แนะรายเล็กโฟกัสตลาดให้ชัด เจาะดีมานด์ถาวร

     เวลาไม่เคยรอใคร! การทำธุรกิจก็ 'รอไม่ได้' ยิ่งในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้ว ทุกเวลาคือ 'โอกาส' และนี้เข้าสู่สัปดาห์สุดท้ายของเดือนมีนาคม สิ้นสุดไตรมาสแรกของปี 2567 ซึ่งจากการฟังเสียงสะท้อนของผู้ประกอบการในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้ว 'เหนื่อยอีกปี' แม้ว่าช่วงต้นปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการจะเปิดทิศทางธุรกิจปีนี้ จะทำอะไรบ้าง แต่จากการมอนิเตอร์แล้ว ก็หันไปรุกตลาดราคาบ้านระดับกลางถึงบน และ ราคาแพงมากขึ้น เพื่อบริหารความเสี่ยงในเรื่องของการอนุมัติ สินเชื่อจากสถาบันการเงิน ประกอบกับลูกค้ากลุ่มดังกล่าว ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจไม่มาก เท่ากับกลุ่มผู้ซื้อระดับกลางลงมา โดยตลาดอสังหาฯในหัวเมืองท่องเที่ยวไม่ว่าจะเป็น ภูเก็ต พัทยา หัวหิน และระยอง มีการลงทุนจากผู้ประกอบการในการเปิดโครงการ ทั้งโครงการแนวราบ คอนโดฯ และวิลล่าหรู เจาะกลุ่มผู้ซื้อระดับไฮเอนด์

    แต่ภาพกว้างเราจะเห็นว่าจากตัวเลขล่าสุดของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2566 สะท้อนภาวะตลาดที่อยู่อาศัยได้เป็นอย่างดี โดยถ้าอ้างอิงตามข้อมูลหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแยกระดับราคา จะเห็นว่า บ้านใหม่และบ้านมือสอง ที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท จนไปถึงต่ำกว่า 1 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนคิดเป็น 74% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด 366,459 หน่วย ติดลบ ซึ่งมีหลายปัจจัย เช่น ธนาคารมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ หรือผู้ซื้อไม่พร้อมที่จะมีที่อยู่อาศัย ทำให้ต้องยกเลิกการโอนฯออกไป เป็นต้น

    แต่หากมองในกลุ่ม 3-5 ล้านบาท หน่วยโอนฯบ้านใหม่ ก็ยังติดลบเช่นกัน ยกเว้น บ้านมือสอง เติบโตเป็นบวก ซึ่งน่าจะเกิดจากการที่สถาบันการเงิน ปรับปรุงทรัพย์สินรอการขาย (NPA) เป็นทรัพย์พร้อมโอนฯ เพื่อเร่งระบายเอ็นพีเอออกไปให้มากที่สุด

    ส่วนในกลุ่มที่มีสัดส่วนไม่มาก 25% แต่เป็นตลาดระดับ ราคา 5 ล้านบาทขึ้นไปจนถึงระดับ 10 ล้านบาท กลับมีตัวเลขเติบโตเป็นบวก และเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการในปัจจุบัน เร่งเปิดโครงการในระดับราคาแพงมากขึ้น

    ซึ่งในปี 2567 นี้ อสังหาฯยังได้รับผลกระทบจากปัจจัยเสี่ยงที่ต่อเนื่องมาจากปีที่ผ่านมาอยู่ ธุรกิจอสังหาฯ ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายอยู่ค่อนข้างมาก โดยเฉพาะในเรื่องของเศรษฐกิจ คาดว่าปีนี้ จีดีพีจะเติบโตต่ำกว่า 3% ขณะที่ปี 66 โตได้แค่เพียง 1.9% เท่านั้น เนื่องจากรายได้ครัวเรือนยังจำกัด และหนี้สินครัวเรือนสูง ประกอบกับดอกเบี้ยที่ทรงตัวสูง ทำให้การตัดสินใจซื้อชะลอ และมีผลต่อราคาบ้านที่สูงขึ้น โดยทุกๆ อัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นหรือลดลง 1% จะส่งผลต่อราคาบ้านประมาณ 6-7 แสนบาท

    อย่างไรก็ดี ช่วงต้นปีที่ผ่านมา ทาง 7 สมาคมอสังหาฯ ได้เข้าพบหารือกับ นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี และ รมว.คลัง เพื่อร่วมกันในการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาคอสังหาฯ โดยอยู่ระหว่างการจัดตั้งคณะทำงานร่วมกัน

