ความเปราะบางทางเศรษฐกิจ ก็เป็นหนึ่งในปัจจัย ที่ส่งผลกระทบต่อการเติบโตของภาคธุรกิจต่างๆ ซึ่งลงลึกถึง 'กำลังซื้อ' โดยที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีความสัมพันธ์เกี่ยวโยงกับอัตราเติบโตทางเศรษฐกิจ ซึ่งกูรูหลายสำนักประเมินว่า หากมีการเติบโตได้เกินกว่า 3-4% จะส่งผลดีต่อภาคธุรกิจอสังหาฯ และภาคธุรกิจอื่นๆ ตามมา (เป็นการเติบโตค่อยเป็นค่อยไป แต่โอกาสไปสู่ระดับ 6-7% คงรอไปก่อน!!) เพราะที่ จีดีพี โดยรวมปรับตัวดีขึ้น นั่นหมายถึง รายได้ของคนในประเทศ ขยับปรับตัวดีขึ้นตามมาด้วยเช่นกัน

   แต่จากข้อมูลที่ ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA ที่สวมหมวกทั้งผู้บริหารและนักวิชาการ ได้ออกมากางตัวเลขพร้อมอธิบายสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ บนอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูงว่า ในช่วงที่ผ่านมา ดีเวลล็อปเปอร์เป็นผู้ที่ยืนอยู่ฝั่งซัปพลาย (ผู้ผลิตที่อยู่อาศัย) ที่จะมาพบเจอผู้บริโภค ก็ตอนที่ลูกค้าจะซื้อบ้าน และกว่าลูกค้าจะมาถึงเรา(บริษัทอสังหาฯ) ก็จะมีภาระหนี้สินผูกพันมาต่อเนื่อง และกลายเป็นประเด็นที่อาจต้องเจอปัญหาการขอสินเชื่อไม่ผ่าน (รีเจกต์เรต) ซึ่งสิ่งที่ดีเวลล็อปเปอร์ทำได้คือหาลูกค้ารายใหม่ โดยสิ่งที่ บริษัท เสนาฯ เคยคิดอยากทำ คือ อยากช่วยลูกค้าเตรียมตัวและมีความพร้อมเมื่อต้องการซื้อบ้าน หรืออีกความหมายคือ อยากเจอก่อนที่ลูกค้าจะตัดสินใจซื้อบ้านด้วยซ้ำ

    ขณะที่ภาวะปัจจุบัน มีหลายปัจจัยที่ส่งผลให้ 'โอกาส' เข้าถึงที่อยู่อาศัยยากขึ้น!

    ผศ.ดร.เกษรา กล่าวว่า ตอนนี้คนกรุงเทพฯ เช่าอยู่เป็นส่วนใหญ่ เพราะการจะซื้อบ้านสักหลังยากขึ้น เพราะ "ราคาบ้าน กับ รายได้" ไม่สัมพันธ์กัน ซึ่งไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะที่ประเทศไทย แต่เป็นปัญหาไปทั่วโลก ที่มีปัญหาคล้ายคลึงกัน แต่อยู่ที่วิธีแก้ไขที่แตกต่างกัน อาทิ ประเทศสิงคโปร์ และ เมืองเวียนา เมืองหลวงที่น่าอยู่ในประเทศออสเตรีย มีโมเดลในการพัฒนา Public Housing หรือ ที่อยู่อาศัยที่รัฐบาลเป็นเจ้าของ เพื่อแก้ไขปัญหาโดยตรง ซึ่งปัญหานี้เกิดจากเมืองโตขึ้น เมืองกระจุก แหล่งงานกระจุก ค่าครองชีพสูงขึ้น ราคาที่ดินแพงขึ้น ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยสูงก็สูงขึ้น ขณะที่จีดีพีต่ำ หนี้ครัวเรือนสูง ส่งผลอต่อการปฏิเสธสินเชื่อบ้านสูง โดยเฉพาะในกลุ่ม ที่อยู่อาศัย ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ 60-70%

    และเพื่อให้เห็นภาพชัดเจน พบว่า ปัจจุบันประชากรในกรุงเทพฯมีรายได้โดยเฉลี่ย 38,000 บาทต่อเดือน และมีรายได้เฉลี่ยต่ำกว่า 30,000 บาทถึง 54% และมีรายได้เฉลี่ยต่ำกว่า 50,000 บาทถึง 80% ขณะที่ความสามารถในการซื้อบ้านลดลง เนื่องจากรายได้ไม่เพิ่ม หรือเพิ่มขึ้นแต่อยู่ในอัตราที่ไม่ทันการเพิ่มขึ้นของราคาบ้านและอัตราดอกเบี้ย

    ย้อนภาพไปช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่ครัวเรือนที่มีรายได้ 10,000 บาท สามารถขอสินเขื่อเพื่อซื้อบ้านในราคา 1.4 ล้านบาท (อัตราดอกเบี้ย 4.5%) ปัจจุบัน สามารถขอสินเชื่อได้เพียง 1.2 ล้านบาท (เทียบอัตราดอกเบี้ยที่ 5.5%) ขณะที่ครัวเรือนที่มีรายได้ 30,000 บาท สามารถขอสินเขื่อเพื่อซื้อบ้านในราคา 4.1 ล้านบาท ปัจจุบัน สามารถขอสินเชื่อได้เพียง 3.7 ล้านบาท

   เราจะเห็นได้ว่า สิ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาฯทำได้ คือ หลีกเลี่ยงจุดที่เปราะบางไปมุ่งหาจุดที่เข้มแข็งขึ้น โดยการขยับหนีไปพัฒนาโครงการบ้านที่มีราคาสูงขึ้น (สร้างบ้านแพง) เพียงเพื่อชิงเค้กกลุ่มผู้มีรายได้ที่สูง เฉลี่ยเกินกว่า 50,000 บาทต่อเดือน แต่มีสัดส่วนประมาณ 20% ของประชากรเท่านั้น แต่สามารถซื้อบ้านได้ในราคา 6.2 ล้านบาท (ลดลงจากที่สามารถซื้อได้ 6.9 ล้านบาท) ขณะที่กลุ่มที่มีรายได้ต่ำกว่า 50,000 บาทต่อเดือนลงมา เป็นเค้กก้อนใหญ่ที่มีสัดส่วนมากถึง 70-80% กำลังมีปัญหา

   ล่าสุดปี 2566 หนี้เฉลี่ยต่อครัวเรือนของไทยสูงถึงราว 560,000 บาท ส่วนในปี 2567 มีประมาณการไว้ว่า หนี้ครัวเรือนของไทยจะเพิ่มสูงไปถึงราว 91% ต่อ GDP ซึ่งถือว่าเป็นอัตราที่สูงต่อระบบเศรษฐกิจ

   นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยก็เป็นช่วงขาขึ้นอยู่ที่ 2.5 (7 ก.พ. 2567) สูงที่สุดในรอบ 10 ปี (อัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นและลง 1% มีผลต่อความสามารถในการผ่อนอย่างน้อย 7-8%) คนไทยจำนวนไม่น้อยต้องประสบปัญหาทางด้านการเงิน หรือด้านเครดิต ศักยภาพในการซื้อที่อยู่อาศัยจึงลดลง สวนทางกับราคาที่พักอาศัยที่สูงขึ้นจากต้นทุนทั้งค่าที่ดิน แรงงาน และการก่อสร้าง และด้วยปัจจัยต่างๆ เหล่านี้ การให้สินเชื่อเพื่อที่พักอาศัยของธนาคาร จึงเป็นเรื่องที่ยากยิ่งขึ้นไปอีก มีมาตรการที่คุมเข้มในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นตามไปด้วย โดยสูงถึงกว่า 50-70% กลายเป็นปัญหาใหญ่ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

   ทาง เสนาฯ จึงพัฒนาผลิตภัณฑ์ และนวัตกรรมต่างๆ เพื่อสนับสนุนการแก้ปัญหานี้เรื่อยมา โดยหนึ่งในนั้นคือบริการ "เงินสดใจดี" หรือ The lending hand who understands ผู้ช่วยทางการเงินเพื่อสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเงินสดใจดี จะทำหน้าเสมือนผู้ช่วยทางการเงินส่วนตัว ที่ช่วยการวิเคราะห์ และวางแผนการเงินเพื่อเลือกใช้สินเชื่อให้เกิดประโยชน์และเหมาะสมที่สุดกับลูกค้า เพื่อช่วยให้เป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น โดยจะให้บริการ 3 ส่วนหลัก คือ วิเคราะห์สถานะทางการเงินของลูกค้าด้วยเครดิตบูโร และ DSR (ความสามารถในการผ่อนชำระ) บริการสินเชื่อส่วนบุคคล และสินเชื่อรายย่อย และการสร้างเครดิตผ่านการเช่าซื้อ สร้างประวัติการชำระเงินและเครดิตที่ดี เพื่อเป็นเจ้าของบ้านต่อไปในอนาคต

   โดยผลงานที่ผ่านมา ในปี 2566 เงินสดใจดี สามารถช่วยให้คนเป็นเจ้าของที่พักอาศัยจากยอดที่ธนาคารปฏิเสธได้ราว 7-10% หรือคิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 300 ล้านบาท และมีแนวโน้มของความสนใจมากขึ้น คาดว่าตัวเลขในปี 67 จะเพิ่มเป็น 500-600 ล้านบาท ซึ่งในปีนี้เราตั้งเป้าให้ เงินสดใจดี ช่วยให้คนเข้าถึงการมีบ้าน หรือลดยอดปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารได้อย่างน้อยที่ 10-15% ซึ่งก็จะสะท้อนโดยตรงไปถึงยอดขายบ้านของเสนาที่จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย.