อสังหาฯ อ่วม ต้นทุน วัสดุก่อสร้าง เหล็ก, ปูนซีเมนต์, กระเบื้อง และสีทาอาคาร ราคาปรับแรง หลังกระทบค่าขนส่ง ราคาน้ำพุ่งแรงจากวิกฤติยูเครน นับถอยหลัง สิ้น มิ.ย.ผู้พัฒนาฯ ประกาศปรับขึ้นราคาบ้าน อย่างต่ำ 5% ตามเงินเฟ้อ 'เพอร์เฟค' เปรย ห่วงตลาดล่าง ผู้ซื้ออ่อนไหวด้านราคา ขณะ REIC ชี้ กนง.เสียงแตก จ่อปรับดอกเบี้ย อีกตัวแปรใหญ่ต้องจับตา

          ตัวเลข 'เงินเฟ้อ' เดือน พ.ค. ที่พุ่งทั่วโลก รวมถึง ประเทศไทย 7.1% สูงที่สุดในรอบ 13 ปี จากต้นทุนการผลิตที่เพิ่มขึ้น ปัญหาการนำเข้า - ส่งออก ที่หยุดชะงักจากสงครามรัสเซีย-ยูเครน จนผู้ผลิต ไม่สามารถแบกรับภาระที่สูงขึ้นได้ เพราะ ราคาน้ำมัน เป็นตัวแปรใหญ่นั้น กำลังเกิดผลกระทบอย่างชัดเจนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย

          เมื่อผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย กำลังเผชิญความท้าทาย จากต้นทุนปรับตัวสูงสุด โดยเฉพาะกลุ่มวัสดุก่อสร้าง จนอาจฉุดภาพการฟื้นตัว ด้วยแนวโน้ม 'ราคาบ้าน' ที่แพงขึ้นตามเงา

          กระอักต้นทุนวัสดุ

          ล่าสุด ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ EIC เปิดเผยว่า อัตราเงินเฟ้อที่พุ่งสูงขึ้นมาก กระทบต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยไทย จะเป็นแรงกดดันใหญ่ต่อการฟื้นตัวของภาค อสังหาฯไทย เพราะทั้งราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง รวมถึงต้นทุนแรงงานที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น จะส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นตาม

          โดยเฉพาะวัสดุก่อสร้าง 4 ประเภท ได้แก่ 1. เหล็ก ราคาเหล็กทรงยาว และทรงแบนไทย ปีนี้ มีแนวโน้มอยู่ที่ 30.2 บาท/กิโลกรัม เพิ่มขึ้น 19% และ 36.3 บาท/กิโลกรัม เพิ่มขึ้น 15% ตามลำดับ 2. กระเบื้อง หลังการนำเข้าชะลอตัว จากเงินบาทอ่อนค่า และราคาสูงขึ้น จากค่าขนส่งที่แพง 3.สีทาอาคาร โดยผู้ผลิตเผชิญกับราคาวัตถุดิบ จำพวกสารสี ส่งผลต่อราคา และ 4.ปูนซีเมนต์ ราคาปีนี้ มีแนวโน้มสูงขึ้น 8% มาอยู่ที่ 1,753 บาท/ตัน

          บ้านส่อปรับราคาขึ้น 5%

          สอดคล้อง การประเมินของค่ายใหญ่ นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ซึ่งระบุว่า ขณะนี้ภาคอสังหาฯ กำลังได้รับผลกระทบ เรื่องต้นทุนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย จากวิกฤติรัสเซีย-ยูเครน ซึ่งทำให้ราคาพลังงานแพงขึ้น กดดันเกิด ภาวะ 'เงินเฟ้อ' จนส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้าง แพงขึ้นมาก กว่าปี 2564 โดยผู้พัฒนาฯ บ้านแทบทุกระดับ ได้รับผลกระทบ ไม่แตกต่างกัน แบกรับต้นทุนสูงขึ้นราว 7-10% ตั้งแต่ช่วงต้นปี 2565 ที่ผ่านมา

