บุษกร ภู่แส

         กรุงเทพธุรกิจ

         จากข้อมูลในฝั่งดีมานด์การค้นหาบ้านในพื้นที่ภาคเหนือตลอดปี 2566 จนถึง ก.พ.2567 ที่มีการค้นหาบน Baania Marketplace พบว่า เป็นเพศหญิง 79% อายุ 25-34 ปี เป็น กลุ่มคนเริ่มทำงานที่มองหาบ้าน รองลงมา เป็น กลุ่มคนทำงานที่มีตำแหน่งระดับผู้จัดการ อายุ 35-44 ปี มีจำนวนทั้งสิ้น 719,787 คน ซึ่งเป็นการค้นหามาจากกรุงเทพฯ มีสัดส่วนสูงถึง 33% คนในเชียงใหม่ 31% เชียงราย 3% นครสวรรค์ 1.6% กาญจนบุรี 1.3% ประเภทบ้านเดี่ยว มีการค้นหา มากที่สุด เฉลี่ยการค้นหาต่อไตรมาส 150,000 คน

         สรนันท์ เศรษฐี นายกสมาคมอสังหริมทรัพย์เชียงใหม่ กล่าวว่า จากข้อมูลดังกล่าว ทำให้เห็นแนวโน้มของฝั่งดีมานด์ตั้งแต่ ปลายปี 2566 การค้นหาบ้านน้อยลงตามลำดับ เหตุจากปัจจัยกำลังซื้อในประเทศที่ "หดตัว" จากปัญหาหนี้สินครัวเรือน ความไม่มั่นใจในการจ้างงาน ขณะที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ส่งผลให้เกิดการเลิกจ้าง (lay off) บวกกับดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้ชะลอการตัดสินใจซื้อ สังเกตได้ว่า ในเดือน ธ.ค.การค้นหาอยู่ที่ 41,000 คน เดือน ม.ค. ที่ผ่านมา แม้จะขึ้นอยู่ที่ 45,000 คน แต่ในภาพรวม ยังน้อยกว่าปีที่ผ่านมา

         การค้นหาบ้านเดือน ม.ค.-ก.พ. เชียงใหม่ ลำพูน ลำปาง เทียบช่วงต้นปีที่ผ่านมา มีสัดส่วนการเยี่ยมชมโครงการดีขึ้น ในส่วนของเชียงราย พะเยา น่าน แพร่ "ลดลง" ค่อนข้างมากเทียบปีต่อปี โดยเชียงใหม่ได้รับอานิสงส์จากการเป็นหัวเมืองหลักของภาคเหนือและการท่องเที่ยวเมื่อนักท่องเที่ยวเริ่มกลับเข้ามาทำให้ตลาด เริ่มกลับมาก่อนจังหวัดเมืองรอง ส่วนประเภทบ้านที่ถูกค้นหาในจังหวัดเชียงใหม่จะเป็นบ้านเดี่ยวจะมีการค้นหาสูงสุดรองลงมาจะเป็นบ้านแฝด ทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียม

        ปัจจุบันในจังหวัดเชียงใหม่ระหว่าง "บ้านใหม่" กับ "บ้านมืองสอง" พบว่า กลุ่มคน ที่ค้นหาบ้านเดี่ยวให้ความสนใจบ้านใหม่ 58% ที่เหลือ 41.9% สนใจบ้านมือสอง ที่มีราคาถูกกว่าหลายสิบเปอร์เซ็นต์ เนื่องจากกำลังซื้อฝืดขึ้นคนเริ่มให้ความสนใจ บ้านมือสองมากขึ้น ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นทำให้ตลาดบ้านมือสองคึกคักขึ้นเรื่อยๆ

       ส่วนคอนโดมิเนียมมือสองได้รับความนิยมค่อนข้างสูงมากกว่าคอนโดมิเนียมมือหนึ่งและทาวน์โฮมยังคงนิยมมือหนึ่งมากกว่าอาจเป็นเพราะราคาไม่แพง เช่นเดียวกับบ้านแฝดนิยมมือหนึ่งมากกว่า ส่วนการค้นหาบ้านแบ่งตามช่วงราคาขาย 38% อยู่ในราคา 3-5 ล้านบาท เพราะราคาที่ดินแพงรวมทั้งราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรงต่างๆ ปรับขึ้นต่อเนื่อง

       ส่วนระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีสัดส่วนอยู่ที่ 28% ราคาทาวน์โฮม ค้นหาที่ราคา 1-2 ล้านบาท สูง 57.7% หากราคาแพงกว่านี้จะเป็นกลุ่มเฉพาะ ส่วนบ้านแฝดค้นหาราคา 1-2 ล้านบาท อยู่ที่ 41% เป็นกลุ่มคนที่ ไม่พร้อมจ่ายเกิน 3 ล้านบาทแตกต่างจากราคาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ เพราะราคาที่ดินไม่ได้สูงขนาดนั้น กลุ่มสุดท้ายคอนโดมิเนียม ค้นหาในระดับราคา 1-2 ล้านบาท มีสัดส่วน 54.6%

       สรนันท์ กล่าวว่า แนวโน้มของตลาดเชียงใหม่การประกาศขาย "ลดลง" เทียบต่อไตรมาสและมูลค่าเสนอขาย "ลดลง" 23% ขณะที่เห็นตลาด "ปล่อยเช่า" มากขึ้น 34.8% ที่สำคัญคือ มูลค่าเสนอเช่าต่อเดือนลดลง! สะท้อนให้เห็นว่า ราคาปล่อยเช่าไม่สูงเหมือนช่วงก่อนหน้านี้ สังเกตได้จากราคาประกาศขายบ้านช่วง ม.ค.-ก.พ. เคยสูงในช่วงปี 2566 แต่ปี 2567 คนประกาศขายบ้านในราคาช่วงราคา 2-3 ล้านบาทเป็นกลุ่ม Eco Class ลดลง 3.5% ขณะที่ช่วงราคา 3-5 ล้านบาท หรือ กลุ่ม Main Class เพิ่มขึ้น1%

      ภาวะ "ดอกเบี้ยสูง" ทำให้ลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทลำบาก! เพราะมีหนี้สินทั้งรถยนต์ บัตรเครดิตทำให้ต้องชะลอการตัดสินใจซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมออกไปก่อน

     "บ้านที่มีราคาแพงไม่ได้ลดราคาขายลง แต่ในกลุ่มบ้านราคาถูกกลับต้องลดลงราคาลงมาเพราะกำลังซื้อเปราะบาง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมือสองราคาลดลงถึง 16.9% เป็นราคาคอนโดมิเนียม 1 ห้องนอนขนาดไม่เกิน 40 ตร.ม. ขนาด 2 ห้องนอน ไม่เกิน 80 ตร.ม. ลดลง 1.5% สะท้อนกำลังซื้อที่อ่อนแอจากภาวะ หนี้สินครัวเรือน อัตราดอกเบี้ยสูง ทำให้คนขาย ยอมลดราคาลงมาเพื่อให้สามารถขายได้เร็วขึ้น"

       สถานการณ์ดังกล่าวตอกย้ำสภาพเศรษฐกิจที่มีปัญหาบานปลายจนกระทบกำลังซื้อรุนแรง! ภาครัฐต้องเร่งกระตุ้นเศรษฐกิจ ดึงดูดเม็ดเงินเข้ามา ทำให้เกิดการจับจ่ายใช้สอยมากขึ้น

       หากรัฐบาลสามารถผลักดันให้คนกลุ่มใหญ่ของประเทศมีรายได้ในการจับจ่ายใช้สอยมากขึ้น จะทำให้ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กลับฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว