"แบงก์ชาติ" ยกเลิกผ่อนคลาย มาตรการ "แอลทีวี" เริ่มกลับไปใช้เกณฑ์เก่าต้นปี 2566 หวังสกัดแรงเก็งกำไร ป้องหนี้ครัวเรือนพุ่ง หลังพบตลาดอสังหาฯ เริ่มฟื้นตัวกลับมาเท่าก่อนโควิด ด้านผู้ประกอบการ หวั่นปัจจัยลบปีหน้าอ่วมฉุดตลาดชะงัก ระบุช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อฟื้นเศรษฐกิจ แนะต่อมาตรการกระตุ้นอย่างน้อย 1 ปี

          ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยืนยันแล้วว่าจะไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ที่จะหมดอายุใน วันที่ 31 ธ.ค.2565 เนื่องจากเห็นว่าภาคอสังหา ริมทรัพย์ไทยเริ่มฟื้นตัวกลับมาเท่ากับในช่วงก่อนเกิดโควิดแล้ว

          ส่งผลให้คนที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรก ในราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทต่อวางหลักประกัน (เงินดาวน์) 10% ของมูลค่าบ้าน ส่วนผู้ที่ซื้อบ้าน หลังที่สองต้องวางเงินดาวน์ในสัดส่วน 10-20%

          นางสาวชญาวดี ชัยอนันต์ ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายองค์กรสัมพันธ์ ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) กล่าวว่า เหตุผลที่ ธปท. ไม่ขยายเวลาผ่อนคลายมาตรการ LTV เนื่องจากเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มฟื้นตัวชัดเจนและทั่วถึงมากขึ้น ภาคอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มปรับดีขึ้นต่อเนื่องทั้งอุปสงค์และอุปทาน รวมทั้งการจ้างงานในภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องทยอยปรับดีขึ้น

          "ช่วง 8 เดือนแรกปีนี้ ยอดการโอนบ้านใหม่ขยายตัวถึง 8.5% และหากดูยอดการเปิดโครงการใหม่ เฉลี่ยต่อเดือนเกือบ9 พันหน่วย ซึ่งเริ่มใกล้เคียงกับช่วงก่อนโควิด ที่เฉลี่ยอยู่ประมาณเดือนละ 9.2 พันหน่วย"

          นอกจากนี้ การสิ้นสุดการผ่อนคลายมาตรการ LTV ไม่เป็นอุปสรรคต่อการซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มผู้มีรายได้น้อย เนื่องจากเกือบทั้งหมดกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกที่มูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งมาตรการ LTV ปัจจุบันสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลักแรกที่ราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท จึงผ่อนคลายมากอยู่แล้ว

          "เราเล็งเห็นแล้วว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับมาฟื้นตัว ซึ่งถ้าดูยอดจดทะเบียน การโอนบ้าน ถือว่าใกล้เคียงกับก่อน โควิด-19 แล้ว ดังนั้น ธปท.มองว่า มาตรการ LTV มีความจำเป็นน้อยลง อีกทั้งผู้กู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ เป็นกลุ่มที่ซื้อบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งสามารถขอสินเชื่อบ้านในระดับสูงเต็ม 100% ได้อยู่แล้ว"

          สกัดเก็งกำไร-หนี้ครัวเรือน

          การขยายระยะเวลาการผ่อนคลายมาตรการอาจเอื้อให้เกิดการสะสมความเสี่ยงในระบบการเงินในระยะต่อไปได้ เช่น การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์โดยผู้มีรายได้ปานกลางถึงสูง และส่งผลต่อระดับหนี้ครัวเรือนให้เพิ่มสูงขึ้นในอนาคต

          สำหรับวัตถุประสงค์การผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราวที่เริ่มใช้ตั้งแต่วันที่ 20 ต.ค.2564 ถึง 31 ธ.ค.2565 เนื่องจาก การระบาดของโรคโควิด-19 ระลอกที่ 3 กระทบการฟื้นตัวของเศรษฐกิจอย่างมาก ฐานะการเงินของบางภาคธุรกิจและครัวเรือนยังเปราะบางจึงจำเป็นต้องมีมาตรการกระตุ้นกิจกรรมทางเศรษฐกิจและพยุงการจ้างงานเพิ่มเติม เพื่อช่วยลดผลกระทบต่อเศรษฐกิจ

