อสังหาฯอัดโปรเพิ่มส่วนลดเงินสด-SIRI ชู ดบ.ต่ำ 2.2% จูงใจลูกค้า

          อสังหาริมทรัพย์

          เข้าสู่ไตรมาส 2 ของปี 65 ภาพรวมทางเศรษฐกิจของประเทศไทย ยังคงฟื้นตัวแบบไม่สมดุล เนื่องจากภาคอุตสาหกรรมการผลิต และธุรกิจบางประเภท ยังคงถูกผลกระทบจากโควิด ปัญหาเรื่องสงครามยูเครน-รัสเซีย ส่งผลให้ราคาน้ำมันภายในประเทศปรับสูงขึ้น ซึ่งก่อนหน้านี้ วัสดุก่อสร้างหลายประเภทโดยเฉพาะราคาเหล็กปรับขึ้นมาแล้วไม่น้อยกว่าร้อยละ 40 และมีแนวโน้มราคาปูนซีเมนต์เตรียมขึ้นราคา ซึ่งจะมีผลต่อเนื่องถึงสินค้าวัสดุก่อสร้างที่มีส่วนผสมของปูนฯต้องขยับตาม เป็นต้น

          ขณะที่ กระทรวงพาณิชย์ ระบุอัตราเงินเฟ้อทั่วไปเดือนมีนาคม 65 ขยายตัวร้อยละ 5.73 สูงสุดในรอบ 13 ปีสาเหตุหลักเกิดจากราคาสินค้าในกลุ่มพลังงานที่เพิ่มขึ้นร้อยละ 32.43 โดยมีการปรับตัวเลขเงินเฟ้อใหม่ของปี 65 เพิ่มขึ้นร้อยละ 4-5 จากเดิมจะเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.7-2.4

          ทั้งนี้ ยังมีประเด็นที่ต้องติดตามในไตรมาส 2 อีก คือ เรื่องต้นทุนของภาคการขนส่งสินค้า เนื่องจาก สถานะกองทุนน้ำมันเชื้อเพลิง ที่เข้ามาอุดหนุนราคาน้ำมันติดลบ 50,000 ล้านบาท จนอาจต้องปรับราคาน้ำมันดีเซลเกิน 30 บาทต่อลิตร ทำให้ทางสหพันธ์การขนส่งทางบกแห่งประเทศไทย ระบุว่า หากทะลุเกินกว่า 30 บาท ต่อลิตร ก็พร้อมจะขึ้นค่าขนส่งทันที โดยทุก 1 บาทจะปรับค่าขนส่งเพิ่มร้อยละ 3

          อย่างไรก็ตาม เมื่อประมวลภาพทั้งหมดแล้ว ก็บ่งชี้ให้เห็นว่า "เศรษฐกิจไทย" ในปี 65 ยังคงเติบโตแบบ "เปราะบาง" โดยล่าสุด กระทรวงการคลัง ได้หั่นเป้าการเติบโตทางเศรษฐกิจไทยปีนี้ลดลงร้อยละ 0.5 หรือขยายตัวอยู่ที่ร้อยละ 3-4 ต่อปี จากก่อนหน้านี้ที่คาดการณ์ไว้ร้อยละ 3.5-4.5

          วัสดุก่อสร้างพาเหรดขึ้นราคา-เหล็กนำโด่ง

          ดันต้นทุนก่อสร้างบ้าน Q1 เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.3

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปริมณฑล ในไตรมาส 1 ปี 2565 มีค่าดัชนีเท่ากับ 47.1 ลดลง (QoQ) สะท้อนให้เห็น ผู้ประกอบการมีความเชื่อมั่นที่ลดลงอีกในไตรมาสนี้

          ล่าสุด REIC ได้รายงานถึงดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐาน ไตรมาส 1 ปี 2565 มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.8 ปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ5.3 (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.9 (QoQ) โดยปัจจัยที่ส่งผลให้ดัชนีราคาเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน  มาจากค่าตอบแทนในหมวดงานออกแบบก่อสร้างและงานระบบที่เพิ่มขึ้นทุกรายการ โดยเพิ่มขึ้นมากที่สุดในหมวดงานวิศวกรรมโครงสร้างร้อยละ 12.0

          บ้าน-คอนโดฯใหม่ ปรับราคาขึ้น แต่ไม่แรง

          กังวลกลุ่ม เรียลดีมานด์ กำลังซื้อยังไม่ฟื้น

          ดร.วิชัย กล่าวถึงการทำดัชนีราคาที่อยู่อาศัยล่าสุดของราคาบ้านจัดสรรใหม่และราคาห้องชุดใหม่ ที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงไตรมาส 1 ปี 65 โดย REIC พบความเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ สะท้อนให้สภาพตลาดที่อยู่อาศัยในครึ่งแรกของปี 65

          ซึ่งจากรายงานดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯและปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2565 พบว่าค่าดัชนีมีค่าเท่ากับ 127.3 ลดลงร้อยละ -0.7 (YoY) ซึ่งลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 5 แต่ดัชนีราคาบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.4 (QoQ)

          "การที่ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่าง การขาย ยังคงมีการลดลงอย่างต่อเนื่องนั้น ได้สะท้อนให้เห็นว่า ผู้ประกอบการยังคงประเมินว่าผู้ซื้อในกลุ่ม Real Demand ยังมีกำลังซื้อที่จำกัดจากสภาวะเศรษฐกิจซบเซาที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ต่อเนื่องเป็นระยะเวลานานกว่า 2 ปี และยังถูกซ้ำเติมด้วยปัจจัยลบจากการสู้รบส่งผลทำให้เศรษฐกิจไทยในปี 2565 ประสบกับภาวะเงินเฟ้อและภาระค่าครองชีพของประชาชนปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น โดยอาจจะทำให้ภาพรวมการขยายตัวทางเศรษฐกิจมีการปรับตัวลดลงจากการคาดการณ์เดิมที่ระดับร้อยละ 3.5-4.5 และอาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่ม Real Demand ซึ่งเป็นกำลังซื้อหลัก ในตลาดบ้านจัดสรรสร้างใหม่ลดลงได้ในอนาคต"

          โดยเมื่อจำแนกดัชนีราคาบ้านจัดสรรตามพื้นที่ พบว่า กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 126.2 ลดลงร้อยละ -0.7 (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.3 (QoQ) 3 จังหวัดปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.4 ลดลงร้อยละ - 0.5 (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.6 (QoQ)

          จากตัวเลข ได้ชี้ให้เห็นว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรในไตรมาส 1 นี้ ได้เริ่มขยับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าเล็กน้อย อาจเป็นการส่งสัญญาณการเพิ่มของราคาบ้านจัดสรร ที่เกิดจากแรงผลักด้านต้นทุน (Cost-push Effect) จากราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าจ้างแรงงาน และราคาที่ดินที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในปัจจุบัน

          รอจีนกลับ-สงครามยูเครนสงบ

          หนุนโอกาสตลาดคอนโดฯใหม่

          ดร.วิชัย กล่าวถึงดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปีว่า ลดลงร้อยละ-0.3 (YoY) ลดลงต่อเนื่องกันเป็นไตรมาสที่ 6 ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2563 แต่เมื่อเทียบ QoQ ดัชนีราคาห้องชุดใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.3 แสดงให้เห็นว่า ราคาห้องชุดใหม่มีแนวโน้มที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อ และต้นทุนค่าก่อสร้างใหม่ หลังจากที่ห้องชุดใหม่สร้างเสร็จเหลือขายในสต๊อกของผู้ประกอบการ ในราคาต้นทุนค่าก่อสร้างเดิม ได้ถูกดูดซับจากตลาดไปมากพอสมควรแล้ว

          "การที่ราคาห้องชุดใหม่ยังมีการลดลงต่อเนื่อง เป็นผลกระทบภาวะอุปทานที่ยังคงเหลืออยู่ จากการหดหายไปของกำลังซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนที่ยังไม่เปิดประเทศให้เดินทางมายังประเทศไทย รวมทั้งการหดหายไปของกำลังซื้อในกลุ่มนักลงทุนและนักเก็งกำไร และมาตรการ LTV ของ ธปท. ในช่วงที่ผ่านมา แต่กำลังซื้อส่วนใหญ่ยังคงได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาจากโควิด-19 ส่งผลให้เศรษฐกิจ ฟื้นตัวช้า ประกอบกับเหตุการณ์การสู้รบ ส่งผลให้ภาวะเศรษฐกิจขยายตัวลดลงจากที่คาดไว้"

          อย่างไรก็ตาม จากปัญหายอดขายห้องชุดที่ หดตัวลง ทำให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดขายโครงการอาคารชุดใหม่ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ส่งผลดีทำให้เกิดการลดอุปทานส่วนเกินในตลาดอาคารชุดสร้างใหม่อย่าง ต่อเนื่อง

