ตลาดอสังหาฯ รีเวร์ส คอนโดฯถูกไม่เกิน 1.5 ล้าน ดันตลาดฟื้น REIC เผย ไตรมาสแรก กระทุ้งอัตราดูดซับมาอยู่ 5% ขอสิทธิ BOI แลกลดหย่อนภาษีคึก หวังรับดีมานด์แหล่งงาน-นักลงทุนเหมาล็อต ขณะเจ้าพ่อ 'รีเจ้นท์ โฮม' เผยสูตรเด็ด รีดต้นทุนสู้เงินเฟ้อ ต่อให้กำไรเหลือ 10% ก็ยังไปได้สวย

          จากตัวเลขของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ณ ไตรมาส 1 ปี 2565 สะท้อนภาพการฟื้นตัวของตลาด 'ที่อยู่อาศัย' ในพื้นที่ กทม.-ปริมณฑล อย่างชัดเจน ทั้งแง่ การเปิดตัวขายใหม่ กว่า 2.9 หมื่นหน่วย มูลค่าเฉียด 1.07 แสนล้านบาท และยอดขายรวม ที่ดีขึ้นเกือบเท่ากับ 6 เดือนสุดท้ายของปี 2564 ที่ผ่านมา ด้วยอัตราดูดซับต่อเดือน ขยับจาก 2.7% สู่ 5%

          โดยเมื่อลงรายละเอียด พบตัวผลักดันสำคัญ มาจากการกลับมาเปิดโครงการเพิ่มขึ้นมาก ในกลุ่มคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท ซึ่งอยู่ภายใต้โครงการ BOI ผ่านการขออนุญาตส่งเสริมการลงทุนจากรัฐ แลกอานิสงส์มาตรการลดหย่อนภาษี  และได้รับการตอบรับจากผู้ซื้ออย่างดี

          โดยยอดขายใหม่ของคอนโดฯราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท ยังส่งผลให้ยอดขายคอนโดฯรวม 3 เดือนแรกปีนี้ มีจำนวนปรับเพิ่มมาอยู่ที่ 19,055 หน่วย มูลค่ากว่า 6.6 หมื่นล้านบาท สูงสุดในทำเลโซนพระโขนง - บางนา - สวนหลวง และประเวศ ที่มีอัตราดูดซับยกทำเลสูงสุดถึง 13.6% อีกด้วย ทั้งหมดสะท้อนความเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างชัดเจน ถึงดีมานด์ที่เกิดขึ้น
ลงทุน 'ปล่อยเช่า' เหมายกล็อต

          เจาะลึก  นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า  ดีมานด์ คอนโดฯ กลุ่มราคา 1 -1.5 ล้านบาทต่อยูนิต ที่เร่งตัวขึ้นมามากนั้น นอกจากสะท้อนความต้องการของผู้ซื้อ เพื่ออยู่อาศัยจริง ในโซนแหล่งงาน ตามสภาวะเศรษฐกิจ และความเสี่ยง แง่ดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งจะมีผลต่อจำนวนวงกู้สินเชื่อ และอัตราการผ่อนต่อเดือนแล้ว ยังมีดีมานด์ จากการซื้อเพื่อลงทุนระยะยาว สำหรับการปล่อยเช่าอีกด้วย มีข้อมูลจากดีเวลลอปเปอร์ ว่า การซื้อของนักลงทุน เป็นลักษณะเหมาทีละล็อตหลายยูนิต เป็นเหตุผลหลัก ที่ผลักดันให้ภาพรวมยอดขายคอนโดฯ ช่วงครึ่งปีแรกปรับฟื้นตัวขึ้นมาอย่างน่าสนใจ