          ด้วยสาเหตุเบื้องต้นทำให้ ธปท.ได้ผ่อนคลายมาตรการ LTV เป็นการชั่วคราวเพื่อเติมเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจผ่าน ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีธุรกิจเกี่ยวเนื่องจำนวนมาก โดยการเพิ่มแรงจูงใจในการซื้อที่อยู่อาศัยให้กลุ่มผู้ที่มีกำลังซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางขึ้นไปที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ไม่มากนัก และมีความสามารถรองรับการก่อหนี้เพิ่มได้

          คลังเล็งต่ออายุลดค่าโอน-จดจำนอง

          นายกฤษฎา จีนะวิจารณา ปลัดกระทรวงการคลัง เปิดเผยว่า กระทรวงการคลัง โดยสำนักงานเศรษฐกิจการคลังและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอยู่ระหว่างการพิจารณาต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ในส่วนของการลดค่าธรรมการโอนและจดจำนอง ซึ่งมาตรการดังกล่าวจะสิ้นสุดในสิ้นปีนี้

          "เราเริ่มหารือกันมา 2-3 รอบแล้ว แต่จะต้องพิจารณาให้รอบด้านก่อน เพราะเป็นรายได้ของท้องถิ่น เพราะที่ผ่านมา ท้องถิ่นเขาก็ได้รับผลกระทบจากมาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง"

          ทั้งนี้ มาตรการดังกล่าวกำหนดลด ค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% ส่วนค่าธรรมเนียมการจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01%

          ส่วนกรณีที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)ไม่ต่ออายุมาตรการ LTV  นายกฤษฎา กล่าวว่า  ยังไม่ทราบเรื่องดังกล่าว ซึ่งต้องเป็นไปตามความเห็นของธปท.เพราะจะเกี่ยวข้องในเรื่องของความมั่นคงในการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ด้วย

          ชี้มาตรการกระตุ้นกระทบแรงซื้อสะดุด

          นายอธิป พีชานนท์ รองประธานกรรมการสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ในฐานะนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า แนวทางที่ ธปท. จะกลับมาใช้มาตรการคุมเข้มสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ หรือแอลทีวี เพื่อควบคุมระดับวงเงินปล่อยกู้ต่อมูลค่าหลักประกันที่อยู่อาศัยนั้น ถือเป็นปัจจัยลบที่ทำให้คนกู้ไม่ผ่านและมีความกังวลมากขึ้น

          "การกลับมาคุมเข้มสินเชื่ออสังหาฯ ในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ ใครกล้ามาซื้อเพื่อเก็งกำไร จนทำให้เกิดฟองสบู่ได้อีก ตอนนี้มีแต่ชะลอซื้ออสังหาฯ"

          สำหรับการขึ้นราคาอสังหาฯ มองว่าเป็นไปตามธรรมชาติ เพราะราคาวัสดุก่อสร้างขึ้น ค่าแรงขึ้น ราคาน้ำมัน เป็น cost push จากต้นทุนที่สูงขึ้นไม่ใช่ฟองสบู่ที่เกิดจากการซื้อเพื่อปั่นราคาเก็งกำไร

          อย่างไรก็ตาม หาก ธปท. กลับมาใช้มาตรการแอลทีวี คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อตลาดอย่างมาก เช่นเดียวกัน ถ้ารัฐบาลไม่ต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนอง จะมีผลต่อภาคอสังหาฯ ในการกระตุ้นเศรษฐกิจ