          จัดหนัก! เพิ่มส่วนลดเงินสด-ของแถม

          ส่งเสริมการขาย

          ดร.วิชัย กล่าวถึงการส่งเสริมการขายของผู้ประกอบการอสังหาฯในไตรมาส 1 ว่า แคมเปญบ้านจัดสรรใหม่ ส่วนใหญ่ร้อยละ 45.7 ให้ส่วนลดเงินสด ซึ่งมีสัดส่วน ที่เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนที่มีสัดส่วนร้อยละ 28.8 รองลงมา ร้อยละ 28.6 เป็นการให้ของแถม ซึ่งลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าที่มีสัดส่วนร้อยละ 44.4 และเป็นการ ให้ส่วนลดค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์และ/หรือฟรี ค่าส่วนกลาง เป็นสัดส่วนร้อยละ 25.8 ซึ่งลดลงเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนที่มีสัดส่วนร้อยละ 26.7

          สำหรับการขายห้องชุดใหม่ ส่วนใหญ่ร้อยละ 53.5 ให้ส่วนลดเงินสดหรืออยู่ฟรี 1-2 ปี ซึ่งเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่มีสัดส่วนเพียงร้อยละ 28.3 รองลงมาร้อยละ 24.3 เป็นการของแถม มีสัดส่วนลดลงจากไตรมาส ก่อนหน้าซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 45.0 และ เป็นการให้ส่วนลดฟรีค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ มีสัดส่วนร้อยละ 22.3 มีสัดส่วนลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีสัดส่วน ร้อยละ 26.7

          ศุภาลัย-แสนสิริ ยอดขาย Q1

          โตสวนโควิด

          สำหรับความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการในเรื่องของยอดขายในไตรมาส 1 ปี 65 เริ่มมีบริษัทรายใหญ่ ทยอยประกาศความสำเร็จของการทำธุรกิจในไตรมาสนี้

          นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัทศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ไตรมาสแรกของปี 65 ที่ผ่านมา (ม.ค.- มี.ค.) ว่า เป็นผลสำเร็จจากการพัฒนาด้านกลยุทธ์การขาย เพิ่มสินค้าใหม่และสร้างความแตกต่างการบริหารจัดการให้มีสินค้าพร้อมขาย รวมถึงการโอนกรรมสิทธิ์อย่างต่อเนื่อง อีกทั้งเรื่องความต้องการที่อยู่อาศัยในทุกระดับราคาของลูกค้าที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะตลาดระดับกลาง ราคา 4-6 ล้านบาท และตลาดระดับบนขึ้นไปยังคงได้รับการตอบรับที่ดี สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นและกำลังซื้อของลูกค้าเริ่มฟื้นตัวตั้งแต่ครึ่งปีหลัง 2564 ต่อเนื่องมาถึงไตรมาสแรกปี 2565

          "นับเป็นการเติบโตที่ยอดเยี่ยมในทุกกลุ่มที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะยอดขายสินค้าแนวราบ ที่เติบโตแบบก้าวกระโดด กวาดยอดขาย New High ครั้งใหม่มากถึง 6,328 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 39% เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ที่ผ่านมา"

          4 บิ๊กอสังหาฯ ลงทุนพัฒนาเปิดโครงการ

          คอนโดฯ-บ้านหรู

          นายไตรเตชะ กล่าวต่อว่าช่วง 3 เดือนแรก ศุภาลัยฯได้เปิดตัวโครงการใหม่แล้ว 6 โครงการ มูลค่า 11,010 ล้านบาท โดยในไตรมาส 2 เดินหน้าเปิดใหม่รวม 7 โครงการ มูลค่า 9,700 ล้านบาท (รวม 2 ไตรมาส เปิดไป 13 โครงการใหม่ มูลค่า 20,710 ล้านบาท) ซึ่ง จากยอดขายสินค้าแนวราบที่ดีในไตรมาสแรกที่ผ่านมา จึงมีแผนโฟกัสเปิดตัวโครงการแนวราบมากขึ้นถึง 6 โครงการ รวมมูลค่ากว่า 8,700 ล้านบาท

          อีกทั้งมั่นใจปี 2565 โครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จใหม่ 7 โครงการ สามารถทยอยโอนกรรมสิทธิ์ ตามแผน เพื่อมุ่งสู่เป้าหมายยอดขาย 28,000 ล้านบาท และเป้าหมายรายได้ 29,000 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะทำได้เกินจากเป้าหมายที่วางไว้

          นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงาน ปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI เปิดเผยว่า แสนสิริสร้างผลงานไตรมาสแรกปี 65 มี ยอดขายกว่า 7,200 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 4,600 ล้านบาท คิดเป็น 64% ยอดขายจากโครงการ คอนโดฯ 2,600 ล้านบาท หรือ 36%

          นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) กล่าวว่า ในปีนี้ LPN ได้เริ่ม เปิดตัวคอนโดฯโครงการใหม่บนถนนแจ้งวัฒนะ ในชื่อ"ลุมพินี เพลส แจงวัฒนะ-ปากเกร็ด สเตชั่น" มูลค่าโครงการ 1,200 ล้านบาท เป็นโครงการแบบ High-Rise สูง 26 ชั้น มีจำนวนห้องชุมรวม 536 ยูนิต ในราคาเริ่มต้นที่ 2 ล้านบาท คาดก่อสร้างแล้วเสร็จในเดือน ก.พ.2567 ทั้งนี้ จากข้อมูลของ LPN พบว่า คอนโดฯบนทำเลแจ้งวัฒนะที่เปิดขายมาตั้งแต่ปี 2560-2565 เหลืออยู่ประมาณ 2,375 ยูนิตเท่านั้น

          ด้าน นายศิระ อุดล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานพัฒนาธุรกิจ บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทฯ ได้เปิดตัวโครงการบ้านระดับลักชัวรี Noble Curate (โนเบิล คิวเรท) จำนวนแค่ 15 ยูนิต บนที่ดินแปลงใหญ่เริ่มต้น 160 ตารางวา ราคาขายที่ดิน 80 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งอยู่ติดคริสตัล พาร์ค เอกมัย-รามอินทรา พัฒนาภายใต้คอนเซ็ปต์ Curate Your Creation

          แสนสิริ ชูกลยุทธ์ ดบ.ต่ำร้อยละ 2.2

          เร่งลูกค้าโอนฯ

          นายอุทัย กล่าวเสริมว่า อัตราดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยในขณะนี้ มีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นสอดคล้องกับภาวะเงินเฟ้อที่ส่งผลต่อต้นทุนวัสดุก่อสร้างและราคาที่อยู่อาศัยในอนาคต ทั้งนี้ ล่าสุด แสนสิริ ได้จูงใจผ่านอัตราดอกเบี้ยต่ำเพียงร้อยละ2.2 นานสูงสุด 3 ปี (จำนวนจำกัด) เทียบกับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ เฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 2.6-3.97 หรือภาพรวมอัตราดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยอยู่ที่อัตราเฉลี่ยราวร้อยละ 3

          โดยสามารถผ่อนต่ำล้านละ 1,000 บาทเริ่มเพียงเดือนละ 2,000 บาท ในโครงการที่อยู่อาศัยพร้อมอยู่ รวม 69 โครงการทั่วประเทศ ตั้งแต่ระดับ ราคา 2-30 ล้านบาท และโปรโมชันบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ลดเลยไม่ต้องลุ้นลดเพิ่มทันทีสูงสุด 1 แสนบาท คอนโดฯฟรีส่วนกลางสูงสุด 5 ปี พร้อมอัตราดอกเบี้ยดี ถึง 30 เม.ย.นี้

          ธอส.เปิดช่องให้ลูกค้า 'ปรับเงินงวด'

          ให้เหมาะกับรายได้ 3 ปี

          นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ธอส.ได้จัดทำโครงการ"ธอส. ปรับเงินงวด" เพื่อปรับเงินงวด ให้เหมาะสมกับความสามารถในการผ่อนชำระของตนเองในปัจจุบัน เป็นระยะเวลา 3 ปี

          "วงเงินกู้ที่นำมาคำนวณเงินงวด มีจำนวนน้อยลงกว่าตอนทำสัญญาครั้งแรก และธนาคารได้คำนวณ เผื่อกรณีอัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นในอนาคตร้อยละ 1 ไว้แล้ว โดยลูกค้าไม่ต้องขยายระยะเวลาการผ่อนชำระ" นายฉัตรชัย กล่าวถึงแนวทางทั่วไป ที่ธนาคารต่างๆ มีการคำนวณอัตราดอกเบี้ยเผื่อไว้ ซึ่งบางธนาคารอาจจะมากกว่านี้ เป็นหลักการบริหารความเสี่ยง 

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ 'การเพิ่มของราคาบ้านจัดสรร ที่เกิดจากแรงผลักด้านต้นทุน จากราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าจ้างแรงงาน และราคาที่ดินที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในปัจจุบัน'

          ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม 'ยอดขายสินค้าแนวราบที่ดีในไตรมาสแรกที่ผ่านมา จึงมีแผนโฟกัสเปิดตัวโครงการแนวราบมากขึ้นถึง 6 โครงการ รวมมูลค่ากว่า 8,700 ล้านบาท'

          อุทัย อุทัยแสงสุข 'อัตราดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยในขณะนี้ มีแนวโน้มที่จะสูงขึ้น สอดคล้องกับภาวะเงินเฟ้อ ที่ส่งผลต่อต้นทุนวัสดุก่อสร้างและราคาที่อยู่อาศัยในอนาคต'