    ขณะที่งานมหกรรมบ้านและคอนโดฯ ครั้งที่ 45 ที่ปิดฉากไปอสังหาฯรายใหญ่ต่างออกมาโชว์ตัวเลขความสำเร็จในด้านการขาย ทำให้บรรยากาศโดยรวมเริ่มจะดีขึ้น ไม่ว่าจะเป็น บมจ.แสนสิริ ที่มียอดเฉพาะในงานประมาณ 800 ล้านบาท, บมจ.ศุภาลัย กว่า 250 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้นฯ กว่า 550 ล้านบาท และจะมียอดขายเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในไตรมาส 2 นี้

     ไตรมาสแรก อสังหาฯยังทรงตัวรอปัจจัยภาครัฐกระตุ้นตลาด

     นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI ผู้พัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทยเปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในไตรมาสแรกของปี 2567 จะเหมือนไตรมาส 4 ของปี 2566 ที่ผ่านมา ที่ยังทรงๆ ตัว หรือแม้แต่ครึ่งแรกของปีนี้จะมีภาพเหมือนครึ่งหลังของปี 2566 เช่นกัน เรากำลังรอปัจจัยกระตุ้นอสังหาฯ ที่จะทำให้มีการเติบโตได้ในครึ่งหลังของปี 2567

     ล่าสุดมีข่าวดีที่ต้องรอก่อน เมื่อรัฐบาลเตรียมที่จะออกมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปี 67 และอาจจะมีต่อในช่วงครึ่งหลังปีนี้ โดยครึ่งปีแรกที่จะเห็น เป็นมาตรการที่จะไม่กระทบต่อฐานะการคลังของรัฐบาลมากนัก ได้แก่ การขยายเพดานราคาบ้านล้านหลัง ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท จากก่อนหน้าอยู่ที่ไม่เกิน 1.2 ล้านบาท (ก่อนหน้านี้ ครม.เห็นชอบโครงการบ้านล้านหลัง ระยะที่ 3 วงเงิน 20,000 ล้านบาท โดย ธอส.หนุนสินเชื่อดอกเบี้ยคงที่ 3 % ช่วง 5 ปีแรก วงเงินสูงสุดไม่เกิน 1.5 ล้านบาทต่อรายต่อหลักประกัน) สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำในบ้านหลังแรกที่จะส่งเสริมและลดภาระให้กับผู้ซื้อได้ และการปรับลดขนาดพื้นที่สร้างบ้านลง ส่วนมาตรการที่เหลือน่าจะไปออกในช่วงปลายไตรมาส 4 ปี นี้

     "มาตรการไหนจะออกก่อน หรือ หลังนั้น ต้องดูกระบวนการผู้มีอำนาจไปถึงระดับไหน เป็นระดับกระทรวงก็ง่าย เพราะเราเสนอมาตรการไปช่วงต้นปีก็น่าจะใช้เวลา 2-4 เดือน ก็จะรู้ผลไม่ว่ามาตรการไหนออกมา ก็เหมาะสมกับภาคอสังหาฯ ที่ทางสมาคมอสังหาฯเสนอรัฐบาลไปนั้น ตรงประเด็นทุกข้อ ตอนนี้ตลาดอสังหาฯทรงๆ คนซื้อยังดีอยู่ แต่อาจมีปัญหาเรื่องอัตราดอกเบี้ยแพง ตัวเลขวงเงินกู้ที่ได้จากสถาบันการเงินอาจจะต่ำ ส่วนต่างที่หายไป ทำให้ผู้ซื้อต้องหามารองรับในการโอนฯ หรือตัดสินใจไม่ซื้อ แม้ผู้ประกอบการ ขายบ้าน และคอนโดฯ จะขายได้ แต่เราก็เจอเรื่องยอดโอนฯ ตัวเลขรีเจกต์เรตสูง ทำให้ต้องขายโครงการหลายรอบ ขายเพิ่มขึ้น บางรายใช้เวลากู้ที่นานขึ้น เดิม 1 เดือนรู้ผล แต่ตอนนี้รอ 2 เดือน ต้องหา ผู้กู้ร่วมเข้ามาเพิ่มเติม เรา (ออริจิ้นฯ) ต้องออกแรงมากขึ้น แต่ เราก็มองอสังหาฯปีนี้ โต เพราะจีพีดีปีนี้ อยู่ระดับร้อยละ 3 กว่า ต่างจากปีที่ผ่านมา เราผิดหวัง จีดีพีไม่ถึงร้อยละ 2 กว่า ดังนั้น เราเชื่อว่าเมื่อจีพีดีโตกว่าร้อยละ 3 อสังหาฯจะโตระดับร้อยละ 10" นายพีระพงศ์ กล่าวอย่างเชื่อมั่น