          "คอนโดฯราคาถูก มีเปิดขายให้เห็นมากขึ้น จากการที่ผู้พัฒนาเข้าไปเปิดพื้นที่ใกล้แหล่งงาน เปลี่ยนดีมานด์เช่าอยู่มาเป็นการซื้อ จากราคาจับต้องได้ ส่วนอีกกลุ่มหนึ่งที่น่าสนใจ คือ การซื้อเพื่อลงทุนของรายย่อย รองรับการปล่อยเช่าในอนาคต แบบยกแพ็ค หลายยูนิต"

          ตลาดเช่า,ซื้อ ฟื้น1-3 ล้านฮอตสุด

          สอดคล้องข้อมูลของ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ดอทคอม (DDproperty.com) ผ่านบัญชีผู้ใช้งานราว 3.5 ล้านคน โดย นางสาวกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการประจำประเทศไทย เปิดเผยว่า ภาพรวมดีมานด์ตลาดที่อยู่อาศัย (บ้าน - คอนโดฯ) เริ่มผงกหัวขึ้นอย่างชัดเจน ท่ามกลางดัชนีราคาที่อยู่อาศัย ในพื้นที่ กทม. - ปริมณฑล ณ ครึ่งปีแรก ปรับตัวลดลงราว 7% (เทียบปี 2564)

          ทั้งนี้ สถิติที่ผู้คนเข้ามาค้นหาหน่วยที่อยู่อาศัยมากที่สุด กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มราคา 1-3 ล้านบาท ประมาณ 39% เป็นอันดับ 1 รองลงมาคือ 3-5 ล้านบาท ส่วนต่ำกว่า 1 ล้านบาท อยู่ที่ราว 7% โดยเฉพาะในตลาดเช่า จากก่อนหน้าอยู่ในภาวะซัพพลายล้นตลาด แต่ขณะนี้ได้รับการดูดซับจาก คนทำงาน และ ต่างชาติที่ทยอยเข้ามาในประเทศไทย โดยคอนโดฯ ยังเป็นซัพพลายส่วนใหญ่ของตลาด กทม.
เจ้าพ่อเผยสูตร'คอนโดถูก'รีดต้นทุน

          ขณะเมื่อพิจารณาความเคลื่อนไหวคอนโดฯราคาถูก ในฝั่งผู้พัฒนาฯเอกชน คือ บริษัท รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ จำกัด ภายใต้แบรนด์ 'รีเจ้นท์ โฮม' ซึ่งผลักดันหน่วยเข้าตลาดราว 1 หมื่นยูนิตต่อปี และมียอดขายสูงสวนทางเศรษฐกิจซบเซา โดยโครงการ ล่าสุด "รีเจ้นท์ โฮม บางนา" ราว 5,000 ยูนิต ทำยอดขายหมด 60% ภายในระยะ 2 เดือนเท่านั้น

          นายนิรัตน์ อยู่ภักดี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท รีเจ้นท์ฯ เผยสูตรการพัฒนาฯ กับ ข้อจำกัด 'เงินเฟ้อ' ที่หลีกเลี่ยงไม่ได้อย่างน่าสนใจว่า ยอมรับ ขณะนี้ วัสดุก่อสร้างที่แพงขึ้น ทำให้บริษัทมีต้นทุนต่อปี เพิ่มขึ้นมา 750 ล้านบาทต่อปี มองระยะ 2 ปี (2565-2566) บริษัทจะมีต้นทุนเพิ่มถึง 1.5 พันล้านบาท แต่อย่างไรก็ตาม ไม่ได้หนักใจ ตราบใดที่กำไรยังเหลือไม่ต่ำกว่า 10% ก็ยังสามารถพัฒนาออกสู่ตลาดได้

          โดยพื้นฐานการพัฒนาโครงการ จะมีต้นทุน 3 ส่วนหลัก ได้แก่ ต้นทุนค่าที่ดินและค่าก่อสร้าง ราว 60%, ค่าใช้จ่ายในการขาย-บริหาร 8% และ ต้นทุนทางการเงิน ราว 3-4%

