อสังหาริมทรัพย์

          อัปเดตดีมานด์เช่า-ซื้อเผย 5 ทำเลศักยภาพปี 65

          แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 นี้ ยังคงชะลอตัวอยู่ แม้ว่าทิศทางตลาดจะเริ่มดีขึ้น หลังได้รับปัจจัยบวกจากทิศทางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวซึ่งเป็นเครื่องจักรสาคัญของเศรษฐกิจไทยเริ่มฟืนตัวให้เห็น แต่ปัจจัยลบที่ธุรกิจอสังหาฯ ยัง ต้องเผชิญยังมีอยู่รอบด้าน ทั้งภาวะเงินเฟอที่สูงขึ้น ต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มสูงขึ้น เมื่อผนวกกับภาวะสงครามระหว่างรัสเซียยูเครนที่ส่งผลกระทบให้ราคาพลังงานและวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย กลายเป็นปัจจัยสาคัญฉุดให้ผู้บริโภคตัดสินใจชะลอแผนซื้อที่อยู่อาศัยแม้จะยังมีความต้องการอยู่ต่อเนื่อง

          ทั้งนี้ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์ รายงานว่า ในช่วงที่ผ่านมาตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ยังครองใจคนซื้อบ้านเป็นหลัก สังเกตได้จากความต้องการซื้อที่เติบโตต่อเนื่อง ส่วนที่อยู่อาศัยแนวสูงยัง เป็นที่ต้องการในกลุ่มผู้เช่า ภาคธุรกิจอสังหาฯ ลุ้นการ เปิดประเทศเต็มรูปแบบดึงดูดกำลังซื้อต่างชาติ อันจะมีผลในการช่วยผลักดันตลาดคอนโดมิเนียมให้กลับมาเติบโตอีกครั้ง คาดการณ์ตลาดอสังหาฯ ไทยในช่วงครึ่งปีหลังยังมีโอกาสฟืนตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป แนะภาครัฐออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ตรงจุดมาช่วยเพิ่มความสามารถในการซื้อ ปลุกความเชื่อมั่นผู้บริโภค กระตุ้นการเติบโตอสังหาฯ ให้ฟืนตัวเร็วขึ้น

          โดยข้อมูลล่าสุดจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q2 2565 - Powered by PropertyGuru DataSense เปิดเผยว่าดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีการปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 83 จุด หรือลดลง 1% จากไตรมาสก่อน ต่ำกว่า ดัชนีราคาปี 2561 (ก่อนการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส โควิด-19) ถึง 17% นอกจากนี้ รูปแบบการใช้ชีวิตยุค New Normal ที่ผ่านมาส่งผลให้ผู้บริโภคมองหาที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น เห็นได้ชัดจากดัชนีราคาบ้านเดี่ยวที่ยังคงเติบโตต่อเนื่อง โดยเพิ่มขึ้นถึง 5% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้นถึง 19% จากปีก่อนหน้า

          ส่วนดัชนีราคาทาวน์เฮาส์มีการเพิ่มขึ้น 2% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้นถึง 2% จากปีก่อนหน้า ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมแม้ดัชนีราคาจะทรงตัวจากไตรมาสก่อน แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้ากลับลดลงถึง 6% เนื่องจากกำลังซื้อผู้บริโภคในกลุ่มนี้ยังไม่ฟืนตัว ประกอบกับการที่ชาวต่างชาติซึ่งเป็นอีกกำลังซื้อสำคัญห่างหายจากตลาดไปเป็นระยะเวลานาน อย่างไรก็ตาม ปีนี้ยังเป็นโอกาสทองของผู้ซื้อและนักลงทุนระยะยาวที่มีความพร้อมเนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยในเวลานี้ยังคงชะลอตัว และเมื่อพิจารณาจากปัจจัยแวดล้อมต่างๆ แล้วมีแนวโน้มที่ราคาอสังหาฯ จะปรับสูงขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2565

          นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า แนวโน้มการฟืนตัวของภาพรวมเศรษฐกิจถือเป็นเงาสะท้อนสำคัญแสดงให้เห็นทิศทางการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ที่ยังคงต้องเหนื่อยต่ออีกปี เนื่องจากความท้าทายตอนนี้ไม่ได้ มาจากผลกระทบของโควิด-19 เพียงอย่างเดียว แต่ถูกเสริมทัพด้วยอัตราเงินเฟอที่สูงขึ้น ราคาน้ำมันและต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มต่อเนื่องจากผลกระทบของสงครามระหว่างรัสเซียและยูเครน ซึ่งล้วนกระทบต่อ ค่าครองชีพของผู้บริโภคโดยตรงและฉุดความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายให้น้อยลงตามไปด้วย ข้อมูลจากผลสำรวจดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภค เดือน เม.ย. 2565

          โดยศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจมหาวิทยาลัยหอการค้าไทย พบว่า ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ลดลงต่อเนื่องเป็นเดือนที่ 4 และอยู่ในระดับต่ำสุดใน รอบ 8 เดือนนับตั้งแต่เดือน ก.ย.2564 เนื่องจากผู้บริโภคยังกังวลเรื่องการแพร่ระบาดของโควิด-19 สายพันธุ์ โอมิครอน ปัญหาค่าครองชีพที่สูงขึ้น และผลกระทบจากสงครามรัสเซีย-ยูเครน ซึ่งเป็นอีกปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน เห็นได้จากรายงานดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในภาพรวมของไตรมาส 1 ปี 2565 ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ที่ค่าดัชนีลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า มาอยู่ที่ 47.1 ซึ่งเป็นการกลับมาต่ำกว่าค่ากลาง (50.0) อีกครั้ง สะท้อนให้เห็นว่าการเติบโตของตลาดปีนี้ อาจต้องอาศัยการประคับประคองร่วมกันทั้งจากภาครัฐผู้ประกอบการ และผู้บริโภค

          "ปีนี้ยังคงเป็นโอกาสของตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบซึ่งมีทิศทางเติบโตต่อเนื่องตั้งแต่มีการแพร่ระบาด และเห็นได้ชัดจากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นถึง 48% จากปีก่อนหน้า ซึ่งผู้บริโภคมองว่าตอบโจทย์การอยู่อาศัยในระยะยาว ด้านคอนโดมิเนียมนั้นแม้ดัชนีราคาจะทรงตัว แต่ยังมีโอกาสโตในตลาดเช่าหลังจากความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นถึง 50% จากปีก่อนหน้า" นางกมลภัทร กล่าว

          ทั้งนี้ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ มองว่าหากมีการเปิดประเทศเต็มรูปแบบและภาครัฐมีมาตรการส่งเสริมให้ชาวต่างชาติเข้ามาทำงานหรือลงทุนในไทยมากขึ้น จะเป็นปัจจัยบวกสำคัญที่ช่วยส่งเสริมให้ตลาดคอนโดมิเนียมกลับมาเติบโตได้อีกครั้ง ที่น่าสนใจคือบางทำเลนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ(CBD) และรอบนอกของกรุงเทพฯ เช่น ลาดกระบัง สายไหม ทวีวัฒนา มีระดับราคาค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้น จึงเป็นโอกาสของผู้ที่ต้องการลงทุนซื้ออสังหาฯ ปล่อยเช่า นอกจากนี้ เมื่อพิจารณาจากปัจจัยแวดล้อมที่รุมเร้า ผู้บริโภคแล้ว เวลานี้ยังเป็นโอกาสที่ดีในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสมสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุนระยะยาวที่มีความพร้อมทางการเงิน เนื่องจากราคา ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยังคงชะลอตัว และยังมีโครงการ ที่อยู่อาศัยที่สร้างด้วยต้นทุนเดิมในตลาดให้เลือกพอสมควร ก่อนที่แนวโน้มราคาจะปรับขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2565

          จากปัจจัยที่สร้างความท้าทายรอบด้านและล้วน มีผลต่อการฟืนตัวของตลาดอสังหาฯ ไทยอย่างเลี่ยงไม่ได้ มองว่ามาตรการภาครัฐที่มีตอนนี้อาจไม่ใช่ยาแรงพอจะช่วยกระตุ้นตลาดที่ซบเซามานานได้มากนัก ภาครัฐควรพิจารณามาตรการกระตุ้นเฉพาะภาคอสังหาฯ เพิ่มเติม เช่น การลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก หรือขยายมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์-ค่าจดจำนองครอบคลุมที่อยู่อาศัยทุกระดับราคา รวมถึงมีมาตรการกระตุ้นภาคเศรษฐกิจที่ตรงจุดและชัดเจน เพื่อช่วยเพิ่มความสามารถในการซื้อและสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภค เนื่องจากแม้จะมีการเปิดประเทศเต็มรูปแบบ แต่เชื่อว่าการกลับมาของ ชาวต่างชาติน่าจะยังไม่คึกคักเทียบเท่ากับช่วงก่อน โควิด และการเติบโตในตลาดอสังหาฯ ยังขึ้นอยู่กับระดับความคลี่คลายของสถานการณ์ระหว่างประเทศไม่ว่า จะเป็นการแพร่ระบาด หรือสถานการณ์ความขัดแย้ง ต่างๆ คาดการณ์ว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯ ของไทยในช่วง 3-6 เดือนข้างหน้านี้ จะอยู่ในช่วงเริ่มฟืนตัวแบบ ค่อยเป็นค่อยไปมากกว่าการเติบโตแบบก้าวกระโดด

          นางกมลภัทร กล่าวว่า จากข้อมูลเชิงลึกของตลาดอสังหาฯ ไทยในไตรมาสล่าสุด พบว่าที่อยู่อาศัยแนวราบยังมาแรง โดยดัชนีซัปพลายบ้านเดี่ยวปรับตัวเพิ่มขึ้น 40% ในรอบปี ดัชนีซัปพลายหรือจำนวนที่อยู่อาศัยปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 233 จุด จาก 229 จุด หรือเพิ่มขึ้น 2% จากไตรมาสก่อน หรือปรับตัวเพิ่มขึ้น 13% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยเทรนด์ที่อยู่อาศัยแนวราบยังมาแรงต่อเนื่อง ส่งผลให้บ้านเดี่ยวมีจำนวนเพิ่มขึ้นมากที่สุดอยู่ที่ 11% จากไตรมาสก่อน หรือเพิ่มขึ้น 40% จากปีก่อนหน้าเลยทีเดียว

          ขณะที่ความต้องการทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้น 6% จากไตรมาสก่อน หรือเพิ่ม 25% จากปีก่อนหน้า ด้านคอนโดมิเนียมแม้จะทรงตัวจากไตรมาสก่อน แต่ในรอบปีนั้นเพิ่มขึ้น 11% สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการและ ผู้บริโภคที่มีสินค้าแนวราบอยู่ในมือนำสินค้าออกมาขายมากขึ้น เพื่อตอบรับกับกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ซึ่งมีแนวโน้มความต้องการซื้อที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 3% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มถึง 48% จากปี ก่อนหน้า ถือเป็นสัญญาณบวกแม้อัตราการดูดซับสินค้าในตลาดหรืออัตราการซื้อจริงจะยังไม่สูงมากนักก็ตาม ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมแม้ดัชนีซัปพลายจะทรงตัว แต่คาดว่าจะมีจำนวนเพิ่มขึ้นในไตรมาสต่อไป เห็นได้ จากความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการที่เริ่มเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นเพื่อเจาะกลุ่มเปาหมายใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ แม้ว่าความต้องการซื้อจะไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อนแต่ก็มีอัตราการเพิ่มขึ้นถึง 33% ในรอบปี และเพิ่มขึ้นจากช่วงก่อนการแพร่ระบาดฯ (ไตรมาส 4 ปี 2562) ถึง 70% ได้สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคเริ่มกลับมาพิจารณาถึงความจำเป็นที่ต้องมีที่อยู่อาศัยมากขึ้น

          ขณะที่ดัชนีค่าเช่ายังทรงตัว แม้คนสนใจเช่าคอนโดฯจะเพิ่มขึ้น 50% ในรอบปี แม้ดัชนีค่าเช่าในกรุงเทพฯ ล่าสุดทรงตัวอยู่ที่ 90 จุดจากไตรมาสก่อน และลดลง 6% จากปีก่อนหน้า แต่เมื่อพิจารณาแนวโน้มการเติบโตของ ดัชนีค่าเช่าในรอบปีนั้น บ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นถึง 18% และ ทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้น 7% จากปีก่อนหน้า สวนทางกับดัชนี ค่าเช่าคอนโดฯ ที่ลดลง 6% ในรอบปี สะท้อนให้เห็นว่า ที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงตอบโจทย์ผู้เช่า ด้านดัชนีซัปพลายอสังหาฯ สำหรับเช่ามีการปรับตัวลดลง 5% จากไตรมาสก่อน แต่เพิ่มขึ้น 21% จากปีก่อนหน้า โดยปรับตัวลดลงทุกรูปแบบที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นคอนโดฯ ลดลง 5% บ้านเดี่ยวลดลง 3% และทาวน์เฮาส์ลดลง 2% จากไตรมาสก่อน

