อสังหาริมทรัพย์

          นโยบายการกระจายความเจริญสู่จังหวัดรอบนอกกรุงเทพฯ ส่งผลให้จังหวัดนนทบุรี รัฐบาลมีการลงทุนในระบบสาธารณูปโภคหลายโครงการ ทั้งการขยายและตัดถนนไปเชื่อมต่อจังหวัดใกล้เคียง เช่น ถนนราชพฤกษ์ มีทางด่วนพิเศษที่เชื่อมเข้าสู่ศูนย์กลางทางเศรษฐกิจในกรุงเทพฯ รวมถึงการเปิดให้บริการโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง ขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ที่สามารถเคลื่อนย้ายประชากรจากนอกเมืองและในเมืองได้อย่างสะดวก เชื้อมไปถึงบางซื่อได้ ทำให้จังหวัดนนทบุรีได้รับความนิยม เนื่องจากเป็นจังหวัดที่อยู่ใกล้กรุงเทพฯ ทำให้เมืองมีการขยายตัวอย่างมาก ทั้งในเรื่องของที่อยู่อาศัยทั้งประเภทโครงการแนวราบ คอนโดมิเนียม, ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ เกิดธุรกิจร้านค้าจำนวนมาก

          ขณะที่ในภาพใหญ่ จังหวัดนนทบุรี ได้ถูกวางยุทธศาสตร์ที่จะขับเคลื่อนจังหวัดนนทบุรี สู่ เมืองอัจฉริยะ (Nonthaburi : Smart City) จะมีรูปแบบคล้ายๆ กับ กรุงเทพฯ ซึ่งตามแผนของรัฐบาล วางเป้าหมายให้ครอบคลุม 77 จังหวัด อย่างไรก็ดี ยังมีประเด็นที่ผู้ประกอบการ ภาคอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจอื่นๆ ที่จะเข้ามาลงทุนต่าง "กังวล" ซึ่งก็คือ การเตรียมประกาศใช้ผังเมืองรวมนนทบุรีปรับปรุงใหม่ภายในปี 2564

          ผังเมืองรวมนนทบุรีฉบับแก้ไข คาดได้ใช้ไม่เกินปี 66

          นายปรีชา กุลไพศาลธรรม นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรีคนใหม่ (กรรมการผู้จัดการ กลุ่มบริษัทเปี่ยมสุข) กล่าวว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ใน จ.นนทบุรี ชะลอตัวลง ทั้งจากเรื่องของภาวะเศรษฐกิจ กำลังซื้อที่คาดว่าจะเติบโตกลับปรับลดลง ขณะที่ การปรับปรุงร่างผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีฉบับใหม่ ที่จะนำมาทดแทนผังเมืองรวมที่ใช้มาตั้งแต่ปี 2548 คาดว่า จะประกาศใช้ภายในต้นไตรมาส 1-2 ของปี 2564 จากเดิมที่ต้องบังคับใช้ในปลายปี 2562 โดยกระบวนการ เดินหน้ามาจนครบ 18 ขั้นตอนในการทำผังเมืองรวม ฉบับใหม่ อย่างไรก็ตาม ทางสมาคมการค้าอสังหาฯ นนทบุรี จะมีการทำหนังสือไปถึงผู้ว่าราชการจังหวัดนนทบุรี เพื่อเสนอแก้ไขในบางประเด็น เช่น ความกว้างของขอบทางถนนเหลือ 8-10 เมตร เป็นการเปิดโอกาส ในการพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยวได้

          "มีข่าวดีตรงที่ ทางผู้ว่าราชการจังหวัดนนทบุรี เปิดรับฟังปัญหาและจะรีบแก้ไขในเชิงรุก รวมถึงการ แก้ไขไม่ต้องเข้าสู่กระบวนการ 18 ขั้นตอน เพราะอำนาจขึ้นตรงกับผู้ว่าฯ โดยการแก้ไขจะอยู่ในเรื่องความกว้าง ของถนน กระบวนการผังเมืองรวมฉบับแก้ไข น่าจะใช้ได้ไม่เกินปี 2565 ถึง 2566" นายปรีชากล่าวและชี้ประเด็นจากผลของผังเมืองที่ยังไม่มีความชัดเจนก่อนหน้านี้ว่า

          ช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการชะลอการขอจัดสรรโครงการใหม่ ประกอบกับการเกิดสถานการณ์โรคระบาดโควิด-19 ทำให้ตัวเลขการขอจัดสรรลดลงตั้งแต่ปี 2562 ค่อนข้างมาก เนื่องจากหากขอจัดสรรแล้วอาจจะไม่ทันกฎหมายจัดสรรใหม่ ทำให้ที่ดินไม่สามารถนำไปพัฒนาได้ ขณะที่สถาบันการเงินค่อนข้างกังวลในเรื่องของ ซัปพลาย และความไม่ชัดเจนของผังเมืองใหม่ ทำให้ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมาอย่างต่อเนื่อง

          มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์นนทบุรี เป็นรองแค่ กทม.

          สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ จ.นนทบุรี พบว่า ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา รัฐบาลมีการลงทุนระบบสาธารณูปโภคเป็นจำนวนมากและต่อเนื่อง ทำให้ภาค อสังหาฯมีการเติบโตรองจากกรุงเทพฯ จะเห็นว่า ภาค อสังหาฯจะเติบโตล้อไปกับโครงข่ายคมนาคม อย่างของ จ.นนทบุรี เส้นถนนราชพฤกษ์เหนือใต้ ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จไปเชื่อมถึงถนนรังสิต ไปชนถึง จ.ปทุมธานี ปัจจุบันมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพู

          โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์กรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2562 กรุงเทพฯมีมูลค่าอยู่ที่ 402,600 ล้านบาท ขณะที่ จ.นนทบุรี มีตัวเลข 70,420 ล้านบาท เนื่องจากที่อยู่อาศัยใน จ.นนทบุรีมีราคาสูงกว่า จ.สมุทรปราการ ขณะเดียวกัน ราคาที่มีปรับตัวสูงขึ้นกว่าเมื่อเทียบกับจังหวัดอื่นๆ

          แต่หากพิจารณาในด้านจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ จ.สมุทรปราการ จะอยู่อันดับที่ 2 รองจากกรุงเทพฯ มีจำนวน 31,753 หน่วย อันดับ 4 คือ จ.นนทบุรี อยู่ที่ 26,588 หน่วย ขณะที่การเติบโตของมูลค่าการ โอนกรรมสิทธิ์กรุงเทพฯ และปริมณฑล เฉลี่ย 3 ปี (2560-2562) อยู่ที่ 15% เมื่อเทียบการเติบโตกับจังหวัดในปริมณฑลด้วยกัน

          ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยใน จ.นนทบุรี ค่อนข้างสูง เมื่อเทียบกับจังหวัดอื่น ทำให้จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์จะอยู่ในอันดับที่ 4 โดยราคาของแนวราบ มีราคาต่ำกว่ากรุงเทพฯ ประมาณ 30-50% สำหรับ ราคาคอนโดมิเนียม จะมีราคาต่ำกว่ากรุงเทพฯ ประมาณ 70%

          "สิ่งที่น่าสนใจ คือ เรื่องจำนวนประชากรแฝง กลางคืนของ จ.นนทบุรี คนที่ไปทำงานในพื้นที่กรุงเทพฯและจังหวัดใกล้เคียง แล้วมานอนที่ จ.นนทบุรี อยู่ ระดับที่ 6 ขณะที่จำนวนประชากรแฝงกลางวัน กลุ่มคนที่เข้ามาทำงานใน จ.นนทบุรี มีตัวเลขมาเป็นอันดับ 1 แซงหน้าจังหวัดอื่นๆ เพราะในอนาคต เริ่มมีแหล่งงานใหม่ๆ เพิ่มขึ้น มีการเข้ามาทำงานในกลางวันมากกว่ากลางคืน เป็นผลจากการเดินทางที่สะดวกสบาย มีถนนเชื่อมต่อกับกรุงเทพฯและ จ.ปทุมธานี ในหลายๆ พื้นที่ ทำให้การพัฒนาเมืองในบางครั้ง อาจจะไม่ชัดเจน ในเรื่องของ การกำหนดสีผังเมือง"

          โควิด-19 ดันดีมานด์บ้านแพง-พื้นที่ใหญ่ ขายดี

          สำหรับผลกระทบจากการระบาดของเชื้อไวรัส โควิด-19 ต่อธุรกิจใน จ.นนทบุรี ประเมินว่า ยอดรับรู้ รายได้ทั้งปีจะลดลงราว 20% เมื่อดูข้อมูลจาก TerraByte พบว่า ตลาดคอนโดฯใน จ.นนทบุรี มีสินค้าคงค้างลดลงเฉลี่ย 20% ต่อปี นับตั้งแต่ปี 2558 ที่มีซัปพลายเข้าสู่ ตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยผู้พัฒนาฯส่วนใหญ่ ปักหมุด และเปิดคอนโดฯ โครงการใหม่จำนวนมากที่อำเภอเมืองนนทบุรี ซึ่งเป็นแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง รวมถึง เส้นถนนแจ้งวัฒนะ-ติวานนท์ ที่จะเกี่ยวโยงกับรถไฟฟ้าสายสีชมพู

