ตลาด 'ที่อยู่อาศัย' ไทย จะไปทางไหน

          นโยบายแก้ปากท้อง เน้นรัฐสวัสดิการแบบองค์รวม มากกว่าการเพิ่มผลิตภัณฑ์มวลรวมของประเทศ ของพรรครัฐบาล ทำให้ "เศรษฐกิจไทย" ถูกตั้งคำถามอีกครั้ง ว่าหลังจากนี้ จะไปทางไหน? เช่นเดียวกับภาคอสังหาริมทรัพย์ ในหมวด "ที่อยู่อาศัย" ที่ขณะนี้ เกิดภาวะ "สุญญากาศ" ในการเดินเกมเช่นกัน ซึ่งผิดแผนเป้าหมายของแต่บริษัท ที่เดิมต่างมุ่งหวังว่า ปีนี้ผลประกอบการจะขยายตัวได้ไม่น้อยกว่าช่วงปีที่ผ่านมา

          เจาะในมุมมองของกูรูอสังหาฯ สรุปภาพรวมตลาดช่วงไตรมาสแรก ปี 2566 ที่ผ่านมา ผ่านการถอดรหัส ผลประกอบการของบริษัทอสังหาฯ 10 อันดับแรก ได้แก่ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน), บมจ.แสนสิริ, บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์, บมจ.พฤกษา, บมจ.ศุภาลัย, บมจ.เอสซี แอสเสท, บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้, บมจ.เฟรเซอร์สฯ ,บมจ.สิงห์ เอสเตท และ บมจ.โนเบิล ที่มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 57,473 ล้านบาท เติบโตราว 8% ว่าเติบโตแต่ไม่สดใสอย่างที่คิด

          ตลาดไปต่อจาก หน่วยพร้อมโอนฯ

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร กล่าวว่า จริงอยู่ที่ช่วงดังกล่าว ตลาดที่อยู่อาศัยมีสัญญาณดีขึ้น จากปัจจัยลบทรงตัว ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคคนไทยดีขึ้น แต่หากพิจารณาถึงการเปิดขายโครงการใหม่ จะเห็นได้ชัดเจนว่า "ลดลง" อย่างมาก เนื่องจากผู้ประกอบการ เน้นปิดการขายโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว มากกว่าเร่งเปิดขายโครงการใหม่ เพราะต้องการเงินจากการโอนกรรมสิทธิ์มากกว่ารายได้จากเงินจอง เงินทำสัญญาที่ได้จากการเปิดขายโครงการใหม่น้อยนิด

          ดังนั้น ผลงานไตรมาส 1 ที่หลายบริษัท มีทั้งรายได้และกำไรที่ดีขึ้น ล้วนมาจากการโอนกรรมสิทธิ์ อีกทั้งยังได้แรงหนุนจากโครงการบ้านจัดสรรที่มีระยะเวลาในการผ่อนดาวน์ หรือใช้เวลาไม่นาน เพียง 1-2 เดือนก็สามารถปิดการขายและโอนกรรมมสิทธิ์ได้แล้ว

          ทั้งนี้ เป็นห่วงว่า แนวโน้มไตรมาส 2 สิ้นสุด มิถุนายน จะมีความเป็นไปได้ที่ผลประกอบการของผู้ประกอบการอาจ "ลดลง" หรือ เติบโตไม่เทียบเท่าปีก่อนหน้านี้ เพราะภาวะเศรษฐกิจ และความกังวลในหลายๆ ด้าน มีผลต่อการตัดสินใจซื้อ ต้องไปลุ้นอีกครั้ง ก็ช่วงไตรมาส 3 ที่หลายบริษัทจะมีโครงการพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ทยอยออกมาเป็นจำนวนมาก

          ปัจจัยลบ ถล่ม "กำลังซื้อ"

          ทั้งนี้ เมื่อเปรียบเทียบปัจจัยบวกและปัจจัยลบในตลาด ยิ่งประเมินได้ยาก ว่าอสังหาฯไทยปีนี้ จะไปทางไหน ท่ามกลางการคาดการณ์ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ที่ประเมินว่า ตลาดปีนี้ อาจติดลบในช่วง 10-20% เพราะแม้ตั้งแต่ต้นปีมา กิจกรรมทางเศรษฐกิจต่างๆกลับมาเป็นปกติ สร้างความเชื่อมั่นในระบบ โดยเฉพาะภาคธุรกิจการค้าและการท่องเที่ยวได้ประโยชน์จากนักท่องเที่ยวต่างชาติ มีส่วนช่วยอสังหาฯ อีกทั้ง ราคาที่อยู่อาศัย ส่วนใหญ่ยังไม่ปรับตัวนัก มีเพียงส่วนลดและของแถมที่ลดน้อยลง แต่ภาพรวมต้องยอมรับว่า "กำลังซื้อ" ยังไม่แข็งแรงเท่าที่ควร