          นอกจากนี้ในตลาดเช่านั้นมีโอกาสเติบโตที่น่าสนใจเห็นได้ชัดจากดัชนีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 7% จากไตรมาสก่อน (เพิ่ม 42% จากปีก่อนหน้า) โดยคอนโดฯ มีดัชนีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 11% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มถึง 50% จากปีก่อนหน้า ต่างจากบ้านเดี่ยว ที่ลดลง 9% จากไตรมาสก่อน (เพิ่มขึ้น 20% จากปี ก่อนหน้า) และทาวน์เฮาส์ลดลง 9% จากไตรมาสก่อน (เพิ่มขึ้น 15% จากปีก่อนหน้า) สะท้อนให้เห็นแนวโน้มการฟืนตัวของตลาดเช่าคอนโดฯ ที่ยังคงมีกลุ่มเปาหมายที่สนใจอยู่ไม่น้อย

          นางกมลภัทร กล่าวว่า สำหรับทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตด้านที่อยู่อาศัย หรือทำเลที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดในไตรมาสนี้ส่วนใหญ่ จะอยู่ในพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก โดยได้รับอานิสงส์จากโครงการรถไฟฟาสายใหม่ที่เปิด ใช้บริการแล้วมาช่วยผลักดันการเติบโต ประกอบด้วย

          * เขตทวีวัฒนา อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นสูงที่สุด อยู่ที่ 15% จากไตรมาสก่อน และเพิ่ม 22% จากปีก่อนหน้า โดยบ้านเดี่ยวมีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดอยู่ที่ 16% จากไตรมาสก่อน ได้รับอานิสงส์จากโครงการรถไฟฟาสายสีแดงอ่อน ช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชันทำให้การเดินทางเชื่อมต่อมุมเมืองอื่นและใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ สะดวกยิ่งขึ้น

          * เขตตลิ่งชัน อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น อยู่ที่ 7% จากไตรมาสก่อน และ เพิ่ม 12% จากปีก่อนหน้า โดยบ้านเดี่ยวมีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 1% จากไตรมาสก่อน ถือเป็นอีกทำเลที่ได้รับอานิสงส์จากการที่โครงการรถไฟฟาสายสีแดงอ่อน ช่วงบางซื่อตลิ่งชัน พาดผ่าน

          * เขตบางกอกใหญ่ อยู่ในพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 3% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น 3% จากปีก่อนหน้า โดยคอนโดฯ มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดอยู่ที่ 7% จากไตรมาสก่อน การมีโครงการรถไฟฟาสายสีน้ำเงินที่พาดผ่านถึง 2 ช่วง ทั้งช่วงบางซื่อ-ท่าพระ และช่วงหัวลำโพง-หลักสอง ซึ่งเชื่อมต่อกัน ที่สถานีท่าพระ เป็นอีกปัจจัยสำคัญ ที่ช่วยให้ทำเลนี้ น่าจับตามอง

          * เขตบางบอน อีกหนึ่งทำเลที่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯรอบนอก แม้ไม่มีรถไฟฟาพาดผ่านแต่ถือเป็นแหล่งงานและแหล่งที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ มีศักยภาพในการเติบโตจึงทำให้มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 10% จากไตรมาสก่อน แต่ลดลง 26% จากปีก่อนหน้า โดยบ้านเดี่ยวมีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดอยู่ที่ 9% จากไตรมาสก่อน

          * เขตปทุมวัน ถือเป็นเขตเดียวในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น โดยเพิ่มขึ้น 3% จากไตรมาสก่อน และเพิ่ม 12% จากปีก่อนหน้า โดย คอนโดฯมีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดอยู่ที่ 3% จากไตรมาสก่อน ศักยภาพของทำเลนี้ยังมาจากการอยู่ใกล้โครงการรถไฟฟา BTS ทั้งสายสุขุมวิท และสายสีลม และรถไฟฟาสายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-บางซื่อ และยังใกล้แหล่งงานและสถานศึกษาชั้นนำ ถือเป็นหนึ่งในทำเลใจกลางเมือง ที่น่าสนใจ มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง