โดย ร่มฉัตร จันทรานุกูล นักวิชาการอิสระ

         ไทยเป็นประเทศที่เปิดรับชาวต่างชาติค่อนข้างมาก ไม่ว่าจะเป็นด้านการท่องเที่ยว การรับการลงทุนจากต่างชาติในด้านต่างๆ ไม่เพียงแต่ในส่วนของภาคธุรกิจเท่านั้นที่เปิดรับการลงทุนและร่วมมือกัน ด้านของการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างคอนโดมิเนียมก็เปิดกว้างให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของได้โดยง่าย

        ทั้งนี้ แต่ละโครงการคอนโดฯ ที่สร้างขึ้น ต่างชาติจะมีโควตาถือครองได้ไม่เกิน 49% ของจำนวนห้องทั้งหมดในโครงการ ยกตัวอย่างง่ายๆ ว่าโครงการมีทั้งหมด 1,000 ห้อง สามารถขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับชาวต่างชาติได้ 490 ห้อง ที่เหลืออีก 510 ห้องต้องขายให้กับคนไทยเท่านั้น

        ท่านผู้อ่านอาจจะพอทราบว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่ไทยเราจำนวนไม่น้อยมีกลุ่มเป้าหมายลูกค้าเป็นคนจีนและทำการตลาดทั้งออนไลน์-ออฟไลน์กันครึกโครม ทำให้ตั้งแต่ช่วงก่อนการแพร่ระบาดโควิด-19 ชาวจีนมีการซื้อและถือครองคอนโดมิเนียมในไทยจำนวนมาก (ฮ่องกง ใต้หวัน และจีนแผ่นดินใหญ่) โดยเฉพาะจีนแผ่นดินใหญ่มีแนวโน้มการซื้อคอนโดฯในไทยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

        จากข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด (การโอนกรรมสิทธิ์ถือเป็นตัวเลขที่สำคัญที่สุด เพราะจำนวนมากจองซื้อแต่ไม่โอน) ของคนต่างชาติในช่วง 6 เดือนแรก (เดือนม.ค.ถึง เดือนมิ.ย.) ปี 2023 เพิ่มขึ้น 65.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยผู้ซื้อสัญชาติจีนยังคงเป็นกลุ่มที่มีหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่างชาติมากที่สุดมาเป็นอันดับ 1 มีสัดส่วน 48.3% ส่วนอันดับ 2 เป็นสัญชาติรัสเซีย มีสัดส่วน 7.3%

        สำหรับระดับราคาห้องชุดในไทยที่เป็นที่นิยมของชาวต่างชาติ ซึ่งมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติมากที่สุดจะอยู่ในช่วงราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในช่วง 6 เดือนแรก (ม.ค.ถึง มิ.ย.) ของปี 2023 มีการโอนจำนวน 1,586 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 44.5% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด ระดับราคานี้เป็นระดับราคาที่ชาวต่างชาติส่วนใหญ่นิยมโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุดตั้งแต่ปี 2018 จนถึงปี 2023

       จากสถิตินี้ทำให้เราทราบได้ว่ากลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อโอนคอนโดฯในไทยส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคนชั้นกลาง โดยกลุ่มมหาเศรษฐีที่มีเงินก็มีเข้ามาซื้อคอนโดฯ ไทยประปราย แต่กลุ่มนี้จะสนใจคอนโดฯสไตล์หรูหราห้องราคาเริ่มต้นหลายสิบล้านบาทไปเลย

        หากเราติดตามข่าวสารอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ตอนนี้มีกระแสพยายามอัปเกรดคอนโดฯ ให้เป็นระดับหรูเพื่อเจาะขายกลุ่มคนไทยและต่างชาติที่มีเงินมากขึ้น แต่สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในประเทศของไทยในปีนี้ (2024) ก็ยังดูไม่ค่อยสดใสนักเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงและธนาคารรายต่างๆ มีการปฏิเสธเงินกู้ซื้อบ้านและคอนโดฯ ที่ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านในอัตราที่ค่อนข้างสูง นั่นหมายความว่ากลุ่มคนระดับกลางและระดับล่างจะกู้เงินซื้อที่อยู่อาศัยของตัวเองได้ยากขึ้น ซึ่งก็เกี่ยวเนื่องกับภาวะเศรษฐกิจโดยรวมที่ยังไม่ฟื้นตัวดี หนี้ครัวเรือนไทยสูงและมีความเสี่ยงมาก กลุ่มธนาคารจึงระมัดระวังในการปล่อยเงินกู้ซื้อบ้านให้กับกลุ่มคนชั้นกลาง

      เพราะเหตุนี้เองทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมในไทย พยายามหาช่องทางเข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีน ที่ผู้ประกอบการไทยหลายคนมองว่าเป็นตลาดที่มีขนาดใหญ่ที่น่าสนใจ มีศักยภาพ ถึงแม้ว่าเศรษฐกิจจีนจะเริ่มถดถอยแต่เพราะตลาดใหญ่ ประชากรชนชั้นกลางเยอะ ทำให้ยังพอมีกำลังใช้จ่ายอยู่ ผู้ประกอบการอสังหาฯ และผู้เชี่ยวชาญหลายรายในไทยประเมินว่าคนจีนจะออกมานอกประเทศมากกว่าปีก่อน และตลาดอสังหาฯ ในจีนที่กำลังประสบปัญหาจะทำให้คนจีนอยากไปลงทุนซื้ออสังหาฯ ต่างประเทศมากขึ้น และไทยก็อาจจะได้รับอานิสงส์นี้เพราะไทยยังมีจุดเด่นในด้านการพักอาศัย เมืองท่องเที่ยวหลากหลาย การทำธุรกิจง่าย มีโรงเรียนและมหาวิทยาลัยชั้นนำอยู่มาก

       ตรงนี้ผู้เขียนค่อนข้างมีความกังวลที่ผู้ประกอบการไทยหลายรายหวังว่าชาวจีนจะเข้ามาซื้ออสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดฯ ในไทยจำนวนมากๆ เหมือนอย่างเช่นก่อนโควิด-19

        ต้องบอกก่อนว่าข่าวคราวสถานการณ์อสังหาฯ ในประเทศจีนเองมีข่าวลบอย่างต่อเนื่องและมีประชาชนมากมายประสบปัญหาบอบช้ำจากภาคอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อบ้านใหม่แล้วไม่ได้บ้าน ภาพโครงการคอนโดมิเนียมแห่งหนึ่งในไทยระบุว่าเจ้าของโครงการคือบริษัทอสังหาฯที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทำเลที่ตั้งอยู่ในศูนย์กลางคนรวย (ภาพจากเว็บไซต์ Glofang) บ้านที่ซื้อไว้ราคาตกลงมาอย่างรวดเร็ว บ้านมือสองขายไม่คล่องเหมือนแต่ก่อน โครงการบ้านบางแห่งในจีนราคาดิ่งตกลงมาจนถูกกว่ายอดเงินกู้จากธนาคาร ทำให้มีคนจีนจำนวนไม่น้อยเลือกที่จะหยุดผ่อนจ่ายบ้านกับธนาคาร ปล่อยให้บ้านถูกยึดและตัวเองยอมติดเครดิตบูโร เป็นต้น

        ความบอบช้ำที่เกิดขึ้นทำให้คนจีนปัจจุบันไม่ศรัทธาในการซื้อบ้านเพื่อลงทุนอีกต่อไป มีข่าวชนชั้นกลางจีนที่เคยได้ซื้ออสังหาฯอย่างเช่นคอนโดฯ ในต่างประเทศ เริ่มทยอยปล่อยขายออกเพื่อต้องการเงินสด แต่สถานการณ์อสังหาฯ ในหลายประเทศก็ไม่สู้ดี ทำให้มีคนจีนจำนวนไม่น้อยหากว่าอยากขายได้เร็วต้องยอมลดราคาขายขาดทุนเพื่อให้ขายออกได้

         สำนักข่าวรายหนึ่งในฮ่องกงลงพาดหัวข่าวชิ้นหนึ่งว่า "คนจีนไม่ตะบี้ตะบันซื้ออสังหาฯ อีกต่อไป ถึงขนาดเริ่มทยอยขายสต๊อกอสังหาฯที่ตนถือครองอยู่ ประเทศในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เช่น ไทยและมาเลเซีย เป็นสองประเทศที่ผู้ลงทุนชาวจีนมีแนวโน้มอยากจะขายทิ้งอสังหาฯมากที่สุด"!

         ในรายงานข่าวมีข้อมูลสำคัญ ในการสัมภาษณ์เอเยนซี อสังหาฯรายหนึ่งที่เมืองกว่างโจว เอเจนรายนี้ให้สัมภาษณ์ว่า "ก่อนหน้านี้งานบริการที่ลูกค้าเรียกร้องมากคือการเฟ้นหาโครงการอสังหาฯ ที่น่าสนใจในไทย แต่ปัจจุบันงานหลักส่วนมากเป็นงานประกาศขายบ้านที่ไทยให้กับลูกค้าชาวจีน ปัจจุบันมีลูกค้ามากกว่า 200 รายแล้วที่นำบ้านที่ซื้อไว้ที่ไทยมาฝากเอเยนซีช่วยขายให้ โดยลูกค้าเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นชาวจีนระดับชนชั้นกลางในกลุ่มเมืองชั้นสอง พวกเขาส่วนมากทำงานหรือทำธุรกิจด้านการท่องเที่ยว ส่งออกหรือไม่ก็ธุรกิจด้านบริการ เหตุผลที่พวกเขาต้องการปล่อยขายบ้านที่ไทยขายเพราะไม่สามารถแบกภาระค่าใช้จ่าย การบริหารจัดการบ้านที่ต่างประเทศได้อีกต่อไป บางส่วนร้อนเงินและอยากได้เงินสดมาหมุนในธุรกิจของตัวเองในประเทศจีน บางคนเจอพิษเศรษฐกิจตกงานขาดรายได้ ก็อยากจะขายอสังหาฯ ในไทย ที่น่าตกใจคือ คอนโดฯที่ไทยปล่อยขายไม่ง่ายเลยในปี 2023 ตั้งแต่เดือนมี.ค. จนถึงเกือบสิ้นปี 2023 เอเจนดังกล่าวมีคอนโดฯ ที่ปล่อยขายสำเร็จไปเพียง 6 ห้องเท่านั้นจากทั้งหมด 200 กว่าห้องที่ฝากขาย"

        มีบล็อกเกอร์ชาวจีนแชร์ประสบการณ์ของตัวเองเกี่ยวกับการลงทุนคอนโดฯ ในไทย โดยเขาลงทุนซื้อคอนโดฯสองห้องที่พัทยาในปี 2016 ทั้งสองห้องซื้อมาด้วยราคาตารางเมตรละ 150,000 บาท สุดท้ายปล่อยขายได้ที่ราคาตารางเมตรละ 100,000 บาท ขาดทุนย่อยยับแต่จำเป็นต้องขายทิ้งเพราะบ้านของเขาในจีนราคาลดลงอย่างต่อเนื่อง แถมการลงทุนในหุ้นและกองทุนก็ยังขาดทุนอีก ทำให้ร้อนเงินและจำเป็นต้องขายคอนโดฯในไทยในราคาที่สามารถปล่อยไปได้!

       ในขณะที่มาเลเซียมีโครงการขนาดยักษ์ของคันทรี่การ์เด้น ที่ปัจจุบันกลายเป็นเมืองร้างขนาดใหญ่ โครงการที่น่าจะมีผู้เข้าพักอาศัย 7 แสนคนแต่ปัจจุบันมีคนพักอาศัยอยู่ไม่เกิน 7,000 คน หรือ 1% จากการโฆษณาคำโตดึงดูดชาวจีนแผ่นดินใหญ่ไปซื้อลงทุน ใช้ความน่าเชื่อถือของคันทรี่การ์เด้นที่มีอยู่ในขณะนั้น กอปรกับโลเกชันที่อยู่ใกล้กับสิงคโปร์ ได้กรรมสิทธิ์ครอบครองขาด ทำให้ขณะนั้นมีชาวจีนจำนวนมากสนใจลงทุนซื้อ แต่มาเกิดปัญหาภายหลังเพราะนโยบายกฎเกณฑ์ของมาเลเซียด้านอสังหาฯ มีการเปลี่ยนแปลง คันทรี่การ์เด้นเองก็ประสบปัญหาเงินทุนก่อสร้าง ทำให้ราคาห้องชุดของโครงการนี้ ที่เปิดขายโครงการระยะแรกตารางเมตรละ 1 แสนกว่าบาท คนจีนแย่งกันซื้อ จนถึงปัจจุบันราคาตารางเมตรละ 30,000 บาทยังขายกันไม่ออก