          ขณะประเด็นแนวโน้มหนี้รอเสียในระบบ ทะลุ 6.6 แสนล้านบาท ภายใต้ทิศทางดอกเบี้ยขาขี้นอย่างชัดเจน ซึ่งอาจสูงไปหยุดที 0.75-1.0% นั้น กำลังเป็นบ่วงสำคัญของการขยับในภาคอสังหาฯ เจาะตัวเลขหนี้ครัวเรือนต่อจีดีพี ล่าสุดธนาคารแห่งประเทศไทย เผยว่า ปัจจุบัน อยู่ที่ 86.9% ซึ่งนั่นจะทำให้สถาบันการเงินยังคงพิจารณาให้สินเชื่อด้วยเกณฑ์ที่เข้มงวด และกลุ่มผู้มีรายได้น้อยปานกลาง ยังเข้าถึงได้ยาก ขณะตลาดบ้านระดับบน ที่คอยขับเคลื่อนตลาด แท้จริงขนาดของความต้องการไม่ได้ใหญ่มากนัก

          ส่วนดอกเบี้ย ที่ประกอบกับราคาที่อยู่อาศัย ขึ้นทั้งทางตรงและทางอ้อม โดยไม่มีการผ่อนปรน LTV (อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าที่อยู่อาศัย) ภายใต้รายได้ของประชาชนยังไม่ปรับตัวแข็งแรงนั้น  ถูกคาดการณ์ว่า จะทำให้ความสามารถการซื้อและการกู้ลดลง และจะกระทบต่อยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งปี

          เลวร้ายไปกว่านั้น ถ้าปัญหาความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ขยายตัว อาจทำให้เศรษฐกิจโลกถดถอย หรือ ภายในประเทศเกิดความขัดแย้งทางการเมือง ก็อาจมีผลกระทบต่อภาคท่องเที่ยว ซึ่งเป็นเครื่องยนต์ทางเศรษฐกิจที่สำคัญของไทย ลามให้เศรษฐกิจไทยชะลอตัว กระลอก

          รอแพ็กเกจกระตุ้นศก.-อสังหาฯ

          ทั้งหมดนับเป็นความท้าทาย และ อุปสรรคใหญ่ต่อทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในยามนี้ โดยรอเพียงความหวัง จากรัฐบาลชุดใหม่ ที่เดิมที หลังเสร็จสิ้นการจัดตั้งรัฐบาล จะมีการผลักดันมาตรการทางเศรษฐกิจ และมาตรการช่วยเหลือภาคธุรกิจต่างๆออกมาทันที แต่ขณะนี้เกิดความไม่นอนแน่สูงจากปัญหาทางการเมือง

          สำหรับภาคอสังหาฯนั้น พบมีหลายข้อเสนอจากคนในวงการ ไม่ว่าจะเป็น การเสนอให้รัฐบาล ตั้งกองทุนประกันสินเชื่อบ้าน หักเงินค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในแต่ละปี ซึ่งมีมูลค่าสูงถึงปีละ 1 ล้านล้านบาท ราว 10% แบ่งปันเป็นกองทุน และสะสมเพิ่มปีละ 1% เพื่อใช้เป็นเงินค้ำประกันให้กับคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเฉพาะกลุ่มเปราะบาง, การแก้ไขปัญหาของตลาดบ้านระดับกลาง-ล่าง จากปัจจัยราคาที่ดินปรับราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และสถาบันการเงินไม่รองรับลูกค้ากลุ่มดังกล่าว เกิดการปฎิเสธสินเชื่อสูง (รีเจ็กต์), ปลุกรัฐบาลแก้ปัญหาผังเมืองรวม กทม. อย่างจริงจัง เนื่องจากผังเมืองรวมกทม.ฉบับเดิมถูกมองว่า ไม่เอื้อในการดำเนินธุรกิจที่อยู่อาศัย ทำให้ต้นทุนบ้านราคาแพง,การเสนอให้รัฐ ออกวีซ่า 3-5 ปี เพื่อสนับสนุนนักลงทุน ต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในไทย หวังช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจให้ฟื้นตัวเร็ว

          ขณะนโยบายหลักของพรรคก้าวไกล ที่ระบุจะช่วยค่าผ่อนบ้านสำหรับคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก ในอัตราหลังละ 2,500 บาทต่อเดือน 30 ปี จำนวน 100,000 ราย สำหรับที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าไม่เกิน 1.5 ล้านบาทต่อยูนิต ได้รับการตอบรับดี โดยคาดจะทำให้ตลาดบ้านราคาดังกล่าว มีความเคลื่อนไหวมากกว่าที่ผ่านมากระตุ้นภาพรวมอสังหาฯได้ดี เป็นต้น