รื้อใหม่ทำเล 'อีอีซี-เมืองท่องเที่ยว'

          นายฐนัญพงษ์ สุขสมศักดิ์ ผู้อำนวยการกองประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ เปิดเผยว่า หลังกรมประกาศบังคับใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 2566-2569 ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 แล้ว ในระหว่างรอบปีอาจมีการพิจารณาเพิ่มเติมให้สอดรับกับสภาพพื้นที่และการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน เนื่องจากราคาที่กรมประกาศใช้ใหม่นี้เก็บข้อมูลและทำการวิเคราะห์ตั้งแต่ 6 ปีก่อน สำหรับทำราคาประเมินใหม่รอบปี 2563-2566 แต่เพื่อช่วยบรรเทาความเดือดร้อนให้แก่ประชาชนและภาคธุรกิจที่กำลังได้รับผลกระทบจากวิกฤตระบาดโควิด-19 และเศรษฐกิจชะลอตัว จึงได้เลื่อนการประกาศใช้ราคาใหม่มาอย่างต่อเนื่องถึงปัจจุบัน เพราะราคาประเมินถูกนำไปใช้เป็นฐานการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วย โดยภาพรวมทั้งประเทศราคาประเมินใหม่ที่ใช้วันที่ 1 มกราคม 2566 ปรับขึ้น 8% โดยกรุงเทพฯขึ้น 2.69% ต่างจังหวัดขึ้น 8.81% ทั้งพบว่าการซื้อขายเปลี่ยนมือที่ดินไม่ค่อยคึกคักเมื่อเทียบรอบปี 2558-62 ซึ่งเก็บข้อมูลหากเปลี่ยนแปลงเกิน 15% ต้องประกาศราคาใหม่ในระหว่างปี

          นายฐนัญพงษ์กล่าวว่า ทำเลที่มีแนวโน้มต้องปรับราคาประเมินใหม่ เช่น แนวรถไฟฟ้าสายใหม่เปิดใช้แล้วแต่ยังไม่ได้ประเมิน เช่น สายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายช่วงบางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค สายสีแดงช่วงบางซื่อ-รังสิต และบางซื่อ-ตลิ่งชัน สายสีเขียวส่วนต่อขยายช่วงหมอชิต-คูคต และช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ และจะเปิดใช้ปี 2566 คือ สายสีชมพูช่วงแคราย-มีนบุรี สายสีเหลืองช่วงลาดพร้าว-สำโรง หรือกำลังก่อสร้างอย่าง สายสีส้มช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี รวมถึงทำเลหัวเมืองท่องเที่ยว การค้าชายแดน และพื้นที่ อีอีซีในฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง ส่วนใหญ่ราคาประเมินจะปรับขึ้นสูง

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) กล่าวว่า จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจริงในพื้นที่เขต/อำเภอแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสายสีเหลือง ที่คาดเปิดให้บริการปลายปี 2565 พบว่าแนวสายสีเหลืองพาดผ่าน ราคาเฉลี่ย 101,287 บาท/ตร.ว. สูงกว่าแนวสายสีชมพูเฉลี่ย 55,666 บาท/ตร.ว. หรือสูงกว่า 81.95% เพราะพื้นที่สายสีเหลืองพาดผ่านเป็นชุมชนพาณิชยกรรมและที่พักอาศัยหนาแน่น และที่ดินบริเวณนี้ปรับสูงขึ้นมากเป็นพื้นฐานอยู่แล้ว จากข้อมูลช่วงไตรมาส 1/2562 ถึงไตรมาส 2/2565 พบว่า สายสีเหลืองเปลี่ยนแปลง 46.95% หรือเฉลี่ย 3.61% ต่อไตรมาส ขณะที่สายสีชมพูเปลี่ยนแปลง 76.30% หรือเฉลี่ย 5.87% ต่อไตรมาส แม้ราคาที่ดินบริเวณสายสีชมพูเฉลี่ยต่ำกว่าสายสีเหลือง แต่อัตราเร่งของราคาแรงพอควร คาดเมื่อเปิดให้บริการราคามีโอกาสสูงขึ้นมาก

          นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียล เอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) กล่าวว่า การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า เทียบปี 2563 กับ 2564 ดังนี้ บีทีเอส เพิ่ม 7.3% ส่วนต่อขยายช่วงอ่อนนุช-แบริ่ง เพิ่ม 6.3% ส่วนต่อขยายช่วงตากสิน-บางหว้า เพิ่ม 7.2% ส่วนต่อขยายช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ เพิ่ม 6.0% รถไฟฟ้าใต้ดินเพิ่ม 6.3% แอร์พอร์ตเรลลิงก์ เพิ่ม 4.4% สายสีม่วงเพิ่ม 4.9% สายสีแดงช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชัน เพิ่ม 6.7% สายสีน้ำเงินช่วงบางซื่อ-ท่าพระ เพิ่ม 6.3% และช่วงหัวลำโพง-บางแค เพิ่ม 7.3% สายสีเขียวหมอชิต-คูคต เพิ่ม 10.4% สายสีชมพู แคราย-มีนบุรี เพิ่ม 11.7% สายสีเหลืองลาดพร้าว-สำโรง เพิ่ม 13.7% สายสีส้มศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี เพิ่ม 8.5%