หวั่นนอมินีอสังหาฯ เลี่ยงกม.ต่างชาติซื้อบ้าน-ที่ดิน

          อสังหาริมทรัพย์

          แม้ว่าในช่วงต้นเดือน พ.ย.ที่ผ่านมา ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) จะมีมติถอนร่างกฎกระทรวงว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็น ที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าวตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน หลังมีกระแสต่อต้านอย่างหนักแต่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยของกลุ่มชาวต่างชาติ ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะความต้องการซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นช่องทางที่กฎหมายเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

          ทั้งนี้ การที่คนต่างด้าวจะได้ครอบครองที่ดิน ในประเทศไทย ปัจจุบันมีอยู่หลายวิธี เช่น 1. การเช่าระยะยาว 2. เช่าตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดิน เพื่อเกษตรกรรม และอุตสาหกรรมเป็นเวลา 90 ปี 3. การถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคอนโดมิเนียมใน สัดส่วนที่ชาวต่างชาติถือครองได้ไม่เกิน 49% ของตึก และ 4. การได้มาตามสนธิสัญญาของคนต่างด้าว ซึ่งที่ผ่านมาก็มีคนต่างด้าวที่ได้ครอบครองที่ดินในไทยจำนวนมาก โดยช่องทางการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าว ทำให้ความต้องการบ้านและที่อยู่อาศัยในประเทศไทยขยายตัวอย่างต่อเนื่อง

          โดยเฉพาะดีมานด์จากกลุ่มประเทศผู้เกษียณอายุชาวยุโรป เนื่องจากประเทศไทยมีความพร้อมในเรื่องการแพทย์ ซึ่งไทยได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐให้เป็นศูนย์กลางการแพทย์ในภูมิภาคอาเซียน นอกจากนี้ ระบบขนส่งที่ครอบคลุมและมีคุณภาพ ประกอบกับ ภูมิอากาศที่อบอุ่น ค่าครองชีพไม่สูง ทำให้ประเทศไทยกลายเป็นเป้าหมายในการย้ายถิ่นฐานการอยู่อาศัยของกลุ่มผู้เกษียณอายุมากยิ่งขึ้น

          อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันประเทศไทยไม่ได้เป็นเป้าหมายของกลุ่มเกษียณอายุเพียงอย่างเดียว แต่ประเทศไทยกลายเป็นเป้าหมายของกลุ่มนักท่องเที่ยวทั่วโลก โดยเฉพาะกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวยุโรป ซึ่งต้องการเดินทางเข้ามาพักอาศัยในประเทศไทยในระยะสั้นๆ โดยเฉพาะในช่วงฤดูหนาว ซึ่งเป็นที่ทราบกันดีว่า ปัญหาเงินเฟ้อในยุโรป และการขาดแคลนพลังงานจากการคว่ำบาตรพลังงานประเทศรัสเซีย ทำให้ค่าครองชีพในยุโรปสูงมากๆ โดยเฉพาะช่วงฤดูหนาวในปีนี้

          ดังนั้นการเลือกที่จะเดินทางไปท่องเที่ยวในประเทศที่มีอากาศอบอุ่นและมีค่าครองชีพไม่สูง จึงเป็นทางเลือกแรกๆ ที่ชาวยุโรปนิยมมากในช่วงนี้ และประเทศไทยเป็นเป้าหมายแรกๆ ของการเดินทางใน ช่วงนี้คือประเทศไทย เนื่องจากเป็นประเทศที่มีค่าครองชีพต่ำ การเดินทางสะดวก มีสถานที่ท่องเที่ยวซึ่งได้รับความนิยมระดับโลกหลายๆ แห่ง และที่สำคัญคนไทยไม่ต่อต้านชาวต่างชาติเหมือนในหลายๆ ประเทศ แต่ให้การต้อนรับชาวต่างชาติเป็นอย่างดี แนวโน้ม ดังกล่าวทำให้หลังจากมีการเปิดประเทศมาจนถึง ปัจจุบันมีนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติหลั่งไหลเข้ามา ท่องเที่ยวในประเทศไทยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดย คาดว่าในช่วงปลายปีนี้จะมีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาในประเทศไทยกว่า 19 ล้านคน