          "เศรษฐกิจไทยซึมต่อไปเพราะไม่มีแรงจูงใจ เนื่องจากกำลังซื้อหลักของอสังหาฯ กว่า 90% เป็นกำลังซื้อของคนในประเทศในภาวะเศรษฐกิจปีหน้าปัจจัยลบมากกว่าปัจจัยบวก ดอกเบี้ยยังอยู่ในขาขึ้นกระทบคนซื้อบ้านทำให้ชะลอการตัดสินใจซื้อและต้นทุนค่าก่อสร้างสูงขึ้นกว่า 10% ทำให้ราคาบ้านแพงขึ้น แค่เอาตัวรอดไปวันๆ ยังยาก อยู่ดีๆ ไปถอนแรงจูงใจ"

          ทั้งนี้ แนวโน้มภาวะเศรษฐกิจไทยปีหน้าไม่ได้เติบโตมากนัก จีดีพี ประมาณการที่ราว 3%ปัจจุบัน มีการประเมินว่า หลังจากนี้ภาคอสังหาฯ น่ากลับมาเติบโตได้อย่างน้อยไม่ต่ำกว่า 5% แต่สูงถึง 10% หรือไม่นั้น ไม่แน่ใจ เพราะฐานยังเล็กอยู่มีโอกาสเติบโตได้ แต่ยังไม่กลับไปสู่ภาวะปกติ ฉะนั้นไม่ต้องกังวลไปว่า ตลาดร้อนแรงแย่งกันซื้อจนเกิดฟองสบู่ ดังนั้นจึงควรที่มีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจออกมาโดยเฉพาะสำหรับอสังหาฯ

          ดันมาตรการต่อเนื่อง1ปีฟื้นตลาด

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า มาตรการกระตุ้นลดค่าธรรมเนียมการโอนจดจำนอง ควรดำเนินการต่อเนื่องอีกอย่างน้อย  1 ปี เพื่อกระตุ้นตลาดให้เกิดการซื้อขาย รวมถึง บ้านมือสองที่ได้รับการกระตุ้นให้ภาพรวมของการโอนกรรมสิทธิ์ไม่ลดลงตรงกันข้ามกลับเพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นประโยชน์ที่ได้รับจากมาตรการนี้

          ขณะที่ การปลดล็อกมาตรการแอลทีวี ของ ธปท. ควรทำต่อเนื่อง เพราะการซื้อและ การจอง 2 ไตรมาสแรก ในส่วนของคอนโดมิเนียมราคาไม่แพง การซื้อเพื่อการลงทุน (ปล่อยเช่า) ยังคงเป็นการซื้อที่มีนัยสำคัญ ฉะนั้นหากไม่ปลดล็อกมาตรการแอลทีวีต่อแต่กลับมาควบคุมใหม่ จะทำให้การซื้อถูกบีบให้ซื้อได้น้อยลง ส่งผลกระทบชัดเจนค่อนข้างมากโดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม

          "หาก ธปท.กลับใช้มาตรการแอลทีวี ตัวเลขที่ขายได้ส่วนใหญ่เป็นการซื้อจากกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อเพื่อลงทุน ส่งผลทำให้ตลาดสะดุดอีกครั้ง"

          โดยประเมินว่าผลกระทบเกิดขึ้นในทุกระดับราคาของคอนโดมิเนียม คนซื้ออาจไม่ซื้อคอนโดมิเนียมราคาถูกมาก เพราะซื้อเป็นบ้านหลังที่สองเพื่อเป็นทรัพย์สิน  สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมระดับราคาล้านกว่าบาทในไตรมาส 2 ออกมาทำให้กลุ่มคนที่ซื้อคอนโดมิเนียมในเซ็กเมนต์นี้เพื่อลงทุนปล่อยเช่าในอนาคตอาจชะลอการซื้อในช่วงหลังจากนี้

          "ธปท. ไม่ควรนำมาตรการแอลทีวีออกมาใช้ในช่วงเวลานี้ อสังหาฯ เปรียบเหมือนเครื่องบินกำลังจะบินขึ้น ต้องใช้แรงหนุนจาก 2 มาตรการนี้ แต่ถ้าไม่ต่อมาตรการเครื่องบินสะดุดอาจร่วงลงมาได้"