ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2565 สะท้อนภาพการฟื้นตัว  คาด...ปี 2566 ปัจจัยหนุนเบาบาง กดดันการเติบโต

          ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีมุมมองที่ระมัดระวังต่อทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2566 เนื่องจากปัจจัยหนุนเริ่มเบาบาง เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทยต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV (สิ้นสุด 31 ธันวาคม 2565) โดยตลาดต้องติดตามว่าทางการจะต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมในการซื้อที่อยู่อาศัยหรือไม่ ขณะที่การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่มีความไม่แน่นอนสูง กำลังซื้อยังเปราะบาง อัตราดอกเบี้ยอยู่ในทิศทางขาขึ้น การแข่งขันในธุรกิจที่สูงและจำนวน ที่อยู่อาศัยรอขายสะสมสูง ล้วนยังเป็นแรงกดดันต่อกิจกรรมการ ซื้อและการลงทุนที่อยู่อาศัยในระยะข้างหน้า

          ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จึงมองว่า ในปี 2566 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล (รวมนิติบุคคลและบุคคล ธรรมดา) น่าจะอยู่ที่ประมาณ 1.75-1.82 แสนหน่วย หรือหดตัว 2.8% ถึงขยายตัว 1.1 % เทียบกับที่คาดว่าจะขยายตัว 7.5% ในปี 2565

          จากข้อมูลของ AREA พบว่า ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2565 การเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลมีอัตราการเติบโตสูงถึง 110% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน (YoY) หรือมีจำนวน 7.7 หมื่นหน่วย

          แต่การเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ที่เร่งตัวขึ้นน่าจะมาจากปัจจัย เฉพาะทางธุรกิจด้วย เนื่องจาก Backlog ของผู้ประกอบการบางรายลดลง จากที่มีการเร่งระบายที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในพอร์ต ไปในช่วงที่ผ่านมา ทำให้มีผลต่อการรับรู้รายได้ทางธุรกิจใน ระยะข้างหน้า ดังนั้น ผู้ประกอบการยังคงต้องลงทุนอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่ใช้ระยะ ต้นทุนทางการเงินที่อยู่ในช่วงขาขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการบางราย เวลาก่อสร้างมากกว่า 1 ปี และจากทิศทางต้นทุนก่อสร้างและเลือกเปิดโครงการในปีนี้ เพื่อต้องการที่จะล็อกต้นทุนทางธุรกิจ

          สำหรับที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในปี 2555 นี้มากกว่าครึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม และส่วนใหญ่ที่เปิดตัวเป็นกลุ่มระดับราคา ต่ำกว่า 2 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 55% ของจำนวนที่อยู่อาศัยคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ทั้งหมด) ซึ่งเป็นผลมาจากโครงการบ้านล้านหลัง ซึ่งสนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำสำหรับผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า1.5 ล้านบาท

          ในปี 2565 ตลาดได้รับปัจจัยหนุนสำคัญจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และการจดจำนองที่อยู่อาศัย รวมถึง การผ่อนคลายมาตรการ LTV โดยจากข้อมูลของ REIC พบว่า ในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2565 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใน กรุงเทพฯและปริมณฑล เติบโต 8.5% (YoY) แต่เป็นที่น่าสังเกตว่า การโอนฯ จากนิติบุคคลหรือเป็นการโอนที่อยู่อาศัยใหม่ปรับตัว ลดลง 5.3% (YoY) ขณะที่การโอนฯ จากบุคคลธรรมดาหรือการ โอนที่อยู่อาศัยมือสอง เติบโตสูงถึง 26.5% (YoY) ซึ่งมาจากหลายสาเหตุ ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ (มีผลต่อจำนวนที่อยู่ อาศัยสร้างเสร็จเข้าสู่ตลาดในปี 2565) และยอดการจองซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ (Take up rate) อยู่ระดับต่ำ จึงมีผลต่อยอดโอนฯ ในปีนี้ นอกจากนี้ เนื่องจากที่อยู่อาศัยใหม่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูง (เมื่อเทียบกับพื้นที่ใช้สอย) แม้จะมีโปรโมชั่นกระตุ้นยอดขายจากผู้ประกอบการ แต่ผู้บริโภคบางกลุ่มหันไปเลือกซื้อที่อยู่อาศัยมือสองที่ที่มีการประกาศขายมากขึ้นด้วยแทน

          อย่างไรก็ตาม ในช่วง 2 เดือนสุดท้ายของปี 2565 อาจจะเห็นการเร่งตัวของยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมากขึ้น หลังจากที่มาตรการผ่อนปรน LTV จะสิ้นสุดลงลิ้นปีนี้ แต่ก็ยังคงต้องขึ้นอยู่กับความสามารถและคุณสมบัติของผู้ซื้อที่อาศัย

          ในปี 2556 ความต่อเนื่องในการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยยังขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ทำให้ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมีมุมมองที่ระมัดระวังมากขึ้น แม้คาดว่ากิจกรรมเศรษฐกิจของประเทศและรายได้ของประชาชนน่าจะทยอยปรับตัวดีขึ้น ทำให้กลุ่มที่มีความพร้อมก็อาจจะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเช่นเกี่ยวกับทิศทางการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างอาคารชุดของชาวต่างชาติที่น่าจะทรงตัวใกล้เคียงกับปี 2565 จากการเปิดประเทศและมาตรการดึงดูดชาวต่างชาติศักยภาพสูง

          ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินว่า ในปี 2566 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล (รวมนิติบุคคล และบุคคลธรรมดา) ในปี 2566 น่าจะมีจำวนประมาณ 1.75-1.82 แสนหน่วย หดตัว 2.8%ถึงขยายตัว 1.1 % จากที่คาดว่าจะขยายตัว 7.5% ในปี 2565 ทั้งนี้ กรอบประมาณการนี้ได้คำนึงถึงกรณีที่ทางการต่ออายุ มาตรการลดค่าธรรมเนียมแล้ว

          ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า ในปี 2566 การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลอาจลดลงเป็น 8.9-9.6 หมื่นหน่วย หรือหดตัว 6.3% ขยายตัว 1.1% เทียบที่เร่งตัวขึ้นในปี 2555 โดยการเปิดตัวคอนโดมิเนียมน่าจะชะลอลงจากที่เปิดตัวจำนวนมากในปี 2565 พื้นที่โครงการใหม่จะเน้นไปยังพื้นที่ กรุงเทพฯ ชั้นกลาง และพื้นที่ชั้นนอกต่อขยายจังหวัดปริมณฑล เนื่องจากราคาที่ดินในพื้นที่กทม.ชั้นในปรับสูงขึ้น บวกกับการ พัฒนาโครงสร้างพื้นฐานรถไฟฟ้าขยายไปยังพื้นที่รอบนอก กทม.