     ESTAR สวนกระแส Q1 ขาย-โอนฯเติบโตดี

     นายไพโรจน์ วัฒนวโรดม กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีส เทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ ESTAR เปิดเผยกับผู้สื่อข่าวว่า ถึงภาพรวมธุรกิจของบริษัทในไตรมาส 1 ปี 2567 ว่า เติบโตดี โดยยอดการโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาสแรก โตขึ้น 20% และมียอด Pre-Sale สูงขึ้นถึง 48% ซึ่งปัจจัยสำคัญที่หนุนให้ แนวโน้มผลประกอบการดี มาจากการตลาดที่ลงรายละเอียด มากขึ้น และมีการขยับเซกเมนต์ไปในตลาดบ้านแพงที่มากกว่า 5 ล้านบาท ส่วนโครงการที่ จ.ระยองมีการไปจับกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 10-15 ล้านบาท ซึ่งมีการตอบรับจากลูกค้าดี ส่วนบ้านในราคาที่ต่ำกว่า 5 ล้านบาท ทางบริษัทฯได้เข้าไปดูแลลูกค้า ทั้งในเรื่องของสเตตเมนต์ทางการเงิน เข้าใจ และปรับในรายละเอียดของลูกค้า หลายอย่าง และการที่ในอีก 3-6 เดือนข้างหน้า โครงการจะโอนฯคอนโดฯทำให้ยอดขายดี ซึ่งจะผลักดันให้ในไตรมาส 2 และ 3 ตัวเลขการโอนปรับตัวสูงขึ้น

    "สิ่งที่เราทำพูดได้ว่าเราขยัน และสินค้าเรามีความพร้อมส่งผลให้ผลประกอบการไตรมาสนี้ ดี โครงการทาวน์โฮมในกรุงเทพฯ ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ก็มีลูกค้ามาซื้อ เราก็โอนฯได้ เราขยับ เซกเมนต์ขึ้นมา ส่วนสินค้าคอนโดมิเนียม เนื่องจากโครงการอยู่ในเมืองไม่ว่าจะเป็นโครงการ ควินทารา ภูม สุขุมวิท 39, โครงการ ควินทารา มาย'เจน รัชดา-ห้วยขวาง และโครงการ ควินทารา มาย'เดนโพธิ์นิมิตร ราคา 3 ล้านบาท ก็ยังสามารถขอสินเชื่อได้ โอนฯได้ เพราะลูกค้าที่มาซื้อ ทำงานอยู่ 3 โรง ได้แก่ โรงเรียน โรงพยาบาล และโรงแรม ทำเลสุขุมวิท และ รัชดา มีการเปิดตัวโรงแรมขึ้นมาก ทำให้พนักงานต้องหาที่พัก มีค่าใช้จ่ายเดือนละ 8,000-10,000 บาทการมากู้และมาซื้อห้องชุดกับทางโครงการ ก็ไม่มีปัญหาอะไร หรือแม้แต่ โรงเรียน มีทั้ง มหาวิทยาลัยจุฬาฯ มศวก็มีดีมานด์จาก ผู้ปกครองที่เข้ามาซื้อ การที่ท่องเที่ยวเปิด ชาวต่างชาติก็มาใช้บริการในโรงพยาบาล ก็ต้องมาพักโครงการของอีสเทอร์น สตาร์"