          ผู้บริหารรีเจ้นท์ ระบุว่า การขอสิทธิ BOI ภายใต้เงื่อนไขราคาขายต่อยูนิตต้องไม่เกิน 1.2 ล้านบาท จำนวนตามสัญญา 4 หมื่นยูนิต เป็นข้อผูกมัด ยิ่งในสถานการณ์ราคาน้ำมันแพง วัสดุก่อสร้าง เหล็ก ปูน กระเบื้อง ปรับราคา และค่าที่ดินก็ยังแพงนั้น ทำให้ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ ไม่กล้าเข้ามาลงทุน แต่บริษัทมีจุดแข็ง จากกิจการเดิมเป็น บริษัทรับเหมาก่อสร้าง ช่วยลดต้นทุนได้ราว 5-6% ไม่ต้องวางมัดจำสัญญาล่วงหน้า เทียบค่าก่อสร้างต่อปี 5 พันล้านบาท อาจต้องมีการจ่ายก่อนถึง 500 ล้านบาท ทำให้เงินล่องหน สูญเปล่าประโยชน์ อีกแง่ช่วยปรับลดต้นทุนวัสดุก่อสร้าง จากการสั่งซื้อวัสดุล็อกใหญ่ร่วมกัน ยิ่งเสนอจ่ายสดกับซัพพลายเออร์ ยิ่งจะทำให้ได้ราคาถูกลงกว่าปกติ

          อีกส่วน คือ การบริหารค่าใช้จ่ายในการขาย ใช้พนักงานหมุนเวียนโครงการเพียงไม่กี่คน และใช้การกู้เงินให้น้อย เพื่อไม่ต้องแบกภาระดอกเบี้ย โดยสัดส่วนปัจจุบัน บริษัทใช้เงินกู้ธนาคารเพียง 35% เท่านั้น ต่างจากทั่วไปที่มักจะสูงถึง 50-60%  

          นายนิรัตน์ ยังมองว่า ในวิกฤติอาจเป็นโอกาส เนื่องจากขณะนี้ในอุตสาหกรรมก่อสร้าง มีจำนวนงานน้อยลง และราคาวัสดุก่อสร้าง เช่น เหล็ก เริ่มอยู่ในเทรนด์ขาลง แต่ดีมานด์ที่อยู่ฯเร่งขึ้น ซึ่งหากมีการวางกลยุทธ์ที่ดี วางแบบก่อสร้างอย่างเหมาะสมตั้งแต่เริ่ม ก็จะทำให้สามารถควบคุมต้นทุนการพัฒนาได้เช่นกัน

          "หากจะเข้ามาในตลาด ถือเป็นจังหวะที่ดี เพราะอำนาจต่อรองที่มีมากขึ้นในมือผู้พัฒนาฯ จากเดิมเป็นผู้รับเหมา ส่วนเงินเฟ้อที่คาดว่าจะอยู่ไปอีก 2 ปี ทางเดียวที่จะสู้ได้ คือ ใช้เงินกู้ให้น้อยที่สุด และปรับลดค่าใช้จ่ายการบริหาร ขณะวัสดุราคาแพง แนะให้ปรับใช้งานบริษัทแบบ C.M. (บริหารงานก่อสร้าง) โดยเราเป็นผู้จัดหาวัสดุให้ เพื่อเป็นการแก้เกม"

          ทั้งนี้ มีรายงานว่า เพื่อเป็นการสนับสนุนให้คนไทยเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาถูกได้มากขึ้น สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เตรียมจะเสนอให้รัฐปรับปรุงเงื่อนไขของ "บ้านและคอนโด BOI" ที่ผู้พัฒนาจะได้รับสิทธิทางภาษี จากราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท ไปสู่ 1.5 ล้านบาท เพื่อกระตุ้นให้ผู้พัฒนาต่างๆ เข้ามาลงทุนในตลาดดังกล่าวกันมากขึ้น เพิ่มกำไรส่วนต่าง ท่ามกลางอัตราเงินเฟ้อเร่งตัว ส่งผลต่อต้นทุนการก่อสร้าง