          แนวโน้มการขยายตัวของนักท่องเที่ยวในปัจจุบันทำให้ดีมานด์ห้องชุด ห้องพักอาศัย โรงแรม และที่อยู่อาศัยของประเทศไทยขยายตัวดีขึ้น สังเกตได้จาก ยอดจองห้องพักในเมืองท่องเที่ยว ซึ่งมีการจองที่พักล่วงหน้าเต็มเกือบทุกที่ ขณะที่สถานการณ์การโอนห้องชุดในช่วงไตรมาส 3/2565 ที่ผ่านมา ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดชาวต่างชาติปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แม้ว่าส่วนหนึ่งจะเกิดจากการลดราคาและมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ จากรัฐบาลก็ตาม

          โดยสถานการณ์การโอนคอนโดฯ ของชาวต่างชาติในปี 2565 จากรายงานของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ในไตรมาส 2 ปี 2565 พบว่า มีชาวจีนเป็นกลุ่มหลัก ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศมากที่สุด ถึง 2,072 หน่วย หรือ 25.3% รองลงมาคือ รัสเซีย สหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร และเยอรมนี ที่มีสัดส่วนในแต่ละประทศประมาณ 2-3% ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศมากที่สุดเป็น ลำดับแรก คือ ชาวจีนจำนวน 10,493 ล้านบาท หรือ 26.4% รองลงมาคือ สหรัฐอเมริกา ฝรั่งเศส รัสเซีย และกัมพูชา โดยราคาเฉลี่ยห้องชุดที่ชาวต่างชาติรับ โอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 5 ล้านบาทต่อหน่วย

          สำหรับสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ 3 ลำดับแรก คือ 1) ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท คิดเป็น 46.4% 2) ระดับราคา 3.01-5 ล้านบาท คิดเป็น 25.5% 3) ระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาท คิดเป็น 12.9% โดยกลุ่มชาวต่างชาติที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด คือ ชาวไต้หวัน ซึ่งมีมูลค่าเฉลี่ย 7.1 ล้านบาทต่อหน่วย ส่วนขนาดห้องชุดที่คนต่างชาติซื้อเฉลี่ยอยู่ที่ 46.6 ตารางเมตรต่อหน่วย โดยมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงขนาดพื้นที่ 31-60 ตารางเมตร ถึง 51.0% รองลงมา คือ ไม่เกิน 30 ตารางเมตร อยู่ที่ 32.5% และ 61-100 ตารางเมตร อยู่ที่ 10.1%

          ทั้งนี้ ขนาดพื้นที่เฉลี่ยต่อหน่วยในการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด คือ ชาวอินเดียมีขนาดพื้นที่เฉลี่ย อยู่ที่ 73.2 ตารางเมตรต่อหน่วย โดยราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่อยู่ที่ 108,133 บาทต่อตารางเมตร โดยชาวไต้หวันเป็นชาวต่างชาติที่มีการซื้อห้องชุดในราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่สูงสุด โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 155,085 บาทต่อ ตารางเมตร และรองลงมาคือชาวจีน ซึ่งมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 129,353 บาทต่อตารางเมตร โดยคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ เป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยมากที่สุด

          ขณะที่จังหวัดที่มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติสะสมมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ กรุงเทพฯ ชลบุรี สมุทรปราการ ภูเก็ต และเชียงใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ใน 2 จังหวัดแรก คือ กรุงเทพฯ มีสัดส่วน 43.8% และชลบุรี มีสัดส่วน 31.0% โดยทั้งสองจังหวัดมีสัดส่วนจำนวนหน่วยรวมกันสูงถึง 80.7% ของทั่วประเทศ

          สำหรับข้อมูลและตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ อสังหาฯ ของชาวต่างชาติที่เกิดขึ้นในไตรมาส 2/2565 ที่ผ่านมา ถือว่าทยอยฟืนตัวกลับมามากขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่มีการประกาศล็อกดาวน์ประเทศจากปัญหาการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 อย่างชัดเจน แม้จะไม่มีมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐด้วยการเปิดทางให้ ชาวต่างชาติสามารถซื้อและถือครองกรรมสิทธิ์ที่ได้ 1 ไร่ได้ก็ตาม แต่ยอดการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ อสังหาฯ ก็ยังเพิ่มจำนวนสูงขึ้น ทั้งนี้ หากมีการเปิดช่องให้ชาวต่างชาติซื้อที่ดินในไทย ได้จริง คาดว่าจะทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ต่างชาติสูงขึ้นมากกว่าช่วงก่อน ที่เกิดการแพร่ระบาดโควิด-19 อย่างมาก