          ทั้งนี้ คาดว่าช่วงครึ่งปีหลังตั้งแต่ สิ้น มิ.ย.เป็นต้นไป อาจจะได้เห็นภาพผู้พัฒนาฯ ประกาศปรับขึ้นราคาบ้านอย่างต่ำ 5% โดยเฉพาะกลุ่มบ้านระดับบน ซึ่งยังเป็นตลาดที่ผู้ซื้อ มีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง อาจไม่กระทบมากนัก แต่เป็นห่วง บ้านราคาถูก หรือ กลุ่มบ้านหลังแรก ที่นอกจาก ลูกค้าจะเผชิญกับ การปฎิเสธสินเชื่อจากธนาคารแล้ว โอกาสการขอปรับขึ้นราคา อาจทำได้แบบมีข้อจำกัด เนื่องจากลูกค้ามีความอ่อนไหวต่อราคาสูง การขยับราคาบ้านขึ้นเพียงเล็กน้อย อาจทำให้การซื้อ-ขาย หยุดชะงักได้ ฉะนั้น เป็นเรื่องหนักใจของผู้พัฒนาฯ อยู่เช่นกัน

          "นาทีนี้ยังมั่นใจว่า ตลาดบ้านแพง บ้านลักชัวรี ยังไปได้อยู่ แม้มีปัญหาเรื่องต้นทุนการพัฒนาที่แพงขึ้นมา แต่โอกาสขอปรับขึ้นราคายังสามารถทำได้ ต่างจาก บ้านราคาถูก ที่ขณะนี้ ปัญหารีเจ็กต์แบงก์ปฎิเสธสินเชื่อยังสูง และผู้ซื้ออ่อนไหวต่อเรื่องราคา การปรับขึ้น5% จะเป็นปัญหาแน่นอน"

          ปรับดอกเบี้ยฉุดคนซื้อ

          ขณะความน่ากังวลของตลาดที่อยู่อาศัยไทย ในระยะข้างหน้านั้นยังเกิดขึ้น จากกรณีล่าสุด คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติเสียงแตก ต่อการคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายอยู่ที่ 0.5% ซึ่งคาดกันว่า ในการประชุมครั้งหน้า อาจมีความเป็นไปได้ ที่จะประกาศปรับขึ้นดอกเบี้ยอย่างต่ำ 0.25% เพื่อใช้เป็นเครื่องมือจัดการกับปัญหาเงินเฟ้อ สูงที่สุดในรอบ 13 ปี

          ทั้งนี้ นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. (REIC) เผย 'ฐานเศรษฐกิจ' ว่า นอกจาก ราคาวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น บวกกับปัญหาขาดแคลนแรงงาน ทำให้การก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยล่าช้า กระทบแผนการส่งมอบ มีผลต่อภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว และภาวะค่าครองชีพที่สูงขึ้น ท่ามกลางรายได้ฟื้นตัวช้า เป็นข้อจำกัดต่อการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยแล้ว แนวโน้มการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ในระยะข้างหน้าที่จะกดดันดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์นั้น อาจทำให้กระทบต่อตลาดอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะกลุ่มคนที่วางแผนจะซื้อบ้าน อาจชะลอระยะเวลาออกไปก่อน

          ซึ่งผลที่ตามมา จากแนวโน้มปรับขึ้นดอกเบี้ยจะเกิดขึ้นใน 2 ทิศทาง ได้แก่ ช่วงก่อนการประกาศขึ้น อาจทำให้การซื้อ-ขาย ตลาดที่อยู่อาศัยคึกคัก จากความพยายามรีบซื้อ, รีบทำสัญญา ในกลุ่มซื้อใหม่ เพื่อต้องการเงื่อนไขเดิม ก่อนภาวะดังกล่าวจะแผ่วลง เพื่อรอดูสถานการณ์ ขณะ ภาพหลังมีการปรับขึ้นดอกเบี้ยแล้วนั้น (คาดอย่างต่ำปีนี้ กนง.จะขึ้นดอกเบียราว 50 สตางค์ ) ย่อมกระทบต่อผู้ที่ทำสัญญาซื้อก่อนหน้า เนื่องจากในระยะถัดๆไป จะต้องแบกภาระการจ่ายต่องวดเพิ่มขึ้น

          "มติของ กนง. ล่าสุด เสียงปริ่มแล้ว เพราะมีปัจจัยภายนอกกดดันสูง เป็นไปได้ที่อาจจะมีการปรับขึ้นดอกเบี้ย ราวสัก 50 สตางค์ในปีนี้ ซึ่งหากขึ้นไประดับนั้นจริง อาจจะกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ซื้อมีภาระเพิ่มอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้"

          ทั้งนี้ จากการคาดการณ์ก่อนหน้า คาดว่าทั้งปี 2565 จะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 170,843 หน่วย มูลค่ากว่า 5.94 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.7%

          "อาจปรับขึ้นดอกเบี้ยราวสัก 50 สตางค์ในปีนี้ หากขึ้นไประดับนั้นจริง อาจจะกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ซื้อมีภาระเพิ่มอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้"