     แบงก์เข้มบ้านแพง 10 ลบ.SC เห็นสัญญาณ รีเจกต์เรตเกิน 10%

     นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ผู้นำการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูง และมีนวัตกรรม ได้รีวิวภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกของปี 2567 ว่าทุกๆ คนประสบปัญหาเหมือนกัน ทุกคนอยู่ในโหมดของการระวังตัว และแม้ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อ แต่จะเน้นปล่อยสินเชื่อโครงการและสินเชื่อรายย่อยให้กับบริษัทอสังหาฯรายใหญ่ อสังหาฯบางแห่งที่ออกตราสารหนี้ ให้อัตราดอกเบี้ยที่สูง แต่กลับมียอดจองซื้อที่ไม่เต็มโควตาที่ออกหุ้นกู้แต่บริษัทอสังหาฯรายใหญ่ที่มีชื่อเสียงดี แม้ให้อัตราดอกเบี้ย (ยิลด์) ที่ไม่สูงกลับได้รับความสนใจจากนักลงทุน และผู้ลงทุนรายย่อย สะท้อนให้เห็นว่าบริษัทรายใหญ่ที่มีชื่อเสียงดี สามารถเข้าถึงทุนได้มากขึ้น รายกลาง และรายเล็กจะลำบาก และยิ่งธุรกิจใหญ่ขึ้น ก็ต้องมีการปรับตัว อยู่ที่บริษัทไหนจะมีความแม่นยำ และมีวินัยมากกว่ากัน

    โดยสถานการณ์ที่เกี่ยวกับการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินนั้น (รีเจกต์เรต) นั้น อย่างแรก โมเดลธุรกิจของเอสซี โครงการจะเป็นสร้างเสร็จก่อนขาย ทำให้ลดเวลาการตัดสินใจซื้อของลูกค้าได้ แต่เรื่องรีเจกต์เรต ยอมรับ เป็นเรื่องที่ยากจริงๆ ช่วง 3 เดือนแรกของปี 67 ตัวเลขสูงกว่าที่เราคิดไว้ ซึ่งเดิมโครงการแนวราบ ก่อนเกิดโควิด-19 ตัวเลขรีเจกต์เรตจะต่ำกว่า 10% และเข้าสู่ช่วงโควิด-19 ตัวเลขอยู่ประมาณ 10% นิดๆ แยกเป็นกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท การปฏิเสธสินเชื่อจะอยู่ต่ำกว่า 20% แต่ราคาที่เกิน กว่านี้ ตัวเลขไม่ถึง 10% แต่เปิดมา 3 เดือน กลุ่มแนวราบราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท รีเจกต์เรตกลับมาเกินกว่า 10%

     "ปัญหาเรื่องหนี้ ความเชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจยังไม่สูงขึ้น ทำให้แบงก์ต้องระมัดระวัง ถามว่าทุกๆ ดีเวลลอปเปอร์ตัวเลขขึ้นหรือ ไม่ อยู่ที่ว่าใครใช้ตัวเลขไหน แต่รีเจกต์เรตขึ้นหมด ซึ่งภาพรวม ของ SC รีเจกต์เรตอาจจะต่ำกว่าตลาด แต่เราเห็นเทรนด์ที่เกิดขึ้น แต่ผมคุยกับหลายแบงก์ ปีนี้จะเร่งปล่อย Post-finance ลูกค้า มาซื้อที่อยู่อาศัย ดังนั้น ปีนี้ เราจะไม่เห็นภาพ over investment ตลาดปีนี้ ซัปพลายใหม่จะลดลง ความต้องการซื้อจะบวกลบ ศูนย์เปอร์เซ็นต์ซึ่งต้องดูครึ่งหลังของปี 67 จะมีปัจจัยอะไรใหม่ๆ มาสนับสนุน" นายณัฐพงศ์กล่าว

    แอบส่งกำลังใจให้ภาครัฐ

    นายณัฐพงศ์ กล่าวยอมรับว่า สภาพเศรษฐกิจตอนนี้ ทำให้ผู้ที่จะซื้อหรือมีที่อยู่อาศัยขาดความเชื่อมั่นได้ เนื่องจากมีหลายมิติที่ทั้งผู้ประกอบการ และผู้ซื้อมีความเป็นห่วง เริ่มจากมิติเรื่องหนี้ที่สูงทำให้ผู้พัฒนาโครงการเป็นกังวล มิติเรื่อง GDP ถ้าตัวเลขเติบโตต่ำกว่า 2% จะยิ่งส่งสัญญาณให้เห็นถึงความเชื่อมั่นที่ลดลง และมิติเรื่องอัตราดอกเบี้ย ความเห็นส่วนตัวดอกเบี้ยนโยบายไม่ใช่ยาวิเศษรักษาได้ทุกโรค วันนี้ ทั้งนโยบายการคลังและการเงิน จะต้องสอดประสานกัน เห็นต่างได้ แต่ทำอย่างไรที่จะคุยกันได้ มีเป้าหมายเดียวกัน