          โดยในช่วงก่อนเกิดโควิด-19 พบว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ปีละมากกว่า 10,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่ามากกว่า 50,000 ล้านบาท หรือประมาณ 5% ของการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ แต่หากเปิดให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ คาดว่าก็น่าจะทำให้ เกิดมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มสูงสุดได้อีกประมาณ 50,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 100,000 ล้านบาท ซึ่งอาจจะทำให้สัดส่วนของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ที่ซื้อโดยคนต่างชาติเพิ่มจาก 5% เป็น 15% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งประเทศ

          อย่างไรก็ตาม แม้ว่า ครม.จะมีมติให้ถอนร่างกฎกระทรวงว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าวตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ และการลงทุนไปแล้วก็ตาม แต่ความกังวลเกี่ยวกับการซื้อ และถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยของชาวต่างชาติก็ยังมีอยู่ เพราะแม้ว่าพอร์ตลูกค้าต่างชาติของบริษัท อสังหาฯ ในประเทศไทยจะมีไม่มาก แต่เป็นที่ทราบกันดีว่าการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติผ่านนอมินีในปัจจุบันมีจำนวนเพิ่มขึ้นทุกๆ วัน โดยเฉพาะในพื้นที่เศรษฐกิจใหม่ๆ และเมืองท่องเที่ยว

          โดยรูปแบบที่ชาวต่างชาติมาซื้อบ้านในประเทศไทย ในช่วงหลังๆ นี้ดำเนินการผ่านนอมินีมีให้เห็นจำนวนมาก ซึ่งชาวจีนถือเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุดในปัจจุบัน โดยชาวจีน ซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาทในหลายจังหวัด โดยการจดบริษัทที่ให้คนไทยถือหุ้น 51% ต่างชาติถือหุ้น 49% แต่ในความเป็นจริงแล้วเงินทั้งหมดที่ใช้ในการซื้อเป็นเงินของต่างชาติ แต่มีการทำสัญญาแบบลับๆ กันเองกับคนไทยที่เป็นนอมินี ซึ่งการดำเนินการในลักษณะนี้มีให้เห็นเยอะมากในเมืองท่องเที่ยว

          "การดำเนินงานของนอมินีในธุรกิจสังหาฯ นั้น ชาวต่างชาติไม่ได้ซื้อบ้านเป็นหลัง แต่นำเงินเข้ามาจดทะเบียนบริษัทซื้อที่ดินแปลงใหญ่ โดยให้ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้าง ซึ่งมีทั้งผู้รับเหมา คนไทยและผู้รับเหมาจีน แถมในบางครั้งวัสดุก่อสร้างที่ใช้ยังนำเข้าจากประเทศจีนเกือบทั้งหมด ซึ่งไม่ได้ ก่อประโยชน์ทางด้านเศรษฐกิจแก่ประเทศไทยเลย"

          ในลักษณะเดียวกัน ในกลุ่มอสังหาฯ ที่เน้นเจาะกลุ่มชาวยุโรป ซึ่งส่วนใหญ่จะจับกลุ่มลูกค้ากระเป๋าหนัก และโครงการที่ได้รับความนิยมส่วนใหญ่ก็จะอยู่ในพื้นที่เมืองท่องเที่ยวทางภาคใต้ เช่น ภูเก็ต กระบี่ สมุย เป็นต้น สังเกตได้จากข่าวการพัฒนาโครงการบ้านหรูราคา 1 ล้านดอลลาร์ หรือกว่า 35 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่มีผู้ถือหุ้นใหญ่ในบริษัทผู้พัฒนาโครงการเป็นคนไทยถือหุ้นในสัดส่วน 51% และมีชาวต่างชาติถือหุ้นในสัดส่วน 49% แต่เมื่อพิจารณาลงลึกไปแล้วจะพบว่าผู้ถือหุ้นคนไทยจะเป็นเจ้าของที่ดินในพื้นที่ ซึ่งบางรายมีการตกลงลับๆ หรือเป็นที่รู้กันว่าถือหุ้นลม หลังจากที่ขายที่ดินให้บริษัทที่พัฒนาโครงการแล้ว โดยมีชาวต่างชาติเป็นผู้บริหารและดำเนินการธุรกรรมต่างๆ ทั้งหมด

          รูปแบบการดำเนินการซื้อขายที่ดินและการถือกรรมสิทธิ์ที่ดินของชาวต่างชาติผ่านนอมินีนั้นมีมานานแล้ว แต่ยังไม่ได้รับการแก้ไขหรือเอาจริงเอาจัง หรือดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมาย ดังนั้นข้อกังวล เกี่ยวการเปิดทางให้ชาวต่างชาติซื้อบ้าน ซื้อที่ดินในประเทศไทยได้ จากการผ่านร่างกฎกระทรวงว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าวตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน จึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่จะถูกวิจารณ์ว่าเป็นกฎหมายขายชาติ

          เพราะแม้ว่าจะไม่มีการประกาศใช้ร่างกฎกระทรวงว่าด้วยการได้มา ซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ชาวต่างชาติยังสามารถดำเนินการซื้อ-ขายที่ดิน อสังหาฯ ผ่านนอมินีให้เห็นกันอยู่เนืองๆ แล้วถ้าหาก มีการเปิดทางให้ชาวต่างชาติซื้อบ้าน ซื้อที่ดินได้อย่างถูกกฎหมายจริงๆ จะเกิดอะไรขึ้น เพราะต้องยอมรับว่า ในเรื่องนี้ก็ยังไม่มีหน่วยงานใดที่ติดตามตรวจสอบอย่างเป็นทางการ

          ทั้งนี้ แม้ว่า ครม.จะมีการถอนร่างกฎกระทรวงว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของ คนต่างด้าวตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนออกไปแล้ว แต่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของชาว ต่างชาติในประเทศไทยยังคงมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะความต้องการซื้อจากกลุ่มชาวจีน ซึ่งข้อมูลที่จากการสำรวจสอบถามกลุ่มลูกค้าของทางเว็บ Juwai ที่เป็นคนจีนที่ต้องการหาซื้ออสังหาริมทรัพย์นอกประเทศจีน จากการสำรวจพบว่าประเทศไทยเป็นอันดับ 1 เป็นประเทศที่คนจีนต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์มาก ที่สุดโดยกว่า 70.1% ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเพื่อการลงทุน มีประมาณ 49.3% ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ชาวจีนที่สนใจซื้ออสังหาฯ ใน ประเทศอื่นๆ ในอาเซียนนั้น โดยมาต้องการซื้อเพื่อลงทุนเป็นหลัก แต่ในประเทศในทวีปอื่นๆ ชาวจีนมีวัตถุประสงค์อื่นๆ เพิ่มเติมเข้ามา ทั้งเพื่อการศึกษาของบุตรหลาน เพื่อเอาสัญชาติ และเพื่ออยู่อาศัยเอง เป็นต้น

          อย่างไรก็ตาม ในช่วงนี้ แม้ว่าชาวจีนจะเป็นกลุ่มที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด แต่เนื่องจากจีนยังคงใช้นโยบายล็อกดาวน์ประเทศตามนโยบาย ZERO COVID ทำให้ชาวจีนยังไม่สามารถเดินทางออกไปต่างประเทศได้ ดังนั้น กลุ่มลูกค้าที่จะมีผลต่อการขยายตัวของตลาดอสังหาฯ ไทย ยังคงเป็นกลุ่มประเทศจากยุโรป และตะวันออกกลาง รวมถึงอินเดียซึ่งปัจจุบันกลุ่มชาวต่างชาติในประเทศต่างๆ ดังกล่าวเดินทางเข้ามาเที่ยวในประเทศไทยเป็นจำนวนมาก และมีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งการเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวของนักท่องเที่ยวกลุ่มนี้จะส่งผลดีกับตลาดคอนโดฯ เป็นตลาดแรกๆ เนื่องจากจะทำให้ดีมานด์ห้องพักกลับมาเติบโตอีกครั้งหลังจากซบเซาไปนานกว่า 2 ปี