          "คอนโดฯช่วงปี 58 เกิดขึ้นมาก เนื่องจากรถไฟฟ้าสายสีม่วงเปิดให้บริการ จะว่าไปแล้ว ก็เป็นกับดักของ ผู้ประกอบการ ซึ่งในบางครั้งการมีรถไฟฟ้าอาจจะไม่ใช่ แต่ก็ทำให้เรามีประสบการณ์ ตั้งแต่ปี 2557-2563 หน่วยสะสมของคอนโดฯมีประมาณ 51,126 หน่วย โดยการเปิดโครงการใหม่มีจำนวนลดลง แต่ละปีถูกดูดซับออกไป อย่างต่อเนื่อง ตัวเลขช่วง 4-5 ปี มียอดโอนกรรมสิทธิ์ รวม 42,065 หน่วย ทำให้คาดว่า จะเข้าสู่จุดภาวะสมดุล ที่ดีได้ คาดว่าในปีนี้ มีหน่วยคงเหลือในตลาดไม่เกิน 10,000 หน่วย โดยตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ มีตัวเลขอยู่ที่ 6,000 หน่วย ลดลงติดลบ 30 เปอร์เซ็นต์ และในปีหน้า หน่วยเหลือในตลาดจะอยู่ประมาณ 4,000 หน่วย ติดลบ 30 เปอร์เซ็นต์ แต่คาดว่าซัปพลายคงค้างในตลาดจะหมดได้ภายในปี 64 หากไม่มีการเติมสินค้าใหม่เข้ามา แต่ทั้งนี้หากในอนาคต จีดีพี ขยายตัวมากขึ้น การพัฒนาคอนโดฯใน จ.นนทบุรี อาจจะพอมีความหวัง ถ้าสามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีชมพูได้ และมี ต้นทุนในการเดินที่ต่ำลง"

          ส่วนตลาดแนวราบตั้งแต่ปี 2559 ได้มีซัปพลายใหม่เข้าสู่ตลาดต่อเนื่อง เพราะเป็นปีที่รถไฟฟ้าสายสีม่วง และทางด่วนศรีรัช-วงแหวนฯ เปิดให้บริการ โดยกว่า 60% เป็นตลาดทาวน์โฮม โซนบางบัวทอง-บางใหญ่ ส่งผลต่อราคาเปิดตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 3% ต่อปี ซึ่งซัปพลายในปี 63 คงเหลือในตลาด 14,000 หน่วย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ จะลดลงติดลบ 20% หรือมีตัวเลขการโอน 12,000 หน่วย เป็นตัวเลขที่ติดลบเกินกว่าที่คาดการณ์ไว้ ส่วนปี 64 จะมีเหลือขายในตลาด 2,000 หน่วย แต่ทั้งนี้ ต้องรอประเมินสถานการณ์ไตรมาส 4 ปีนี้ และการเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาสแรกของปี 64

          โดยคอนโดฯใน จ.นนทบุรี มากกว่า 80% อยู่ในระดับราคาเฉลี่ย 40,000-60,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) และในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ราคามีการปรับตัวสูงขึ้น ราว 9% ต่อปี ขณะที่แนวราบส่วนใหญ่จะเป็นทาวน์โฮม ราคา 2-3 ล้านบาท ตอบโจทย์ความต้องการซื้อ (ดีมานด์) ของผู้ซื้อ ส่วนบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมีระดับราคา 3-5 ล้านบาทมากที่สุด ซึ่งบ้านเดี่ยวยังมีการปรับลดลงเฉลี่ย 8% ต่อปี ส่วนบ้านแฝดราคาเพิ่มขึ้น 5% ต่อปี ปัจจุบันใน จ.นนทบุรีมีซัปพลายเหลือขายรวมราว 15,795 ยูนิต เป็นคอนโดฯ 7,080 ยูนิต และแนวราบ 8,715 ยูนิต แบ่งเป็น ทาวน์โฮม 5,778 ยูนิต, บ้านเดี่ยว 1,978 ยูนิต และบ้านแฝด 959 ยูนิต

          "ต้นปีที่ผ่านมา การเข้าเยี่ยมชมโครงการไม่เพิ่มขึ้นมากนัก ยิ่งช่วงเกิดโควิด-19 ผู้ประกอบการหันมาทำตลาดและส่งเสริมการขายผ่านตลาดออนไลน์ ซึ่งได้ผลตอบรับที่ดี เพราะช่วงล็อกดาวน์ ลูกค้าที่อยู่ระหว่างตัดสินใจ ซื้อที่อยู่อาศัย ได้มีเวลาศึกษาข้อมูล และเริ่มมองหา บ้านที่มีพื้นที่ใหญ่ขึ้น ประกอบกับผู้ประกอบการทำโปรโมชันเพื่อเพิ่มกระแสเงินสดกลับเข้าบริษัท ทำให้ ยอดลูกค้าเข้าชมโครงการไตรมาส 2 เพิ่มขึ้นถึง 50% ยอดขายดีขึ้น โดยเฉพาะบ้านราคาแพง อย่างบ้านแฝด 3-4 ล้านบาท และบ้านเดี่ยว 5-7 ล้านบาท ได้รับความนิยมในช่วงนี้"

