ทีมข่าวเศรษฐกิจ

          อีกประเด็นร้อนน่าจะติดลมบนอีกนาน กรณีให้ "ต่างชาติ" เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้มากขึ้น เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ และในทุกวิกฤต "ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์" จะเป็นอีกหนึ่งฟันเฟืองไดรฟ์เศรษฐกิจของประเทศให้เดินหน้า ตัวอย่างในวิกฤตต้มยำกุ้ง รัฐบาลสมัยนั้นออกมาตรการใหญ่ให้ต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมได้ 49% ของพื้นที่โครงการ ถือครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยได้ 1 ไร่ แลกกับเงินทุนเข้าไทย 40 ล้านบาท ต่อราย และคงไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปี ตามมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน 2542 นับจากวันนั้นถึงวันนี้ มีต่างชาติ 8 รายที่ได้สิทธิครอบครองที่ดิน 1 ไร่ ในไทย ในวันนี้วิกฤตเศรษฐกิจถดถอย ตั้งแต่เจอวิกฤตโควิด-19 ลากยาวกว่า 2 ปี ผสมโรงด้วยสงครามรัสเซียกับยูเครน และเผชิญกับกำลังซื้อต่างชาติเงียบ ก็จะเห็นการดิ้นรนอีกครั้ง

          คิกออฟวีซ่า10ปีกระตุ้นซื้อ/อยู่ยาว

          จึงเป็นจุดเริ่มต้นของมาตรการวีซ่าระยะยาว หรือ LongTerm Resident Visa (LTR Visa) ให้สิทธิพิเศษแก่นักลงทุนต่างชาติมีศักยภาพสูง 4 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มประชากรที่มีความมั่งคั่งสูง กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ กลุ่มที่ต้องการงานจากประเทศไทย และกลุ่มผู้เชี่ยวชาญพิเศษ อยู่ไทยระยะยาว 10 ปี กระตุ้นการใช้จ่าย การลงทุน ตั้งเป้า 5 ปี (2565-2569) มีต่างชาติเข้ามา 1 ล้านคน เพิ่มการใช้จ่ายในระบบเศรษฐกิจ 1 ล้านล้านบาท มีการลงทุนในประเทศ 8 แสนล้านบาท และสร้างรายได้จากการเก็บภาษี 2.7 แสนล้านบาท หลังสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) เปิดใช้ตั้งแต่ 1 กันยายนที่ผ่านมา ข้อมูลอัพเดตจาก สุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์ รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงพลังงาน ระบุว่า เปิดไม่ถึงเดือนมีต่างชาติสมัครแล้ว 700 คน เป็น ชาวอเมริกาและยุโรป 60% ชาวเอเชีย 40% ส่วนใหญ่เป็นวัยเกษียณ มีฐานะดี และทักษะฝีมือสูง

          "เร็วๆ นี้จะเปิดแผนถัดไป ที่อยู่ระหว่างหารือกระทรวงมหาดไทย เร่งแก้ไขร่างกฎกระทรวงให้ต่างชาติที่เข้ามาลงทุน 40 ล้านบาท ซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ 1 ไร่ ซึ่งกระทรวงมหาดไทยอยู่ระหว่างขอให้ปรับรายละเอียด เช่น ลดมูลค่าลงทุน 40 ล้านบาท เป็น 20 ล้านบาท พร้อมเร่งเสนอทัน ครม.รัฐบาล ชุดนี้  เชื่อว่าไม่ว่ารัฐบาลใดเข้ามาต้องเดินหน้าตามที่เริ่มไว้ และที่ใช้เวลาผลักดันนาน เพราะไม่เคยมีใครนำเรื่องนี้ขึ้นมาพิจารณาจริงจัง เมื่อดูช่องทางที่พอทำได้จึงเริ่มจากให้วีซ่ายาว ทดสอบความต้องการต่างชาติ ส่วนเงื่อนไขอื่นเป็นข้อกฎหมาย ต้องใช้เวลา เช่น ขยายเวลาเช่าเกิน 30 ปี ซื้อบ้านจัดสรรได้ 49% เหมือนคอนโดมิเนียม ที่ผ่านมาต่างชาติอาศัยอยู่ไทย มานานในรูปแบบนอมินี (ให้สิทธิคนถือครอง) สะท้อนว่า ที่เขายอมเสี่ยงและใช้เงินเก็บมหาศาลมาซื้อที่อยู่อาศัยในไทย แสดงว่าเขารักแผ่นดินไทยจริงๆ เพราะไทยเป็นเมืองน่าอยู่ มีศักยภาพสูงที่ต่างชาติมองว่าเหมาะเป็นบ้านหลังที่ 2 หรือ ที่ทำงานแห่งที่ 2 ถึงเวลาต้องจริงจังแล้ว เชื่ออีก 5-10 ปี จะมีนักลงทุนต่างชาติอีกมาก" สุพัฒนพงษ์แจง