       ดังนั้น มีนักลงทุนชาวจีนไม่น้อยบอบช้ำจากโครงการ อสังหาฯของคันทรี่การ์เด้น เงินที่ลงทุนไปติดแหง็กถอนทุนออกมาไม่ได้และไม่รู้ว่าจะไปปกป้องสิทธิ์ขอเงินคืนได้ที่ไหนเพราะปัจจุบันคันทรี่การ์เด้นก็สถานการณ์ร่อแร่ใกล้เข้าสู่ภาวะล้มละลายเหมือนกับบริษัทพัฒนาอสังหาฯรายใหญ่หลายรายในจีน

       ในสื่อโซเชียลจีนมีการแชร์ข้อมูล แชร์ประสบการณ์มากมายเกี่ยวกับการลงทุนและความเสี่ยงการลงทุนอสังหาฯ ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ในด้านต่างๆ โดยเฉพาะ ไทย มาเลเซีย และเวียดนาม (ก่อนหน้าไม่นานมีข่าวเวียดนามฟองสบู่อสังหาฯแตก) อย่างเช่น คอนโดฯ ในไทยที่คนจีนซื้อส่วนใหญ่ขายต่อให้กับคนจีนด้วยกัน และตลาดคนจีนที่จะมาซื้อต่อก็มีจำนวนน้อยกว่าคนที่อยากขาย ทุกวันนี้การปล่อยขายคอนโดฯ ในไทยราคาระดับกลางๆ ปล่อยขายต่อกันยากมาก ต้องลดราคาเยอะๆ ถึงจะดึงดูดผู้ซื้อได้

       คนจีนที่ออกไปซื้ออสังหาฯ ในต่างประเทศช่วงที่พีกสุดคือช่วงปี 2015-2017 จำนวนเงินที่นำออกไปลงทุนต่อปี 30,000 ล้านหยวน 33,000 ล้านหยวน และ 39,500 ล้านหยวนตามลำดับ ขณะที่ในปี 2018 เงินลงทุนซื้ออสังหาฯ ในต่างประเทศลดลงอย่างรวดเร็วเหลือเพียง 15,700 ล้านหยวน เหตุผลเพราะในขณะนั้นอสังหาฯ ในจีนเริ่มเกิดปัญหาและมาตรการโอนเงินออกไปต่างประเทศที่เข้มงวดมากขึ้น

       จนถึงปัจจุบันที่มีคนเคยประเมินว่าหลังโควิด-19 คนจีนจะแห่ไปลงทุนซื้ออสังหาฯ ในต่างประเทศอีกครั้ง แต่นอกจากภาคการท่องเที่ยวที่ค่อยๆ ฟื้นตัว กระแสเฮโลออกไปซื้อบ้านต่างประเทศก็ยังไม่เห็นสัญญาณใดๆ

       สำหรับคนจีนชั้นกลางที่ถือครองอสังหาฯ ในต่างประเทศจากกระแสซื้อๆๆ กลายเป็นกระแสขายๆๆ

        ดังนั้นเราจะเห็นได้ว่าโดยรวมมุมมองของคนจีนในด้านการลงทุนอสังหาฯ เปลี่ยนไป ไตร่ตรองมากขึ้น รับความเสี่ยงได้น้อยลง และความเสี่ยงด้านภูมิรัฐศาสตร์และความไม่มั่นคงด้านการเมืองในประเทศต่างๆ ก็เป็นปัจจัยสำคัญที่นักลงทุนชาวจีนพิจารณาเช่นกัน