          ยอดปฎิเสธสินเชื่อยังมีแนวโน้มสูงขึ้น

          นายปรีชา กล่าวถึงสถานการณ์ในเรื่องการโอนที่อยู่อาศัยว่า เรากังวลทั้งปีนี้ ตลาดแนวราบคงไม่แตกต่างมากนัก แม้ยอดขายในไตรมาส 2 จะปรับตัวดีขึ้น แต่ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ อาจจะทำให้ทั้งปี ยอดโอนกรรมสิทธิ์ชะลอตัวลง ซึ่งตัวเลขยอดการ ถูกปฏิเสธสินเชื่อก่อนโควิด-19 ยอดรีเจกต์เรตอยู่ที่ 20% แต่หลังเกิดการระบาด ตัวเลขเพิ่มเป็น 40%

          "ช่วง 1-2 เดือนหลัง เรื่องรีเจกต์เรตเริ่มน้อยลง เพราะลูกค้าเริ่มเข้าใจฐานะการเงินตัวเอง และอาจจะ ตัดสินใจในเรื่องการซื้อช้าลง ทั้งนี้ เราก็พอประเมินได้ว่า รีเจกต์เรตคงจะเห็นอยู่ เนื่องจากต้องมองเรื่องของจีดีพี แม้ว่าในปี 64 จะเป็นบวก แต่ไม่ได้หมายความว่า เศรษฐกิจจะดีขึ้นอย่างชัดเจน "

          ส่อง 5 ทำเลที่อยู่อาศัยชั้นดี

          นายสุทธิรักษ์ เสถียรภาพอยุทธ์ อุปนายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี (กรรมการผู้จัดการ บมจ. ธนาสิริ กรุ๊ป จำกัด) และประธานการจัดงานมหกรรม "บ้านดี นนทบุรี" กล่าวว่า ได้แบ่งโซนศักยภาพของ 5 กลุ่มโซนที่อยู่อาศัยชั้นดี ได้แก่ 1. วงศ์สว่าง-ติวานนท์ ทำเลกรุงเทพฯส่วนขยาย 2. ติวานนท์-แจ้งวัฒนะปากเกร็ด ศูนย์กลางนนทบุรี 3. ราชพฤกษ์-นครอินทร์ ทำเลที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ 4. กาญจนา-บางใหญ่ ศูนย์กลางฝั่งตะวันตก และ 5. กาญจนา-บางบัวทอง ซึ่งเป็นทำเลที่เชื่อมต่อการเดินทาง (พิจารณาตาราง "5 ที่อยู่อาศัยชั่นดี ใน จ.นนทบุรี)

          นายบริสุทธิ์ กาสินพิลา กรรมการผู้จัดการ บริษัท โฮมบายเออร์ไกด์ จำกัด กล่าวถึงพฤติกรรมของกลุ่มลูกค้าที่เข้ามาสำรวจตลาดที่อยู่อาศัย พบว่า ช่วงก่อน ที่จะล็อกดาวน์ การค้นหาบ้านมีปริมาณไม่มากเท่ากับ ช่วงที่เกิดการระบาดของโควิด-19 ที่จะมองหาโครงการ ที่อยู่อาศัยแนวราบ อย่างเช่น ทาวน์โฮม ราคา 1-3 ล้านบาท มียอดค้นหาเพิ่มขึ้น 3 เท่า  บ้านราคา 4-6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2 เท่า และที่น่าสนใจ คือ บ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ได้รับความสนใจอย่างมาก แม้ตัวเลขหลัง ล็อกดาวน์ก็ยังมีอัตราสูงอยู่ โดยพื้นที่บางใหญ่- นนทบุรี-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย ได้รับความสนใจในการค้นหาที่อยู่อาศัยอย่างมาก

          "งานมหกรรมบ้านดี นนทบุรี จะเป็นดัชนีชี้วัด ถึงดีมานด์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ ซึ่งคนเอเชีย เมื่อ เจอโควิด-19 จะมองหาเรื่องความปลอดภัยมากขึ้น การค้นหาจึงมองเรื่องของตลาดแนวราบมากขึ้น" นายบริสุทธิ์กล่าว