    "เรื่องหนี้ และ จีดีพี จริงๆ ผมให้กำลังใจทุกคน ทั้งแบงก์ชาติรวมถึงหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ถ้าทาง ธปท.ผ่อนคลายเรื่อง LTV ยิ่งช่วยให้คนเข้าถึงแหล่งเงินได้ ส่วนเรื่องการแก้หนี้ ก็ว่ากันไป แต่ทำอย่างไร ที่ภาครัฐต้องไปเพิ่มรายได้ให้กับครัวเรือน ต้องมีมาตรการออกมาเพื่อขับเคลื่อนเศรษฐกิจ เอาเป็นว่าผมแอบส่งกำลังใจให้"

    ฟันธง อสังหาฯรายใหญ่คุมตลาด 80%

    นายณัฐพงศ์กล่าวถึงทิศทางตลาดอสังหาฯในช่วง 5 ปีข้างหน้าว่าผู้บริโภคยังมองหาที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ ทำเลสะดวก ความปลอดภัย แม้เทคโนโลยีจะก้าวล้ำไปแค่ไหน ผู้ซื้อก็ยังให้ความสำคัญกับ 3 สิ่งที่กล่าวมา แต่สิ่งที่จะเปลี่ยนไป คือ เรื่องการแข่งขัน โดยมองใน 3 มุม คือ 1. การแข่งขันจะเข้มข้นมาก เพราะในอีก 5 ปีข้างหน้าจะเหลือแต่บริษัทอสังหาฯรายใหญ่ ที่มีความสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ดี มีความพร้อมทั้งทีม ทุน และเทคโนโลยี ส่งผลให้ผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดจะมีแชร์ในตลาดเพิ่มขึ้นจากปัจจุบันไม่ถึง 80% เพิ่มเป็น 80-90% เรื่องที่ 2. ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่จะสร้างธุรกิจให้มีความหลากหลาย และเรื่องที่ 3. สิ่งแวดล้อม จะเปลี่ยนไป บริษัทขนาดใหญ่จะต้องคำนึงถึงเรื่องสิ่งแวดล้อม เพื่อสร้างคุณค่าให้กับพนักงาน ลูกค้า และต้องตอบคำถามให้กับสังคม และนักลงทุนได้

    ยังต้องลุ้นอีก 9 เดือนTOP 10 วางเป้ารายได้โตแบบ 'ประคองตัว'

     ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ไตรมาสแรกที่จะผ่านไป ผู้ประกอบการเน้นการลงทุนและเปิดโครงการในกลุ่มแนวราบเป็นส่วนใหญ่ เป็นตลาดกลุ่มเรียลดีมานด์ ที่ยังมีโอกาสเติบโตของกำลังซื้อ ขณะที่ การเปิดโครงการคอนโดมิเนียม เริ่มเพิ่มขึ้นคาดปีน่าจะมีประมาณ 78 โครงการ ซึ่งจะมีการเติมซัปพลายใหม่เข้ามาทดแทนสินค้าเดิม ที่ถูกดูดซับไปก่อนหน้านี้ โดยเฉพาะ ลูกค้าต่างชาติ ที่กลับเข้ามาโอนฯห้องชุดมากขึ้น เช่น จีน, รัสเซีย, เมียนมา และไต้หวัน เป็นต้นซึ่งสาเหตุของการที่ผู้ประกอบการมีการเปิดโครงการจำนวนเพิ่มขึ้นในหลายบริษัทอสังหาฯมีการนำโครงการในปี 2566 มาเปิดในปีนี้แทน จากสภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย

     อย่างไรก็ดี ต้องมอนิเตอร์ช่วง 9 เดือนที่เหลือ ปัจจัยเชิง บวกจะส่งเสริมให้ผู้ประกอบการสามารถมียอดขาย และรายได้ตามแผนงานที่วางไว้ได้หรือไม่ แต่ดูเหมือนว่า ยอดขาย และรายได้ ที่แต่ละบริษัทอสังหาฯวางเป้าไว้ วางตัวเลขแบบ 'ยืดหยุ่น' ตามสถานการณ์ ขณะที่ผู้ประกอบการรายกลาง และเล็ก ต้องปรับตัวอย่างแรง โดยเน้นโครงการที่หมุนสภาพคล่องเร็ว คุมต้นทุนด้านดอกเบี้ยได้ และต้องโฟกัสกลุ่มลูกค้าที่ชัดเจน และเป็นตลาดที่สร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอ และถาวร