ธนดล ยิ่งยง

        ปัญหาหนี้ครัวเรือนของไทยมีแนวโน้มพุ่งสูงอย่างต่อเนื่อง คาดว่าปีนี้จะพุ่งไปแตะระดับ 91% ต่อ GDP ส่งผลให้หลายภาคส่วนเป็นห่วงว่าจะส่งผลกระทบต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศ อาจจะทำให้ไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้ แม้ในภาพรวมปัญหาหนี้ครัวเรือนปัจจุบันจะมีสัดส่วน 90% ต่อ GDP ด้วยมูลค่า 16 ล้านล้านบาท และส่วนใหญ่กว่า 60% จะมาจากหนี้บัตรเครดิต ลิสซิ่ง รวมถึงสินเชื่อส่วนบุคคล ที่ล้วนแต่เป็นการจับจ่ายใช้สอยในชีวิตประจำวัน ด้วยการนำเงินอนาคตมาใช่ล่วงหน้า แต่หลายภาคส่วนในกลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีความวิตกกังวลว่าจะมีผลกระทบรุนแรงและกลายเป็นฟองสบู่ในภาคอสังหาฯ หรือไม่ เพราะมีตัวเลขสินค้าค้างสต็อกและเตรียมเปิดใหม่อีกมหาศาล

       ข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) หรือ REIC ระบุว่า ปีนี้ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่อาจจะเข้ามาในตลาดจำนวนทั้งสิ้น 103,019 ยูนิต เพิ่มขึ้น 7.0% มูลค่ารวม 651,377 ล้านบาท และคาดว่าจะมีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 91,869 ยูนิต เพิ่มขึ้น 24.6 มูลค่า 486,084 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 52,647 ยูนิต มูลค่ารวม 333,868 ล้านบาท โครงการอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) จำนวน 39,222 ยูนิต มูลค่า 152,216 ล้านบาท ซึ่งการที่ยอดขายของอาคารชุดอาจจะต่ำกว่ายอดเปิดตัวใหม่ คาดว่าอาจส่งผลให้ภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยเหลือขายจะมีจำนวน 232,216 ยูนิต มูลค่า 1,296,376 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.6% เทียบกับปี 2566 โดยอัตราดูดซับลดลงอยู่ที่ 2.4% เนื่องจากอุปทานที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอัตราดูดซับการขายของโครงการอาคารชุดที่อาจมีการปรับลดลงมากกว่าบ้านจัดสรร

      แม้หนี้จากสินเชื่อที่อยู่อาศัยปัจจุบัน มีสัดส่วนประมาณ 33% หลายฝ่ายก็มีความกังวลใจว่าจะส่งผลกลายเป็นหนี้เสีย หรือหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ส่งกระทบต่อภาพรวมธุรกิจอสังหาฯ รวมถึงภาพรวมเศรษฐกิจประเทศ ที่สำคัญสถานการณ์ในปี 2567 ธุรกิจอสังหาฯ ยังต้องเผชิญปัจจัยลบซึ่งล้วนแต่ส่งผลให้ฉุดกำลังซื้อของคนส่วนใหญ่ทั้งสิ้น ปัจจัยเหล่านี้กลายเป็นโจทย์ยากและท้าทาย สำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่จะต้องฝันฝ่าไปให้ได้ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการรายเล็กหรือรายกลาง ที่ความสามารถการแข่งขัน อาจจะสู้กับผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่ได้มากนัก

      ที่ผ่านมา REIC ได้จัดสัมมนา "ฝ่าโจทย์ท้าทายตลาดที่อยู่อาศัย กรุงเทพฯปริมณฑล ปี 2567" เพื่อให้เป็นแนวทางกับผู้ประกอบการอสังหาฯ ได้ปรับตัวและมีมุมมองในการหาทางรอดกับปัจจัยลบรอบด้านในปีนี้ไปให้ได้

      ถอดสูตร รีเจ้นท์ โฮมไม่มีหนี้เสีย

       นายนิรัตน์ อยู่ภักดี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ จำกัด ผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ภายใต้การส่งเสริมการลงทุนของสำนักงานคณะกรรมส่งเสริมการลงทุน หรือ บีโอไอ ภายใต้แบรนด์รีเจ้นท์ โฮม เปิดเผยว่า จากการสอบถามธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ถึงปัญหาหนี้ครัวเรือนในส่วนที่เป็นหนี้ธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งมีประมาณ 200,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นหนี้ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท จำนวน 120,000 ล้านบาท ไม่พบว่ามีกลุ่มลูกค้ารีเจ้นท์โฮมเป็นหนี้เสียเลย

     สาเหตุสำคัญที่ทำให้ไม่มีหนี้เสียนั้น นายนิรัตน์ กล่าวว่า เป็นเพราะโครงการรีเจ้นท์เป็นคอนโดมิเนียมที่ลูกค้ามีความต้องการ มีระดับราคาขาย 1.2 ล้านบาท ซึ่งลูกค้าสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่าย โครงการตั้งอยู่ในทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้า ขณะเดียวกันมีฐานลูกค้าที่เป็นกลุ่มนักลงทุนปล่อยเช่าเพิ่มมากขึ้น โดยปัจจุบันมีสัดส่วนมากถึง 40% จากอดีตประมาณ 30% ซึ่งผู้ซื้อลงทุนจะได้รับผลตอบแทนจากค่าเช่าประมาณ 7,000 บาทต่อเดือน จากการลงทุนซื้อห้องชุดราคา 1.2 ล้านบาท ทำให้มีความต้องการสูง

      บริหารแคชโฟว์ทางรอดคนตัวเล็ก

      นายนิรัตน์ อธิบายว่า สิ่งสำคัญสำหรับผู้ประกอบการรายเล็กต้องทำ คือเรื่องการบริหารกระแสเงินสด หรือ Cash Flow ซึ่งบริษัทมีการบริหารแคชโฟร์ไว้ล่วงหน้าถึง 5 ปี ขณะที่ตนเคยสอบถามผู้ประกอบการรายเล็ก พบว่าไม่มีการจัดทำในเรื่องดังกล่าวไว้ โดยเฉพาะในสถานการณ์ปัจจุบัน ผู้ประกอบการจะต้องช่วยเหลือตัวเอง ต้องมีการปรับกระบวนการทำงาน ซึ่งภายใต้สถานการณ์เช่นนี้เป็นช่วงเวลาเหมาะสม สำหรับผู้ประกอบการจะหันมาปรับตัว ปรับกระบวนการทำงาน

      ต่างชาติโอกาสทำตลาดใหม่

      นายนิรัตน์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ตลาดลูกค้าต่างชาติ เป็นอีกหนึ่งตลาดที่มีโอกาสและศักยภาพ ในการเข้ามาช่วยธุรกิจอสังหาฯ โดยมองว่าในอีก 5 ปีข้างหน้ากลุ่มประเทศอาเซียนหรือซีแอลเอ็มวี จะมีทิศทางเดียวกับกลุ่มประเทศในยุโรป หรืออียู ที่เกิดการรวมตัวกัน และมีการเคลื่อนย้ายแรงงานระหว่างกันมากขึ้น โดยประเทศไทยมีศักยภาพรอบด้าน หากชาวต่างชาติได้มีโอกาสมาท่องเที่ยว จะชื่นชอบและต้องการอยู่อาศัย เพราะประเทศไทยอยู่สบาย มีวัฒนธรรมที่เข้ากันได้กับทุกชาติ และราคาสินค้าไม่สูง

      "ต่างชาติหากเลือกมาอยู่ได้เชื่อว่าจะมาประเทศไทย เพราะปัจจัยหลายอย่าง โดยเฉพาะค่าครองชีพถูก หากเป็นกลุ่มคนมีเงินอาจจะเลือกไปอังกฤษ หรือออสเตรเลีย แต่หากเป็นกลุ่มคนระดับกลางจะเลือกมาไทย ไม่ไปสิงค์โปร์เพราะหากซื้อที่อยู่สิงค์โปร์ 1 ห้อง สามารถซื้อของไทยได้ 5 ห้อง รีเจ้นท์โฮมเอง จากเดิมไม่มีกลุ่มลูกค้าชาวเมียนมาปัจจุบันก็เริ่มมีมาซื้อแล้ว" นายนิรัตน์ กล่าว

     ด้าน นายจรัญ เกษร ประธานเจ้าหน้าที่สายปฏิบัติการ บริษัท ธนาสิริ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า กลุ่มทุนประเทศญี่ปุ่น (อนาบูกิ) ที่ร่วมทุนกับบริษัท ยังคงมีแผนขยายการลงทุนกับบริษัทอย่างต่อเนื่อง และประเทศไทยมีผลการดำเนินงานดีที่สุด ในรอบ 5 ปีจากการเข้าไปลงทุนในหลายประเทศในภูมิภาค ไม่ว่าจะเป็นอินโดนีเซีย เวียดนาม และฟิลิปปินส์ โดยนอกจากลงทุนกับบริษัทแล้วพันธมิตรยังลงทุนกับผู้ประกอบการอสังหาฯ รายอื่นด้วย เนื่องจากเขามองเห็นโอกาสในตลาดอสังหาฯ เมืองไทย

      อย่างไรก็ตาม มีการมองว่าปัจจุบันประชากรไทยมีจำกัด และมีแนวโน้มลดลง เนื่องจากการเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ แต่ปัจจุบันกลุ่มผู้มีที่อยู่อาศัยยังมีจำนวนเพียง 11 ล้านครัวเรือน สามารถขยายและเพิ่มจำนวนได้อีกมาก เพราะคนยังมีการขยายครอบครัวใหม่อย่างต่อเนื่อง ตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ยังมีโอกาส แต่อาจจะไม่ดีเท่ากับช่วงก่อนหน้าแต่ถือว่าไม่แย่ ซึ่งผู้ประกอบการต้องปรับตัว ไม่ยึดติดกับประสบการณ์ในอดีต หากยอดขายไม่ดีต้องปรับเปลี่ยนกระบวนการทำงาน ต้องมีฐานข้อมูลในการประกอบการตัดสินใจ ต้องไม่ยอมแพ้กับปัญหา

      บทสรุปของทางรอดสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ รายเล็ก คือ ต้องมีการบริหารกระแสเงินสดให้ดี และมองหาโอกาสทางการตลาดให้เจอ ที่ตนเองจะเข้าไปทำได้ ขณะเดียวกันต้องรู้จักปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ มีความยืดหยุ่น อย่ายึดติดกับความสำเร็จเดิมที่เคยได้รับ ที่สำคัญต้องไม่ยอมแพ้ต่อปัญหาและอุปสรรค สิ่งเหล่านี้เป็นคำแนะนำจากผู้ประกอบการที่ทำสำเร็จและฝ่าฟันปัญหามาแล้วมากมาย