ในสภาวะที่ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง และราคาที่ปรับสูงขึ้น ได้ส่งผลให้ดีเวลลอปเปอร์ ต้องปรับกลยุทธ์ในการพัฒนาโครงการใหม่ ทั้งการหาทำเลที่มีต้นทุนต่ำ เช่น รอบนอกของพื้นที่กรุงเทพฯ การปรับแบบ เช่น บ้านแฝด หรือ ขยับไปทำบ้านเดี่ยวระดับไฮเอนด์มากขึ้น เพื่อให้รับกับกำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป ตามภาวะเศรษฐกิจที่อยู่ในช่วงการปรับตัวดีขึ้น

          อย่างไรก็ตาม ที่อยู่อาศัยประเภท "บ้านมือสอง" เป็นอีกทางเลือกสำหรับผู้ที่ต้องการมองหาที่อยู่อาศัย ด้วยราคาและโลเกชัน ก็จะมีส่วนกระตุ้นให้ผู้ซื้อ ตัดสินใจได้ง่ายขึ้น  

          สำหรับสถานการณ์ตลาดบ้านมือสองนั้น ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) กล่าวว่า ณ สิ้นไตรมาส 4 ปี 2565 พบว่า มีการประกาศขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.4 แต่มูลค่ากลับลดลงร้อยละ -7.2 ตามลำดับ เมื่อเปรียบเทียบกับกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ส่วนใหญ่มีการขยายตัวในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

          และสอดคล้องกับข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองในช่วง 11 เดือนของปี 2565 ที่ขยายตัวที่เพิ่มขึ้นอย่างมากในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเช่นกัน ซึ่งเกิดจากปัจจัยมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่เปิดเงื่อนไขให้กลับตลาดที่อยู่อาศัยมือสองที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่ได้รับสิทธิ์ในการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง เหลือประเภทร้อยละ 0.01

          นอกจากนี้ ยังพบว่า ส่วนใหญ่ผู้ประกาศขายบ้านและผู้ซื้อบ้านได้อยู่ในพื้นที่ 10 อันดับ คือ กรุงเทพฯ, นนทบุรี, สมุทรปราการ, ชลบุรี, ภูเก็ต, ปทุมธานี, เชียงใหม่, ประจวบคีรีขันธ์, นครราชสีมา และ สุราษฎร์ธานี

          บ้านมือสอง คู่แข่งตลาดบ้านใหม่ค้างในระบบ 1.62 แสนหน่วย พุ่ง 8.6 แสน ลบ.

          ดร.วิชัย ระบุว่า ณ สิ้นไตรมาส 4 ปี 2565 พบว่า มีจำนวนหน่วยประกาศขาย 162,787 หน่วย และมีมูลค่า 860,415 ล้านบาท หากเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2565 ซึ่งมีจำนวน 162,923 หน่วย และมูลค่า 962,188 ล้านบาท แม้ปรับตัวลดลงร้อยละ -0.1 และร้อยละ -10.6 ตามลำดับ แต่หากเปรียบเทียบกับไตรมาส 4 ของปีก่อน เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 13.4 แต่มูลค่ากลับลดลงร้อยละ -4.7

          อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาค่าเฉลี่ยต่อไตรมาสในปี 2565 ที่มีจำนวน 162,320 หน่วย และมูลค่า 961,757 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก ปี 2564 ถึงร้อยละ 52.6 และ 31.7 ตามลำดับ

          โดยพบว่า ในไตรมาส 4 ปี 65 บ้านเดี่ยวมีการประกาศขายมากที่สุด จำนวน 67,907 หน่วย (สัดส่วน 41.7%) มูลค่า 461,011 ล้านบาท (สัดส่วน 53.6%) รองลงมาเป็น ทาวน์เฮาส์ และ ห้องชุด

          ทั้งนี้ เมื่อเปรียบเทียบไตรมาส 4 ปี 2565 กับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) พบว่า ในทุกประเภทบ้านเดี่ยวมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.5 และเป็นทาวน์เฮาส์ เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.5 ทั้งนี้จำนวนหน่วยของห้องชุด ลดลงร้อยละ -9.7 อาคารพาณิชย์ ลดลงร้อยละ -8.6 และบ้านแฝด ลดลงร้อยละ -11.5 ในขณะที่ด้านมูลค่ามีการลดลงในเกือบทุกประเภท

          บ้านมือสองราคาแพง มีมูลค่าประกาสขายสูงขึ้น

          เมื่อพิจารณาถึงราคาประกาศขายของที่อยู่อาศัยมือสอง ณ สิ้นไตรมาส 4 ปี 2565 พบว่า แม้ว่าที่อยู่อาศัยมือสองในระดับ มากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป มีการประกาศขายเพียง 15,458 หน่วย (สัดส่วน 9.5%) แต่กลับมีมูลค่าสูงถึง 485,183 ล้านบาท (สัดส่วน 56.4%) ซึ่งมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยเท่ากับ 31.4 ล้านบาท ส่วนระดับราคา 5.01 -7.50 ล้านบาท จำนวน 12,906 หน่วย ลดลงร้อยละ -11.7 และระดับราคา 7.51-10.00 ล้านบาท จำนวน 6,446 บาท ลดลงร้อยละ -14.6 ระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทจำนวน 15,458 หน่วย ลดลงร้อยละ -16.4

          เมื่อพิจารณาจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายในแต่ละระดับราคา พบว่า ณ สิ้นไตรมาส 4 ปี 2565 ที่อยู่อาศัยมือสองในหลายระดับราคามีจำนวนหน่วยลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ซึ่งพบว่า ส่วนใหญ่จะเป็นที่อยู่อาศัยมือสองที่ราคามากกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไป

          ทั้งนี้ เป็นที่สังเกตว่า ที่อยู่อาศัยมือสองในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีการขยายตัวขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า โดยระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.8 ราคา 1.01-1.50 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.0 และราคา 2.01-3.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.3 ราคา ยกเว้นราคา 1.51-2.00 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -0.4 เท่านั้น ซึ่งส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยมือสองประเภทห้องชุดและทาวเฮาส์

          ทำเลที่ตั้งของที่อยู่อาศัยมือสอง

          ทั้งนี้ กรุงเทพฯ มีหน่วยประกาศขาย 55,852 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 34.3 และ มีมูลค่าสูงเป็นอันดับแรก มีมูลค่าถึง 518,480 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนมากถึงร้อยละ 60.3 เมื่อเทียบกับทั้งประเทศ ขณะที่จังหวัดอันดับที่ 2-10 มีสัดส่วนจำนวนหน่วยและมูลค่าของแต่ละจังหวัดอยู่ระหว่างร้อยละ 0.8 ถึงร้อยละ 6.8 ซึ่งไม่ถึงร้อยละ 10 เมื่อเทียบกับมูลค่าและจำนวนหน่วยทั่วประเทศ แต่ 10 จังหวัดนี้ แต่มีสัดส่วนจำนวนหน่วยเป็นร้อยละ 67.6 และสัดส่วนของมูลค่ารวมกันมากถึงร้อยละ 87.3 ส่วนจังหวัดที่เหลืออีก 67 จังหวัด มีสัดส่วนจำนวนหน่วยรวมกันร้อยละ 32.4 และมีสัดส่วนมูลค่ารวมกันเพียงร้อยละ 12.7 เท่านั้น