          นักกฎหมายชี้ 'รัฐบาล' มาถูกทาง

          เมื่อธงชัดจากรัฐต้องปฏิรูปกฎหมาย กิติพงศ์ อุรพีพัฒนพงศ์ อดีตประธาน บริษัท เบเคอร์ แอนด์ แม็คเค็นซี่ จำกัด เสนอว่า เป็นโอกาสดีที่รัฐบาลจะปรับปรุงกฎกระทรวงและเงื่อนไขให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนและอยู่อาศัยในไทยได้สะดวก จะเป็นประโยชน์ต่อประเทศในระยะยาว โดยมี 4 ทางออก 1.แก้ไขกฎกระทรวงให้ซื้ออสังหาฯสะดวกขึ้น เช่น กำหนดจำนวนเนื้อที่ ราคาขั้นต่ำ 2.แก้ไขกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้จดทะเบียน การเช่าได้ 60 ปี ต่อได้อีก 30+30 ปี 3.เก็บภาษีค่าธรรมเนียมการโอนและจดทะเบียนการเช่าของชาวต่างชาติ ในอัตราก้าวหน้า และ 4.เก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของชาวต่างชาติ ในอัตราที่สูงกว่าคนไทย

          "ทั้ง 4 แนวทางเป็นประโยชน์แก่ธุรกิจอสังหาฯ เศรษฐกิจประเทศ เพราะทำให้มีรายได้เพิ่มขึ้น จากการขายและให้เช่า รัฐบาลเก็บภาษีได้มากขึ้น ยังแก้ไขการเป็นนอมินีของบริษัทไทยและสร้างความโปร่งใส เป็นการช่วยชาติไม่ได้ขายชาติ อย่างที่กังวล แต่ต้องกล้าทำให้ทุกอย่างขึ้นมาอยู่บนโต๊ะและถูกกฎหมาย" กิติพงศ์ย้ำ

          'ต่างชาติ' โอนห้องชุด5หมื่นล./ปี

          วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) มองว่า การที่รัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทยในลักษณะผู้พำนักระยะยาว และให้ซื้อบ้านและที่ดินได้ จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจประเทศได้อีกทางหนึ่ง เพราะเป็นการช่วยกระตุ้นภาคอสังหาฯที่จะขับเคลื่อนอุตสาหกรรมต้นน้ำถึงปลายน้ำ และช่วยให้เกิดกำลังซื้อใหม่ๆ ในระบบเศรษฐกิจ ปัจจุบันมีต่างชาติสนใจซื้อบ้านและที่ดินในไทยมีจำนวนไม่น้อย แต่กฎหมายยังจำกัดสิทธิ ทำให้ถือครองในรูปแบบนิติบุคคลที่ต่างชาติถือหุ้น หรือโดยคู่สมรสที่เป็นคนไทย แต่มีบางรายจัดให้ตัวแทนหรือนอมินีถือแทนอย่างที่ทราบกัน ดังนั้นนโยบายนี้ จึงทำให้ผู้ที่ต้องการเข้ามาอยู่ไทยระยะยาว มีการถือครองได้อย่างถูกต้อง

          "วิชัย" แนะว่า ควรกำหนดเงื่อนไข ข้อจำกัดพื้นที่ตั้ง ระดับราคาที่ให้ขายได้ รวมถึงระยะเวลาครอบครองและเงื่อนไข ขายต่อให้ชัดเจน เพื่อไม่ให้เกิดแย่งซื้อที่อยู่อาศัยในระดับที่เป็นกำลังซื้อโดยทั่วไปของคนไทย รวมถึงกำหนดค่าธรรมเนียม หรือค่าภาษีที่แตกต่างจากคนไทย คัดสรรต่างชาติเข้ามาซื้อให้เป็นไปตามกลุ่มเป้าหมายที่อยู่ยาว ไม่ใช่เก็งกำไรระยะสั้น จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของต่างชาติ มีมูลค่าปีละ 5.5 หมื่นล้านบาทช่วงก่อนเกิดโควิด และ 4 หมื่นล้านบาทในช่วงมีโควิด คิดเป็น 15% ของการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด ทำให้เห็นว่านโยบายเปิดให้ต่างชาติถือครองบ้านและที่ดินได้ จะช่วยเพิ่มมูลค่าการโอนของต่างชาติสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

          จี้ไฟเขียวทำก่อนตลาดวาย

          ฝั่งของดีเวลลอปเปอร์ต่างขานรับ อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหารบริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การให้ต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินได้ 1 ไร่ ไม่ใช่เรื่องใหม่ เคยทำมาแล้ว เมื่อวิกฤตต้มยำกุ้ง สำหรับวิกฤตครั้งนี้มีข้อเสนอให้รัฐรีบทำก่อนตลาดวาย ยิ่งจีนเปิดประเทศ ยิ่งต้องปลดล็อก เพื่อกระตุ้นตลาดและเศรษฐกิจ เพราะตอนนี้เศรษฐกิจรากหญ้าอ่อนแอ ต้องเอาทุกองคาพยพเข้าใส่ไปให้ทันเวลา ถ้าผ่านไปแล้วจะฟื้นชีพ ก็ช้าไปแล้ว ถ้าได้มหาเศรษฐีมาอยู่ จะช่วยกระตุ้นและมีผลดีต่อประเทศมากกว่าผลเสีย ยิ่งรัฐเร่งแก้กฎหมายให้เช่าได้มากกว่า 50 ปี จะดึงต่างชาติเข้ามามากขึ้น อย่างบริษัทมีลูกค้าต่างชาติซื้อคอนโด 20% ยังไม่เต็มโควต้า 49% เพราะรอจีนเปิดประเทศ

          ปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การปลดล็อกให้ต่างชาติ ถือวีซ่าระยะยาว จะช่วยส่งเสริมธุรกิจอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดจะทำให้มูลค่าตลาดที่ลดลงจาก 3 แสนล้านบาท เหลือ 1 แสนล้านบาทในปัจจุบัน กลับเพิ่มขึ้น 30-40% เพราะตลาดอสังหาฯไทยพึ่งต่างชาติมาก ต้องจูงใจให้เขามาซื้อบ้านหลังที่ 2 แม้จีนเปิดประเทศแล้ว คาดกำลังซื้อจีนไม่เหมือนเดิม เพราะตลาดอสังหาฯของจีนก็มีปัญหา การดึงเศรษฐีต่างชาติมาลงทุนซื้อ อสังหาฯ เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจมากกว่าเป็นการขายชาติ ยุคสมัยเปลี่ยนไปแล้ว ประเทศเจริญเขาใช้วิธีนี้ดึงดูดให้ต่างชาติ รัฐเก็บภาษีได้ทำให้มีรายได้  ซึ่งบริษัทมีต่างชาติซื้อคอนโด 30% ทั้งชาวจีน ไต้หวัน ฮ่องกง ราคา 2-5 ล้านบาท

          ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) มองว่า ต่างชาติกลายเป็นดีมานด์ถาวรของอสังหาฯไทย เป็นทางรอดเศรษฐกิจ แม้มีโควิดกำลังซื้อยังดี ล่าสุดทำเลพระราม 9 ต่างชาติสนใจมาก โดยเฉพาะคนจีน ดูจากยอดโอนคอนโด 1,531 ล้านบาท ในนี้ 50% หรือ 700 ล้านบาท เป็นลูกค้าต่างชาติ และพบว่าต่างชาติซื้อบิ๊กล็อต หลังจีนเปิดประเทศ เชื่อว่ากลับมาคึกคัก เพราะไทยเป็นโกลบอลพร็อพเพอร์ตี้

          พีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย ประเมินว่า หลังเปิดประเทศ ตลาดคอนโด กลับมาเป็นที่นิยมและฟื้นตัวเร็ว หากกำลังซื้อจีนกลับมา คาดจีนจะเปิดประเทศเดือนกุมภาพันธ์มีนาคม 2566 ตอนนี้แม้หลายประเทศเปิดแล้ว เช่น ฮ่องกง ยุโรป แต่ผู้ซื้อรายใหญ่คือ จีน ที่เป็นอิมแพคต่อตลาดมากสุด

          คงเป็นอีกเรื่องฮอต ต้องลุ้นกันข้ามปี!