ปี66 เหลือ 3.9 หมื่นล้าน 'กำลังซื้อทรุด - ดบ.สูง - สงคราม'

    ปี 67 "ดีเวลลอปเปอร์" ลดเปิดโครงการใหม่ เหตุแบงก์เข้มปล่อยกู้

   โบรกฯ หั่น "กำไร" กลุ่มอสังหาฯปี 66 เหลือ 3.96 หมื่นล้าน ลดลง 2.8% จากปีก่อน 4.08 หมื่นล้าน สะท้อนกำลังซื้อชะลอตัว-ดอกเบี้ยสูง- สงคราม กระทบยอดขาย "หดตัว" ขณะที่ปี 67 ชี้เซนติเมนต์ฟื้น รับแนวโน้ม ดอกเบี้ยลด แต่ถูกกดดันกำลังซื้อน้อย จากปัญหาหนี้ครัวเรือน

    เซ็กเตอร์ "อสังหาริมทรัพย์" ในปีที่ผ่านมา อาจดูไม่สดใสมากนัก สะท้อนผ่าน ผู้ประกอบการหลายราย "ผลงาน" พลาดเป้า โดยเฉพาะอสังหาฯ ราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดที่ยังคงซบเซา เหตุกำลังซื้อ หดตัวรุนแรง เริ่มเห็นสัญญาณดังกล่าว ตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2566 ดังนั้น ส่งผลให้ ปีนี้ทรงตัวต่อเนื่องตลอดทั้งปี แม้คาดปีนี้ อาจจะปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง แต่เป็นเพียงเชิงเซนติเมนต์เท่านั้น

    นายสรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) กสิกรไทย จำกัด เปิดเผยว่า มีการปรับลดประมาณการกำไร ของกลุ่มอสังหาฯ ปี 2566 ลดลงอยู่ที่ 39,657 ล้านบาท ลดลง 2.8% จากปี 2565 ที่กลุ่มอสังหาฯ มีกำไรอยู่ที่ 40,831 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดประมาณการกำไรกลุ่มอสังหาฯ ลงต่อเนื่องจากต้นปี 2566 เนื่องจากเริ่มเห็นสัญญาณยอดขายอสังหาฯ มีแนวโน้มชะลอตัวตั้งแต่ช่วงไตรมาส 3 ปี 2566 แล้ว ซึ่งหลักๆ มาจาก ลูกค้าตัดสินใจชะลอซื้อที่อยู่อาศัย คาดลูกค้ารอดูสถานการณ์ก่อน ทั้งดอกเบี้ยเป็นขาขึ้น, ความไม่แน่นอนสงคราม และนักท่องเที่ยวเข้าไทยไม่เป็นไป ตามที่คาด โดยเฉพาะจีน

   ทั้งนี้ ในแผนธุรกิจครึ่งหลังปี 2566 จากเดิมที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ มีการแผนจะเปิดตัวโครงการจำนวนมาก แต่พอสถานการณ์ไม่เป็นไปตามที่มองไว้ ผู้ประกอบการหลายรายเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่ช่วงไตรมาส 1 ปี 2567

   สำหรับปี 2567 ประเมินแนวโน้มกลุ่มอสังหาฯ ทรงตัว หรือเติบโต 1.7% มาอยู่ที่ 40,317 ล้านบาท จากปี 2566 เนื่องจากคาดว่าในปีนี้เศรษฐกิจไทย เชื่อน่าจะฟื้นตัวจากปีก่อนเห็นได้จากจำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้น รวมทั้งผู้ประกอบการอสังหาฯ เลื่อนมาเปิด โครงการใหม่ไตรมาส 1 ปี 2567 ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ได้

   ขณะที่ ปีนี้คาดความต้องการคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นจากก่อน ซึ่งเชื่อว่า ปีนี้คอนโดฯ จะเป็นตัวผลักดันตลาดอสังหาฯ หลังจากปีก่อนมีกลุ่มลูกค้าที่ต้องการคอนโดฯ เพิ่มขึ้น เช่น เมียนมา, ไต้หวัน, จีน และรัสเซีย ส่วนอังหาฯ แนวราบตลาดยังเติบโตได้ แต่อาจจะไม่หวือหวาเหมือนช่วงที่ผ่านมา

   ในปีนี้ภาพตลาดอสังหาฯ ยังมีปัจจัยบวกให้ตลาดฟื้นตัว เช่น ลดดอกเบี้ยนโยบายคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ซึ่งไม่แค่ทำให้ต้นทุนของคนซื้อที่อยู่อาศัยลดลง แต่ยังทำให้ต้นทุนของผู้ประกอบการอสังหาฯ ลดลงด้วย เนื่องจากช่องทางระดมทุนยากขึ้น ทั้งขอสินเชื่อแบงก์ ออกหุ้นกู้ เป็นต้น คาดหวังจากท่องเที่ยว โดยเฉพาะจีน หลังไทย-จีนได้ลงนามในข้อตกลงยกเว้นข้อกำหนดวีซ่ากันแล้ว

    นายอภิชาติ ผู้บรรเจิดกุล ผู้อำนวยการอาวุโส สายงานวิเคราะห์เชิงกลยุทธ์ บล. ทิสโก้ กล่าวว่า ปีนี้ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ระมัดระวัง การเปิดโครงการใหม่มากขึ้น ซึ่งปีที่ผ่านมา เป้าลดลงจากปีก่อนหน้า ส่วนใหญ่แล้ว ผู้ประกอบการมักจะออกโครงการใหม่ ๆ ในช่วงครึ่งปีหลัง จากครึ่งปีแรกอาจจะมี การชะลอดูทิศทางเศรษฐกิจ

    โดยช่วงต้นปี 2567 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ ตั้งเป้ายอดจองเพิ่มขึ้น 5-10% เทียบช่วงปี 2566 แต่ล่าสุดผู้ประกอบการ เริ่มมีการปรับเป้าลงมาจาก 100% เหลืออยู่ประมาณ 80%

    กรณีปีนี้อาจมีการปรับลดดอกเบี้ยลงมองกลุ่มอสังหาฯ อาจได้รับประโยชน์เชิงเซนติเมนต์ เนื่องจากแบงก์ยังคง ระมัดระวังเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ แต่ภาพรวมผู้บริโภคยังคงมีกำลังซื้อน้อย มีปัญหาเรื่องหนี้สินที่สูงอยู่ ซึ่งอาจ ส่งผลให้กำลังการซื้อใหม่ ๆ เกิดขึ้นมา ได้ยาก

     นายณัฐ ตรีพูนสุข ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิเคราะห์การลงทุน บล.หยวนต้า (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ยังไม่ได้มีการปรับประมาณการ กลุ่มอสังหาลง ขณะที่แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยคาดว่าน่าจะผ่านจุดสูงสุดไปแล้ว มองระยะถัดไปอัตราดอกเบี้ยจะถูกปรับลงมา จึงเป็นปัจจัยเชิงบวก เนื่องจากปัจจุบันต้องยอมรับว่า หนี้สินคนไทย ค่อนข้างสูง การปล่อยกู้จึงทำได้ ยากลำบาก

     อย่างไรก็ตาม กลุ่มอสังหาฯ อาจจะต้องจับตาบริษัทที่มีการขายประเภทลักซ์ชัวรีเป็นหลัก เพราะความสามารถทำกำไรหรือมาร์จินจะสูงขึ้น โดยเห็นว่า บ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ยอดขายยังคงค่อนข้างดี สามารถขายออกได้เร็วมาก ขณะที่กลุ่มอสังหาฯ ราคา 5 ล้านบาทลงมาหรือราคาถูก น่าจะมีปัญหาขาย ค่อนข้างยากในปีนี้ เนื่องจากจะได้รับ ผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยและกำลังซื้อในประเทศ

    อย่างไรก็ตาม ในอนาคตตลาดลักซ์ชัวรี ยังดีอยู่ ซึ่งอาจจะมีการขยับไปที่ กลุ่มลักซ์ชัวรีมากขึ้น แต่ขึ้นอยู่กับว่า แต่ละแบรนด์จะสามารถเข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย ได้หรือไม่