธุรกิจให้อยู่รอดก่อนที่กลายเป็นหนี้ไม่ก่อให้เกิด รายได้ หรือ NPL (Non-performing Loan) เหมือนกับปี 2540"

          นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้ความเห็นในเรื่อง ดังกล่าวว่า ในวันที่นักพัฒนาอสังหาฯ หลายรายมีโอกาสเข้าพบนายกรัฐมนตรี เขามีเวลาไม่มากในการนำเสนอมาตรการ "เพื่อนพยุงเพื่อน" หรือการสนับสนุนให้นักพัฒนาอสังหาฯ บางรายที่ยังมีกำลังทรัพย์ เข้าไปซื้อโครงการ อสังหาฯที่กำลังประสบปัญหาทางการเงิน ด้วยการลดภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3 %

          ยกตัวอย่าง มีบริษัทที่ทำโครงการอสังหาฯ อยู่ 5 โครงการ เป็นโครงการไฮไรส์ 2 โครงการ และโครงการแนวราบ3 โครงการ เริ่มจะ ไม่ไหวเพราะเหมือนกับต้องเลี้ยงลูก 5 คนทุกคนหิวพร้อมกันหมด สะท้อนว่าเอ็นพีแอล กำลังจะเกิดขึ้น ให้เห็นสิ่งที่กำลังจะเกิดขึ้นกับธนาคาร เพราะผู้ประกอบการไม่มีเงินพอที่จะทำโครงการต่อ

          "ความจริงมีนักพัฒนาอสังหาฯ บางรายที่พอมีกำลังซื้อสนใจเข้าไปช่วยซื้อโครงการแต่เมื่อจะต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3 % รู้สึกว่าไม่คุ้ม หากไม่สามารถช่วยเหลือได้ สิ่งที่เกิดขึ้นในธุรกิจอสังหาฯในปีนี้ คือ หนี้เสียจากนั้นถูกยึดทรัพย์ และฟ้องขายทอดตลาด บังคับใช้หนี้ ผมประเมินว่าหากปล่อยสถานการณ์ไว้เช่นนี้ โดยรัฐไม่เข้ามาช่วย  จะได้เห็นเหตุการณ์ที่กล่าวมาเร็วๆนี้แน่ ถ้าเพื่อนเซแล้วผมเข้าไปประคองแล้วผมต้องจ่ายค่าประคอง ผมอาจจะต้องยอมปล่อยให้เพื่อนล้ม แต่ถ้ารัฐบอกว่า อุ้มเพื่อนเลยไม่คิดภาษีพิเศษ ผมคงจะไปช่วยเพื่อนต่อและลากกันไปให้ถึงฝั่งได้ โมเดลของมาตรการนี้ เวลาซื้อให้ระบุว่าเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและมียอดขายแล้วเท่านี้ ไม่ใช่ขายทรัพย์กันเองเปล่าๆ เพราะเป็นการช่วยแก้ปัญหาให้ลูกค้าในโครงการที่ลูกค้าซื้อไปแล้วด้วย โดยคนซื้อโครงการไปจะเป็นหนี้แบงก์เดิมได้ไม่ต้องไปขอใหม่"

          เขายังบอกด้วยว่า เสียดายที่มีโอกาสได้พูดกับนายกรัฐมนตรีราว 45 วินาทีในวันที่ไปพบ โดยหวังว่ามาตรการนี้จะได้รับ การพิจารณาก่อนที่เกิดปัญหาหนี้เสียใน ภาคอสังหาฯ เพราะถ้าเป็นอย่างนั้นโอกาสเกิดปรากฏการณ์โดมิโนเอฟเฟคขึ้นได้ เมื่อถึงเวลานั้น กรมสรรพากรจะเก็บภาษีได้ไหม  "อยากให้รัฐบาลรีบออกมาตราการมาช่วย เพราะพวกผมต้องจ่ายดอกเบี้ยเป็นรายวินาทีอยู่นะครับ"

          ลูกค้าโอนฯไม่ได้ เพราะการขอสินเชื่อกับแบงก์ไม่ผ่าน

          บริษัทอสังหาฯบางรายไม่มีเงินทุนสำรองมากพอ จำเป็นต้องตัดใจขายโครงการ เพื่อลดภาระทางการเงิน